Comment vérifier la solvabilité du locataire ?

Roman Rainfray
Publié par Roman Rainfray
le 15 janvier 2024
Chargé d'études chez PAP.fr

Votre première peur en tant que propriétaire est de ne pas être payé. Si les impayés de loyers sont rares, ils vous mettent dans des situations très délicates. Il faut donc bien choisir son locataire. Mais quels sont les critères à utiliser pour s'assurer de la solvabilité de son locataire ? Petit tour d'horizon de ce que l'on peut demander. Et ce qu'il faut vérifier !

Vous pouvez vérifier la validité d'un avis d'imposition avec le site VérifAvis.
Vous pouvez vérifier la validité d'un avis d'imposition avec le site VérifAvis. © AlistairBerg/GettyImages

La liste des documents à demander

La liste des documents que peut demander le bailleur à son futur locataire est prévue par la loi. Tout est dans le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015. En voici la liste :

  • la carte nationale d'identité/passeport/carte d'étudiant ;
  • la carte de séjour temporaire, carte de résident ou carte de ressortissant d'un Etat membre de l'Union européenne ;
  • l'avis d'imposition ;
  • les dernières quittances de loyer ;
  • le contrat de travail ;
  • un extrait K bis de moins de 3 mois pour les travailleurs indépendants ;
  • une attestation émanant d'un organisme payeur pour établir les aides dont bénéficie le futur locataire.

👉 En dehors de ces documents, toute demande est interdite. On ne pourra pas réclamer de relevés de comptes bancaires, d'extrait de carnet de santé ou de certificat de mariage.

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Vérifier la validité des documents

Pour limiter les impayés de loyer, il faut d'abord vérifier la véracité des documents. Être sûr qu'on a bien à faire à la bonne personne, que le salarié est vraiment salarié, qu'il gagne les montants indiqués sur les fiches de paie. Vous pouvez effectuer certaines vérifications vous-même, mais cela prend du temps et les fiches de paie sont particulièrement illisibles pour le commun des mortels.

DossierFacile, l'assurance d'un dossier conforme

DossierFacile est un service public récemment créé qui vérifie la complétude et la cohérence des pièces fournies. Cette plateforme va aussi vérifier que les avis d’imposition ne sont pas falsifiés, C'est un service gratuit, pour les locataires comme les bailleurs, permettant transparence et fiabilité des premiers pas de la relation.

👉 Vous avez également la possibilité de vérifier la validité de l'avis d'imposition vous-même, via le site Vérif Avis, un autre service public. Il vous suffit de rentrer le numéro fiscal et la référence de l'avis pour vous assurer que cet avis est valable et conforme.

PAP a créé la Locathèque, en lien avec DossierFacile

Grâce à la Locathèque, vous pouvez consulter les dossiers des locataires qui sont en recherche d'un bien comme le vôtre et cela immédiatement après la parution de votre annonce. Les dossiers sont fiables, vérifiés et vous pouvez les étudier comme bon vous semble.

L'étude de la solvabilité du locataire

La question des revenus doit être regardée de plus près. Il faut être sûr que le locataire sera à même de payer le loyer et qu'il ne s'engagera pas dans une location qui le mettra en difficulté, ainsi que vous-même.

Est-il obligatoire de gagner trois fois le montant du loyer ?

❌ La loi n'impose rien. Il s'agit simplement d'une recommandation, d'une pratique qui va dans l'intérêt du bailleur comme du locataire. Le calcul est simple : normalement un candidat locataire doit avoir des revenus supérieurs à trois fois le montant du loyer, charges comprises. Mais dans les métropoles, et surtout à Paris, on peut élargir ces critères et passer à 2,5 fois le montant du loyer. Mais attention, si vous avez souscrit une assurance loyer impayé, le calcul de la solvabilité devra respecter rigoureusement les critères.

Quel salaire pour un loyer de 650 €?

💰Pour un loyer de 650 €, il faudra que le locataire gagne trois fois le montant du loyer, c’est-à-dire 1 950 €. Prenons l'exemple d'un locataire étudiant, qui perçoit 150 € d’aides au logement. Vous pouvez déduire les 150 € du loyer, ce qui donne 500 €. Vous pourrez donc exiger du futur locataire qu’il gagne : 500 x 3 = 1 500 € de revenus.

Comment s’assurer de la solvabilité d'un locataire ?

La stabilité de l'emploi est un des critères importants : les CDI sont généralement privilégiés. Mais il ne faut pas négliger pour autant les travailleurs indépendants, qui peuvent avoir des revenus réguliers et stables. Il suffit de leur demander les résultats comptables de ces 3 derniers exercices et si ces pièces démontrent des revenus réguliers, alors il n’y a pas plus de risques qu’avec un CDI !

Quels sont les revenus pris en compte pour une location ?

Pour calculer la solvabilité du locataire, la plupart des revenus peuvent être considérés : salaires, pensions, revenus immobiliers, aides de l'Etat.

🧑‍🎓 Concernant les étudiants, il n'est pas rare de les voir exercer une activité de manière régulière, tout en percevant une aide quotidienne de leurs parents. Dans ce cas, il faudra alors examiner la situation des parents aussi. Les mêmes pièces justificatives peuvent être demandées aux parents.

🧓 Pour les personnes âgées, la pension de retraite doit être intégralement comptabilisée dans le calcul de la solvabilité du locataire.

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Les garanties que le bailleur peut demander

Dans le cas de dégradations ou de loyers impayés, le propriétaire bailleur peut se retourner contre les garants. Il y a 3 types de garantie.

Caution solidaire, la garantie d'un proche

C’est une personne qui s’engage à payer pour le compte du locataire si celui-ci ne paie plus. Le plus souvent, ce sont les parents qui s’engagent comme caution solidaire, mais il peut également s’agir de n’importe quel proche du locataire. 3 points à ne pas négliger :

  1. il faudra vérifier la solvabilité du garant et donc lui demander les mêmes pièces que le locataire ;
  2. l’acte de caution solidaire est très formel, il faudra utiliser un modèle type à jour et conforme ;
  3. il faudra aussi vérifier le lien de proximité entre le locataire et son garant. Au-delà de l’engagement financier, l’acte de caution solidaire est un engagement moral. Les deux parties doivent se sentir assez proches pour honorer chacune leur promesse : le locataire de payer et le garant de venir en aide au locataire si celui-ci ne peut plus payer.

Visale, la garantie de l'Etat

☂️ La Visale est une garantie publique et gratuite. En cas de loyers impayés, c’est Action Logement qui paie les loyers et qui se retourne contre le locataire défaillant. Cette garantie couvre jusqu’à 36 mois d’impayés, c'est-à-dire 3 ans d’impayés, et ce pendant toute la durée du bail. La garantie Visale couvre également les dégradations locatives dans le cas où le dépôt de garantie serait insuffisant.

Les assurances loyers impayés

Il s'agit d'assurances souscrites par les propriétaires auprès de compagnies d’assurances privées. Cela coûte en général 3,5 % du montant du loyer (déductible si vous êtes imposé au régime réel) et cela couvre aussi bien les impayés de loyers que les dégradations locatives. Aussi, l’assurance peut prendre en charge la procédure judiciaire qui vise la résolution du bail en cas d'impayés.


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