Le propriétaire peut-il faire visiter un logement loué pour le vendre ou le relouer ?

Laurent Lamielle
Publié par Laurent Lamielle
le 13 décembre 2023
Juriste chez PAP.fr

La loi permet au propriétaire d'exiger de son locataire l'accès au logement pour le faire visiter, en vue de sa relocation ou de sa vente.

Le locataire doit laisser l'accès à son logement si le propriétaire veut organiser des visites
Le locataire doit laisser l'accès à son logement si le propriétaire veut organiser des visites © Anchiy-GettyImages

Le locataire peut user librement du logement qui lui est loué et dont il a la jouissance exclusive. Il peut habiter le logement et y héberger des proches, même durablement. En revanche, pendant la location, le propriétaire n'a pas un libre accès aux lieux loués ; il ne peut y accéder qu'avec l'accord du locataire.

Toutefois, il est trois hypothèses dans lesquelles le propriétaire peut juridiquement exiger l'accès au logement :

  1. pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal, de travaux d'amélioration de la performance énergétique et de travaux qui permettent de rendre le logement décent ;
  2. pour le faire visiter dans le but de le relouer ou de le vendre ;
  3. pour vérifier l'état du logement en cours de bail si une clause le prévoit expressément un droit de visite.

⚠️ Pas de passage en force ! Attention : même si la loi (ou le bail) prévoit un droit d'accès au logement pour le propriétaire, cela ne lui permet pas pour autant de forcer la porte du locataire.

Est-ce que le locataire peut refuser des visites ?

❌ Non, un locataire ne peut pas refuser des visites du logement en vue de sa vente ou de sa relocation, même si cela ne l'enchante pas. En effet, l'article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « est réputée non écrite toute clause qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ». Il en découle la possibilité de stipuler une clause du type :

👩‍⚖️ « Le Locataire est tenu de laisser visiter, aussitôt le congé donné ou reçu, ou en cas de mise en vente, les locaux loués, deux heures par jour les jours ouvrables (du lundi au samedi). »

La loi n'impose donc pas le droit d'accès au logement pour vendre ou relouer, mais rend parfaitement valable la rédaction d'une clause en ce sens. Or, une telle clause est aujourd'hui quasi systématique dans les contrats de location d'habitation vide et meublée à usage de résidence principale du locataire et dans les baux mobilité ; c'est par exemple le cas des contrats proposés par PAP.

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Que faire si un locataire refuse les visites ?

Rappelons que le propriétaire peut faire connaître son souhait de réaliser des visites par tout moyen (courrier, mail, texto, conversation téléphonique) ; la loi n'impose rien et nous recommandons d'utiliser pour commencer le canal habituel des correspondances avec le locataire.

👉 Si le locataire refuse ou reste silencieux, nous vous conseillons de toujours privilégier la discussion et la recherche d'une solution amiable en expliquant au locataire :

  • que vous êtes conscient de la gêne occasionnée ;
  • que vous souhaitez vous concerter et convenir des créneaux horaires des visites ;
  • que les visites peuvent se faire, selon son choix, en sa présence ou celle d'un de ses proches ou en son absence ;
  • qu'il ne s'agit ni d'un caprice ni d'une mesure vexatoire, mais tout simplement de l'exercice d'un droit prévu au contrat.

📩 Si l'obstruction demeure, il vous faudra alors adresser une mise en demeure de laisser procéder aux visites sous peine d'une action en justice.

Modèle de lettre : Lettre de mise en demeure de laisser faire les visites en fin de bail

Vous pouvez contacter les garants

Si vous avez signé en début de bail un ou plusieurs cautionnements solitaires, vous pouvez solliciter les garants afin qu'ils intercèdent auprès du locataire pour qu'il laisse les visites s'effectuer. Si la situation demeure bloquée, vous n'aurez plus qu'une alternative :

  • patienter jusqu'au départ du locataire pour réaliser les visites ;
  • saisir la justice via le tribunal judiciaire dont dépend géographiquement le logement pour obtenir la condamnation du locataire.

👉 L'action en justice, si longue, laborieuse et coûteuse, ne peut être qu'un dernier recours. Ce peut être envisagé dans l'hypothèse d'une vente en cours de bail pour laquelle le départ du locataire est (très) lointain.

Le refus du locataire peut être sanctionné

Si l'action en justice, compte tenu de sa lenteur, paraît tout particulièrement inadaptée en cas de refus de visite, elle peut parfaitement aboutir favorablement. Ainsi, par exemple, la Cour d'appel de Versailles, dans une décision du 26 février 2013, a condamné un couple de locataires qui refusait obstinément les visites à 10 000 € à titre de dommages-intérêts et à une injonction de laisser les éventuels acquéreurs visiter l'appartement sous astreinte de 500 €/jour de refus de visite dûment constaté. Cette décision de justice montre bien que le locataire qui refuse les visites ne bénéficie pas d'une impunité !

Un locataire peut-il refuser d'organiser lui-même la visite de son appartement ?

Le locataire a l'obligation de laisser l'accès au logement pour que son propriétaire puisse le vendre ou relouer ; c'est incontestable. En revanche, la loi ne l'oblige en rien à organiser les visites, à renseigner les candidats locataires ou acheteurs, pas plus qu'à collecter leurs dossiers. Une clause stipulée au bail qui viendrait créer une telle obligation serait hautement contestable et en pratique totalement inapplicable.

👉 La collaboration du locataire, certes non obligatoire, n'est bien évidemment pas rare ! Si vous cultivez de bons rapports avec vos locataires, ceux-ci pourront volontiers accepter de vous suppléer lors de quelques visites.

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Comment organiser les visites pour vendre ou relouer un logement occupé ?

Selon l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989, les visites peuvent avoir lieu les jours ouvrables (du lundi au samedi), ce qui exclut seulement les dimanches et jours fériés.

Des visites jusqu'à 2 heures/jour les jours ouvrables

La durée des visites ne doit pas dépasser plus de deux heures par jour. En revanche, la loi ne fixe pas d'horaires ; aux parties de se mettre d'accord sur les heures de visite. Il est possible de prévoir un horaire dans le contrat. Certains prévoient que les visites auront lieu de 17 h à 19 h. Cela permet d'éviter de discuter les horaires de visite. Il n'en demeure pas moins que cette clause n'autorise pas le bailleur à pénétrer dans le logement si le locataire est absent, et ce même si l'heure de visite est respectée.

👉 La loi fixe un cadre, mais il est toujours possible de se mettre d'accord sur d'autres horaires au cas par cas ; par exemple, en période hivernale, essayez d'obtenir le droit d'effectuer des visites pendant toute la journée du samedi en renonçant à faire visiter les soirs de la semaine.

Des visites en présence ou en l'absence du locataire

Les visites peuvent se faire :

  • en présence du locataire ;
  • en présence d'un tiers de confiance désigné par le locataire absent ;
  • en l'absence du locataire et de toute personne le représentant.

Rappelons que le propriétaire bailleur ne peut absolument pas rentrer dans le logement sans l'accord du locataire et qu'il ne peut pas non plus obliger ce dernier à lui laisser un jeu de clefs. Si le locataire accepte de donner ses clefs au bailleur pour qu'il puisse faire visiter comme il veut, il est indispensable qu'il autorise par écrit les visites en son absence. Nous vous conseillons la plus grande vigilance à cet égard. Vous pénétrez dans tous les cas chez votre locataire avec des candidats locataires ou acquéreurs que vous ne connaissez pas. Évitez les visites groupées et essayez de ne pas être seul.

Les choses peuvent se compliquer si le locataire ne laisse pas ses clefs (encore une fois, il n'est pas tenu de le faire) et qu'il n'est jamais chez lui ou à des horaires tardifs. Le seul recours du bailleur pour faire valoir ses droits est alors de saisir le tribunal. Autant dire que cette solution judiciaire n'est absolument pas adaptée, car longue et laborieuse.

Des visites pour louer ou vendre

La loi prévoit que le bailleur peut faire visiter le logement en vue :

  • de sa relocation ;
  • de sa vente.

Des visites à la suite d'un congé donné ou reçu

Le plus souvent, la demande de visites fait suite à un congé, délivré au locataire ou reçu de sa part. Si le locataire a donné congé, le bailleur peut faire visiter le logement à des candidats locataires en vue de relouer le logement dès la réception du congé et pendant tout le délai de préavis.

Si c'est le bailleur qui donne congé, il s'agit dans ce cas d'un congé pour vendre qui justifie qu'il fasse visiter le logement à d'éventuels acquéreurs.

👉 En location vide

Le congé pour vendre doit être délivré au moins six mois avant la date d'échéance du bail. Il vaut offre de vente au profit du locataire qui bénéficie d'un droit de préemption. Cela signifie qu'il est prioritaire pour acheter et qu'il a deux mois pour se décider. Ces deux mois sont décomptés à partir du premier jour du préavis de six mois et non à compter de la réception du congé.

💡 Exemple : un bailleur donne congé pour vendre le 10 décembre 2023 pour le 30 juin 2024, date d'échéance du bail. Le locataire a jusqu'au 29 février 2024 pour dire s'il préempte, puisque le délai de deux mois débute 1er janvier et non le 10 décembre.

La loi n'exclut pas les visites dès la délivrance du congé, et ce même si le délai de préemption n'est pas expiré, bref que le locataire n'a pas donné sa réponse. Mais en pratique, cela n'est pas toujours judicieux, car les candidats acquéreurs ne pourront acheter que si le locataire ne préempte pas. Dans notre exemple, si vous organisez des visites dès la fin du mois de décembre et que vous trouvez un acquéreur, vous devrez attendre jusqu’à fin février pour connaître la décision de votre locataire ; cela peut décourager les éventuels acquéreurs.

⚠️ Le locataire peut tout à fait donner sa réponse avant la fin du délai dont il dispose. S'il vous informe très rapidement par écrit de son intention de ne pas acheter, vous pouvez alors faire visiter et trouver un acquéreur plus rapidement.

👉 En location meublée

Le congé pour vendre doit être délivré au moins trois mois avant la date d'échéance du bail. Durant tout le délai de préavis, le propriétaire peut exiger l'accès au logement pour le faire visiter aux potentiels acheteurs.

Même en l'absence de congé, laisser visiter est une obligation pour le locataire

Il est toujours possible de vendre un logement occupé en cours de bail. L'acquéreur achète le logement et reprend le bail en cours. Dans ce cas, le locataire n'est pas prioritaire, car il ne bénéficie d'aucun droit de préemption. La loi et le bail permettent là encore de faire visiter en vue de la vente du logement et le refus du locataire serait tout aussi fautif que dans le cadre d'un congé donné ou reçu.

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Est-ce que le propriétaire a le droit de conserver un jeu de clés ?

✅ Oui, le propriétaire peut conserver un double des clés du logement loué ; s'il n'en a pas l'obligation, nous recommandons d'en aviser le locataire. Ce peut être pour le locataire salvateur, par exemple en cas de perte ou de vol de clés, avec une belle économie réalisée en comparaison de l'intervention en urgence d'un serrurier !

Est-ce que le propriétaire peut entrer de force chez son locataire ?

Quelle que soit la situation, le propriétaire ne peut entrer chez son locataire qu'avec son autorisation, jamais contre son gré. Même dans les hypothèses dans lesquelles la loi ou le contrat font obligation au locataire d'ouvrir la porte et de laisser l'accès au logement, l'entrée dans les lieux ne peut se faire qu'avec l'autorisation préalable du locataire.

🔑 La possession des clés ne donne pas au propriétaire le droit d'entrer

Si le propriétaire bailleur peut valablement conserver un jeu de clés, il ne peut jamais les utiliser et entrer dans le logement sans l'autorisation du locataire.

Que risque un propriétaire qui entre dans le logement sans l'autorisation du locataire ?

La loi protège le domicile et la vie privée du locataire et sanctionne sévèrement leur violation. En pénétrant dans le logement sans y avoir été invité par le locataire :

  • le propriétaire se rend coupable du délit de violation de domicile, puni de 3 ans d'emprisonnement et de 45 000 € d'amende (article 226-4 du Code pénal) ;
  • le locataire peut aussi obtenir une somme à titre de dommages-intérêts puisqu'il s'agit d'une atteinte au respect de la vie privée ouvrant droit à réparation (article 9 du Code civil).

Un propriétaire peut-il rentrer dans le jardin de son locataire ?

❌ Si le jardin est mentionné au bail et que le locataire en a la jouissance exclusive, le propriétaire ne peut y accéder sans autorisation du locataire. Il en est de même pour une cave ou un box loué à titre de dépendance du logement. En revanche, si le jardin n'a pas été loué, le propriétaire peut y accéder librement, à charge pour lui de ne pas créer de troubles de voisinage.

Sources :


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