Loyer : une hausse sous contrôle jusqu'à l'été 2024

Laurent Lamielle
Publié par Laurent Lamielle
le 25 juillet 2023
Juriste chez PAP.fr

La loi du 7 juillet 2023 prolonge le « bouclier loyer » d'un an ; jusqu'en juillet 2024 l'augmentation des loyers d'habitation sera plafonnée à 3,5 % tout comme celle des loyers commerciaux des PME.

La loi prolonge le plafonnement de la hausse des loyers à 3,5 % jusqu'en juillet 2024.
La loi prolonge le plafonnement de la hausse des loyers à 3,5 % jusqu'en juillet 2024. © UtamaruKido/GettyImages

C'est quoi le « bouclier loyer » ?

Le « bouclier loyer », une loi pour contrer l'inflation

En cours de bail, les loyers d’habitation du parc privé évoluent chaque année, à la date anniversaire du contrat de location ; on parle d’indexation du loyer. L’indice à utiliser obligatoirement, appelé indice de référence des loyers (IRL), est calculé sur l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, de manière à ce que les loyers d’habitation évoluent comme les prix à la consommation.

Or, après une vingtaine d'années d'inflation faible, la France connaît depuis début 2022, une inflation forte, sous les effets conjugués des difficultés d’approvisionnement post-Covid de la crise énergétique, de la guerre en Ukraine, etc. 

Pour protéger les locataires des effets de l'inflation qui aurait fait augmenter les loyers de près de 6 % sur un an, la loi « pouvoir d'achat » du 16 août 2022 décida le plafonnement de la hausse des loyers d'habitation et de certains loyers commerciaux à 3,5 %, et ce pour un an ; c'est ce qu'on appelle le « bouclier loyer ». Alors que l'inflation reste élevée et que le nombre de personnes dans la pauvreté augmente, la loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023 maintient ce dispositif à l'identique pour une année supplémentaire, soit jusqu'à l'été 2024.

👉 Le plafond de 3,5 % s'applique également aux loyers commerciaux des PME, ce qui signifie qu'ils ne pourront pas augmenter de plus de 3,5 % pendant un an.

Tous les modèles de contrats de location édités par PAP contiennent une clause d'indexation.

🙋‍♀️ Le « bouclier loyer » n'est pas un blocage des loyers

Réclamé par certains partis politiques, syndicats et associations de défense des locataires, le gel des loyers a été rejeté par le gouvernement, et ce avec 3 arguments :

  1. les propriétaires bailleurs font aussi face aux conséquences de l'inflation et voient leurs propres charges augmenter (charges de copropriété, coût des matériaux, etc.). L'équité recommande donc de partager les efforts ;
  2. la lutte contre les passoires thermiques impose dès à présent aux propriétaires bailleurs la réalisation de travaux de rénovation énergétique très coûteux ; le moment serait donc mal choisi pour limiter leur capacité à les financer ;
  3. il y aurait un risque et une incohérence à diminuer trop fortement la rentabilité locative à l'heure où l'on cherche à donner un nouveau dynamisme à l'investissement locatif pour relancer la construction, pour répondre à la demande de logement et réduire l'attrait pour la location touristique.

👉 Les tenants du gel des loyers, les députés et sénateurs de gauche notamment, font observer que les loyers augmenteront donc de deux fois 3,5 % en seulement deux ans, en 2023 puis en 2024, ce qui est beaucoup et inédit depuis la création de l'IRL il y a quinze ans. Cette hausse des loyers n'est pas sans conséquence sur le pouvoir d'achat des locataires dont la plupart ne voient pas leurs ressources augmenter d'autant. Ces mêmes parlementaires ont réclamé, sans succès, une forte hausse des APL ainsi qu'un encadrement beaucoup plus strict des loyers

Certains auraient au contraire voulu ne pas reconduire le dispositif jugé trop défavorable aux bailleurs qui ne bénéficient d'aucun « bouclier ». En effet, aucune mesure de compensation n'est envisagée et les propriétaires doivent par exemple subir l'absence de plafonnement de l'actualisation des valeurs locatives sur l'inflation pour le calcul de la taxe foncière. Or, celles-ci vont augmenter de 7 %.

C'est donc dans un contexte de forte hausse des prix...et dans une ambiance houleuse que le parlement a finalement adopté une loi prolongeant une solution de compromis, d'équilibre. Certains y verront une application du « en même temps » aux rapports locatifs !

Quel est le montant maximum d'augmentation d'un loyer d'habitation en 2023 & 2024 ?

La loi de juillet 2023 prolonge d'un an et à l'identique le mécanisme mis en place par la loi pouvoir d'achat d'août 2022 : un plafonnement de l'Indice de référence des loyers, l'IRL, qui sert à l'indexation des baux d'habitation. En conséquence, d'ici la mi-juillet 2024, le loyer des baux d'habitation ne pourra pas augmenter sur un an de plus de :

  • 3,50 % France métropolitaine ;
  • 3,50 % en Corse, mais ce taux peut y être abaissé jusqu’à 2 % après consultation pour avis de l’assemblée de Corse. En pratique, s'applique dans l'Île de beauté le taux de 2 % ;
  • 2,50 % Outre-mer.

Comment calculer le nouveau loyer avec l'indice de référence des loyers (IRL) ?

Le « bouclier loyer » ne modifie en rien la pratique ; les propriétaires peuvent continuer d’indexer les loyers de leurs locataires, comme habituellement, à la date anniversaire du contrat et en fonction de la variation de l’IRL.

Calculez votre nouveau loyer après indexation

Quels sont les loyers d'habitation dont la revalorisation est plafonnée ?

Le « bouclier loyer » s'applique aux loyers des locations non meublées et meublées à usage de résidence principale du locataire, soit l'essentiel du parc locatif privé. Il bénéficie aussi aux loyers des baux à usage de résidence secondaire ou de logement de fonction dont l'indexation est basée sur l'IRL.

Rappelons que s'agissant des contrats de location signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022, toute indexation est interdite si le logement est classé F ou G par le diagnostic de performance énergétique (DPE) ; pour ces baux, on peut véritablement parler de gel des loyers. Cette impossibilité d'indexer est un outil dans la stratégie de lutte contre les passoires énergétiques.

📃 Pour indiquer à votre locataire le montant du loyer révisé, utilisez notre modèle de lettre.

Modèle de lettre : Augmentation du loyer en fonction de l'Indice de Référence des Loyers

Hausse des loyers commerciaux plafonnée à 3,5 %

Comme c'est le cas pour les logements, la loi de juillet 2023 prolonge à l'identique et pour un an le dispositif créé pour certains commerces par la loi pouvoir d'achat d'août 2022 : un plafonnement de l'indice des loyers commerciaux, l'ILC, qui sert à l'indexation des baux commerciaux et dérogatoires.

🗣️ Certains parlementaires, notamment de droite, ont souligné les limites du texte qui n'est pas une solution aux problèmes du commerce (les commerces non alimentaires connaîtraient une baisse de fréquentation de près de 20 %) : « le plafonnement constitue un préjudice indéniable pour les propriétaires, dont de nombreux anciens commerçants comptant sur les loyers de leurs anciens murs pour compléter leur retraite, sans pour autant apporter de solution réelle face à la baisse de l'activité liée à la perte de pouvoir d'achat des Français ».

Quel est le pourcentage maximum d'augmentation d'un loyer commercial ?

Le loyer des baux commerciaux et dérogatoires ne pourra augmenter de plus de 3,5 % jusqu'à la mi-juillet 2024. Cette mesure est motivée par la dynamique inflationniste persistante qui laisse anticiper une hausse de l'ILC entre 4,5 % et 6,5 % jusqu'à l'automne 2024.

Quand le plafonnement de l'ILC s'applique-t-il à un loyer commercial ?

Le champ d'application de la mesure reste le même que depuis l'automne 2022. En effet, il a été décidé d'appliquer ce plafonnement qu'aux seules petites et moyennes entreprises (PME), plus vulnérables aux hausses de leurs charges, le loyer pesant en moyenne environ 16 % du chiffre d'affaires d'un commerçant.

Une PME est une entreprise de moins de 250 personnes et dont le chiffre d’affaires ou le total de bilan annuel n’excèdent pas, respectivement, 50 M€ ou 43 M€.

Quel est le taux d'augmentation des loyers en 2023 ?

En 2023, la hausse d'un loyer d'habitation ne peut pas dépasser :

👉 Métropole

  • 3,49 % pour les baux qui comportent une clause d’indexation basée sur l’IRL du 3e trimestre ;
  • 3,50 % pour les baux qui comportent une clause d’indexation basée sur l’IRL du 4e trimestre ;
  • 3,49 % pour les baux qui comportent une clause d’indexation basée sur l’IRL du 1er trimestre ;
  • 3,50 % pour les baux qui comportent une clause d’indexation basée sur l’IRL du 2e trimestre.

👉 Corse

  • 2 % pour les baux qui comportent une clause d’indexation basée sur l’IRL du 3e trimestre ;
  • 2 % pour les baux qui comportent une clause d’indexation basée sur l’IRL du 4e trimestre ;
  • 1,99 % pour les baux qui comportent une clause d’indexation basée sur l’IRL du 1er trimestre ;
  • 1,99 % pour les baux qui comportent une clause d’indexation basée sur l’IRL du 2e trimestre.

👉 Outre-mer

  • 2,50 % pour les baux qui comportent une clause d’indexation basée sur l’IRL du 3e trimestre ;
  • 2,50 % pour les baux qui comportent une clause d’indexation basée sur l’IRL du 4e trimestre ;
  • 2,49 % pour les baux qui comportent une clause d’indexation basée sur l’IRL du 1er trimestre ;
  • de 2,50 % pour les baux qui comportent une clause d’indexation basée sur l’IRL du 2e trimestre.

Vous pouvez retrouver l'ensemble des indices de référence des loyers (IRL).

Quelle est l'augmentation légale d'un loyer commercial en 2023

En 2023, la hausse du loyer commercial d'une PME ne peut pas dépasser 3,5 %, quel que soit le trimestre de l'ILC stipulé au bail. Le bouclier loyer offre une protection substantielle au locataire puisque l'ILC augmente actuellement, sur un an, de 6,69 %, taux qui s'applique à tous les loyers des entreprises non protégés.

Sources :


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