Logement : tout ce qui change en 2023

Cécile Nlend
Mis à jour par Cécile Nlend
le 30 décembre 2022
Juriste chez PAP.fr

Chaque nouvelle année s'accompagne de règles et mesures qui impactent l'immobilier. Zoom sur ce qui change pour votre logement en 2023.

Il est interdit de louer un logement classé G avec une consommation supérieure à  450 kWh/m²/an d'énergie finale.
Il est interdit de louer un logement classé G avec une consommation supérieure à  450 kWh/m²/an d'énergie finale. © KiszonPascal/GettyImages

L'interdiction d'augmenter le loyer pour les passoires thermiques

L'indexation de loyer

Les baux signés ou reconduits depuis le 24 août 2022 dont la classe énergie est F ou G ne peuvent plus faire l'objet d'indexation de loyer. Tous les baux signés ou reconduits en 2023 sont soumis à cette contrainte. Le seul moyen d'y échapper est de réaliser des travaux de nature à sortir le bien de la catégorie des passoires thermiques.

L'augmentation du loyer lors de la relocation

Tous les logements classés F et G en 2023, ne peuvent faire l'objet d'une augmentation de loyer lors du changement de locataires. Cela s'applique, peu importe la localisation du bien. Ne sont plus seuls concernés les logements situés en zone tendue.

Calculez votre nouveau loyer après indexation

Augmentation du loyer sous-évalué

Il n'est plus possible pour les propriétaires bailleurs dont le loyer est sous-évalué de demander un renouvellement de bail avec augmentation du loyer pour les logements classés F ou G.

La majoration du loyer pour travaux

Les logements qui ont fait l'objet de travaux importants d'amélioration de confort sans pour autant sortir des classes F ou G ne peuvent voir leur loyer majoré.

Le complément de loyer

Une passoire thermique ne peut pas bénéficier d'un complément de loyer, peu importe sa localisation et  autres caractéristiques exceptionnelles.

Les passoires thermiques interdites à la location dès le 1er janvier 2023

A partir du 1er janvier 2023, il n'est plus possible de proposer à la location des logements classés G et dont la consommation est supérieure ou égale à  450 kWh/m²/an d'énergie finale. Ceci représente une une partie des logements de la classe énergie G (on parle d'environ 70 000 logements dans le parc privé).

Cette consommation correspond à la consommation finale et non à la consommation primaire. Pour avoir la consommation en énergie finale du logement par m²/an, il faut diviser la valeur d’énergie finale figurant dans la partie « Montants et consommations annuels d’énergie » du DPE par la surface habitable du logement.

Encadrement des loyers, les maires montent au créneau en 2023

En 2023 les maires vont pouvoir contrôler et sanctionner les contrevenants à l'encadrement des loyers dans les 24 villes où s'appliquent des plafonds de loyer.

Il s'opère un transfert de compétences du préfet vers le maire en matière de contrôle de l'encadrement des loyers, notamment à Paris. Les contrôles se feront à la suite d'un signalement d'un locataire. Il n'y a donc pas de révolution par rapport au précédent système. Ce qui change : un outil sera mis à disposition des locataires sur le site de la mairie dès janvier, qui leur permettra de vérifier le montant de leur loyer, en cas de non-conformité, ils pourront faire un signalement. Le propriétaire contrevenant s'expose à une amende de 5 000 euros pour une personne physique et  15 000 € pour une personne morale.

Votre logement est-il situé en zone tendue ?

Le plafonnement des indexations de loyers se poursuit en 2023

En 2023, pour limiter les effets de l'inflation sur les loyers, le gouvernement a pris la décision de plafonner l'indexation des loyers à 3,50 % en Métropole, 2,50 % en outre-mer et 2 % en Corse.

Cette mesure a commencé à s'appliquer avec la parution du 3e trimestre 2022 et devrait être en vigueur pendant 1 an. Sans surprise donc, toutes les indexations qui interviendront d'ici octobre ne pourront pas excéder les plafonds correspondant à chaque zone.

Avec cette mesure sont apparus des IRL différenciés pour la Métropole, la Corse et l'outre-mer. Est-ce une différenciation qui va s'appliquer le temps de la mesure ou cela deviendra-t-il la nouvelle norme ?

Etes-vous concerné par l'encadrement des loyers ?

Taxe sur les logements vacants : hausse des taux et extension de la zone

Extension de la zone géographique

La taxe annuelle sur les logements vacants était jusque-là applicable en zone tendue, en 2023 il sera possible d'appliquer cette taxe dans toutes les villes où sera noté un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements à usage de résidences principales. Cela vise notamment les villes où il y a une forte représentation de résidences secondaires et de locations à vocation touristique.

Hausse du taux

En 2023, on note une augmentation substantielle du taux appliqués à la taxe sur les logements vacants.

  • Le taux fixé à 12,5 % passe 17 % pour la première année.
  • Le taux de 25 % applicable à compter de la 2e année de vacance passe à 34 %.

Ne  sont toujours pas concernés par la taxe sur les logements vacants :

  • les logements occupés plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs dans l'année ;
  • les logements meublés à usage de résidence secondaire ;
  • les logements inhabitables, car nécessitant des travaux importants ;
  • les logements dont la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire (mise en vente par exemple).

La surtaxe habitation même hors de la zone tendue

Une majoration de la taxe d'habitation entre 5 et 60 % avait été mise en place en zone tendue pour les logements meublés qui n'étaient pas utilisés à usage d'habitation principale par leur occupant (location saisonnière ou à l'année, résidence secondaire du propriétaire). 

Dès 2023 la loi de finances étend la couverture géographique de cette mesure en donnant la possibilité à des villes situées hors de la zone tendue d'appliquer la surtaxe d'habitation. Le critère est « s'il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement ». 

Un  niveau élevé de loyers, une surreprésentation de résidences secondaires et/ou de logements affectés au tourisme  seront des critères déterminants pour les communes qui vont adopter cette surtaxe. Les communes prisées du littoral sont clairement dans le collimateur !

Dans les communes où la majoration de la taxe d'habitation s'applique, il reste possible de bénéficier, sur réclamation, d'un dégrèvement :

  • lorsque l'usage d'un logement comme résidence secondaire est lié à l'activité professionnelle ;
  • lorsque le logement constituait la résidence principale d'une personne hébergée durablement dans certains établissements de soins ;
  • lorsque les personnes concernées pour une cause indépendante de leur volonté ne peuvent affecter le logement à un usage d'habitation principale (mise en vente d'un logement par exemple).

Hausse de la surtaxe sur les plus-values en Corse

La loi de Finances 2023 prévoit une possibilité ponctuelle d'appliquer une surtaxe sur les plus-values sur les immeubles bâtis en Corse, dans l'idée de contrer la surspéculation immobilière et « préserver la mixité sociale dans l’accès à la propriété bâtie ».

Un zonage doit être défini par l'Assemblée de Corse après avis des communes concernées, elle va  alors proposer dans ces zones reconnues comme soumises à la surspéculation une majoration du dispositif de taxation , selon un barème appliqué au montant total de la plus-value imposable et pour une durée ne pouvant excéder vingt-deux ans.

Dans certaines zones, à partir d'un certain montant de plus-value, une surtaxe de 10 ou 15 % sera due. La surtaxe pourra atteindre 30 % si la plus-value est supérieure à 260 000 €.

Le Pinel : baisse des taux en 2023

Le dispositif Pinel : ce qui change en 2023, c'est la baisse de la réduction fiscale. Jusque-là, la loi Pinel vous permettait une réduction d'impôt de 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans, voire 21 % sur 12 ans. A partir du 1er avril 2023, les réductions tombent respectivement à 10,5 %, 15 % et 17,5 % sur les mêmes durées.

En 2023, certains logements conserveront les taux de 2022 :  on parle de Pinel + (appelé aussi super-Pinel). Il s'agira de logements qui seront acquis en 2023, mais dont le permis de construire avait été demandé avant le 1er janvier 2022.

Ces logements devront répondre à des exigences environnementales (label « E+C- » et étiquette A) et bénéficier du niveau 2025 de la RT 2020 tout en respectant quelques standards portant sur la qualité d'usage (agencement intérieur ou luminosité). Ils devront notamment offrir une double orientation à partir du T3, une surface minimale (45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, par exemple).

Les résidences localisées dans les Quartiers prioritaires de la politique de la Ville seront aussi éligibles au Pinel+.

Un PTZ à l’identique en 2023

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est prolongé jusqu’au 31 décembre 2023. Une réforme de la méthode de calcul avait été prévue, mais elle n'a pas été retenue pour 2023. 

Le PTZ est un prêt immobilier dont le taux d'intérêt est de 0 % et qui permet aux primo-accédants de financer leur résidence principale dans la limite de 40 % du prix total du bien. Il procure un apport personnel à l'acquéreur en vue d'obtenir un prêt immobilier  classique.

Ce sont des établissements bancaires ayant passé une convention avec l’État qui sont en mesure de proposer le PTZ. Il est accordé sous conditions : être une personne physique, acheter sa résidence principale ou ne pas en avoir été propriétaire sur les 2 années précédentes, ne pas dépasser un certain niveau de revenu selon la constitution du foyer.

La hausse du taux d’usure

À compter du 1er janvier 2023, le taux d’usure va être relevé. Il devrait atteindre 3,6 %. Ceci devrait avoir pour conséquence de faciliter l'accession au crédit de certains ménages.

La fin du Censi-Bouvard

La fin du dispositif Censi-Bouvard programmée  pour la fin 2022 ne connaîtra pas de nouveau report : la clap de fin a bien eu lieu le 31 décembre 2022.

Ce dispositif permettait l'acquisition d'un logement neuf dans un ensemble incluant une résidence de services à destination des étudiants, des seniors ou des personnes en situation de handicap au titre de résidence principale. Ce dispositif permettait au propriétaire de bénéficier d'une réduction d'impôt annuelle correspondant à 11 % du prix du logement. En contrepartie l'acquéreur devait s'engager à louer pendant une période de 9 ans et la résidence devait proposer au moins 3 services parmi les suivants : aides et soins à la personne, gardiennage, nettoyage, piscine, restauration, salle de fitness…


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