Comment mettre fin au bail d'un locataire âgé ?

Dans le but de leur assurer un (re)logement, la loi a mis en place un outil pour protéger les locataires âgés de plus de 65 ans aux revenus modestes ou intermédiaires lorsqu'ils reçoivent de leur propriétaire un congé. Cette protection a toutefois un effet pervers : elle dissuade malheureusement certains propriétaires de louer aux personnes âgées et crée une discrimination envers celles-ci.

Quels sont les 3 critères pour qu'un locataire âgé soit protégé en cas de congé ?

Pour qu'un locataire soit protégé en cas de congé reçu, il faut cumulativement :

1. que le logement, loué vide ou meublé, constitue sa résidence principale ;
2. qu'il soit âgé de plus de 65 ans ou vive avec une personne à sa charge de plus de 65 ans ;
3. qu'il dispose de ressources modestes.

👉 Le locataire âgé est protégé s'il s'agit de son domicile

La protection du locataire âgé ne peut exister que s'il s'agit d'un logement loué vide ou meublé à usage de résidence principale. Le logement doit donc constituer le domicile habituel et effectif du locataire, c'est-à-dire le logement avec lequel il a le plus d'attaches, qu'il occupe au moins huit mois par an et qui constitue donc le centre de ses intérêts professionnels, personnels et/ou familiaux. Si le logement constitue la résidence secondaire/le pied-à-terre du locataire, le locataire âgé et modeste ne peut prétendre à aucune protection particulière.

👉 Le locataire est protégé s'il est âgé de plus 65 ans

Jusqu'à la loi Alur du 24 mars 2014, la protection visait les locataires âgés de plus de 70 ans. La loi Alur a abaissé de 5 ans l'âge des locataires protégés en fixant à 65 ans le seuil à partir duquel ils peuvent désormais bénéficier de cette protection. Cette mesure s'applique à tous contrats de location en cours, en location vide et meublée, quelle que soit leur date de signature.

La protection du locataire s'applique en présence d'une personne à charge âgée et modeste

La « loi Macron » du 6 août 2015 a étendu la protection à tout locataire, quel que soit son âge, ayant fiscalement à sa charge une personne de plus de 65 ans qui partage le logement avec lui et remplit la condition de ressources modestes. Attention : le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer doit rester inférieur au plafond de ressources fixé.

💡Exemple : un locataire de 50 ans vit avec sa mère à charge de 80 ans. Si leurs revenus cumulés ne dépassent pas le plafond prévu dans leur situation, le locataire peut se prévaloir vis-à-vis du propriétaire de la protection en cas de congé reçu.

👉 Le locataire âgé doit disposer de ressources modestes

Les conditions d'âge et de ressources étant cumulatives, le locataire de plus de 65 ans ou l'une des personnes de plus de 65 ans avec laquelle il cohabite doit également justifier de ressources inférieures aux plafonds fixés annuellement par arrêté. Le plafond jusqu'auquel la protection existe varie non seulement selon le lieu où est situé le logement, à Paris ou sa banlieue limitrophe, en Ile-de-France ou dans les autres régions, mais aussi en fonction de la composition du ménage.

💡Exemple : un locataire de 70 ans qui vit seul à Suresnes (92) peut être protégé lors d'un congé reçu en 2024 si son revenu fiscal de référence n'excède pas 26 044 € au titre de l'année 2022.

Quel plafond de ressources pour qu'un locataire âgé soit protégé ?

Les plafonds de revenus (revenu fiscal de référence) à respecter pour qu'un locataire âgé soit protégé sont ceux mentionnés dans les tableaux ci-dessous. Attention, ce sont les revenus de l'année N-2 qui sont pris en compte, soit ceux de l'année 2022 pour un congé donné en 2024.

Il existe 3 grilles de plafonds de ressources selon que le logement est situé :

1. À Paris ou dans une de ses communes limitrophes ;
2. Dans une autre commune d'Île-de-France ;
3. En région.

Il s'agit des revenus réguliers du locataire. On ne tient pas compte des revenus qui seraient exceptionnels comme, par exemple, le prix de la vente d'un bien immobilier.

Plafonds de ressources 2024 si le logement est situé à Paris ou dans les villes limitrophes (*)

Nombre et type de personnes	Plafonds de ressources
1 personne seule	26 044 €
1 personne seule ayant la carte mobilité inclusion invalidité	38 925 €
2 personnes	38 925 €
Jeune couple : 2 personnes mariées ou partenaires de Pacs ou concubins, sans enfant, dont la somme des âges révolus n'excède pas 55 ans / 2 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité / 1 personne seule avec 1 personne à charge	51 025 €
3 personnes	51 025 €
3 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité / 1 personne seule avec 2 personnes à charge	60 921 €
4 personnes	60 921€
4 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité / 1 personne seule avec 3 personnes à charge	72 482 €
5 personnes	72 482 €
1 personne avec 4 personnes à charge / 5 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité	81 562 €
6 personnes	81 562 €
Par personne supplémentaire	+ 9 089 €

Plafonds de ressources 2024 si le logement est situé en Île-de-France (hors Paris et villes limitrophes)

Nombre et type de personnes	Plafonds de ressources
1 personne seule	26 044 €
1 personne seule ayant la carte mobilité inclusion invalidité	38 925 €
2 personnes	38 925 €
jeune couple : 2 personnes mariées ou partenaires de Pacs ou concubins, sans enfant, dont la somme des âges révolus n'excède pas 55 ans / 2 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité / 1 personne seule avec 1 personne à charge	46 789 €
3 personnes	46 789 €
3 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité / 1 personne seule avec 2 personnes à charge	56 046 €
4 personnes	56 046 €
4 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité / 1 personne seule avec 3 personnes à charge	66 347 €
5 personnes	66 347 €
1 personne avec 4 personnes à charge / 5 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité	74 662 €
6 personnes	74 662 €
Par personne supplémentaire	+ 8 319 €

Plafonds de ressources 2024 si le logement est situé en région

Nombre et type de personnes	Plafonds de ressources
1 personne seule	22 642 €
1 personne seule ayant la carte mobilité inclusion invalidité	30 238 €
2 personnes	30 238 €
jeune couple : 2 personnes mariées ou partenaires de Pacs ou concubins, sans enfant, dont la somme des âges révolus n'excède pas 55 ans / 2 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité / 1 personne seule avec 1 personne à charge	36 362 €
3 personnes	36 362 €
3 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité / 1 personne seule avec 2 personnes à charge	43 889 €
4 personnes	43 889 €
4 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité / 1 personne seule avec 3 personnes à charge	51 641 €
5 personnes	51 641 €
1 personne avec 4 personnes à charge / 5 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité	58 200 €
6 personnes	58 200 €
Par personne supplémentaire	+ 6 492 €

Quels sont les droits du locataire âgé de plus de 65 ans ?

Qu'il s'agisse d'un congé pour vente, pour reprise ou pour motif légitime et sérieux, le bailleur ne peut s'opposer à la reconduction du bail en donnant congé à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources correspondant à sa situation, sans lui proposer un nouveau logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire doit donc faire une recherche de logement de location à la place du locataire et lui transmettre les offres de location qu'il trouve. Attention ! Le bailleur ne peut se contenter de communiquer à son locataire diverses offres de location présentes sur le marché locatif sans s’assurer de l’effectivité de ses offres et de l’assentiment des propriétaires respectifs de louer leurs biens au locataire qui a reçu le congé. Le bailleur n'est pas tenu de présenter d'offres de logement au locataire au moment où il lui adresse sa lettre de congé, mais il doit le faire pendant la période de préavis du locataire.

👉 La protection d'un locataire âgé de plus de 65 ans : l'offre de relogement

Pour que le bailleur puisse donner un congé au locataire âgé et modeste, il doit donc lui proposer, pendant la période de préavis, une offre de logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans un secteur géographique proche, c’est-à-dire :

• Dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l'arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ;
• Dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons ;
• Dans les autres cas sur le territoire de la même commune ou d'une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km.

Le bien doit également correspondre en surface habitable et en confort aux besoins du locataire, même s'il ne mesure pas exactement la même surface, et le loyer doit correspondre à ses possibilités financières. Si le propriétaire ne propose pas de logement adapté ou propose des logements ne correspondant pas aux besoins ou possibilités du locataire, le locataire peut contester la validité du congé. Il peut alors demander à rester dans le logement pour un nouveau bail de 3 ans s'il s'agit d'une location vide et de 1 an s'il s'agit d'une location meublée.

👉 L'exception à la protection du locataire : le propriétaire âgé ou modeste

La protection du locataire âgé et modeste tombe si le propriétaire :

• Est une personne physique. Le bailleur personne morale, une société civile immobilière (SCI) par exemple, ne peut donc pas échapper à la protection du locataire âgé et modeste ;
• Est âgé de plus de 65 ans ;
• Ou s'il dispose de ressources inférieures au plafond légal fixé annuellement. Il s'agit des mêmes seuils de ressources que ceux applicables au locataire.

Ces deux conditions sont alternatives ; il suffit que le propriétaire soit dans l'une seule de ces situations pour que le locataire ne puisse plus exiger la protection légale (une offre de relogement). À noter : l'âge du bailleur s'apprécie à la date d'échéance du contrat ; le montant de ses ressources est apprécié à la date de notification du congé.

💡Exemple : un locataire âgé de 75 ans et démuni ne peut pas exiger de protection particulière si son propriétaire est âgé de 67 ans, et ce même si ce dernier est aisé. Le bailleur peut donc lui délivrer un congé classique sans offre de relogement.

Pas de protection en cas de résiliation judiciaire. Si la protection du locataire âgé et modeste peut jouer en cas de congé, elle ne s'applique pas en cas d’inexécution par le locataire de ses obligations, par exemple en cas de non-paiement des loyers. Ainsi, en cas de faute grave du locataire, le bailleur dispose toujours de la faculté de saisir le tribunal afin d’obtenir la résiliation du bail ; dans ce cas l'offre de relogement ne s'impose pas.

Comment faire partir un locataire âgé de plus de 65 ans ?

Pour résilier le bail du locataire âgé, le bailleur doit lui adresser une lettre de congé. En location vide comme en location meublée, le bailleur doit indiquer pour quel motif il met fin au bail. Il ne peut légalement résilier le bail que pour l'un des 3 motifs légaux suivants : congé pour vente, congé pour reprise ou congé pour motif légitime et sérieux. Le bailleur doit prévenir son locataire plusieurs mois à l'avance en respectant le délai de préavis légal :

• pour un logement loué « vide », c'est-à-dire non meublé, le délai de préavis à respecter est de 6 mois. Le bailleur doit donc envoyer sa lettre de congé au locataire plus de 6 mois avant la date d'échéance du bail afin que le locataire l'ait reçue au moins 6 mois avant cette échéance.
• pour un logement loué en meublé, ce délai de préavis est de 3 mois. Le locataire doit avoir reçu sa lettre de congé au moins 3 mois avant l'échéance du bail.

Lettre de congé à adresser au locataire

Pour rédiger la lettre de congé, le bailleur peut utiliser les modèles types de lettre de PAP selon le motif qu'il invoque pour résilier le bail et le type de location : location meublée ou « vide ». La lettre de congé est à adresser au locataire par courrier RAR ou à lui remettre en main propre contre récépissé ou émargement.

Le propriétaire peut aussi s'adresser à un commissaire de justice (ex huissier) pour donner congé. Dans ce cas, c'est l'huissier qui se charge de rédiger la lettre de congé.

Le congé pour reprise adressé au locataire âgé

Pour un congé pour reprise, le bailleur doit indiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise (celui qui va habiter le logement) ainsi la nature du lien de parenté qui existe entre le bénéficiaire et le bailleur. Le bénéficiaire de la reprise peut être :

• le bailleur lui-même ;
• son conjoint ;
• son partenaire pacsé ;
• son concubin notoire vivant avec lui depuis au moins un an à la date du congé ;
• ses ascendants ou descendants ;
• les ascendants ou descendants de son conjoint, de son concubin notoire ou de son partenaire lié par un Pacs.

Le congé reprise pour habiter doit aussi contenir une mention justifiant du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, par exemple : « Le bénéficiaire de la reprise est appelé à venir habiter dans la commune où se situe le logement pour des raisons professionnelles ».

Congé pour reprise en location vide

Modèle de lettre : Congé pour reprise afin d'habiter le logement

Congé pour reprise en meublé

Modèle de lettre : Congé pour reprise du logement (location meublée)

Congé pour vendre adressé au locataire âgé

Congé pour vente en location vide

Le bailleur doit indiquer dans le congé le prix de vente du logement puisque le locataire dispose d'un droit de préemption ; cela signifie qu'il est prioritaire pour acheter pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Modèle de lettre : Congé en vue de la vente du logement (location vide)

Congé pour vente en location meublée

Le bailleur doit seulement informer son locataire que le motif du congé est la vente, sans avoir à proposer au locataire de l'acheter en priorité. Il n'a donc pas à indiquer le prix dans la lettre de congé.

Modèle de lettre : Congé en vue de la vente du logement (location meublée)

Peut-on louer un logement après 65, 70 ou 80 ans ?

Il n'y a heureusement pas d'âge limite pour louer un appartement. Le propriétaire va demander à tout locataire de justifier de ses ressources pour s'assurer de la solvabilité du locataire en lui demandant les documents habituels, quel que soit son âge, afin de pouvoir choisir parmi les différents candidats qu'il reçoit celui qui a le dossier de location le plus solide.

Louer à une personne âgée peut inquiéter certains propriétaires à l'idée que l'on ne peut pas lui donner congé. Pourtant nous l'avons vu, c'est une idée fausse. Si certaines personnes âgées sont protégées, elles ne le sont pas toutes, il faut qu'elles justifient de ressources modestes ou intermédiaires pour l'être. Et dans ce cas-là, le propriétaire peut leur donner congé même si elles sont âgées de plus de 65 ans s'il les aide à retrouver rapidement un logement. Car il est toujours possible de donner congé à un locataire âgé protégé du moment qu'on lui trouve des offres de location adaptées dans le même secteur. 

Et puis certains propriétaires échappent à toute obligation d'aider le locataire âgé à se reloger, dès lors qu'ils ont eux-mêmes plus de 65 ans eux-mêmes ou des ressources modestes.

Une protection constitutionnelle. Le Conseil constitutionnel a jugé en 2023 que la protection du locataire âgé et modeste ne porte pas au droit de propriété une atteinte disproportionnée au regard de l’objectif poursuivi, apporter aux personnes âgées locataires disposant de faibles ressources une protection contre le risque de devoir quitter leur résidence principale et trouver à se reloger.