Comment expulser un locataire rapidement ?

Marthe Gallois
Publié par Marthe Gallois
le 25 mars 2024
Juriste chez PAP.fr

Rapidité et expulsion ne vont pas de pair. C'est pourquoi, il est indispensable d'être très réactif en cas d'impayés ou quand la situation se dégrade, car l'expulsion proprement dite n'arrive qu'au terme d'une procédure en justice. Et cette procédure prend du temps, car le logement fait l'objet d'une protection particulière.

Avant d'en arriver à l'expulsion d'un locataire, il y a des étapes à suivre.
Avant d'en arriver à l'expulsion d'un locataire, il y a des étapes à suivre. © DaniloAndjus/GettyImages

Quels sont les motifs d'expulsion d'un locataire ?

L'expulsion consiste à obtenir le départ forcé d'un locataire de son logement d'habitation en cas de manquement grave à certaines de ses obligations.

En signant le bail, le locataire s'est engagé à faire un certain nombre de choses prévues par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, qui peuvent devenir des motifs d'expulsion si le locataire ne les respecte pas.

Les principaux motifs pour faire sortir un locataire

Voici les principales obligations du locataire qui peuvent être des motifs de résiliation du bail et de son expulsion :

  • Les impayés de loyer : le locataire est tenu, selon l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989, de régler son loyer et ses charges mentionnés dans le bail à la date indiquée dans celui-ci. En cas d'impayé de loyer, le propriétaire peut entamer une procédure judiciaire pour résilier le bail.
  • L'assurance habitation : l'article 7g de la même loi prévoit que les locataires doivent assurer le logement loué contre les risques locatifs tout le temps du bail : incendie, dégât des eaux, responsabilité civile... et renouveler l'assurance chaque année en fournissant une attestation au propriétaire. La non-souscription d'une assurance des risques locatifs peut entraîner la résiliation du bail.

  • Le non-respect du règlement de copropriété ou intérieur : dans les immeubles collectifs, un règlement de copropriété fixe les règles à respecter dans les parties communes de l'immeuble, par exemple ne pas laisser déambuler d'animaux ni déposer d'effets personnels sur les paliers (sacs poubelles, affaires...). Si le locataire enfreint ce règlement de façon récurrente et très gênante pour le voisinage, le bailleur peut envisager une résiliation judiciaire par décision d'un juge.

  • La réalisation de travaux sans autorisation : bien que les aménagements non permanents soient autorisés, des travaux de modification nécessitent l'accord préalable du propriétaire. En cas de non-respect, le bailleur peut demander la remise en état et engager une résiliation judiciaire.

  • Les troubles du voisinage : le locataire doit occuper le logement paisiblement, sans créer de troubles dans le voisinage tels que le tapage nocturne (article 7b de la loi). L'expulsion du locataire peut être justifiée par des nuisances, qu'elles soient sonores, olfactives ou encore par son attitude : ce sont des troubles anormaux de voisinage.

  • Activités illégales au sein du logement : en cas d'utilisation du logement à des fins illégales, le bailleur peut résilier le contrat invoquant le non-respect de la jouissance paisible des lieux.

  • Entretien du logement : l'article 7d de la loi prévoit que le locataire doit entretenir le logement et y effectuer les petites réparations nécessaires. S'il laisse se dégrader excessivement le logement par son extrême négligence ou cause des dommages au bien, le bailleur peut le poursuivre en justice.

  • Sous-location sans autorisation : interdite sans l'accord du bailleur (article 8 de la loi du 6 juillet 1989), la sous-location non autorisée expose le locataire à un risque d'expulsion, avec possibilité pour le propriétaire de demander le remboursement des loyers perçus illégalement.

  • Les contrats types de location prévoient systématiquement le versement d'un dépôt de garantie à l'arrivée du locataire. Si le locataire ne le verse pas comme prévu dans le bail à son entrée dans le logement, le propriétaire peut le mettre en demeure de lui verser le dépôt de garantie dans un court délai sous peine de résiliation du bail.

⚠️ Il arrive également qu'après avoir reçu un congé pour vente ou un congé pour reprise de la part du bailleur, un locataire refuse de partir et se maintienne dans le logement après la fin du bail. Il devient alors occupant sans droit ni titre et encourt, lui aussi, une procédure en justice pour valider le congé et obtenir son expulsion.

La clause résolutoire du bail de location

Les modèles types de contrats de location contiennent systématiquement des clauses résolutoires. Une clause résolutoire rappelle au locataire que s'il ne respecte pas certaines des obligations indiquées dans la clause, le bailleur pourra obtenir de plein droit la résiliation du bail en justice.

💡 Par exemple, il est systématiquement prévu qu'en cas d'impayé de loyer, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit. De même, en cas de trouble de voisinage ou lorsque le locataire ne fournit pas de justificatif d'assurance pour le logement.

Si le bail ne contenait pas de clause résolutoire ou si le motif de résiliation invoquée ne figure pas dans la clause résolutoire, on parle alors de résiliation judiciaire.

Téléchargez le contrat de location adapté à votre situation :

Tous nos contrats de location

Quelles sont les conditions pour faire partir un locataire ?

Il ne suffit pas que le locataire interrompe le paiement de ses loyers ou ne transmette pas son attestation d'assurance pour que le bail soit résilié d'office. Pour mettre fin au bail et obtenir le départ du locataire, le bailleur doit agir en justice en justifiant d'un motif valable.

Faire une mise en demeure au locataire

Si la locataire n'a pas réagi à la demande du bailleur, celui-ci doit le mettre en demeure de respecter ses engagements. Pour cela, il lui envoie une lettre dans laquelle il lui explique le problème et dans laquelle il indique en conclusion qu'il met en demeure le locataire d'agir en conséquence (envoyer son attestation d'assurance, cesser de faire du bruit...) dans un court délai. Cette lettre est adressée au locataire en courrier recommandé avec accusé de réception.

👉 Lettre de mise en demeure de transmettre l'attestation d'assurance au bailleur.

Modèle de lettre : Mise en demeure de fournir une attestation d’assurance habitation

Saisir la justice

Si le locataire ne réagit pas, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection dont dépend le logement, Il fait appel au commissaire de justice (huissier) pour assigner le locataire, c'est-à-dire le convoquer devant le tribunal.

Combien de temps pour engager la procédure ?

👉 Le propriétaire doit agir vite

Il est important d'agir tôt, dès le premier impayé de loyer et de ne pas laisser s'accumuler des mois d'arriérés de loyer avant d'enclencher la procédure d'expulsion, car celle-ci peut prendre plusieurs mois, parfois 2 ans et certains bailleurs peuvent se retrouver eux-mêmes en situation financière délicate ou de précarité à défaut de ce complément de revenus.

C'est pourquoi il est impératif de lancer très vite la procédure en cas d'impayés, même si la priorité demeure la discussion avec le locataire. Garder à l'esprit qu'il est crucial de ne pas perdre de temps, car le danger, c'est de laisser les impayés s'accumuler sans réagir. Cela devient très vite un problème pour le locataire qui se retrouve submergé par sa dette. Il lui est alors très compliqué ou impossible d'y faire face.

👉 Prendre contact avec son locataire mauvais payeur

Dès les premiers signes de retard de paiement du loyer, entrez rapidement en contact avec le locataire. Parfois il s'agit juste d'un problème de trésorerie passager, ou tout simplement d'un oubli. Le fait que le propriétaire réagisse très vite en cas d'impayés va permettre, le plus souvent, de débloquer la situation.

Alors, privilégiez le dialogue : appelez le locataire pour faire le point avec lui. Expliquez-lui que s'il ne règle pas son loyer, vous allez devoir faire appel à son garant : la personne qui s'est portée caution, s'il en a une. S'il ne répond pas, adressez-lui un SMS ou un e-mail.

🙋‍♀️ C'est parfois le locataire qui contacte lui-même le bailleur pour le prévenir qu'il a un problème temporaire. S'il traverse une période difficile, il a tout intérêt à en informer le bailleur pour trouver rapidement un arrangement et éviter d'être expulsé de son logement au terme d'une procédure.

En revanche, en l'absence de dialogue et si le problème n'est pas résolu, il faut agir sans tarder !

Combien de loyers impayés avant une expulsion ?

Le propriétaire a intérêt à commencer la procédure dès le premier impayé de loyer.

Comment relancer son locataire ?

Si le locataire ne réagit pas ou persiste à ne pas payer son loyer, il faut lui envoyer une lettre de mise en demeure, cette fois-ci en recommandé avec accusé de réception, pour lui demander de régler son loyer en lui laissant un délai de paiement avec une date butoir, par exemple 8 jours au maximum.

Modèle de lettre : Lettre de mise en demeure pour impayés de loyers

Faites appel à un médiateur

Vous pouvez solliciter l'aide d'un conciliateur de justice, c'est une démarche gratuite, afin de tenter de parvenir à un accord avec le locataire, tel qu'un étalement du paiement. Vous pouvez aussi faire appel à un médiateur civil (c'est une démarche payante).

⚠️ Si la dette du locataire est inférieure ou égale à 5 000 €, la tentative de conciliation est obligatoire pour pouvoir ultérieurement demander la résiliation du bail en justice.

Prévenez la CAF

Lorsque le locataire bénéficie d'une aide au logement de la part de la caisse d'allocations familiales, le propriétaire doit signaler tout impayé à la Caf dès que le montant d'impayé atteint :

  • deux fois la part de loyer restant à charge du locataire (hors charges locatives) quand l'aide est versée directement par la Caf au bailleur ;
  • deux fois le loyer (hors charges locatives) quand l'aide de la Caf est versée au locataire.

Le commandement de payer le loyer

Si votre locataire n'a toujours pas payé son loyer en retard à la date butoir indiquée dans la lettre de mise en demeure, vous devrez faire appel à un huissier de justice (désormais appelé commissaire de justice) pour qu’il lui adresse un commandement de payer son loyer.

👉 Comme la date de paiement du loyer prévue dans les contrats de location est souvent le 1er du mois, le temps de faire ces démarches vous amène le plus souvent au début du mois suivant. L'huissier peut alors faire un commandement de payer portant sur 2 mois d'impayés de loyers.

Quel huissier choisir ?

Les commissaires de justice (les huissiers) ont une compétence territoriale. Comme l'huissier va se déplacer au domicile du locataire, vous devez sélectionner un huissier de justice dont le champ d'action inclut l'adresse du logement. Adressez-vous par conséquent à un huissier de justice situé à proximité du logement loué. Car l'huissier va venir déposer le commandement de payer au domicile de votre locataire. C'est la première démarche indispensable à faire pour enclencher la procédure.

🙋‍♀️ Voici, en particulier, ce que l'huissier va indiquer à votre locataire dans le commandement de payer :

  • que le locataire dispose d'un délai de 6 semaines pour payer sa dette ;
  • le montant mensuel du loyer et des charges ;
  • le décompte de la dette ;
  • et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
  • la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département pour solliciter une aide financière et la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente pour demander un délai de grâce.

👉 Si le locataire a un proche qui s'est porté caution, le commissaire de justice va également lui délivrer un commandement de payer.

👉 Si le locataire mauvais payeur ne respecte pas ce délai de 6 semaines pour régler sa dette, le bailleur peut alors porter l'affaire devant le juge des contentieux de la protection (et non plus le tribunal d'instance comme c'était le cas jusqu'à une période récente) . Cette démarche vise à obtenir en justice la résiliation automatique du bail et l'expulsion du locataire.

Inscrivez-vous à notre newsletter bailleurs

C'est noté, parfait ! Gardez un œil sur votre boîte mail.

Quels sont les délais pour une expulsion ?

L'expulsion à proprement dite n'a lieu que si, au terme de la procédure de résiliation du bail, le locataire n'a pas déménagé. Dans la majorité des cas, il a trouvé une solution avant cette échéance.

Si la procédure est enclenchée pour impayé de loyer, le locataire va être accompagné afin de lui permettre de trouver des aides ou des solutions de relogement mieux adaptées.

Le commandement de quitter lieux

Suite à la décision du juge prononçant la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, il est nécessaire de faire appel à un commissaire de justice (un huissier) pour signifier la décision au locataire. Il est chargé de délivrer au locataire un commandement de quitter les lieux sous deux mois.

Pendant ce délai accordé au locataire pour quitter son logement, celui-ci peut saisir le juge de l'exécution afin de solliciter un délai supplémentaire (un délai de grâce). Ce délai additionnel peut être accordé pour un mois à un an au maximum.

🙋‍♀️ C'est le juge qui en détermine la durée selon la bonne ou mauvaise volonté manifestée par le locataire, les efforts qu'il a entrepris pour se reloger et, selon l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune du locataire et du bailleur...

La procédure pour l'expulsion

Après l'expiration du délai accordé au locataire pour quitter le logement, l'expulsion doit être entreprise par un commissaire de justice (un huissier).

⚠️ Un bailleur qui entreprendrait cette action de sa propre initiative s'exposerait à des sanctions sévères (jusqu'à 30 000 € d'amende et 3 ans de prison), car il est strictement interdit d'entrer dans le logement avant l'intervention du commissaire de justice, de changer la serrure ou de toucher aux meubles du locataire.

Quand l'expulsion peut-elle avoir lieu ?

  • À n'importe quel moment de l'année, dès que le délai pour quitter le logement est dépassé lorsque le locataire dispose d'une solution de relogement conforme à ses besoins (le nombre de pièces correspond au nombre d'occupants).
  • En l'absence de solution de relogement pour le locataire, l'expulsion n'est pas autorisée pendant la trêve hivernale, qui s'étend du 1er novembre au 31 mars (inclus) de l'année suivante. L'expulsion est par conséquent reportée si le terme du délai pour quitter le logement tombe pendant la période de trêve hivernale.

Comment se passe l'expulsion du locataire ?

Une fois que l'huissier a informé au locataire qu'il devait quitter le logement :

  • soit le locataire accepte alors de quitter immédiatement le logement : le commissaire de justice le constate dans un procès-verbal ;
  • soit le locataire refuse de partir : l'huissier n'est pas autorisé à pénétrer dans le domicile et rédige un procès-verbal attestant de sa tentative d'expulsion. Par la suite, il peut demander au préfet l'assistance des forces de l'ordre (police ou gendarmerie) pour l'expulsion. S'il accepte, le commissaire de justice se présente au logement accompagné d'un serrurier et des forces de l'ordre qui procèdent à l'expulsion. En revanche, si le préfet refuse, le bailleur n'a plus qu'à demander une indemnisation à l'Etat pour le préjudice subi ;
  • soit le locataire est absent et l'huissier ne peut pas forcer sa porte. Il mentionne sa tentative d'expulsion dans le procès-verbal. Il devra également dans ce cas demander à la Préfecture l'assistance de la force publique. Le préfet peut accepter ou refuser.

Une loi pourrait prochainement imposer une sanction au locataire se maintenant en place malgré la décision d'expulsion.


🗓️ Participez gratuitement aux Jeudis de l'immobilier !

Tous les jeudis à 18h, PAP organise un atelier en ligne.

18 avril 2024 à 18h -
Location vacances : comment s’y prendre ?

Mettre son bien en location vacances, c’est facile !
- Trouver des vacanciers : fixer ses tarifs, publier une offre
- Signer le contrat de location : quelles règles s’appliquent ?
- Gérer les entrées-sorties

Je m'inscris

25 avril 2024 à 18h -
Vendre son bien immobilier

Découvrez nos conseils et services pour réussir votre vente :
- Préparer la vente : estimation par un expert PAP, photos pro, visite virtuelle
- Trouver un acheteur : créer une annonce vendeuse, filtrage des contacts par PAP, panneau A vendre
- Conclure la vente : choisir une offre et préparer la signature

Je m'inscris

2 mai 2024 à 18h -
Trouver le bon locataire

Sélectionner le locataire idéal est essentiel lors de la location de votre logement.
- Publier une annonce : les informations importantes et les mentions obligatoires
- Traiter les candidatures : les pièces à demander, comment pré-sélectionner
- Choisir et garder le bon locataire : comment faire ?

Je m'inscris

23 mai 2024 à 18h -
Signer un contrat de location

Le contenu du contrat de location et de ses annexes :
- Le loyer et les charges : règles de fixation du loyer et fonctionnement des charges
- Les conditions : clauses indispensables et clauses interdites
- Les annexes au contrat : état des lieux et diagnostics immobiliers

Je m'inscris
Thème :
Date :

Vous serez notifié par SMS du début de l'atelier

Cliquez sur l'email que nous venons de vous envoyer pour confirmer votre inscription !


La rédaction vous conseille