Comment expulser un locataire rapidement ?

Quels sont les motifs d'expulsion d'un locataire ?

L'expulsion consiste à obtenir le départ forcé d'un locataire de son logement d'habitation en cas de manquement grave à certaines de ses obligations. En signant le bail, le locataire s'est engagé à faire un certain nombre de choses prévues par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, qui peuvent devenir des motifs d'expulsion si le locataire ne les respecte pas.

Les principaux motifs pour faire sortir un locataire

Voici les principales obligations du locataire qui peuvent être des motifs de résiliation du bail et de son expulsion.

⚠️ Il arrive également qu'après avoir reçu un congé pour vente ou un congé pour reprise de la part du bailleur, un locataire refuse de partir et se maintienne dans le logement après la fin du bail. Il devient alors occupant sans droit ni titre et encourt, lui aussi, une procédure en justice pour valider le congé et obtenir son expulsion.

La clause résolutoire du bail de location

Les modèles types de contrats de location contiennent systématiquement des clauses résolutoires. Une clause résolutoire rappelle au locataire que s'il ne respecte pas certaines des obligations indiquées dans la clause, le bailleur pourra obtenir de plein droit la résiliation du bail en justice.

💡 Par exemple, il est systématiquement prévu qu'en cas d'impayé de loyer, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit. De même, en cas de trouble de voisinage ou lorsque le locataire ne fournit pas de justificatif d'assurance pour le logement.

Quelles sont les conditions pour faire partir un locataire ?

Il ne suffit pas que le locataire interrompe le paiement de ses loyers ou ne transmette pas son attestation d'assurance pour que le bail soit résilié d'office. Pour mettre fin au bail et obtenir le départ du locataire, le bailleur doit agir en justice en justifiant d'un motif valable.

👉 Faire une mise en demeure au locataire

Si le locataire ne réagit pas, le propriétaire lui adresse une mise en demeure par courrier recommandé, exigeant qu’il respecte ses engagements sous un court délai.

👉 Saisir la justice

Si le locataire ne réagit pas, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection dont dépend le logement, Il fait appel au commissaire de justice (huissier) pour assigner le locataire, c'est-à-dire le convoquer devant le tribunal.

Combien de temps pour engager la procédure ?

Agissez dès le premier impayé de loyer pour enclencher rapidement la procédure d’expulsion, qui peut durer plusieurs mois, voire 2 ans. Ne laissez pas les arriérés s’accumuler : cela aggrave la situation du locataire et peut mettre le bailleur en difficulté financière. Priorisez le dialogue, mais réagissez sans tarder.

Prendre contact avec son locataire mauvais payeur

Dès les premiers retards de loyer, contactez rapidement le locataire. Il peut s’agir d’un oubli ou d’un problème temporaire. Privilégiez le dialogue : appelez-le pour faire le point ou contactez son garant si nécessaire. Si le locataire traverse une période difficile, encouragez-le à vous informer pour trouver un arrangement et éviter une procédure.

Combien de loyers impayés avant une expulsion ?

Le propriétaire a intérêt à commencer la procédure dès le premier impayé de loyer. Si le locataire ne réagit pas ou persiste à ne pas payer son loyer, il faut lui envoyer une lettre de mise en demeure, cette fois-ci en recommandé avec accusé de réception, pour lui demander de régler son loyer en lui laissant un délai de paiement avec une date butoir, par exemple 8 jours au maximum.

👩‍💻 Téléchargez un modèle de lettre pour mise en demeure

👉 Faites appel à un médiateur

Vous pouvez solliciter l'aide d'un conciliateur de justice, c'est une démarche gratuite, afin de tenter de parvenir à un accord avec le locataire, tel qu'un étalement du paiement. Vous pouvez aussi faire appel à un médiateur civil (c'est une démarche payante).

👉 Prévenez la CAF

Lorsque le locataire bénéficie d'une aide au logement de la part de la caisse d'allocations familiales, le propriétaire doit signaler tout impayé à la Caf dès que le montant d'impayé atteint :

• deux fois la part de loyer restant à charge du locataire (hors charges locatives) quand l'aide est versée directement par la Caf au bailleur ;
• deux fois le loyer (hors charges locatives) quand l'aide de la Caf est versée au locataire.

👉 Le commandement de payer le loyer

Si le locataire ne paie pas à la date butoir, faites appel à un commissaire de justice pour lui adresser un commandement de payer, souvent pour 2 mois d’impayés. Si un proche s’est porté caution, il recevra également un commandement.

Si le locataire mauvais payeur ne respecte pas ce délai de 6 semaines pour régler sa dette, le propriétaire peut alors porter l'affaire devant le juge des contentieux de la protection (et non plus le tribunal d'instance comme c'était le cas jusqu'à une période récente) . Cette démarche vise à obtenir en justice la résiliation automatique du bail et l'expulsion du locataire.

Quels sont les délais pour une expulsion ?

Une procédure d’expulsion doit suivre des étapes précises et respecter les droits du locataire, avec l’intervention obligatoire d’un commissaire de justice pour éviter tout recours illégal.

 Quand l'expulsion peut-elle avoir lieu ?

• À n'importe quel moment de l'année, dès que le délai pour quitter le logement est dépassé lorsque le locataire dispose d'une solution de relogement conforme à ses besoins (le nombre de pièces correspond au nombre d'occupants).
• En l'absence de solution de relogement pour le locataire, l'expulsion n'est pas autorisée pendant la trêve hivernale, qui s'étend du 1er novembre au 31 mars (inclus) de l'année suivante. L'expulsion est par conséquent reportée si le terme du délai pour quitter le logement tombe pendant la période de trêve hivernale.

Comment se passe l'expulsion du locataire ?

Une fois que l'huissier a informé au locataire qu'il devait quitter le logement.