Comment mettre fin au bail d'un locataire âgé ?

Marthe Gallois
Mis à jour par Marthe Gallois
le 21 mars 2023
Juriste chez PAP.fr

Le locataire âgé et démuni est protégé lors d'un congé. Cette protection s'applique pour le logement que le locataire loue à titre de résidence principale, en meublé ou en non meublé. Quels sont les locataires concernés ? De quelle protection s'agit-il ? Dans quels cas le bailleur échappe-t-il à cette protection ? Passage en revue des conditions de cette protection.

Le locataire âgé et démuni est aidé à se reloger en cas de congé.
Le locataire âgé et démuni est aidé à se reloger en cas de congé. © 10'000 Hours/GettyImages

Qui sont les locataires protégés ?

La protection vise les personnes âgées de plus de 65 ans et aux revenus modestes. Elles bénéficient d'une protection particulière lorsqu'elles reçoivent congé de la part de leur propriétaire pour le logement qu'elles occupent à titre de résidence principale.

Pour bénéficier de la protection, il ne suffit donc pas d'avoir plus de 65 ans à la date d'échéance du bail, il faut également avoir des ressources annuelles en dessous de plafonds fixés chaque année par arrêté, qui varient selon le lieu où est situé le logement : à Paris ou sa banlieue limitrophe, en Ile-de-France ou dans les autres régions, et en fonction de la composition du foyer fiscal. 

Locataire âgé de plus 65 ans protégé depuis la loi Alur

Jusqu'à la loi Alur du 24 mars 2014, cette protection visait les locataires âgés de plus de 70 ans. La loi Alur a abaissé de 5 ans l'âge des locataires protégés en fixant à 65 ans le seuil à partir duquel ils peuvent désormais bénéficier de cette protection. Cela ne visait dans un premier temps que les baux conclus ou renouvelés depuis l'entrée en vigueur de cette loi, à compter du 27 mars 2014.

Loi Macron : renforcement de la protection du locataire âgé

La loi Macron est venue à son tour renforcer cette protection depuis le 8 août 2015 en décidant que cette protection s'applique, depuis cette date, aux contrats de location en cours, en location vide et meublée, quelle que soit leur date de signature.

Elle a par ailleurs étendu cette protection à tout locataire, quel que soit son âge, ayant fiscalement à sa charge une personne de plus de 65 ans qui partage le logement avec lui et remplit la condition de ressources. Toutefois, le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer doit rester inférieur au plafond de ressources fixé par arrêté.

Par conséquent, même si la personne âgée et modeste qui habite avec le locataire n'est pas cotitulaire du bail, la protection peut jouer si les conditions de ressources sont respectées.

Quels sont les 3 critères pour qu'un locataire soit protégé ?

  • être dans un logement loué vide ou meublé à usage de résidence principale ;
  • avoir lui-même plus de 65 ans ou vivre avec une personne à sa charge de plus de 65 ans ;
  • avoir des ressources modestes, en dessous des plafonds légaux.

Si par exemple un locataire de 50 ans vit avec sa mère de 75 ans et que leurs revenus ne dépassent pas le plafond prévu dans leur situation, le locataire peut se prévaloir de cette protection vis-à-vis du propriétaire.

Faibles ressources du locataire âgé protégé

La condition d'âge et la condition de ressources sont cumulatives. Pour bénéficier de la protection, le locataire de plus de 65 ans ou l'une des personnes de plus de 65 ans avec laquelle il cohabite doit donc justifier de revenus modestes, inférieurs aux plafonds de ressources fixés par arrêté. 

Quand le locataire âgé perd-il la protection renforcée ?

Même si le locataire a plus de 65 ans et des ressources modestes, il perd le bénéfice de la protection renforcée si le propriétaire remplit au moins l'une des deux conditions suivantes :

  • le propriétaire a lui-même plus de 65 ans à la date d'échéance du bail ;
  • ou le propriétaire a des revenus modestes, inférieurs aux plafonds légaux. Il s'agit des mêmes plafonds que ceux qui s'appliquent au locataire âgé protégé.

Contrairement au locataire âgé protégé, le bailleur n'est pas obligé de cumuler les 2 conditions. Il lui suffit d'avoir lui-même plus de 65 ans ou des revenus inférieurs aux plafonds pour échapper à la protection légale. Il peut alors donner congé à son locataire âgé protégé sans être tenu de l'aider à se reloger.

Si c'est un couple qui possède un bien locatif et souhaite donner congé pour reprise personnelle à la prochaine échéance de 3 ans, il suffit pour cela que l'un des membres du couple ait plus de 65 ans ou dispose de ressources inférieures au seuil fixé par la loi pour être dispensé d'aider le locataire âgé à se reloger.

Plafonds de ressources du locataire âgé ou du propriétaire âgé

Voici les plafonds de revenus 2021 à ne pas dépasser pour un congé notifié en 2023 par :

  • le locataire âgé de plus de 65 ans pour bénéficier de la protection ; 
  • ou le bailleur pour qu'il soit dispensé d'aider le locataire âgé et protégé à se reloger.

La protection dont bénéficie le locataire s'applique également à un locataire de moins de 65 ans. Si le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et remplissant ces conditions de ressources et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur à ces plafonds de ressources.

3 grilles de plafonds de ressources

Selon que le logement est situé à Paris ou dans une de ses communes limitrophes, dans une autre commune d'Île-de-France ou en région. Il s'agit des revenus réguliers du locataire. On ne tient pas compte des revenus qui seraient exceptionnels comme, par exemple, le prix de la vente d'un bien immobilier.

Plafonds de ressources si le logement est situé à Paris ou dans les villes limitrophes

Nombre et type de personnes Plafonds de ressources
1 personne seule 25 165 €
1 personne seule ayant la carte mobilité inclusion invalidité 37 611 €
2 personnes 37 611 €

Jeune couple : 2 personnes mariées ou partenaires de Pacs ou concubins, sans enfant, dont la somme des âges révolus n'excède pas 55 ans / 2 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité / 1 personne seule avec 1 personne à charge

49 303 € 
3 personnes 49 303 €

3 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité / 1 personne seule avec 2 personnes à charge

58 865 € 
4 personnes 58 865 €

4 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité / 1 personne seule avec 3 personnes à charge

70 036 € 
 5 personnes 70 036 €

1 personne avec 4 personnes à charge / 5 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité

78 809 € 
6 personnes 78 809 €
Par personne supplémentaire + 8 782 €

Plafonds de ressources si le logement est situé en Île-de-France (hors Paris et villes limitrophes)

Nombre et type de personnes Plafonds de ressources
1 personne seule 25 165 €
1 personne seule ayant la carte mobilité inclusion invalidité 37 611 €
2 personnes 37 611 €

jeune couple : 2 personnes mariées ou partenaires de Pacs ou concubins, sans enfant, dont la somme des âges révolus n'excède pas 55 ans / 2 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité / 1 personne seule avec 1 personne à charge

45 210 € 
3 personnes 45 210 €

3 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité / 1 personne seule avec 2 personnes à charge

54 154 € 
4 personnes 54 154 €
4 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité / 1 personne seule avec 3 personnes à charge 64 108 € 
5 personnes 64 108 €
1 personne avec 4 personnes à charge / 5 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité 72 142 € 
6 personnes 72 142 €
Par personne supplémentaire + 8 038 € / Si le logement est situé en région

Plafonds de ressources si le logement est situé en région

Nombre et type de personnes Plafonds de ressources
1 personne seule 21 878 €
1 personne seule ayant la carte mobilité inclusion invalidité 29 217 €
2 personnes 29 217 €

jeune couple : 2 personnes mariées ou partenaires de Pacs ou concubins, sans enfant, dont la somme des âges révolus n'excède pas 55 ans / 2 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité / 1 personne seule avec 1 personne à charge

35 135 € 
3 personnes 35 135 €

3 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité / 1 personne seule avec 2 personnes à charge

42 417 € 
4 personnes 42 417 €

4 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité / 1 personne seule avec 3 personnes à charge

49 898 € 
5 personnes 49 898 €

1 personne avec 4 personnes à charge / 5 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité

56 236 € 
6 personnes 56 236 €
Par personne supplémentaire + 6 273 €

Quels sont les droits d'un locataire de plus de 65 ans ?

Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du bail en donnant congé à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources correspondant à sa situation, sans lui proposer un nouveau logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire doit donc faire une recherche de logement de location à la place du locataire et lui transmettre les offres de location qu'il trouve.

Le bailleur n'est pas tenu de présenter d'offres de logement au locataire au moment où il lui adresse sa lettre de congé, mais il doit le faire pendant la période de préavis du locataire.

Quelle est la protection d'un locataire âgé et/ou retraité ?

Pour que le bailleur puisse donner congé au locataire, il doit donc lui proposer, pendant la période de préavis, une offre de logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans un secteur géographique proche, c’est-à-dire : 

  • si le logement loué est situé dans une commune divisée en arrondissements, le logement proposé doit se trouver dans le même arrondissement ou un des arrondissements limitrophes ou dans l'une des communes limitrophes ;
  • dans les autres cas : sur le territoire de la même commune ou d'une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km.

Le bien doit correspondre en surface habitable et en confort aux besoins du locataire, même s'il ne mesure pas exactement la même surface, et le loyer doit correspondre à ses possibilités financières. Si le propriétaire ne propose pas de logement adapté ou propose des logements ne correspondant pas aux besoins ou possibilités du locataire, le locataire peut contester la validité du congé. Il peut alors demander à rester dans le logement pour un nouveau bail de 3 ans s'il s'agit d'une location vide et de 1 an s'il s'agit d'une location meublée.

Résiliation du bail d'une personne âgée

Pour résilier le bail du locataire âgé, le bailleur doit lui adresser une lettre de congé. En location vide comme en location meublée, le bailleur doit indiquer pour quel motif il met fin au bail. Il ne peut légalement résilier le bail que pour l'un des 3 motifs légaux suivants : congé pour vente, congé pour reprise ou congé pour motif légitime et sérieux. Le bailleur doit prévenir son locataire plusieurs mois à l'avance en respectant le délai de préavis légal :

  • pour un logement loué « vide », c'est-à-dire non meublé, le délai de préavis à respecter est de 6 mois. Le bailleur doit donc envoyer sa lettre de congé au locataire plus de 6 mois avant la date d'échéance du bail afin que le locataire l'ait reçue au moins 6 mois avant cette échéance.
  • pour un logement loué en meublé, ce délai de préavis est de 3 mois. Le locataire doit avoir reçu sa lettre de congé au moins 3 mois avant l'échéance du bail.

Lettre de congé à adresser au locataire

Pour rédiger la lettre de congé, le bailleur peut utiliser les modèles types de lettre de PAP selon le motif qu'il invoque pour résilier le bail et le type de location : location meublée ou « vide ». La lettre de congé est à adresser au locataire par courrier RAR ou à lui remettre en main propre contre récépissé ou émargement.

Le propriétaire peut aussi s'adresser à un huissier de justice pour donner congé. Dans ce cas, c'est l'huissier qui se charge de rédiger la lettre de congé.

A ce congé pour vente ou pour reprise doit être jointe une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire. 

Congé pour reprise adressé au locataire âgé

Pour un congé pour reprise, le bailleur doit indiquer qui va reprendre le logement pour y habiter : 

  • le bailleur lui-même ;
  • son conjoint ;
  • son partenaire pacsé ;
  • son concubin notoire vivant avec lui depuis au moins un an à la date du congé ;
  • ses ascendants ou descendants ;
  • les ascendants ou descendants de son conjoint, de son concubin notoire ou de son partenaire lié par un Pacs.

Congé pour reprise en location vide

Modèle de lettre : Congé pour reprise afin d'habiter le logement

Congé pour reprise en meublé

Modèle de lettre : Congé pour reprise du logement (location meublée)

Congé pour vendre adressé au locataire âgé

Congé pour vente en location vide

Le bailleur doit indiquer le prix du logement au locataire qui est prioritaire pour l'acheter pendant les 2 premiers mois de son préavis.

Modèle de lettre : Congé en vue de la vente du logement (location vide)

Congé pour vente en meublé

Le bailleur doit seulement informer son locataire que le motif du congé est la vente, sans avoir à proposer au locataire de l'acheter en priorité. Il n'a donc pas à indiquer le prix dans la lettre de congé.

Modèle de lettre : Congé en vue de la vente du logement (location meublée)

Jusqu'à quel âge peut-on louer un appartement ?

Il n'y a heureusement pas d'âge limite pour louer un appartement. Le propriétaire va demander à tout locataire de justifier de ses ressources pour s'assurer de la solvabilité du locataire en lui demandant les documents habituels, quel que soit son âge, afin de pouvoir choisir parmi les différents candidats qu'il reçoit celui qui a le dossier de location le plus solide.

Louer à une personne âgée peut inquiéter certains propriétaires à l'idée que l'on ne peut pas lui donner congé. Pourtant nous l'avons vu, c'est une idée fausse. Si certaines personnes âgées sont protégées, elles ne le sont pas toutes, il faut qu'elles justifient de ressources modestes pour l'être. Et dans ce cas-là, le propriétaire peut leur donner congé même si elles sont âgées de plus de 65 ans s'il les aide à retrouver rapidement un logement. Car il est toujours possible de donner congé à un locataire âgé protégé du moment qu'on lui trouve des offres de location adaptées dans le même secteur. 

Et puis certains propriétaires échappent à toute obligation d'aider le locataire âgé à se reloger, dès lors qu'ils ont eux-mêmes plus de 65 ans eux-mêmes ou des ressources modestes.

Inscrivez-vous à notre newsletter bailleurs

C'est noté, parfait ! Gardez un œil sur votre boîte mail.

🗓️ Participez gratuitement aux Jeudis de l'immobilier !

Tous les jeudis à 18h, PAP organise un atelier en ligne.

23 mai 2024 à 18h -
Signer un contrat de location

Le contenu du contrat de location et de ses annexes :
- Le loyer et les charges : règles de fixation du loyer et fonctionnement des charges
- Les conditions : clauses indispensables et clauses interdites
- Les annexes au contrat : état des lieux et diagnostics immobiliers

Je m'inscris

30 mai 2024 à 18h -
Vendre son bien immobilier

Découvrez nos conseils et services pour réussir votre vente :
- Préparer la vente : estimation par un expert PAP, photos pro, visite virtuelle
- Trouver un acheteur : créer une annonce vendeuse, filtrage des contacts par PAP, panneau A vendre
- Conclure la vente : choisir une offre et préparer la signature

Je m'inscris

6 juin 2024 à 18h -
Location vacances : comment s’y prendre ?

Mettre son bien en location vacances, c’est facile !
- Trouver des vacanciers : fixer ses tarifs, publier une offre
- Signer le contrat de location : quelles règles s’appliquent ?
- Gérer les entrées-sorties

Je m'inscris

20 juin 2024 à 18h -
Trouver une location

Les étapes pour trouver une location :
- Créer et optimiser son dossier : les pièces à présenter, les aides et les garanties
- Trouver un bien : définir ses critères et faire bonne impression
- Signer le contrat : comment ça marche et à quoi faire attention

Je m'inscris
Thème :
Date :

Vous serez notifié par SMS du début de l'atelier

Cliquez sur l'email que nous venons de vous envoyer pour confirmer votre inscription !


La rédaction vous conseille