La clause résolutoire dans le bail de location : comment ça marche ?

Cécile Nlend
Mis à jour par
le 22 février 2023
Juriste chez PAP.fr

Les clauses résolutoires figurant au bail permettent au propriétaire bailleur de mettre unilatéralement un terme au bail du locataire en cas de manquements à ses obligations contractuelles.

La clause résolutoire a besoin d'une décision de justice pour mettre fin au contrat.
La clause résolutoire a besoin d'une décision de justice pour mettre fin au contrat. © RidvanCelik/GettyImages

Quelle est la différence entre la résiliation et la résolution d'un contrat ?

La résiliation et la résolution d'un contrat de bail sont deux notions voisines qu’il faut bien distinguer. La résiliation consiste à mettre un terme au contrat à l'initiative du locataire ou du bailleur dans le respect d'un formalisme et d'un préavis. On parle de résolution du contrat lorsque suite au non-respect des clauses contractuelles, le bailleur applique une des clauses résolutoires inscrites dans le contrat pour demander qu'il soit mis un terme à celui-ci en dehors des conditions classiques de congé.

Définition de la clause résolutoire d'un bail

La clause résolutoire, dans un bail d'habitation, est une disposition qui permet au bailleur de résilier unilatéralement le contrat de bail lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations. Il s'agit d'une procédure très encadrée par la loi. La clause résolutoire doit préciser les obligations contractuelles dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. 

Comment rédiger une clause résolutoire ?

Il n'y a pas de formalisme particulier pour rédiger une clause résolutoire. La rédaction de la clause doit être sans équivoque et la clause résolutoire claire et précise. Elle doit clairement énoncer les obligations dont le non-respect est susceptible d'aboutir à une annulation du contrat de bail et dire de manière non équivoque que le bailleur a la volonté de mettre fin au contrat si un des manquements prévus part la clause est constaté.


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Les conditions résolutoires d'un contrat location

Les situations permettant de mettre en œuvre la clause résolutoire sont strictement encadrées par des textes de loi et les motifs précisément listés. On retrouve 4 engagements dont l'inexécution peut entraîner une action en résolution du contrat par le propriétaire bailleur :

  • le défaut de paiement des loyers et/ou des charges locatives ;
  • le défaut de paiement du dépôt de garantie par le locataire ;
  • la non-souscription d’une assurance habitation, couvrant les risques locatifs ;
  • le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des lieux (troubles anormaux de voisinage).

Exemple d'un modèle de clause résolutoire expresse

Tous nos baux d'habitation à usage de résidence principale intègrent une clause résolutoire. Elle est rédigée comme suit :

« À défaut de paiement de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie et deux mois après commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit. Le bailleur pourra, dans le cas où le locataire ne quitterait pas les lieux, l’y contraindre par simple ordonnance de référé. Il est expressément convenu qu'en cas de paiement par chèque, le loyer, les charges et le dépôt de garantie ne seront considérés comme réglés qu'après encaissement du chèque, la clause résolutoire pouvant être appliquée par le bailleur au cas où le chèque serait sans provisions.

De même, en cas de trouble de voisinage constaté par une décision de justice, ou à défaut de production par le locataire d'un justificatif d'assurance couvrant ses risques locatifs, ou encore à défaut de respecter l’obligation d’user paisiblement des locaux loués et un mois après commandement resté infructueux, le contrat sera résilié de plein droit. »

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Quel est l'intérêt d'insérer une clause résolutoire dans un contrat ?

Le bailleur ne peut demander la résolution du contrat qu'à condition qu'une clause résolutoire figure dans le contrat. On parle de résiliation de plein droit dès qu'un manquement est constaté. 

Quels sont les recours possibles en cas d’absence de clause résolutoire ?

Même si le bail n'a pas prévu de clause résolutoire, en cas de manquement à une des obligations essentielles du contrat (impayés de loyers et charges, troubles de l'occupation, défaut d'assurance, non-versement du dépôt de garantie, etc.), le bailleur peut tout de même demander la résiliation du contrat. La démarche est la même :

  • mise en demeure ;
  • commandement par huissier ;
  • assignation en justice.

Ce qui diffère c'est que la démarche n'est pas automatique, elle est soumise à l'appréciation du juge qui devra constater les manquements, apprécier leur gravité et décider des mesures à prendre.

Qu'est-ce que permet une clause résolutoire ?

En cas de manquement à une des obligations essentielles du contrat et lorsque celui-ci a prévu des conditions résolutoires, le bailleur peut de manière unilatérale et avant l'échéance du contrat de bail en demander la résiliation.

Comment faire appliquer la clause résolutoire ?

Dans son libellé, la clause résolutoire énonce que le contrat sera résilié de plein droit. En pratique, la clause n'a pas d'effet immédiat. Une fois que le manquement est constaté, le locataire dispose d'un délai, d'un sursis pour régulariser sa situation. Le bailleur va adresser au locataire une mise en demeure de mettre un terme à ses manquements. La mise en demeure sera envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception. Si le locataire ne répond pas favorablement et dans les délais à la mise en demeure, l'étape suivante sera la délivrance d'un commandement par huissier puis l'application de la clause résolutoire par un juge.

La clause résolutoire de non-paiement de charges et de loyers impayés

Les impayés de loyers et charges sont un motif de résolution du contrat de bail. Dès les premiers jours de retard de paiement du loyer du locataire, le bailleur doit lui adresser une mise en demeure de paiement. La mise en demeure va indiquer le montant et la nature des sommes dues que le locataire devra régulariser dans un délai précis : sous huitaine par exemple.

Au terme de ce délai, si la situation n'est pas régularisée, le bailleur entame une procédure qui doit respecter des étapes.

Modèle de lettre : Lettre de mise en demeure pour impayés de loyers

Le commandement de payer par huissier

Par cet acte d'huissier, le bailleur informe le locataire de la mise en œuvre de la clause résolutoire. Attention ! Le commandement de payer par huissier n'est possible qu'à partir de deux échéances de loyer et/ou de charges non payées.

Un délai de deux mois est donné au locataire à compter de la réception du commandement de payer pour régulariser ses impayés.

Pendant ce délai, le locataire qui s'estime injustement poursuivi peut contester le commandement de payer devant le tribunal judiciaire. Si sa contestation est jugée fondée par le juge, cela met un terme à la procédure, sinon elle se poursuit. 

La mise en œuvre de la clause résolutoire

À l'expiration du délai de deux mois, si le locataire n'a ni valablement contesté ni régularisé ses impayés, le bailleur peut demander la résiliation unilatérale du bail.  

L'assignation du locataire en impayés devant le tribunal

Le bailleur va saisir le juge afin qu'il fasse appliquer la clause résolutoire qui lui permettra de mettre un terme au bail, d'obtenir l'expulsion du locataire et le paiement des sommes dues. 

La clause résolutoire de non-paiement du dépôt de garantie 

Au moment de la signature du contrat de bail, le locataire doit verser un dépôt de garantie au bailleur même si la prise d'effet du bail n'intervient que plus tard. Si ce n'est pas fait au moment de la signature, le versement doit être fait au plus tard au moment de la prise d'effet du contrat.

Le non-versement du dépôt de garantie permet au propriétaire d'appliquer la clause résolutoire. Le propriétaire va mettre en demeure le locataire de s'acquitter du dépôt de garantie ; en l'absence de réponse favorable, il va adresser un commandement par huissier qui va donner un délai d'un mois au locataire pour s'acquitter du dépôt de garantie. En l'absence de réponse favorable à l'issue du délai, le bailleur va l'assigner en justice pour faire appliquer la clause résolutoire par un juge qui permettra de mettre un terme au contrat et de l'expulser du logement.

La résolution du bail pour défaut d'assurance habitation

Le locataire a l'obligation de souscrire une assurance habitation garantissant les risques locatifs au moment de la prise d'effet de son bail et pendant toute la durée de son occupation. Le bailleur peut lui demander de fournir son attestation d'assurance au moment de la prise d'effet du contrat et chaque année jusqu'à la fin du bail.

Le bailleur a la possibilité de souscrire une assurance pour le compte du locataire, mais s'il ne le fait pas, il peut mettre en application la clause résolutoire pour le locataire qui aura manqué de fournir une attestation d'assurance en cours de validité un mois après que lui ait été adressé un commandement d'huissier. Il va saisir un juge pour faire constater le défaut d'assurance et demander à ce que soient prononcées la résolution du bail et la sortie des lieux.

Si le locataire produit au cours de la procédure une attestation valide d'assurance habitation, cela stoppe le processus de résiliation du bail puisque la clause de résiliation n'est plus applicable à la situation.

Modèle de lettre : Mise en demeure de fournir une attestation d’assurance habitation

La résolution pour manquement à un usage paisible des lieux 

Le locataire a l'obligation « d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ». Si le locataire par son occupation provoque des nuisances, celles-ci doivent être constatées et le bailleur saisi. Le propriétaire dont le locataire ne respecte pas l'usage paisible des lieux doit agir auprès de son locataire pour faire cesser les nuisances. Il peut s'agir : 

  • des nuisances sonores ou olfactives ; 
  • des dégradations ou encombrements des parties communes ;
  • le non-respect du règlement de copropriété.

Dans un premier temps, le bailleur va mettre en demeure son locataire de faire cesser les nuisances qui lui sont reprochées. Si après cette mise en demeure le locataire ne remédie pas aux troubles anormaux de voisinage, le propriétaire va devoir saisir le tribunal judiciaire pour faire constater la résiliation du bail.

Modèle de lettre : Lettre du propriétaire à son locataire auteur de troubles de voisinage

A noter que si le locataire a fait l'objet d'une condamnation pour troubles anormaux de voisinage, cela suffit pour saisir directement le juge pour faire constater la résiliation du bail.


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