Gestion locative : déléguer à une agence ou gérer soi-même ?

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Une fois le locataire trouvé, le propriétaire doit se poser la question : gérer la location lui-même ou bien la confier à un administrateur de biens ? Des pistes pour trouver la solution qui vous conviendra le mieux.

La gestion locative, c'est l'ensemble des démarches à effectuer une fois que le locataire est dans les lieux. Autrement dit, il s'agit de gérer, au quotidien, tout ce qui est nécessaire au bon déroulement de la location : perception des loyers, délivrance des quittances, réparations, régularisation des charges...

Le bailleur a le choix après avoir trouvé son locataire d'assumer lui-même la gestion locative de son bien ou de la confier à un professionnel.

Le bailleur ou le professionnel qui prennent en charge la gestion locative devront s'acquitter de tâches précises.

Les actes de gestion de locative

Pour la gestion courante du logement locatif, le gestionnaire particulier ou professionnel devra :

  • percevoir les loyers et charges,
  • procéder à la révision annuelle du loyer et le cas échéant à la régularisation des charges,
  • envoyer gratuitement au locataire ses quittances de loyer,
  • procéder à la déclaration fiscale des revenus locatifs.

Le cas échéant il devra prendre en charge :

  • les réparations autres que locatives du logement,
  • la gestion des sinistres non couverts pas l'assurance habitation du locataire,
  • les relances impayés, recouvrement des impayés, et toute procédure nécessaire en impayé contre le locataire.

Il devra gérer les formalités de fin de contrat et s'assurer qu'elles respectent bien le formalisme requis :

  • le congé du locataire (préavis, état des lieux de sortie, restitution du dépôt de garantie, etc.),
  • le congé du bailleur (préavis, état des lieux de sortie, restitution du dépôt de garantie, etc.),

Lorsque le bailleur veut avoir recours à un professionnel pour la gestion de son logement locatif, il doit signer avec ce dernier un contrat : le mandat de gestion locative. En contrepartie d'une rémunération, l'administrateur de biens s'occupera à la place du bailleur de toutes les tâches listées dans les actes de gestion locative.

Notez que la gestion locative par un professionnel n'a rien d'incompatible avec le fait de passer des annonces sur notre site : un bailleur peut s'occuper de trouver un locataire lui-même et ensuite confier la gestion de la location à un administrateur de biens. Le gestionnaire prendra alors le relai et s'acquittera de toutes les obligations du bailleur.

Vous êtes propriétaire d'un studio dans Paris mais vous habitez une ville de province. Vous pouvez alors mettre sur internet, via PAP, une annonce pour la location du logement, prévoir des visites pour le jour de votre venue à Paris, et, dans la foulée, confier la gestion à une agence du quartier. La gestion prendra immédiatement effet et vous repartirez en province sans ne plus avoir à vous soucier de la location.

Les pouvoirs conférés par le mandat de gestion

Le mandataire d'un contrat de gestion locative peut s'occuper de démarches qui vont au-delà de la seule gestion locative :

  • représenter le mandant dans les assemblées générales de copropriété ;
  • payer les charges, impôts et services en respectant les délais légaux ou d'usage ;
  • souscrire une assurance sur l'immeuble ou au titre des pertes de loyers et dégradations locatives ;
  • préparer les éléments permettant au mandant d'établir ses déclarations fiscales.

Notez que, pour se voir confier un mandat de gestion locative, l'agence doit y être habilitée : elle doit être en possession d'une carte professionnelle sur laquelle figure la mention « Gestion immobilière ». Le mandat de gestion doit faire apparaître une liste exhaustives des missions du professionnel.

Qui s'occupe de trouver un locataire ?

L'administrateur de biens peut s'occuper de trouver un locataire. Cela vous sera fréquemment proposé, notamment si vous faites appel, pour gérer votre bien, à une agence immobilière. Dans ce cas, l'agence a un pôle location qui s'occupe de la commercialisation (trouver un locataire) et un pôle gestion qui prend le relais une fois le bail signé.

Mais attention à la rétribution : en général, le fait de trouver un locataire n'est pas inclus dans le prix du contrat de gestion, l'agence est libre de fixer les honoraires dont doit s'acquitter le propriétaire du logement locatif. Elle a toutefois l'obligation depuis la loi Alur du 24 mars 2014, de les afficher en vitrine.

A noter : le montant de la commission qui peut être demandée au locataire doit satisfaire au double encadrement de la loi Alur :

  • il ne peut jamais être plus élevé que celui payé par le propriétaire ;
  • il doit être inférieur ou égal au plafond par mètre carré  de surface selon la localisation du logement.

    Pour en savoir plus sur le montant des honoraires d'agence, vous pouvez consulter notre article Frais d'agence en location : le plafonnement de la loi Alur.

Pour éviter cela, vous pouvez toujours trouver le locataire vous-même, en passant une annonce sur nos supports. Vous n'avez alors que le prix de l'annonce à payer, et le locataire n'a pas de frais supplémentaires.

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