Le propriétaire a-t-il un droit de visite en cours de location ?

Marthe Gallois
Publié par Marthe Gallois
le 6 novembre 2023
Juriste chez PAP.fr

Les propriétaires se demandent souvent s'ils ont un droit de visite leur permettant de venir chez le locataire, soit pour s'assurer qu'il entretient correctement le logement, soit pour le relouer ou le vendre.

Le propriétaire dispose de plusieurs droits de visite en cours de location.
Le propriétaire dispose de plusieurs droits de visite en cours de location. © VM/GettyImages

Visite annuelle du propriétaire pour vérifier l'état du bien

Contrairement à une idée reçue, la loi ne prévoit pas un droit de visite annuelle pour le bailleur. C'est à lui d'anticiper en prévoyant cette possibilité dès la conclusion du bail. Pour cela, Il peut indiquer dans le contrat de location qu'il se réserve la possibilité de se rendre chez son locataire une fois par an pour s'assurer qu'il entretient correctement le logement.

Est-il possible de prévoir une visite une fois par an dans le bail ?

Il est possible de prévoir ce droit de visite annuel, qu'il s'agisse d'un contrat de location vide ou d'un contrat de location meublée. Ce type de clause n'est pas considéré comme abusive et peut être rédigée de la façon suivante : « Le bailleur bénéficie d'un droit de visite du logement, une fois par an, afin de vérifier l'état d'entretien du logement. »

Vous préciserez également que le bailleur devra prévenir le locataire au moins 8 ou 15 jours à l'avance par exemple. Il est important que les conditions de ces visites soient fixées en accord avec le locataire pour respecter sa vie privée et trouver un créneau qui convienne aux deux.

⚠️ En revanche, le bailleur ne peut pas prévoir dans le bail qu'il pourra venir visiter le logement très fréquemment : tous les mois par exemple. Ce type de clause serait abusive car contraire à la loi qui encadre la location et prévoit que le bailleur doit assurer la jouissance paisible du logement à son locataire. Car il y a des clauses interdites dans les contrats de location, car trop abusives, de même qu'il y a des documents qu'on ne peut pas demander à un locataire.

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Quel est l'intérêt de la visite annuelle pour le bailleur ?

Le bailleur peut légitimement se rendre chez son locataire pour s'assurer que tout se passe bien.

Vérifier l'état d'entretien du logement

Le simple fait de prévoir cette clause incite le locataire à bien entretenir le logement. Et cela permet au bailleur de vérifier l'état général du bien :

  • d'une part que le locataire l'entretient comme il se doit ;
  • et d'autre part qu'il n'y a pas eu de sinistre ou de dommage important dans le logement que le locataire n'aurait pas remarqué ou omis de déclarer, par exemple.

En effet, bien que certaines réparations soient à la charge du propriétaire, le locataire omet parfois de le prévenir pour qu'il entreprenne les réparations. Avec le temps, le logement risque de se dégrader. Grâce à la visite, le propriétaire va pouvoir se rendre compte s'il y a des travaux à envisager et les programmer.

👉 Le locataire se doit donc de le prévenir en cours de bail en demandant à son propriétaire de réaliser les travaux nécessaires. Pour cela, le locataire peut utiliser le modèle de courrier de PAP pour demander la réalisation de travaux au propriétaire.

Modèle de lettre : Demande de travaux à la charge du propriétaire : mise en demeure

Indiquer au locataire les menues réparations à effectuer

Si, lors de la visite, le bailleur constate que certaines choses ont été mal entretenues et s'abîment, il va les signaler au locataire. Il lui rappelle à cette occasion qu'il est tenu d'entretenir le logement. Il permet ainsi au locataire de prendre conscience des réparations ou menus travaux d'entretien qu'il doit réaliser. Cela évite que le logement ne se dégrade trop vite par manque de soin.

👉 Il est toujours conseillé de maintenir de bonnes relations avec son locataire. Le propriétaire a donc intérêt à convenir amiablement des choses à faire avec son locataire, 

Toutefois, si le locataire ne répare pas ou ne change pas l'élément qu'il a abîmé ou mal entretenu, le bailleur ne pourra l'y contraindre qu'en passant par une procédure judiciaire. Ou plus simplement, il attendra la fin du bail, après avoir fait l'état des lieux de sortie, et retiendra le montant de la réparation sur le dépôt de garantie.

Quelles sont les obligations du locataire pour les visites ?

À la date prévue dans le bail, le propriétaire va solliciter le locataire pour effectuer la visite annuelle. Le locataire se doit d'être conciliant afin de trouver un moment de son emploi du temps pour accueillir le bailleur. D'un commun accord, ils vont fixer l'heure et le jour du rendez-vous.

👋 Il est préférable que le locataire soit présent et accueille le bailleur, même si ce n'est pas une obligation pour lui. Car l'intérêt de cette visite pour le locataire c'est de montrer au bailleur qu'il entretient bien le logement. Si le propriétaire a des remarques, cela permet de dialoguer et de se mettre d'accord très vite sur des points d'entretien du logement.

Toutefois, si le locataire n'arrive pas à se rendre disponible, il lui est possible de demander à un proche de le remplacer lors de la visite. Il peut même proposer au propriétaire bailleur d'utiliser un double des clés, le cas échéant, pour faire la visite seul. Mais cette solution n'est conseillée que par exception, à défaut de toute autre solution.

⚠️ Dans ce cas il est impératif que le locataire indique au bailleur par écrit qu'il l'autorise à venir faire la visite tout seul, afin que celui-ci soit assuré d'entrer dans le logement du locataire en toute légalité.

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Comment faire si un locataire refuse l'accès au logement ?

Si le locataire refuse au motif que la date de visite prévue dans le bail ou proposée par le bailleur ne l'arrange pas, il est indispensable que tous deux s'arrangent à l'amiable pour trouver une date qui leur convient.

❌ Malgré la clause et les tentatives du bailleur de fixer une date de visite, si le propriétaire se heurte à un refus catégorique du locataire d'accepter toute visite, il va rappeler au locataire qu'en signant le bail de location, il a accepté de respecter cet engagement.

Pour cela, il va lui adresser une lettre en recommandé AR lui joignant copie de la page du bail où cette visite est prévue et en lui rappelant que le locataire se doit de la respecter. Si malgré cela le locataire reste opposé à toute visite, le bailleur devra saisir la justice pour faire valoir la clause.

Ce que le propriétaire n'a pas le droit de faire

Le fait qu'une visite annuelle soit prévue dans le contrat de location impose au locataire d'accepter la venue du bailleur une fois par an. Mais à quelles conditions ?

Le propriétaire a-t-il le droit d'imposer sa visite au locataire ?

Le fait qu'une clause de visite soit prévue dans le bail ne permet pas pour autant de forcer la porte du locataire. Avec ou sans clause de visite, le propriétaire ne peut jamais entrer dans le logement sans le consentement du locataire, car il doit respecter sa vie privée.

Le propriétaire peut-il entrer chez son locataire avec ses clés ?

Si le bailleur a conservé un double des clés du locataire, il ne peut s'en servir qu'avec l'accord explicite du locataire. Généralement, il est convenu entre le propriétaire bailleur et le locataire que le propriétaire ne peut utiliser le double des clés du locataire qu'en cas d'urgence, en l'absence du locataire. Par exemple en cas de dégât des eaux nécessitant une intervention urgente alors que le locataire n'est pas là.

⚠️ Toutefois, même en cas d'urgence, il est indispensable d'essayer de joindre le locataire pour le prévenir avant de rentrer chez lui.

Que risque le bailleur qui entre dans le logement tout seul ?

Si le propriétaire pénètre dans le logement avec son trousseau de clés en l'absence du locataire et sans son accord, cela représente une violation de domicile du locataire.

💰Le propriétaire pourrait alors être poursuivi par le locataire et risquerait au maximum 3 ans de prison et jusqu'à 45 000 € d'amende (article 226-4 du Code pénal) pour violation de domicile.

Ces visites non autorisées sont en effet une intrusion dans la vie privée du locataire. L'accès au logement loué par le bailleur est donc très encadré. En revanche, si le locataire ne peut pas être présent à l'occasion d'une visite programmée du bailleur, et qu'il autorise expressément le propriétaire à utiliser le double de ses clés pour entrer chez lui, il n'y a pas de problème.

⚠️ Pour éviter tout risque d'ambiguïté, il est donc toujours conseillé que le locataire donne un accord par écrit au bailleur d'entrer chez lui en son absence (SMS, mail, courrier...)

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Le propriétaire a-t-il le droit de faire visiter l'appartement loué ?

En dehors du droit de visite annuel qu'on peut prévoir dans le contrat de location, le propriétaire a un droit de faire visiter le logement en cas de congé. Ce droit est prévu par la loi, ce qui est légitime pour permettre au propriétaire de faire visiter le logement en vue de sa vente ou de sa relocation au départ du locataire. Cette possibilité lui est offerte, que le congé soit donné par le locataire au bailleur ou donné par le bailleur au locataire.

Cela permet au propriétaire de faire visiter l'appartement ou la maison au cours des derniers mois de location aux candidats locataires ou acquéreurs. Mais cette visite doit être convenue à l'avance afin de respecter la vie privée du locataire. Le propriétaire ne peut jamais entrer sans l'accord du locataire, même dans cette hypothèse.

🙋‍♀️ Le locataire a une obligation de laisser visiter

Il y a une situation qui impose au locataire de laisser visiter le logement. Cette situation est prévue par la loi pour permettre au bailleur de relouer ou de vendre le logement sitôt que lui ou le locataire a donné congé. Toutefois, le bailleur ne peut réclamer l'accès au logement pour les visites qu'au maximum 2 heures par jour les jours ouvrables.

⚠️ En revanche, le bailleur ne peut pas imposer au locataire une clause qui l'obligerait, par exemple, à laisser visiter de 9 h à 17 h les jours ouvrables, ou de 11 h à 13 h les jours fériés. Ce type de clause pourrait être contestée par le locataire et réputée non écrite par le juge. Le bailleur et le locataire doivent donc trouver un terrain d'entente pour fixer des créneaux horaires dans ces conditions et permettre au bailleur de faire visiter le logement.

Accès au logement en cas de travaux

La loi prévoit un cas particulier qui oblige le locataire à laisser l'accès au propriétaire en cours de location en cas de travaux à réaliser par le bailleur dans le logement loué. Cela peut concerner, entre autres, les travaux suivants :

  • la réalisation de travaux urgents, par exemple, la réparation d'une chaudière ou le changement d'un chauffe-eau en hiver ;
  • les travaux nécessaires au maintien en état du logement, par exemple la rénovation de volets défectueux ou de robinetterie vétuste ;
  • les travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement, par exemple les travaux d'isolation, le changement des fenêtres.

📝 Toutefois, le bailleur doit prévenir le locataire par écrit à l'avance. Il doit lui envoyer un courrier en recommandé AR, ou lui remettre une lettre en mains propres avant le début des travaux, pour le prévenir des travaux envisagés et de leurs modalités d'exécution (date de début et leur durée). Pour cela, il peut utiliser notre modèle de lettre de demande du propriétaire de faire des travaux chez le locataire.

Modèle de lettre : Demande du propriétaire de faire des travaux chez le locataire

❓Quiz❓Testez vos connaissances

Évaluez votre expertise dans les relations entre propriétaires et locataires.

1 / 6
Le propriétaire a un droit de visite annuelle automatique en cours de location

Tout propriétaire d'un logement loué peut venir une fois par an faire une visite du logement loué.

VRAI FAUX

Le propriétaire n'a pas un droit de visite automatique en cours de location. La loi ne le prévoit pas. Pour pouvoir venir visiter le logement du locataire une fois par an, le propriétaire doit le prévoir dans le contrat de location. Au moment où il signe le bail avec le locataire, le bailleur va y préciser qu'il viendra une fois par an visiter le logement afin de vérifier l'état d'entretien du logement.

Question suivante

2 / 6
Le locataire ne peut pas refuser les visites du bailleur pour relouer ou vendre le logement.

Le locataire ne peut pas s'opposer au droit de visite du propriétaire pour des visites en vue de la relocation ou de la vente du logement.

VRAI FAUX

Le locataire est tenu de laisser visiter le logement en vue de sa relocation ou de sa vente, car la loi accorde un droit de visite spécifique au bailleur dans ce cas, sitôt que le locataire ou le bailleur ont donné congé l'un à l'autre. Cependant, les modalités de visite doivent être convenues entre le propriétaire et le locataire préalablement.

Question suivante

3 / 6
Le propriétaire peut faire visiter le logement à tout moment quand son locataire a donné congé

Le propriétaire a le droit de faire visiter le logement à tout moment, à sa convenance, en cas de congé donné par son locataire.

VRAI FAUX

Le propriétaire ne peut pas faire visiter le logement à tout moment en cas de congé donné par le locataire. Les visites doivent être convenues à l'avance avec lui pour respecter la vie privée du locataire. Et le propriétaire ne peut pas lui imposer plus de 2 heures de visites par jour les jours ouvrables. Il ne peut donc pas imposer au locataire que les visites aient lieu les dimanches ou les jours féries, ni de visites qui dureraient plus de 2 heures les autres jours.

Question suivante

4 / 6
Le propriétaire peut entrer visiter le logement avec ses clés pour le relouer sans l'accord du locataire.

Le bailleur peut utiliser un double des clés de l'appartement loué sans l'autorisation de son locataire pour venir faire visiter le logement au futur locataire.

VRAI FAUX

Le bailleur ne peut pas utiliser un double des clés du locataire en place sans son autorisation expresse pour les visites, y compris quand le locataire a donné congé et que le bailleur fait visiter le logement pour le relouer. Car tant que le logement est loué, le bailleur perd la jouissance du bien qui est transférée temporairement au locataire jusqu'à son départ définitif du logement. Il doit donner son consentement explicite pour que le propriétaire puisse entrer chez lui.

Question suivante

5 / 6
Le bailleur qui entre chez le locataire sans son autorisation risque de lourdes sanctions.

Si le propriétaire pénètre dans le logement du locataire sans son accord préalable, il risque de lourdes sanctions.

VRAI FAUX

Si le propriétaire bailleur pénètre dans le logement de son locataire sans son accord, cela constitue une violation de domicile. À ce titre, le propriétaire risque de lourdes sanctions : une peine de prison de 3 ans au maximum et une amende de 45 000 € au maximum en vertu du Code pénal (article 226-4).

Question suivante

6 / 6
Le propriétaire peut effectuer des travaux à tout moment dans le logement loué

Lorsque le propriétaire prévoit de réaliser des travaux chez le locataire, il lui suffit de le prévenir par téléphone.

VRAI FAUX

Le propriétaire doit informer le locataire par écrit avant de réaliser des travaux : par courrier recommandé AR ou par lettre remise en mains propres. Ce courrier doit détailler quels sont les travaux prévus et leurs modalités d'exécution (date de début et leur durée). Un simple appel téléphonique n'est pas suffisant.

Voir les résultats

Vous possédez les notions indispensables concernant le droit de visite du bailleur chez son locataire en cours de location ! Vous avez les acquis essentiels selon lesquels le locataire est chez lui durant la location et a droit au respect de sa vie privée. Le bailleur doit dons s'organiser avec lui pour les visites, même lorsqu'une visite annuelle est prévue dans le bail.

Bravo ! Vous maîtrisez les notions clés concernant les visites du bailleur pendant la durée de la location ! Vous avez compris les différentes subtilités qu'il y a entre le droit de visite résultant d'une clause du bail, le droit de visite légal en cas de relocation ou de mise en vente du logement en cas de congé, et l'accès au logement en cas de travaux. De connaître et respecter les conditions de ces visites, c'est le meilleur moyen d'entretenir de bonnes relations entre un bailleur et son locataire !


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