Comment se défendre contre les loyers impayés sans (trop) payer ?

Avant toute action, prenez contact avec le locataire, par téléphone, par courriel, SMS ou par écrit pour savoir ce qui se passe. Ça peut être un oubli, un problème avec la banque, avec la Poste… Une fois que vous avez vérifié que c’est bien un impayé, il est conseillé d'envoyer une lettre de mise en demeure.

👉PAP édite un modèle de lettre (GRATUIT) qui permet à un propriétaire de demander à son locataire le paiement du loyer. Un modèle est également dédié aux garants.

Procédure simplifiée pour les créances inférieures à 5 000 €

Cette procédure s'applique aux créances (intérêts compris) inférieures à 5 000 €, résultant d’un contrat, conformément à l’article R125-1 du Code des procédures d'exécution. Elle est initiée à la demande du propriétaire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice. En tant que bailleur, vous pouvez :

• Soit contacter directement un commissaire de justice compétent dans le ressort du domicile du locataire débiteur,
• Soit déposer votre dossier en ligne via la plateforme des petites créances.

👉 Le locataire est alors invité, par lettre recommandée, à participer à la procédure. Il dispose d’un délai d’un mois pour donner son accord sur les sommes réclamées. En cas d’acceptation, il remplit un formulaire confirmant sa participation.

À l’issue de cette démarche, si la dette est reconnue, le commissaire de justice délivre un titre exécutoire équivalent à un jugement. Ce titre permet d’engager, si nécessaire, des mesures d’exécution forcée (saisie de biens ou de salaires). Le plus souvent, la procédure débouche sur le paiement direct de la dette au commissaire de justice.

⚠️ En l’absence de réponse ou de refus du locataire dans le délai imparti, la procédure échoue.

Coût de la procédure (à la charge du créancier)

Injonction de payer : une procédure rapide pour récupérer loyers

Lorsqu’un locataire ne paie pas son loyer ou ne restitue pas le dépôt de garantie, le propriétaire peut engager une procédure d’injonction de payer, simple, rapide et économique. Elle peut être utilisée quel que soit le montant de la somme réclamée.

👉 Quand utiliser cette procédure ?

La procédure d’injonction de payer est idéale lorsque l’objectif est uniquement d’obtenir le paiement d’une somme d’argent, sans demander l’expulsion du locataire. Elle s’applique souvent dans deux cas :

• Non-paiement du loyer ;
• Non-restitution du dépôt de garantie à la fin du bail.

💡 Exemple fréquent : un locataire cesse de payer le loyer pour protester contre l’absence de réparations dans le logement. Il n’est pas insolvable mais agit en rétorsion. Dans ce cas, le propriétaire, sûr de sa solvabilité, peut opter pour une injonction de payer.

👉 À qui s’adresser ?

La requête doit être adressée au juge des contentieux de la protection, compétent :

• au tribunal de proximité ou au tribunal judiciaire (selon les cas) ;
• du domicile du débiteur (le locataire).

La requête est à adresser au juge des contentieux de la protection qui peut siéger soit auprès du tribunal de proximité ou tribunal judiciaire.

👉 Comment engager la procédure ?

👉 Une procédure sans audience

La procédure est non contradictoire : le locataire n’est pas convoqué. Le juge statue uniquement sur la base des documents fournis par le propriétaire :

• Si la demande est jugée fondée, il rend une ordonnance portant injonction de payer.
• Si elle est rejetée, le bailleur n’a aucun recours, mais peut engager une procédure judiciaire classique.

Le commissaire de justice remet au locataire une copie certifiée conforme de la requête et de l’ordonnance.
Cette signification doit intervenir dans un délai de 6 mois, sous peine de nullité de l’ordonnance

👉 Que se passe-t-il après ?

Le locataire a un mois pour faire opposition (par lettre recommandée ou déclaration au greffe). Dans ce cas, une audience est organisée : le litige est alors tranché comme dans une procédure classique. Sans opposition dans le mois, le propriétaire peut demander au greffe l’apposition de la formule exécutoire sur l’ordonnance. Cela transforme l’ordonnance en titre exécutoire, permettant la saisie par le commissaire de justice.

🙋‍♀️ L'opposition à une injonction de payer doit être formée par un avocat pour les créances supérieures à 10 000 € devant le tribunal judiciaire ou le tribunal de commerce. En revanche, l'avocat n'est pas obligatoire devant le juge des contentieux de la protection, quel que soit le montant.

👉 Coût de la procédure

Les procédures judiciaires classiques

🔵 La conciliation (obligatoire pour tous les litiges inférieurs à 5 000 €)

Depuis le 1er octobre 2023, il est obligatoire de recourir à un mode de résolution amiable avant de saisir le tribunal judiciaire d'un litige portant sur le paiement d'une somme qui ne dépasse pas 5 000 €.

👉 Si un accord est trouvé, le juge est informé du succès de sa mission et l'affaire revient devant le juge qui peut soit homologuer l'accord ou non :

• S'il est homologué, l'affaire est terminée et l'accord prend force exécutoire comme un jugement.
• Si le juge n'homologue pas l'accord, il y aura une procédure classique.

La conciliation est gratuite, le médiateur est payé par le versement d'honoraires fixés par le juge et la procédure participative donne lieu au versement d'honoraires aux avocats. Dans tous les cas, n'oubliez pas que vous pouvez peut-être bénéficier de l'aide juridictionnelle.

🔵 La procédure par requête jusqu'à 5 000 euros

Si le montant de votre demande ne dépasse pas 5 000 € et pour certains litiges spécifiques (troubles anormaux de voisinage, actions en bornage...). et après avoir tenté la conciliation, vous pouvez saisir par voie de requête le tribunal judiciaire du lieu où se situe le logement loué.

• Concernant les loyers impayés, la procédure doit être introduite par une requête adressée au juge des contentieux de la protection.
• Vous avez désormais la possibilité de donner votre accord par le bais de ce formulaire pour que la procédure se déroule sans audience.

👉 En cas de désaccord, une audience est organisée au cours de laquelle le juge écoute les arguments des deux parties et analyse l’ensemble du dossier. Très souvent, la demande de paiement des loyers impayés s’accompagne d’une demande de résiliation du bail, visant à obtenir l’expulsion du locataire.

🔵 La procédure par voie d'assignation au-delà de 5 000 €

• Pour toute demande qui excède 5 000 €, vous êtes obligés de rédiger une assignation (de préférence par avocat mais ce n'est pas obligatoire) qui sera délivrée à la partie adverse par huissier.
• Le jour de l'audience, le juge donnera la parole aux deux parties ou à leurs représentants. N'oubliez pas alors d'être le plus concis possible en insistant sur un ou deux points qui vous paraissent essentiels. Lorsque le juge estime être en possession de tous les éléments nécessaires, il met l'affaire en délibéré et rend son jugement dans les semaines qui suivent.

🔵 Obtenir le paiement et l'expulsion

Tout propriétaire qui souhaite engager la procédure d'expulsion pour impayés de loyer doit faire délivrer par un commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Ce document accorde au locataire un délai de six semaines pour régulariser sa dette.

👉 Si au terme de ce délai, votre locataire n'a pas régularisé sa situation, vous devez saisir le Juge du contentieux et de la protection (JCP) auprès du Tribunal Judiciaire en référé par voie d'assignation pour obtenir une ordonnance d'expulsion.

C'est donc toute une procédure à mener avec un commissaire de justice et souvent un avocat qui va durer au minimum entre six mois et un an. C'est la raison pour laquelle en cas d'impayés il ne faut pas attendre et  engager la procédure rapidement si les tentatives amiables ont échoué.