Loi pouvoir d’achat : indexation du loyer plafonnée et encadrement des loyers précisé

La loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat a été publiée le 17 août 2022. Elle concerne notamment l’immobilier puisque :

• L’indexation des loyers d’habitation est plafonnée pour un an ;
• Le complément de loyer est précisé de manière à mieux faire respecter l’encadrement des loyers ;
• L’indexation des loyers commerciaux des petites et moyennes entreprises est plafonnée pour un an.

Pouvoir d’achat : l’indexation des loyers d’habitation plafonnée à 3,5 %

Une inflation galopante entraine mécaniquement une importante augmentation des loyers ; la loi pouvoir d'achat protège les locataires en limitant la hausse à 3,5 %.

Les raisons du plafonnement de l’indexation des loyers d'habitation

Depuis des décennies, en cours de bail, les loyers d’habitation du parc privé évoluent chaque année, à la date anniversaire du contrat ; on parle d’indexation du loyer. L’indice a utiliser, toujours imposé par la loi, a évolué au cours du temps : son nom a changé… et son mode de calcul aussi.

Depuis une loi du 8 février 2008 « pour le pouvoir d'achat » (déjà !), les loyers d’habitation évoluent comme les prix à la consommation. L’idée de l’époque était, comme aujourd’hui, de juguler la hausse des loyers. En effet, l’indice de référence des loyers (IRL), qui prenait alors en compte le coût de la construction, faisait augmenter les loyers plus fortement que le niveau moyen des prix, ce qui parut injuste. Depuis 2008, l’IRL n’est donc calculé que sur l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

Il est résulté de cette réforme, entre 2008 et 2021, une indexation des loyers à la hausse mais modérée… donc soutenable pour les locataires.

Depuis fin 2021, l’inflation explose pour divers raisons (difficultés d’approvisionnement post Covid, crise énergétique, guerre en Ukraine, etc.) pour atteindre des niveaux plus connus en France depuis longtemps : entre 8 et 10 % sont attendu fin 2022 ! Conséquence pour les locataires, leur loyer évolue actuellement de 3,60 % sur un an et ce pourcentage ne pourrait qu’augmenter dans les prochains mois.
Pour protéger le pouvoir d’achat des locataires de hausses insoutenables, le Gouvernement a donc décidé le plafonnement de l’indexation.

Le fonctionnement du plafonnement de l’indexation des loyers d’habitation

La mesure adoptée par la loi pouvoir d'achat (voir son article 12) consiste en un plafonnement de l’indexation. Cela signifie que les propriétaires pourront continuer d’indexer les loyers de leurs locataires, comme habituellement, à la date anniversaire du contrat et en fonction de la variation de l’IRL.

Toutefois, le résultat sera plafonné, pendant un an, à 3,5 %. C’est déjà beaucoup et loin du gel des loyers demandé/espéré par certains…mais loin aussi des hausses possibles sans ce plafonnement. Cette solution représente pour le ministre en charge du logement, Olivier Klein, une solution d’équilibre à l’heure où les bailleurs voient aussi leur pouvoir d’achat diminuer et sont sollicités pour des travaux de rénovation énergétique dans le cadre de la lutte contre les « passoires énergétiques ».

Le plafonnement de l’indexation est fixé à :

• 3,50 % en France métropolitaine ;
• 3,50 % en Corse mais ce taux pourra y être baissé jusqu’à 2 % près consultation pour avis de l’assemblée de Corse ;
• 2,50 % outre-mer.

Concrètement, les loyers soumis au deuxième trimestre augmentent ce trimestre de 3,60 % sur un an puis, à compter du 3éme trimestre (parution à la mi-octobre), le plafond de 3,50 % s’imposera, au moins jusqu’à l’été 2023.

Pour indexer votre loyer, vous pouvez continuer d'utiliser notre calculette.

Pouvoir d’achat : l’interdiction du complément de loyer pour un logement sans confort à compter du 18 août 2022

Dans vingt-quatre villes de métropole s’applique aujourd’hui un encadrement des loyers consistant en un plafonnement des loyers d’habitation des logements loués vides ou meublés à usage de résidence principale du locataire (les locations touristiques ne sont par exemple pas concernées). Cette mesure s’y justifie notamment par un niveau élevé des loyers.

Or, la loi elle-même permet un dépassement du plafond, appelé « complément de loyer », lorsque le logement dispose de caractéristiques de confort ou de localisation relativement exceptionnelles. La loi ne définit cependant pas la nature de ces caractéristiques…pas plus que leur valorisation. Résultat, le complément de loyer est fréquent, surtout pour les petites surfaces, et dans certains cas pour des logements qui ne bénéficient que d’un confort, d’un agrément, rudimentaires. Si le locataire peut contester le complément de loyer dans les trois premiers mois du bail, le contentieux, pour des raisons évidentes (complexité, coût, crainte d'un mauvais relationnel) est très faible.

Face à ce constat, pour mieux protéger les locataires, la loi pouvoir d’achat (voir son article 13) liste les défauts des logements qui ne peuvent faire l’objet de complément de loyer. Ainsi, pour les baux signés à compter du 18 août 2022 (1), un complément de loyer ne peut plus être appliqué si le logement :

• dispose de sanitaires sur le palier ;
• présente des signes d’humidité sur certains murs ;
• est de classe F ou G s’agissant de son niveau de performance énergétique ;
• a des fenêtres qui laissent anormalement passer l’air (hors grille de ventilation) ;
• présente un vis-à-vis de moins de dix mètres ;
• subit des infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur du logement ;
• a rencontré des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;
• présente une installation électrique dégradée ;
• dispose d'une mauvaise exposition de la pièce principale.

(1) les baux en cours ne sont pas concernés.

Si l’intention du législateur est louable, la mesure prise n’est pas sans poser question. Si certaines caractéristiques ne peuvent souffrir d’aucune subjectivité (les sanitaires sur le palier) ou se justifient par la lutte contre les passoires énergétiques (les logements classés F & G), certaines caractéristiques donneront inévitablement lieu à discussion et divergences de vue…

Néanmoins, cette évolution doit conduire plus que jamais les propriétaires à bien réfléchir à l’opportunité d’appliquer d’un complément et le cas échéant à le fixer à un montant raisonnable et à bien lister les caractéristiques le justifiant dans le bail.

Les passoires énergétiques dans la ligne de mire ! L'interdiction du complément de loyer pour les logements classés F et G par le diagnostic de performance énergétique (DPE) est une nouvelle mesure qui s'inscrit dans la lutte contre ce qu'on appelle les « passoires énergétiques » ou les « passoires thermiques ».
Rappelons que les logements de la classe F ou G :

• ne peuvent plus aujourd'hui faire l'objet d'une augmentation de loyer entre deux locataires en zone tendue...règle étendue à toute la France à compter du 24 août 2022 ;
• ne peuvent plus, à compter du 24 août 2022, faire l'objet d'une indexation en cours de bail ;
• que les logements dont la consommation excède 450 kWh/m²/an seront interdits à la location dès le 1er janvier 2023 ;
• que les logements classés G seront interdits à la location en 2025 puis les logements classés F en 2028.

Les propriétaires bailleurs de logement de la classe F ou G doivent donc contacter France Rénov' (le service public de rénovation de l'habitat) et leur syndic pour réfléchir puis mettre en place un plan de travaux de rénovation énergétique.

Pouvoir d’achat : l’indexation des baux commerciaux plafonnée à 3,5 %

« Afin de protéger les PME et préserver la diversité du tissu commercial » dans une période économique difficile et aux perspectives incertaines, la loi pouvoir d'achat (voir son article 14), dans le même esprit que pour les baux d'habitation, met en place un plafonnement de l'indexation des baux commerciaux à 3,5 %.

Rappelons qu’actuellement la hausse est de 3,32 % sur un an et que sans mesure spécifique, elle ne pourrait être que plus forte dans les prochains mois.

Les bailleurs pourront donc continuer d'indexer les loyers commerciaux en utilisant l'indice dédié, l’indice des loyers commerciaux (ILC), mais sans que la variation sur un an n'excède 3,5 %. Cette mesure s'appliquera à compter de la parution du prochain indice ILC, courant septembre.