Donner congé au locataire : quel préavis pour le propriétaire ?

Comment résilier un contrat de location en tant que propriétaire ?

Pour résilier le bail de son locataire, le propriétaire s'assure tout d'abord qu'il est bien dans les délais. Le congé du bailleur doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant l'échéance du bail. Il prépare alors une lettre de congé en indiquant l'un des 3 motifs qui peuvent justifier de cette résiliation. Et il va lui adresser cette lettre en optant pour l'un des 3 moyens reconnus comme fiables. 

Ce qui est sûr, c'est que le propriétaire ne peut pas se permettre d'improviser pour donner congé à son locataire. Car tout le mode d'emploi des congés est organisé par la loi.

L'article 15 de la loi 6 juillet 1989

La loi du 6 juillet 1989 est la loi de référence pour les logements loués en tant que résidence principale du locataire. Elle est incontournable, car elle est d'ordre public. Elle fixe les contours de la location dans ses moindres détails. On y trouve toute la marche à suivre pour donner congé au locataire.

L'article 15 de cette loi fixe le mode d'emploi des congés des logements loués non meublés. Pour ce type de location, la marche à suivre doit donc être respectée, sinon le congé pourrait être remis en cause par le locataire. La loi prévoit à quel moment le bailleur peut résilier le bail de son locataire  et quel est le délai de préavis à respecter pour que le congé soit valable. Elle fixe la façon de donner congé et précise dans quels cas le bailleur peut résilier le bail.

Quel est le délai de préavis pour donner congé à son locataire ?

Le propriétaire doit donner congé à son locataire plus de 6 mois avant la date d'échéance de son bail, car le locataire doit être prévenu que son contrat de location va être résilié au moins 6 mois avant l'échéance de son bail. Ce délai de 6 mois est ce qu'on appelle le délai de préavis à respecter par le bailleur.

Peut-on résilier un bail avant son terme ?

Non ! Le congé ne peut être donné que pour l'échéance du bail. Pour les logements loués nus, le contrat de location est d'une durée de 3 ans. La résiliation du bail ne peut donc intervenir que 3 ans après l'arrivée du locataire.

Quel délai pour un propriétaire pour récupérer son logement ?

Si le bailleur ne donne pas congé, le bail repart tout simplement et se renouvelle automatiquement pour une durée de 3 ans. Il n'y a pas besoin pour cela de signer de document ni de nouveau bail. Il se poursuit par tacite reconduction de 3 ans en 3 ans tant que le locataire ne décide pas de partir et que le bailleur ne lui donne pas congé pour l'échéance du bail reconduit.

Si le bailleur est une société : une « personne morale » , le contrat de location est conclu pour 6 ans et se poursuit tacitement par périodes de 6 ans. Dans ce cas, le bailleur ne peut donner congé qu'au bout de 6 ans ou au terme de chaque reconduction tacite de 6 ans.

Quid des SCI familiales ?

Les SCI familiales sont constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus. Elles peuvent conclure des baux d'une durée de 3 ans et non de 6 avec leur locataire. Le congé peut dont intervenir au bout de 3 ans ou au terme d'un renouvellement.

Comment faire partir le préavis pour le logement ?

Le délai de préavis court à compter du jour où le locataire réceptionne sa lettre de congé. Il est donc indispensable de veiller à ce que le locataire ait bien reçu sa lettre de congé. Car si ce délai n'est pas respecté, le congé n'est pas valable et le contrat est alors reconduit pour 3 ans. Pour ne pas risquer de voir le contrat se reconduire, il est recommandé d'adresser le congé si possible au moins 7 mois avant la fin du bail.

Pour fiabiliser la réception de la lettre de congé par le locataire, la loi prévoit 3 moyens de la lui adresser. Le bailleur va opter pour l'une de ces 3 options pour adresser son congé à son locataire. 

Les 3 options pour envoyer la lettre de résiliation du bail

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 fixe la liste des 3 options qu'a le propriétaire pour adresser sa lettre de congé au locataire. Pour assurer la validité du congé, le bailleur peut choisir entre :

1. envoyer une lettre de congé par courrier recommandé avec accusé de réception au locataire ;
2. faire appel à un commissaire de justice (précédemment appelé huissier de justice) pour qu'il signifie son congé au locataire ;
3. remettre sa lettre de congé au locataire directement, « en main propre » contre récépissé ou émargement.

Il n'est donc pas adapté de donner congé au locataire autrement : par SMS, e-mail ou courrier simple par exemple. Ces moyens ne font pas partie de ceux prévus par la loi et sont à proscrire puisqu'ils permettraient au locataire de contester la validité du congé.

La résiliation par envoi d'une lettre en RAR

Le congé peut être donné par courrier recommandé avec demande d'avis de réception. La lettre doit mentionner le motif du congé, car le bailleur ne peut donner congé que dans 3 cas prévus par la loi : la vente, la reprise personnelle ou le motif légitime et sérieux.  

L'envoi de la lettre recommandée ne suffit pas à faire partir le délai de préavis. Ce qui compte, c'est la date à laquelle le locataire réceptionne la lettre recommandée. C'est pourquoi il faut prévoir de l'envoyer plusieurs semaines avant l'échéance du bail. Cela laisse le temps au locataire d'aller la récupérer à la Poste s'il n'est pas là pour la réceptionner le jour où elle lui est présentée. 

Le délai de préavis ne commence à courir qu'à compter du jour où le locataire récupère sa lettre de congé :

• soit le locataire récupère la lettre le jour même où elle lui est présentée. Il signe aussitôt l'accusé de réception et le délai de préavis commence à courir ce jour-là ;
• soit le locataire va à la poste récupérer sa lettre dans les 15 jours qui suivent sa présentation et c'est la date à laquelle il signe l'accusé de réception qui fait partir le délai de préavis ;
• soit le locataire ne l'a pas récupérée au bout de 15 jours et la poste la renvoie au propriétaire. Dans ce cas, le délai de préavis n'a pas commencé à courir. Le bailleur peut alors recourir à un autre moyen pour donner congé à son locataire s'il reste au moins 6 mois avant la fin du bail (par huissier ou par remise en main propre au locataire). En revanche, s'il est à moins de 6 mois de la fin du bail, il ne peut plus respecter le délai de préavis et le bail repart pour 3 ans.

Une annexe obligatoire : lorsque le bailleur donne congé pour vente ou congé pour reprise, il doit obligatoirement joindre une notice d'information sur les obligations du bailleur et les voies de recours et d'indemnisation du locataire à sa lettre. Le contenu de cette notice a été fixé par un arrêté du 13 décembre 2017. 

Exemple de lettres types de congé

Compte tenu du formalisme des congés, il est fortement recommandé d'utiliser un modèle type de congé à jour des textes en vigueur pour ne pas oublier une mention obligatoire et éviter toute contestation. Vous pouvez utiliser nos modèles types de lettres de résiliation pour donner congé à votre locataire en fonction du motif invoqué : vente, reprise ou motif légitime et sérieux. La notice indispensable à joindre aux congés pour vendre ou pour reprise est également fournie.

La résiliation d'un contrat de location par acte d'huissier de justice

Le bailleur peut s'adresser à un commissaire de justice (anciennement appelé huissier de justice) pour donner congé au locataire. C'est lui qui se charge de la rédaction du congé et qui va aller le signifier au locataire :

• soit le locataire est là et le commissaire de justice le lui remet en personne. Le délai de préavis commence à courir dès ce jour ;
• soit il n'y a personne à son domicile pour le recevoir et le commissaire de justice laisse un avis de passage dans la boîte aux lettres du locataire et lui adresse la copie du congé. Le délai de préavis commence quand même à courir à compter de ce jour-là.

Faire appel à un huissier de justice fait dans tous les cas partir le délai de préavis du locataire dès le jour de son passage, même s'il n'a pas pu lui remettre l'acte en personne.

La lettre de congé remise en main propre 

Le propriétaire peut également décider de remettre lui-même la lettre de congé à son locataire pour résilier son bail, à condition de la lui donner en main propre. Il ne peut pas se contenter de la glisser sous sa porte ou dans sa boîte aux lettres. Le propriétaire doit rencontrer le locataire pour lui donner directement la lettre.

Pour attester de la bonne réception de la lettre de congé par le locataire, le propriétaire va lui demander de rédiger un récépissé, un petit mot indiquant qu'il a bien reçu ce jour de ses mains la lettre de congé. Il peut aussi tout simplement lui demander d'émarger la lettre de congé, c'est-à-dire de la signer pour indiquer qu'il en l'a reçue ce jour en main propre.

Le délai de préavis commence à courir dès le jour de la remise en main propre de la lettre de congé au locataire. Le bailleur conserve le récépissé ou la lettre de congé émargée. Cela atteste du départ du délai de préavis.

À qui faut-il adresser la lettre de congé ?

Le propriétaire doit adresser une lettre de congé à chacun des locataires. Si ce sont des époux, des partenaires pacsés, des concubins ou de simples colocataires, chacun d'entre eux doit recevoir une lettre de congé. Lorsque le propriétaire fait appel à un commissaire de justice, celui-ci va également signifier le congé à chacun des locataires.

Les motifs pour donner congé au locataire 

Le propriétaire ne peut pas résilier le bail dans le délai de préavis sans indiquer pourquoi il met fin au bail. Le propriétaire ne peut résilier le bail que pour l'un des trois motifs prévus par la loi :

• la vente ;
• la reprise personnelle ;
• le motif légitime et sérieux.

Il n'est pas possible de mettre fin au contrat de location pour tout autre raison. 

Le congé pour vente

Quand le propriétaire souhaite vendre le logement inoccupé, il adresse un congé pour vente à son locataire. Dans ce cas, le locataire qui reçoit ce congé a un droit de préemption pour acheter le logement.

Le droit de préemption du locataire

Le droit de préemption permet au locataire d'être prioritaire pour acheter le logement pendant les 2 premiers mois de son préavis. S'il n'achète pas le logement, il doit partir au plus tard à l'échéance du bail, en fin du préavis, et le bailleur peut vendre le logement libre.  

Dans la lettre de congé, le propriétaire indique que la vente est le motif du congé. Il fait une description précise de ce que comprend la vente : le logement lui-même et ses éventuelles annexes (cave, parking, jardin...) et précise le montant du prix et les conditions de l'offre de vente du bien. Le propriétaire doit également recopier les 5 premiers alinéas du § II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. C'est le texte qui explique comment fonctionne le droit de préemption du locataire. Le locataire dispose alors d'un délai de 2 mois pour accepter l'offre :

• soit le locataire accepte l'offre de vente : il dispose alors d'un délai de 2 mois pour réaliser la vente. Cependant, si le locataire indique dans sa réponse qu'il a l'intention de demander un prêt immobilier pour acheter le logement, le délai de réalisation de la vente est porté à 4 mois. Si la vente n'a pas eu lieu dans ce délai, le locataire perd son droit prioritaire d'achat du logement qu'il doit quitter en fin de préavis ;
• soit le locataire n'accepte pas l'offre de vente au cours des 2 premiers mois du préavis. Il perd son droit de priorité d'achat sur le logement et il doit libérer le logement au plus tard à l'échéance du contrat.

Le deuxième droit de préemption du locataire

Le locataire qui n'a pas accepté l'offre d'achat du propriétaire bénéficie parfois d'un deuxième droit de préemption. Si le propriétaire finit par baisser son prix et trouve un acheteur à un prix inférieur à celui proposé au locataire, il doit à nouveau proposer au locataire de l'acheter en priorité à ce prix, même s'il a déménagé entre temps.

Le locataire est une nouvelle fois prioritaire pour acheter le logement, cette fois pendant un mois, à ce prix plus attractif que celui proposé la première fois dans la lettre de congé pour vente. S'il accepte cette nouvelle offre, il dispose de 2 mois pour réaliser la vente en achetant comptant et de 4 mois s'il achète à l'aide d'un prêt.

Pas de droit de préemption pour le locataire

Par exception, le locataire ne bénéficie d'aucun droit de préemption en cas de congé pour vente lorsque l'acheteur du logement est un parent du propriétaire jusqu'au troisième degré inclus. C'est le cas, par exemple, si c'est un enfant, un petit-enfant, un neveu ou une nièce, un oncle ou une tante, un parent ou un grand-parent du propriétaire qui se porte acheteur du logement pour l'habiter. Mais c'est à la condition que le parent acquéreur occupe le logement à titre de résidence principale dès le départ du locataire pendant au moins 2 ans.

Modèle de lettre de congé pour vente 

Pour résilier le bail du locataire, nous vous conseillons d'utiliser un modèle type comportant toutes les mentions indispensables. Cette lettre doit être accompagnée de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire. 

Modèle de lettre : Congé en vue de la vente du logement (location vide)

Le congé pour reprise

Le congé peut être motivé par la volonté du propriétaire de reprendre le logement pour en faire sa résidence principale. Le propriétaire peut donner congé pour reprise pour lui-même ou pour certains membres proches de sa famille qui vont reprendre le logement pour y habiter. Le bénéficiaire de la reprise devra occuper le logement à titre de résidence principale. La liste des proches pour lesquels le propriétaire peut reprendre le logement est fixée par la loi. Ce sont :

• le conjoint du propriétaire ;
• le partenaire pacsé du propriétaire ;
• le concubin notoire du propriétaire vivant avec lui depuis au moins un an à la date du congé ;
• les ascendants ou descendants du propriétaire, c'est-à-dire ses parents, grands-parents ou arrière-grands-parents ou ses enfants, petits-enfants ou arrière-petits-enfants ;
• les ascendants ou descendants de son conjoint, de son concubin notoire ou de son partenaire lié par un Pacs.

Avec les lois « Alur » et « Macron », le propriétaire bailleur doit désormais justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprendre le logement. Le bailleur peut par exemple indiquer dans sa lettre de congé qu'il a besoin de reprendre le logement parce que celui qu'il occupe est devenu trop petit ou trop grand ou pour un de ses enfants muté dans la commune où il est situé ou pour son retour de mission à l'étranger...

Les personnes morales (les sociétés) ne peuvent pas donner congé pour reprise. Une seule exception : la société civile immobilière (SCI) dite « familiale » (constituée entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus) qui peut donner congé pour reprise, mais uniquement au bénéfice d'un de ses associés.

Modèle de lettre de congé pour reprise

Pour résilier le bail du locataire, nous vous proposons d'utiliser notre modèle type de lettre de congé pour reprise accompagné de sa notice.

Modèle de lettre : Congé pour reprise afin d'habiter le logement

Le congé pour motif légitime et sérieux

La dernière possibilité offerte par la loi pour résilier le bail, c'est d'invoquer un motif légitime et sérieux. Seulement il n'y a pas de liste des motifs considérés comme suffisamment sérieux pour pouvoir mettre fin au bail du locataire. La loi n'a rien prévu. Grâce à l'interprétation qu'en ont fait les tribunaux au gré du temps, on sait que cela peut être le fait du locataire qui ne respecte pas une ou plusieurs de ses obligations ou que le propriétaire ait lui-même un motif sérieux. Cela peut être la violation par le locataire d'une de ses obligations. Par exemple :

• des retards répétés dans le paiement des loyers ;
• une dégradation importante du logement loué ;
• un changement de destination des lieux ;
• une sous-location non autorisée ;
• des troubles du voisinage causés par le locataire…

Mais cela peut être un motif indépendant de toute faute du locataire. Par exemple :

• la démolition de l'immeuble dans le cadre d'une opération immobilière ;
• la décision du bailleur de restructurer son immeuble et d'exécuter des travaux de rénovation.

Si le locataire estime que le motif n'est pas suffisant, il peut saisir la justice. Dans ce cas, le juge vérifie l'importance et la nécessité des travaux et la certitude qu'ils vont bien être réalisés. 

Pour que le congé soit valable, il importe qu'il contienne la mention du ou des motifs légitimes et sérieux et qu'il soit accompagné de pièces justifiantes de ce que le propriétaire invoque (par exemple des mises en demeure de payer et des commandements de payer dans l'hypothèse du congé pour loyers impayés).

Qu'est-ce qu'un congé frauduleux ?

Le propriétaire qui utilise un motif pour résilier le bail de son locataire se doit de le réaliser :

• le propriétaire qui résilie le bail de son locataire pour vendre le logement doit réellement le mettre en vente ;
• le propriétaire qui donne congé au locataire pour y habiter doit réellement s'y installer ou s'il le reprend pour l'un de ses proches, celui-ci doit réellement venir y vivre. 

En revanche, si le motif est juste un prétexte et que le bailleur n'a pas l'intention de le réaliser, le locataire peut contester la validité du congé en disant qu'il est frauduleux.

C'est le cas par exemple si le bailleur donne congé pour reprise du logement pour lui-même à son locataire, mais qu'il n'a pas l'intention de venir y habiter et le remet finalement en location au départ de son locataire. Celui-ci peut estimer ce congé frauduleux et le contester en justice.

Le locataire peut obtenir des dommages et intérêts de la part du propriétaire en s'adressant au juge du tribunal judiciaire (qui remplace désormais le tribunal d'instance), si celui-ci estime que le congé est frauduleux. Et le propriétaire peut être condamné à une amende pénale. Selon la gravité des faits, le montant de cette amende peut atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale.

Quand il est saisi pour ce type de demande, le juge va examiner le comportement du propriétaire pour voir s'il est de bonne ou de mauvaise foi. Car parfois, le bailleur change d'avis alors qu'il avait réellement l'intention de libérer le logement pour la raison invoquée dans la lettre de congé. Pour sanctionner le bailleur, son intention frauduleuse doit donc être caractérisée. Ainsi, par exemple, ne constituent pas un comportement frauduleux :

• le propriétaire qui reloue après un congé pour vente s'il prouve qu'il a réellement tenté de le vendre en le mettant en vente (passages d'annonces, mandat de vente), au prix du marché et pendant un délai raisonnable (plusieurs mois) sans y parvenir ;
• le propriétaire qui a donné congé pour l'un de ses proches qui ne vient s'installer dans le logement que plusieurs mois après le départ du locataire, dès lors que d'importants et nécessaires travaux ont été réalisés avant son emménagement.

Le délai de préavis pour un locataire protégé

On désigne comme locataires protégés les locataires qui ont plus de 65 ans à la date d'échéance de leur bail et dont le montant des ressources est en dessous de certains seuils. Pour ces locataires âgés aux ressources modestes, il existe une protection particulière. Le propriétaire qui décide de leur donner congé doit les aider à retrouver un logement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités. 

Cette protection s'applique également, quel que soit l'âge du locataire, s'il a à sa charge une personne de plus de 65 ans et que les ressources du foyer sont inférieures au plafond réglementaire.

Le propriétaire qui souhaite donner congé au locataire protégé lui adresse sa lettre de congé dans les mêmes conditions que n'importe quel autre locataire. Il doit indiquer le motif du congé et respecter le même délai de préavis : au moins 6 mois avant l'échéance du bail en location nue.

La différence c'est que pendant le délai de préavis, le propriétaire doit proposer au locataire protégé une solution de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités et situé à proximité.

Mais tous les propriétaires ne sont pas concernés. Certains ne sont pas contraints de trouver une solution de relogement pour leur locataire âgé aux revenus modestes. II s'agit des propriétaires qui ont eux-mêmes plus de 65 ans à l'échéance du bail ou bien qui disposent de revenus dont le montant est inférieur aux plafonds légaux (les mêmes que ceux qui s'appliquent au locataire âgé). Dans ce cas, ils donnent simplement congé à leur locataire comme à n'importe quel autre locataire, sans précaution particulière.

Un nouveau propriétaire peut-il mettre fin au bail ?

Le propriétaire qui souhaite vendre peut aussi vendre son logement occupé. Cela lui évite d'avoir à donner congé à son locataire et de devoir attendre la fin du bail pour qu'il soit résilié. Car il peut le vendre occupé à n'importe quel moment en cours de bail. Dans ce cas, le locataire n'a pas de droit de préemption. Le propriétaire n'a donc pas besoin de lui proposer d'acheter le logement en priorité. Le locataire change simplement de propriétaire en cours de bail, sans que cela modifie son contrat de location en cours.

Le nouveau propriétaire qui a acheté le logement occupé peut, par exemple, souhaiter récupérer le logement pour y habiter en mettant fin au bail ou le revendre libre en fin de bail en donnant congé pour vente au locataire en place. Il va donner congé au locataire dans les conditions normales, en indiquant le motif invoqué. Mais dans ces deux cas, le délai de préavis à respecter est particulier, pour assurer au locataire d'être maintenu dans son logement pendant un certain temps. Ce délai varie selon le motif de congé du nouveau propriétaire :

• si le nouveau propriétaire donne un congé pour vente au locataire en place, il ne peut le faire que pour l'échéance du premier renouvellement du bail. La durée du bail en location vide étant de 3 ans quand le bailleur est un particulier, le congé ne prendra effet qu'au terme d'un délai comprenant la fin du bail en cours auquel s'ajoutent les 3 années du bail reconduit ;
• si le nouveau propriétaire donne un congé pour reprendre le logement, il doit respecter un délai d'au moins 2 ans avant la reprise. S'il achète à moins de 2 ans de l'échéance du bail, il ne pourra reprendre le logement pour s'y installer que 2 ans plus tard.

Le paiement des loyers et charges pendant le délai de préavis

Lorsque le locataire a reçu congé de son propriétaire, il peut partir à tout moment pendant la durée du préavis. Il n'a pas lui-même de préavis à respecter pour quitter le logement dans ce cas, car il n'a pas besoin de donner officiellement congé au propriétaire. Il doit simplement le prévenir de sa date de départ et fixer un rendez-vous avec lui pour l'état des lieux de sortie et la remise des clés.

Le locataire qui part pendant la durée du préavis n'est redevable des loyers et des charges que jusqu'à son départ. Si le locataire quitte les lieux au cours du préavis, il peut interrompre ses paiements dès qu'il a fait l'état des lieux de sortie avec le propriétaire et lui a remis les clés.

Rappelons qu'au contraire, lorsque c'est le locataire qui a donné congé à son propriétaire, il est redevable des loyers et des charges pendant toute la durée du préavis, même s'il quitte les lieux avant la fin du préavis. À moins que le logement soit reloué après son départ. Car cela interrompt alors le paiement de son loyer. 

Comment rendre son appartement ?

Quand il a reçu congé du propriétaire, le locataire peut partir à tout moment pendant la durée du préavis ou au plus tard à l'échéance du bail. Dès qu'il s'est organisé pour quitter le logement, il contacte le propriétaire pour fixer avec lui un rendez-vous pour faire l'état des lieux de sortie. Une fois cette formalité effectuée, ils le signent tous les deux et chacun en conserve un exemplaire. Le locataire n'a plus qu'à rendre toutes les clés du logement au propriétaire et quitter définitivement le logement. Le locataire doit rendre le logement en bon état d'entretien et de réparation à son propriétaire.

Quel délai pour récupérer le dépôt de garantie ? 

Le délai pour récupérer le dépôt de garantie dépend de ce qui a été constaté sur l'état des lieux de sortie :

• si le logement est en bon état, le propriétaire restitue le dépôt de garantie dans un délai d'un mois au maximum, déduction faite des éventuelles sommes restant dues au bailleur par le locataire ;
• si l'état des lieux de sortie mentionne des dégradations, le bailleur a 2 mois pour restituer son dépôt de garantie au locataire. Cela lui laisse le temps de faire des devis ou de faire les travaux de remise en état. Le propriétaire doit justifier des sommes retenues sur le dépôt de garantie par des devis ou factures. En revanche, il ne peut pas retenir de sommes pour les travaux rendus nécessaires par la vétusté.

Quelle est la durée du préavis pour un locataire ?

Voici comment calculer le préavis du locataire quand c'est lui qui donne congé au propriétaire.