Loi pouvoir d’achat : indexation du loyer plafonnée et encadrement des loyers précisé
La loi du 16 août 2022 pour la protection du pouvoir d’achat concerne les propriétaires bailleurs et les locataires : elle plafonne l’indexation des loyers des baux d’habitation à 3,5 % et interdit de complément de loyer les logements de faible standing ou classés F et G. L'évolution des loyers commerciaux est également plafonnée.

La loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures durgence pour la protection du pouvoir dachat a été publiée le 17 août 2022. Elle concerne notamment limmobilier puisque :
- Lindexation des loyers dhabitation est plafonnée pour un an ;
- Le complément de loyer est précisé de manière à mieux faire respecter lencadrement des loyers ;
- Lindexation des loyers commerciaux des petites et moyennes entreprises est plafonnée pour un an.
Pouvoir dachat : lindexation des loyers dhabitation plafonnée à 3,5 %
Une inflation galopante entraine mécaniquement une importante augmentation des loyers ; la loi pouvoir d'achat protège les locataires en limitant la hausse à 3,5 %.
Les raisons du plafonnement de lindexation des loyers d'habitation
Depuis des décennies, en cours de bail, les loyers dhabitation du parc privé évoluent chaque année, à la date anniversaire du contrat ; on parle dindexation du loyer. Lindice a utiliser, toujours imposé par la loi, a évolué au cours du temps : son nom a changé et son mode de calcul aussi.
Depuis une loi du 8 février 2008 « pour le pouvoir d'achat » (déjà !), les loyers dhabitation évoluent comme les prix à la consommation. Lidée de lépoque était, comme aujourdhui, de juguler la hausse des loyers. En effet, lindice de référence des loyers (IRL), qui prenait alors en compte le coût de la construction, faisait augmenter les loyers plus fortement que le niveau moyen des prix, ce qui parut injuste. Depuis 2008, lIRL nest donc calculé que sur l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.
Il est résulté de cette réforme, entre 2008 et 2021, une indexation des loyers à la hausse mais modérée donc soutenable pour les locataires.
Depuis fin 2021, linflation explose pour divers raisons (difficultés dapprovisionnement post Covid, crise énergétique, guerre en Ukraine, etc.) pour atteindre des niveaux plus connus en France depuis longtemps : entre 8 et 10 % sont attendu fin 2022 ! Conséquence pour les locataires, leur loyer évolue actuellement de 3,60 % sur un an et ce pourcentage ne pourrait quaugmenter dans les prochains mois.
Pour protéger le pouvoir dachat des locataires de hausses insoutenables, le Gouvernement a donc décidé le plafonnement de lindexation.
Le fonctionnement du plafonnement de lindexation des loyers dhabitation
La mesure adoptée par la loi pouvoir d'achat (voir son article 12) consiste en un plafonnement de lindexation. Cela signifie que les propriétaires pourront continuer dindexer les loyers de leurs locataires, comme habituellement, à la date anniversaire du contrat et en fonction de la variation de lIRL.
Toutefois, le résultat sera plafonné, pendant un an, à 3,5 %. Cest déjà beaucoup et loin du gel des loyers demandé/espéré par certains mais loin aussi des hausses possibles sans ce plafonnement. Cette solution représente pour le ministre en charge du logement, Olivier Klein, une solution déquilibre à lheure où les bailleurs voient aussi leur pouvoir dachat diminuer et sont sollicités pour des travaux de rénovation énergétique dans le cadre de la lutte contre les « passoires énergétiques ».
Le plafonnement de lindexation est fixé à :
- 3,50 % en France métropolitaine ;
- 3,50 % en Corse mais ce taux pourra y être baissé jusquà 2 % près consultation pour avis de lassemblée de Corse ;
- 2,50 % outre-mer.
Concrètement, les loyers soumis au deuxième trimestre augmentent ce trimestre de 3,60 % sur un an puis, à compter du 3éme trimestre (parution à la mi-octobre), le plafond de 3,50 % simposera, au moins jusquà lété 2023.
Pour indexer votre loyer, vous pouvez continuer d'utiliser notre calculette.
A compter du 24 août prochain,quelle que soit la ville, le loyer d'un logement classé F ou G par le diagnostic de performance énergétique (DPE) ne pourra plus faire l'objet de la moindre indexation en cours de bail.
Pouvoir dachat : linterdiction du complément de loyer pour un logement sans confort à compter du 18 août 2022
Dans vingt-quatre villes de métropole sapplique aujourdhui un encadrement des loyers consistant en un plafonnement des loyers dhabitation des logements loués vides ou meublés à usage de résidence principale du locataire (les locations touristiques ne sont par exemple pas concernées). Cette mesure sy justifie notamment par un niveau élevé des loyers.
Or, la loi elle-même permet un dépassement du plafond, appelé « complément de loyer », lorsque le logement dispose de caractéristiques de confort ou de localisation relativement exceptionnelles. La loi ne définit cependant pas la nature de ces caractéristiques pas plus que leur valorisation. Résultat, le complément de loyer est fréquent, surtout pour les petites surfaces, et dans certains cas pour des logements qui ne bénéficient que dun confort, dun agrément, rudimentaires. Si le locataire peut contester le complément de loyer dans les trois premiers mois du bail, le contentieux, pour des raisons évidentes (complexité, coût, crainte d'un mauvais relationnel) est très faible.
Face à ce constat, pour mieux protéger les locataires, la loi pouvoir dachat (voir son article 13) liste les défauts des logements qui ne peuvent faire lobjet de complément de loyer. Ainsi, pour les baux signés à compter du 18 août 2022 (1), un complément de loyer ne peut plus être appliqué si le logement :
- dispose de sanitaires sur le palier ;
- présente des signes dhumidité sur certains murs ;
- est de classe F ou G sagissant de son niveau de performance énergétique ;
- a des fenêtres qui laissent anormalement passer lair (hors grille de ventilation) ;
- présente un vis-à-vis de moins de dix mètres ;
- subit des infiltrations ou inondations provenant de lextérieur du logement ;
- a rencontré des problèmes dévacuation deau au cours des trois derniers mois ;
- présente une installation électrique dégradée ;
- dispose d'une mauvaise exposition de la pièce principale.
(1) les baux en cours ne sont pas concernés.
Si lintention du législateur est louable, la mesure prise nest pas sans poser question. Si certaines caractéristiques ne peuvent souffrir daucune subjectivité (les sanitaires sur le palier) ou se justifient par la lutte contre les passoires énergétiques (les logements classés F & G), certaines caractéristiques donneront inévitablement lieu à discussion et divergences de vue
Néanmoins, cette évolution doit conduire plus que jamais les propriétaires à bien réfléchir à lopportunité dappliquer dun complément et le cas échéant à le fixer à un montant raisonnable et à bien lister les caractéristiques le justifiant dans le bail.
Les passoires énergétiques dans la ligne de mire ! L'interdiction du complément de loyer pour les logements classés F et G par le diagnostic de performance énergétique (DPE) est une nouvelle mesure qui s'inscrit dans la lutte contre ce qu'on appelle les « passoires énergétiques » ou les « passoires thermiques ».
Rappelons que les logements de la classe F ou G :
- ne peuvent plus aujourd'hui faire l'objet d'une augmentation de loyer entre deux locataires en zone tendue...règle étendue à toute la France à compter du 24 août 2022 ;
- ne peuvent plus, à compter du 24 août 2022, faire l'objet d'une indexation en cours de bail ;
- que les logements dont la consommation excède 450 kWh/m²/an seront interdits à la location dès le 1er janvier 2023 ;
- que les logements classés G seront interdits à la location en 2025 puis les logements classés F en 2028.
Les propriétaires bailleurs de logement de la classe F ou G doivent donc contacter France Rénov' (le service public de rénovation de l'habitat) et leur syndic pour réfléchir puis mettre en place un plan de travaux de rénovation énergétique.
Pouvoir dachat : lindexation des baux commerciaux plafonnée à 3,5 %
« Afin de protéger les PME et préserver la diversité du tissu commercial » dans une période économique difficile et aux perspectives incertaines, la loi pouvoir d'achat (voir son article 14), dans le même esprit que pour les baux d'habitation, met en place un plafonnement de l'indexation des baux commerciaux à 3,5 %.
Rappelons quactuellement la hausse est de 3,32 % sur un an et que sans mesure spécifique, elle ne pourrait être que plus forte dans les prochains mois.
Les bailleurs pourront donc continuer d'indexer les loyers commerciaux en utilisant l'indice dédié, lindice des loyers commerciaux (ILC), mais sans que la variation sur un an n'excède 3,5 %. Cette mesure s'appliquera à compter de la parution du prochain indice ILC, courant septembre.
Cette mesure ne concerne que les petites et moyennes entreprises. Il s'agit des entreprises qui occupent moins de 250 personnes et dont le chiffre d'affaires annuel n'excède pas 50 millions d'euros ou dont le total du bilan annuel n'excède pas 43 millions d'euros
Sources :
- Loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat ;
- Projet de loi portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat, dossier législatif, Assemblée nationale ;
- Projet de loi portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat, dossier législatif, Sénat ;
- Mesures durgence pour la protection du pouvoir dachat, anil.org.
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