Qu'est-ce que la zone tendue ?

Laurent Lamielle
Mis à jour par Laurent Lamielle
le 19 octobre 2023
Juriste chez PAP.fr

L’expression « zone(s) tendue(s) » désigne une liste de communes urbaines où le marché immobilier est tendu aboutissant à des prix et des loyers élevés. La fixation du loyer y est encadrée et le préavis du locataire réduit. Une taxe y frappe les logements vacants et la taxe d'habitation sur les résidences secondaires peut y être majorée.

La zone tendue est une zone géographique qui regroupe au total 1.434 communes.
La zone tendue est une zone géographique qui regroupe au total 1.434 communes. © ElOjoTorpe/GettyImages

Loin d’être anecdotique, le classement d’une ville en zone tendue emporte des conséquences juridiques. En effet, dans les zones tendues :

  • des règles de fixation du loyer s'imposent pour les logements nus et meublés loués à usage de résidence principale du locataire ainsi qu'aux baux mobilité ;
  • le locataire d'un logement nu à usage de résidence principale peut bénéficier d'un préavis réduit à un mois ;
  • le propriétaire peut être assujetti à la taxe sur les logements vacants ;
  • une majoration de la taxe d'habitation peut être appliquée pour les logements meublés non affectés à l'habitation principale (surtaxe d'habitation sur les résidences secondaires).

🔎 C'est quoi la zone tendue ?

D’un point de vue juridique, les zones tendues sont « les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social ». En clair, les zones tendues sont les villes où trouver à se loger est difficile et coûteux, à l'achat comme à la location !

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Quelles sont les villes en zone tendues ?

La zone tendue est une zone géographique qui regroupe au total 1 434 communes composant 47 agglomérations de métropole et d'outre-mer. Il s'agit des agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Avignon, Bailly-Romainvilliers, Bastia, Bayonne, Bordeaux, Caen, Cayenne, Chambéry, Cluses, Creil, Draguignan, Fort-de-France, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Le Robert, Lille, Lunel, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Nîmes, Orléans, Paris, Pointe-à-Pitre-Les Abymes, Rennes, Saint-Cyprien, Saint-Denis, Saint-Louis, Saint-Nazaire, Saint-Paul, Saint-Pierre, Salon-de-Provence, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse.

La liste des villes situées en zone tendues a été modifiée à l'été 2023 ; si quelques villes ne sont plus considérées comme tendues (Beauvais par exemple), plus de 300 ont été ajoutées (Rennes, Orléans, de nombreuses villes d'outre mer) ; au total, la France compte aujourd'hui 1 434 communes tendues contre 1 149 précédemment. 

Lorsqu’une ville est située en zone tendue, elle l’est sur l’ensemble de son territoire ; il n’y a pas de découpage par quartiers.

Zone tendue élargie

À la zone tendue proprement dite, on ajoute aussi, s'agissant du périmètre de la taxe sur les logements vacants et de la surtaxe d'habitation, les villes plus petites mais où l'accès au logement est difficile (stations balnéaires et de ski par exemple) pour un total de 3 697 communes.

Comment savoir si votre logement est en zone tendue ?

Pour éviter une recherche fastidieuse et déterminer aisément si une commune est ou non située en zone tendue, PAP.fr vous propose un outil extrêmement simple.

Votre logement est-il situé en zone tendue ?

La liste des communes a été modifiée par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023. Ce simulateur est à jour de cette nouvelle liste.

La fixation du loyer en zone tendue

La fixation du loyer lors de la relocation n'est plus libre mais encadrée dans les zones tendues. Le plafonnement du loyer s'y ajoute à Paris, Lille, Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier et Bordeaux.

L'encadrement du loyer à la relocation

Dans toutes les villes situées en zone tendue, les loyers des logements qui font l'objet d'une relocation sont encadrés, et ce depuis l'été 2012. En pratique cela signifie que le loyer du nouveau locataire ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au locataire précédent, sauf rares exceptions.

Ce dispositif d'encadrement s'applique à toutes locations vides et meublées à usage de résidence principale du locataire. Les logements vides ou meublés à usage de résidence secondaire du locataire ou à usage de logement de fonction ne sont donc pas concernés. En zone tendue le nouveau loyer est donc par principe équivalent au précédent. Il existe cependant quelques exceptions :

  • il y a trois hypothèses dans lesquelles la fixation du loyer est totalement libre. C'est le cas des logements neufs ou anciens faisant l’objet d’une première location, des logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois et des logements qui ont fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer et dont la performance énergétique et climatique est suffisante, soit une étiquette énergie de A à E (le loyer des logements classés F et G par le DPE est donc gelé) ;
  • il y a deux cas où la fixation du loyer est encadrée mais dans lesquels le nouveau loyer est toutefois supérieur à l'ancien. C'est le cas d'un logement où le propriétaire bailleur a réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Dans cette hypothèse, la hausse du loyer annuel est de 15% du coût réel des travaux. C'est également le cas si le propriétaire prouve, à l'aide de références de voisinage, que le loyer est manifestement sous-évalué. Dans cette hypothèse, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant moyen d'un loyer du voisinage et le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Qu'il s'agisse de travaux d'amélioration ou de sous-évaluation du loyer précédent, pour augmenter le loyer, la performance énergétique et climatique doit être suffisante, soit une étiquette énergie de A à E (le loyer des logements classés F et G est donc bloqué).

Quelles villes appliquent l'encadrement des loyers ? 

La loi Élan de novembre 2018 permet aux communes de la zone tendue de décider la mise en place d'un mécanisme de plafonnement du loyer. A ce jour il ne s'applique qu'à Paris intra-muros, à Lille, dans les neuf villes de Plaine Commune, à Lyon et Villeurbanne, dans les neuf villes d'Est Ensemble ainsi qu'à Montpellier et Bordeaux soit un total de vingt-quatre villes.

La loi « 3DS » de février 2022 a autorisé de nouvelles villes à demander l’encadrement des loyers ; la liste des communes concernées s'allongera donc fin 2023 ou plus probablement courant 2024.

Etes-vous concerné par l'encadrement des loyers ?

Le plafonnement du loyer à Paris

A Paris intra-muros s'applique le plafonnement des loyers d'habitation, et ce pour les baux d'habitation vide et meublée à usage de résidence principale du locataire signés depuis le 1er juillet 2019. Le nnon-respect de cette règle expose le bailleur à des sanctions (5 000 d'amende + condamnation à baisser le loyer).

👉 Utilisez la carte interactive officielle pour connaître le plafond exact qui est applicable à votre logement.

Le plafonnement du loyer à Lille

À Lille et dans les deux communes associées d'Hellemmes et Lomme les loyers des logements loués vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire sont soumis à un plafonnement s'agissant des contrats signés depuis le 1er mars 2020.

👉 Utilisez la carte interactive officielle pour connaître le plafond exact qui est applicable à votre logement.

Le plafonnement du loyer à Plaine commune

Dans les neuf villes de Plaine Commune (Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, LÎle-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse), les loyers des logements loués vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire et des baux mobilité sont soumis à un plafonnement pour les contrats signés depuis le 1er juin 2021.

👉 Utilisez la carte interactive officielle pour connaître le plafond exact qui est applicable à votre logement.

Le plafonnement du loyer à Lyon et Villeurbanne

A Lyon et Villeurbanne, les loyers des logements loués vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire et des baux mobilité sont soumis à un plafonnement pour les contrats signés depuis le 1er novembre 2021.

👉 Utilisez la carte interactive officielle pour connaître le plafond exact qui est applicable à votre logement.

Le plafonnement du loyer à Est Ensemble

Dans les neuf villes d'Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville), les loyers des logements loués vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire et des baux mobilité sont soumis à un plafonnement pour les contrats signés depuis le 1er décembre 2021.

👉 Utilisez la carte interactive officielle pour connaître le plafond exact qui est applicable à votre logement.

Le plafonnement du loyer à Montpellier

Dans la ville de Montpellier (mais pas dans les communes voisines), les loyers des logements loués vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire et des baux mobilité sont soumis à un plafonnement pour les contrats signés depuis le 1er juillet 2022.

👉 Utilisez la carte interactive officielle pour connaître le plafond exact qui est applicable à votre logement.

Le plafonnement du loyer à Bordeaux

Dans la commune de Bordeaux (mais pas dans les villes limitrophes), les loyers des logements loués vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire et des baux mobilité sont soumis à un plafonnement pour les contrats signés depuis le 15 juillet 2022.

👉 Utilisez le simulateur officiel pour déterminer le plafond exact qui est applicable à votre logement.

Le plafonnement du loyer se combine avec l’encadrement du loyer à la relocation ; le loyer payé par le nouveau locataire ne doit donc pas dépasser le loyer précédent... dans la limite du loyer plafond.

Quelle loi en zone tendue pour un préavis d'un mois ?

Dans le cadre de la location dite « vide » (ou « nue ») à usage de résidence principale du locataire, le délai de préavis du locataire qui donne congé est d'une durée de trois mois. Toutefois, dans onze hypothèses ce délai peut-être réduit à un mois si le locataire en fait la demande. Parmi ces hypothèses, la plus fréquente est la localisation du logement. En effet, le seul fait que le logement se situe dans l'une des 1 434 villes suffit à réduire le préavis à un mois dès lors que le locataire en fait la demande dans son congé de préavis.

Le délai de préavis réduit à un mois en zone tendue s'impose dès lors que le locataire en fait la demande.

La surtaxe d'habitation sur les résidences secondaires en zone tendue

Une surtaxe d'habitation sur les résidences secondaires peut être instaurée dans la zone tendue élargie.

Qu'est-ce que la surtaxe d'habitation ?

Toujours pour mieux lutter contre la crise du logement, il peut être institué en zone tendue une majoration fixée entre 5 et 60 % de la taxe d'habitation, appelée dans les médias « surtaxe d'habitation », « surtaxe de la taxe d’habitation » ou « taxe sur les résidences secondaires » . Seuls sont concernés les logements meublés qui ne sont pas utilisés comme habitation principale par leur occupant (peu importe que le logement soit loué à l'année ou à titre saisonnier, ou occupé par son propriétaire). Contrairement à la taxe sur les logements vacants qui s'applique systématiquement, la majoration de la taxe d'habitation est subordonnée à une délibération du conseil municipal ; il s'agit donc d'un choix politique local.

Dans les communes où la majoration de la taxe d'habitation a été mise en place, il est possible de bénéficier, sur réclamation, d'un dégrèvement :

  • pour le logement occupé à usage de résidence secondaire si cette occupation est due à l'activité professionnelle ;
  • pour le logement qui constituait la résidence principale d'une personne hébergée durablement dans certains établissements de soins ;
  • de manière générale pour les personnes qui, pour une cause étrangère à leur volonté, ne peuvent affecter le logement à un usage d'habitation principale (un logement mis en vente par exemple).

Où s'applique la surtaxe d'habitation ?

La surtaxe sur les résidences secondaires peut s'appliquer dans les 1 434 villes de la zone tendue stricto sensu mais aussi, depuis 2023, dans 2 263 communes supplémentaires qui connaissent des difficultés sérieuses d'accès au logement dues notamment à « la proportion élevée de logements affectés à l'habitation autres que ceux affectés à l'habitation principale par rapport au nombre total de logements.» En clair, il s'agit de villes qui ont un nombre important de résidences secondaires et de logements destinés à la location saisonnière à vocation touristique.

👉 Beaucoup de communes prisées du littoral sont concernées comme Saint-Pair-sur-Mer, Jullouville, Granville, Arzon, Lège-Cap-Ferret, Mimizan, Soorts-Hossegor et Port-la-Nouvelle. Des stations de ski sont également visées par la surtaxe dont Les Deux Alpes, Les Rousses, Aussois, Tignes, Val-d'Isère, Chamonix-Mont-Blanc, Megève et Vars.

Ce sont donc dorénavant un total de 3 697 communes en situation d'instaurer la surtaxe sur les résidences secondaires. À ce jour, déjà plus de 250 villes appliquent cette surtaxe et beaucoup d'autres villes envisagent de la faire prochainement. Sur ce sujet, vous pouvez consulter ces deux articles :

  1. Votre maire a-t-il surtaxé les résidences secondaires en 2022 ? ;
  2. Surtaxe de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et meublés : logements et liste des villes.

Pour savoir si une ville est possiblement concernée par la surtaxe, il faut consulter le décret n° 2023-822 du 25 août 2023.

La taxe sur les logements vacants dans les zones tendues

Qu'est-ce la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) ?

La taxe sur les logements vacants a été mise en place pour lutter contre la crise du logement qui est forte en zone tendue. L'idée est de sanctionner les propriétaires qui laissent volontairement des logements inoccupés. En pratique sont imposables les logements non meublés et habitables laissés vacants depuis au moins une année au 1er janvier de l'année d'imposition. Il existe toutefois de nombreuses exceptions. Ainsi, ne sont notamment pas concernés par la taxe sur les logements vacants :

  • un logement occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de l'année ;
  • un logement meublé (comme une résidence secondaire) ;
  • un logement inhabitable car nécessitant des travaux importants ;
  • un logement dont la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire (un logement mis en vente par exemple).

Quelles villes appliquent la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) ?

La taxe annuelle sur les logements vacants s'applique dans la zone tendue élargie qui comprend 3 697 communes. Il s'agit de 47 agglomérations de métropole et d'outre-mer, donc de zones urbanisées, mais aussi de plus petites villes très prisées comme des stations balnéaires ou de sports d'hiver.

Sources :


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