Comment se protéger contre les impayés de loyers ?

Laurent Lamielle
Publié par Laurent Lamielle
le 27 juin 2023
Juriste chez PAP.fr

Les propriétaires bailleurs ont un impératif : sécuriser leurs loyers. Pour y parvenir, ils disposent de plusieurs outils efficaces : l'assurance contre les loyers impayés, Visale ou le cautionnement.

Tout propriétaire doit penser à se protéger contre les loyers impayés.
Tout propriétaire doit penser à se protéger contre les loyers impayés. © fizkes/GettyImages

Les impayés de loyers sont marginaux (globalement 2 % de la masse des loyers encaissés) mais cette éventualité effraie légitimement les bailleurs. En effet, un propriétaire confronté à un défaut de paiement de son locataire peut se trouver face à de grandes difficultés pour recouvrer les impayés. Cette crainte conduit même certains à renoncer à louer ou à se tourner vers la location touristique, deux attitudes qui aggravent la crise du logement.

👉 Il existe pourtant une solution efficace pour louer en toute sécurité : la prudence ! Ainsi, pour sécuriser ses loyers, un propriétaire doit cumulativement : 

  1. choisir un locataire suffisamment solvable ;
  2. choisir une garantie de paiement qui viendra pallier l'éventuelle défaillance du locataire.

En effet, le propriétaire doit essayer d’obtenir une « garantie », c’est-à-dire un autre moyen d’être payé si le locataire fait défaut. Il s’agit souvent du cautionnement, c’est-à-dire d’un tiers (la caution) qui s’engage à payer pour le compte du locataire en situation d'impayé. Une alternative assurantielle avantageuse existe également ; l'assurance loyers impayés (on dit aussi garantie loyer impayé, GLI). Enfin se développe une solution étatique : le dispositif Visale.

Choisir un locataire solvable pour éviter les loyers impayés

Le locataire doit disposer de ressources suffisantes

Pour mettre toutes les chances de son côté que la location se déroule sans accroc, le propriétaire doit s'attacher à sélectionner un locataire à même de prouver qu'il dispose de ressources régulières (salaires, pensions de retraite, indemnités, etc.) qui représentent, idéalement, trois fois le montant du loyer et des charges. Il ne s'agit pas d'une règle juridique, mais d'une règle de prudence. En effet, on considère qu'il est soutenable que la charge de logement d'un locataire représente un tiers de ses revenus.

👉 Bien évidemment, il ne s'agit pas d'un couperet ; un locataire qui gagne 2,9 fois le montant du loyer + charges peut parfaitement assumer ses obligations. Mais gare à ne pas trop abaisser le seuil de solvabilité du locataire !  

Comment vérifier la solvabilité du locataire ?

Pour vérifier sa solvabilité, quels documents demander à un futur locataire ? Depuis novembre 2015 il existe une liste limitative des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution pour une location vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire. Peuvent notamment être réclamés au candidat locataire :

  • Une pièce justificative d'identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire ;
  • Une pièce justificative de domicile ;
  • Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles ;
  • Un ou plusieurs documents attestant des ressources.

📃 Les documents peuvent être des copies des documents originaux. Ils sont rédigés ou traduits en langue française et les montants inscrits convertis en euros. Les documents originaux doivent pouvoir être présentés à la demande du bailleur.

❌ L’interdiction des discriminations

Si le locataire doit être choisi en fonction de la qualité de son dossier et de ses échanges avec le propriétaire, les critères de choix d'un locataire ne peuvent pas être constitutifs d'une discrimination. Ainsi est interdite toute sélection basée sur certains critères : appartenance supposée à une ethnie, une religion ou une nation, orientation sexuelle, apparence physique, âge, sexe, etc.

En cas de discrimination avérée, le propriétaire encourt des peines particulièrement sévères : trois ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende (article 225-2 et suivants du Code pénal).

Faciliter le recouvrement des loyers impayés avec la clause de solidarité

Pour protéger le propriétaire et faciliter le recouvrement des sommes dues, le contrat de location doit contenir une clause de solidarité. Cette clause rend chacun des titulaires du contrat de location redevable de l’ensemble des loyers et charges. Il s’agit donc d’une protection pour le propriétaire qui lui permet de réclamer, pendant le cours du bail, la totalité du loyer et des charges à l'un des colocataires en cas d’impayé ; à charge pour celui qui a payé de réclamer à l'autre le remboursement.

🙋‍♀️ Lorsqu’un colocataire quitte les lieux, la clause de solidarité le rend encore redevable des impayés pendant six mois, sauf à ce qu’il soit remplacé dans le logement par un nouveau locataire en accord avec le propriétaire.

À défaut de clause de solidarité, seuls les époux et les partenaires pacsés sont solidaires, ce qui rend alors le recouvrement auprès de simples colocataires plus laborieux et incertain.

Les modèles types de contrat de location vide et meublée proposés par PAP.fr contiennent tous une clause de solidarité.

Téléchargez le contrat de location adapté à votre situation :

Tous nos contrats de location

Caution solidaire : le moyen le plus fréquent de se protéger contre les loyers impayés

La caution solidaire (on dit aussi « cautionnement » ou « engagement de caution ») est un contrat, distinct du bail, par lequel une personne appelée « la caution » (ou « le garant ») s’engage à payer immédiatement le loyer à la place du locataire, si ce dernier ne s'en acquitte plus.

L’engagement de caution peut être le fait d’un parent, d’un ami ou de toute autre personne puisque la loi n’exige aucun lien de sang ou d’affection entre le locataire et la caution. Toutefois, en pratique, compte tenu de la gravité de l’engagement, les propriétaires aiment que locataires et garants fassent partie d’un même cercle familial.

👉 La caution solidaire présente une sérieuse garantie pour les locataires ne disposant pas de revenus suffisants, à condition bien évidemment que le garant soit solvable. Elle présente en plus l’avantage d’être gratuite.

En revanche, la caution a un inconvénient majeur : son caractère incertain. En effet, si le jour des impayés venu, le garant ne veut pas payer ou ne peut pas payer, le propriétaire devra entamer une action en justice, aventure nécessairement laborieuse et possiblement coûteuse ! 

En pratique, la caution est très efficace dans l'hypothèse d'un étudiant ou d'un jeune travailleur pour lequel des parents très solvables se portent caution ; la probabilité que ceux-ci se sacrifient et honorent leur engagement est quasi certaine. En revanche, dans l'hypothèse d'un locataire installé dans la vie qui propose la caution d'une personne éloignée de lui, le propriétaire doit réfléchir à l'opportunité de choisir une autre garantie de paiement : l'assurance loyers impayés ou Visale.

Le contrat de cautionnement solidaire requiert le respect d'un formalisme : pour bien remplir le contrat, notre vidéo : Caution solidaire : comment la remplir ?

L'assurance loyer impayé : le moyen le plus efficace de se protéger contre les impayés

C'est quoi la garantie des loyers impayés ?

L'assurance loyer impayé, autrement appelée Garantie des loyers impayés (GLI), est une assurance qui non seulement rembourse les loyers et charges impayés et les dégradations, mais qui prend aussi en charge la procédure et les frais de contentieux. C'est donc la solution idéale pour louer en toute sécurité et en toute sérénité même si elle concerne aujourd'hui encore moins de 20 % des bailleurs.

Cumul interdit : il est impossible pour un même locataire de cumuler une assurance loyers impayés et la caution solidaire d'un proche sauf pour les locataires étudiants ou apprentis.

À quel moment souscrire l'assurance loyer impayé ?

L'assurance loyer impayé doit idéalement être souscrite au moment de la signature du bail ou dans les jours qui la suivent. En cours de bail, il est encore possible de s'assurer contre les loyers impayés mais il faut alors prouver l'absence d'impayés au cours des six à douze mois précédant la demande. En revanche, dès lors que le locataire ne règle plus son loyer, il est trop tard pour choisir la garantie loyers impayés.

Lorsque l'on souhaite s'assurer, il ne faut pas dire au locataire que sa candidature est retenue, encore moins signer le bail, tant que l'assurance n'a pas donné son accord !

Comment fonctionne la garantie loyer impayé ?

À quelles conditions le dossier d'un locataire peut-il accepter par l'assurance ?

Traditionnellement, les assurances estiment qu'un locataire est solvable lorsque ses revenus nets sont trois fois supérieurs au loyer plus charges. Dans les dernières années, compte tenu de la forte hausse des loyers, plus importante que celle des salaires, les assurances ont assoupli légèrement leurs critères d'éligibilité. Elles acceptent par exemple des dossiers où le locataire gagne 2,7 fois le montant du loyer + charges s'il dispose d'un contrat stable (CDI hors période d'essai par exemple). Dans les autres situations, le locataire doit disposer de ressources représentant au moins trois fois les loyers et charges.

🙋‍♀️ L'assurance contre les loyers impayés peut donc être souscrite même si le locataire est en CDD, dès lors que lorsque la durée restante de son contrat de travail, au jour de l'adhésion, est suffisante (au moins 8 mois). Si le locataire est étudiant ou apprenti, il doit fournir une caution solidaire d'un tiers.

Quelles sont les garanties fournies par l'assurance loyer impayé ?

L'assurance loyers impayés couvre :

  1. Les loyers impayés. L'assurance prend en charge les loyers, les charges et taxes dus, les indemnités d'occupation, en cas de défaillance du locataire, quel que soit le motif du non-paiement. Certains contrats prévoient quelques mois de franchise (non indemnisés) ;
  2. Les détériorations et dégradations. Constatées au départ du locataire, les dégradations sont prises en charge par l'assurance si elles ne sont pas couvertes par le dépôt de garantie. Cette possibilité peut être proposée en option dans certains contrats ;
  3. Le départ prématuré du locataire. L'assurance garantit le remboursement des loyers jusqu'à la récupération des lieux par le bailleur, en cas de décès ou de départ prématuré du locataire ;
  4. Les frais de contentieux. L'assurance prend en charge la procédure (le propriétaire est déchargé de la difficulté d'agir en justice) et rembourse les frais de procédure (commissaire de justice, avocat, etc.) nécessaires pour le recouvrement des loyers impayés ainsi que pour obtenir le remboursement des détériorations immobilières.

Au contrat de base, on peut ajouter des options : étude et vérification des documents fournis par le locataire, assurance propriétaire non-occupant (PNO), etc.

💰 Quel est le prix d'une assurance loyer impayé ?

Le montant de la prime d'assurance varie selon les contrats ; son montant peut être déductible des revenus locatifs.

Le tarif de l'assurance loyer impayé est variable

Le prix de l'assurance loyer impayé peut varier :

  • selon les assureurs ;
  • selon les options choisies (indemnisation de la vacance locative par exemple)
  • selon le taux d'effort du locataire (sa solvabilité VS le montant du loyer) ;
  • selon le type de location, vide ou meublé.

Le plus souvent, le coût de la prime d'assurance représente de 2,5 à 5 % du montant du loyer et des charges.

Le coût de l'assurance est déductible des revenus locatifs

Qu'il s'agisse de revenus fonciers (location vide) ou de bénéfices industriels et commerciaux (location meublée), les primes d'assurance loyer impayé sont intégralement déductibles des revenus locatifs dès lors ceux-ci sont déclarés au réel.

Est-ce que le locataire peut prendre une assurance loyer impayé ?

Jusqu'aux dernières années, l'assurance loyer impayé n'était un produit qu'à destination des propriétaires bailleurs. Récemment se développent des produits à destination des locataires. L'avantage pour le bailleur est bien évidemment qu'il bénéficie d'une assurance contre les loyers impayés gratuitement. Toutefois, cette garantie a quelques inconvénients :

  • son coût, au moins 3 % du loyer charges comprises, est élevé, et ce dans un contexte où les loyers le sont déjà. Ce type d'assurance ne peut pas être adapté à tous les candidats locataires ;
  • son caractère récent, couplé au fait que les loyers impayés sont peu nombreux, ne permet pas d'avoir un véritable retour d'expérience. Impossible à ce stade d'avoir un avis tranché sur l'efficacité de ce type de garantie en cas d'impayés ;
  • certains acteurs ont déjà cessé de distribuer des assurances souscrites par les locataires ; la pérennité de ce type d'assurance n'est pas certaine.

Que vérifie l'assurance loyer impayé ?

L'assurance observe systématiquement la solvabilité du locataire pour vérifier qu'il remplit les conditions d'éligibilité ; pour cela elle exige un dossier complet : contrat de travail, fiche de paie, etc.

🧐 En revanche, la vérification de la véracité des documents n'est pas systématique dans l'offre de base des assureurs. Si votre assureur la propose en option, nous vous recommandons fortement de la souscrire ; c'est en effet le moyen parfait de détecter de faux documents et d'en faire porter la responsabilité sur l'assureur.

Comment être remboursé par l'assurance en cas d'impayés de loyers ?

Pour que le contrat d'assurance prenne en charge la défaillance d'un locataire, vous devez respecter certaines obligations. Le contrat de bail doit être conforme à la législation en vigueur et contenir une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ainsi qu'une clause de solidarité en cas de colocation (nos contrats types de PAP contiennent ces deux clauses).

Vous devez naturellement veiller au règlement régulier des loyers et charges et agir dès la survenue d'impayés. Attention, au moment de prendre en charge un litige, la compagnie d'assurances vérifie si ces conditions ont été remplies. À défaut, elle n'hésite pas à refuser ou à diminuer son indemnisation en cas de non-respect de ces clauses ! Il faut donc suivre scrupuleusement les consignes de l'assureur et dialoguer avec lui dès qu'un incident de paiement survient.

Le fonctionnement de la GLI

Pendant la durée du contrat, vous devrez, en cas d'impayés, adresser au locataire, dans des délais prévus au contrat, un courrier de relance puis une mise en demeure de payer. Si la dette n'est pas entièrement recouvrée, vous devrez transmettre à l'assureur, dans le délai imparti contractuellement, une déclaration de sinistre accompagnée des pièces justificatives.

Les indemnités sont généralement versées dès le troisième mois suivant celui du premier terme impayé ; toutefois, de plus en plus d'assureurs proposent un remboursement mensuel naturellement plus intéressant pour le propriétaire. La garantie est rétroactive et prend en compte les impayés dès le premier mois. Naturellement vous devrez informer l'assureur des éventuels règlements effectués par le locataire postérieurement à la déclaration de sinistre.

Lorsque l'assurance est souscrite par le bailleur, il ne peut en aucun cas en faire récupérer le coût auprès du locataire.

Visale : pour les salariés précaires et les jeunes jusqu'à 30 ans

Visale (Visa pour le Logement et l'Emploi) est un dispositif de sécurisation des loyers impayés qui existe depuis 2016 et qui a pris la succession de la Garantie universelle des risques locatifs (GRL). Visale permet aux propriétaires qui choisissent comme locataire un salarié précaire/modeste ou un jeune de 30 ans au plus d'être remboursés des impayés de loyers. Visale est 100 % gratuit.

Visale ne peut se cumuler ni avec la caution solidaire ni avec l'assurance loyer impayé.

Que rembourse Visale ?

  1. Les loyers impayés dans la limite d'un loyer + charges de 1 500 € (800 € pour un étudiant) en Île-de-France et de 1 300 € (600 € pour un étudiant) dans le reste du territoire dans la limite de 36 mensualités et pendant toute la durée de la location.
  2. Les dégradations commises par le locataire dans la limite de deux mois de loyer.

Visale prend également en charge l'action en justice ; le bailleur se trouve totalement déchargé et n'a pas à se perdre dans les arcanes de la justice !

Quels sont les locataires couverts par Visale ?

Visale n'est à universel à ce jour et seuls certains locataires sont éligibles. En résumé, peuvent être couverts par Visale les locataires : 

  • qui ont entre 18 et 30 ans ;
  • ou, pour les plus de 30 ans, ceux qui ont été embauchés depuis moins de 6 mois (hors CDI confirmé) ou qui gagnent jusqu’à 1 500 € net/mois.

Peuvent également être couverts par Visale les locataires qui ont signé un bail mobilité.

Comment obtenir Visale ?

 Visale s'obtient uniquement en ligne, via le site visale.fr :

  • le locataire y crée son espace personnel puis effectue sa demande. Il obtient en 48 heures un visa à remettre au propriétaire bailleur qui prouve son éligibilité ;
  • le propriétaire qui accepte Visale doit alors conclure à distance un contrat avec Visale, via son espace personnel.

Comment être remboursé des impayés par Visale ?

Le propriétaire doit seulement déclarer les impayés sur le site visale.fr en joignant notamment la lettre recommandée de mise en demeure de payer adressée au locataire. Le site visale.fr vous guide pour effectuer vos démarches.

Quand suis-je en droit de réclamer le paiement de loyers impayés ?

Le contrat de location précise toujours la date à laquelle le loyer doit être réglé ; en général il s'agit du 1er du mois. Au-delà de la date stipulée, il s'agit purement et simplement d'un impayé, donc d'un manquement contractuel qui peut être combattu immédiatement. Toutefois, en pratique, pour ne pas tendre les relations inutilement s'il s'agit d'une simple étourderie ou d'un ennui très passager, il est recommandé de tout d'abord interroger le locataire de manière informelle avant de lui adresser une mise en demeure de payer.

Une solution à ne pas négliger : la négociation avec le locataire

Dès le moindre retard de paiement, il est recommandé de prendre contact avec son locataire pour essayer de comprendre la situation : simple étourderie ou véritable difficulté financière ? S'il s'agit d'une difficulté financière, promet-elle d'être passagère ou malheureusement durable ? En fonction des circonstances et des possibilités du bailleur, il est possible d'organiser un report de loyer et le remboursement échelonné de la dette locative voire un abandon total ou partiel de loyer pour que le locataire se remette en selle et ainsi éviter une procédure longue, laborieuse, coûteuse et douloureuse.

📄 Pour formaliser un accord, vous pouvez utiliser notre modèle type

Modèle de lettre : Convention d’apurement de dettes suite à des loyers impayés

SOS Loyers impayés : un numéro vert pour prévenir les expulsions

Il est aussi utile d'orienter le locataire vers l'Adil dont il dépend pour qu'il puisse faire le point avec un conseiller sur les démarches à effectuer et les aides financières disponibles. 

Lorsqu’aucun accord n'est possible et que le locataire demeure dans les lieux sans payer, l'action en justice devient inévitable ; le recours à l'avocat n'est pas obligatoire, mais alors très fortement recommandé.

📲 Propriétaire et locataire peuvent également appeler SOS Loyers impayés au 0805 160 075.

Chronologie des actions à mener en cas d'impayés

  1. Relancer le locataire par tout moyen (courrier simple, mail, appel téléphonique) dans les jours qui suivent la date de paiement figurant au bail.
  2. Adresser une mise en demeure de payer par courrier recommandé AR quinze jours après la date contractuelle de versement.
  3. À défaut de solution négociée, faire délivrer un commandement de payer par voie de commissaire de justice (ex-huissier de justice) un mois environ après la date de paiement, soit au stade ou l'impayé atteint un mois.
  4. Saisir la justice, idéalement en se faisant assister d'un avocat, dès lors que le commandement de payer reste infructueux pendant deux mois.

Comment faire une mise en demeure pour loyer impayé ?

La mise en demeure de payer est une démarche effectuée par le bailleur lui-même ; il s'agit tout simplement d'un courrier notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception qui exhorte le locataire à régler sa dette locative. C'est un préalable quasi systématique avant de saisir un commissaire de justice (ex-huissier) ou le tribunal. Une mise en demeure doit être adressée au locataire, mais aussi à son garant dès lors qu'un contrat de cautionnement a été signé.

📄 Pour rédiger votre mise en demeure pour loyer impayé, utilisez notre modèle

Modèle de lettre : Lettre de mise en demeure pour impayés de loyers

Qui prend en charge les loyers impayés ?

Les loyers impayés peuvent être pris en charge :

  • par le locataire dans le cadre d'un accord amiable ou suite à une décision de justice ;
  • par le garant si un contrat de cautionnement a été signé ;
  • par l'assurance loyer impayé lorsqu'elle a été souscrite ;
  • par Visale lorsque ce cautionnement créé par l'Etat a été choisi.

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