Qu'est-ce que la zone tendue ?

La « zone tendue » désigne les villes où l'accès au logement pose problème. Le classement d’une ville en « zone tendue » emporte des conséquences juridiques et fiscales pour les propriétaires.

🔎C'est quoi la zone tendue ?

D’un point de vue juridique, les zones tendues sont « les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ».

💡En clair, les zones tendues sont les villes où trouver à se loger est difficile et coûteux, à l'achat comme à la location !

Comment savoir si votre logement est en zone tendue ?

Pour éviter une recherche fastidieuse, PAP.fr vous propose un outil extrêmement simple pour déterminer si une commune est ou non située en zone tendue.

Quelles sont les villes en zone tendues ?

La zone tendue est une zone géographique qui regroupe au total 1 434 communes composant 47 agglomérations de métropole et d'outre-mer. Il s'agit des agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Avignon, Bailly-Romainvilliers, Bastia, Bayonne, Bordeaux, Caen, Cayenne, Chambéry, Cluses, Creil, Draguignan, Fort-de-France, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Le Robert, Lille, Lunel, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Nîmes, Orléans, Paris, Pointe-à-Pitre-Les Abymes, Rennes, Saint-Cyprien, Saint-Denis, Saint-Louis, Saint-Nazaire, Saint-Paul, Saint-Pierre, Salon-de-Provence, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse.

👉Lorsqu’une ville est située en zone tendue, elle l’est sur l’ensemble de son territoire ; il n’y a pas de découpage par quartiers.

Zone tendue élargie

À la zone tendue proprement dite, on ajoute aussi, s'agissant du périmètre de la taxe sur les logements vacants et de la surtaxe d'habitation, des villes plus petites mais où l'accès au logement est difficile (stations balnéaires et de ski par exemple) pour un total de 3 690 communes en 2025.

Comment fixer le loyer en zone tendue ?

La fixation du loyer n'est pas libre en zone tendue :

• partout s'y applique l'encadrement à la relocation ;
• dans certaines villes s'y juxtapose encadrement à la relocation et plafonnement du loyer.

Villes	Type d'encadrement des loyers
Toute la zone tendue	Pas d'augmentation entre 2 locataires
69 villes de la zone tendue	Pas d'augmentation entre 2 locataires + plafonds de loyer

Pas d'augmentation du loyer entre deux locataires sauf exceptions

Dans toutes les villes de la zone tendue, les loyers des logements qui font l'objet d'une relocation sont encadrés, et ce depuis l'été 2012. En pratique cela signifie que le loyer du nouveau locataire ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au locataire précédent, sauf rares exceptions.

Type de location	Augmentation du loyer entre deux locataires
Location vide	⛔*
Location meublée	⛔*
Bail mobilité	⛔*
Bail résidence secondaire	✅
Bail logement de fonction	✅
Bail Code civil	✅
Meublé de tourisme	✅**

Les exceptions à l'encadrement du loyer à la relocation

Situations	Augmentation du loyer entre deux locataires
Logement inoccupé par un locataire depuis plus de 18 mois	✅si DPE de A à F
Réalisation de gros travaux d'amélioration*	✅si DPE de A à F
Loyer manifestement sous-évalué	✅si DPE de A à F
Logement classé F ou G par le DPE	⛔quelle que soit la situation

L'encadrement des loyers dans 69 villes

La loi Élan de novembre 2018 permet aux communes de la zone tendue de choisir d'appliquer un mécanisme de plafonnement du loyer. À ce jour, l'encadrement des loyers s'applique dans soixante-neuf villes, grandes, telles Paris ou Lyon, ou petites, telles Guéthary au cœur de la côte basque ou Claix dans la banlieue sud de Grenoble.

Quelles villes appliquent l'encadrement des loyers?

Fin 2025, l'encadrement des loyers s'applique dans les communes suivantes :

Villes	Précisions géographiques
Paris	Paris intra-muros.
Lille, Hellemmes et Lomme	Métropole Européenne de Lille (MEL) non concernée.
Plaine Commune (Seine-Saint-Denis)	Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Saint-Denis*, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve, et Saint-Ouen.
Lyon et Villeurbanne	Métropole de Lyon non concernée.
Est Ensemble (Seine-Saint-Denis)	Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, et Romainville.
Montpellier	Montpellier Méditerranée Métropole non concernée.
Bordeaux	Bordeaux Métropole non concernée.
Communauté d’Agglomération Pays Basque	24 communes dont Bayonne, Biarritz, Anglet, Saint-Jean-de-Luz, Hendaye, et Urrugne.
Grenoble-Alpes Métropole	21 communes : 13 villes en totalité comme Meylan ou Seyssins et sur une partie du territoire de 8 communes comme Grenoble.

⚖️Quelles sanctions pour non-respect de l'encadrement des loyers ?

Le propriétaire s'expose à des sanctions : une diminution du loyer + remboursement du trop-perçu au locataire. Une amende de 5 000 € est prévue pour les plus récalcitrants ! 

En zone tendue, le préavis du locataire est réduit à un mois

En location « vide » (ou « nue »), le locataire qui souhaite quitter son logement doit donner congé moyennant un préavis d'en principe trois mois ; toutefois, dans onze hypothèses le délai peut-être réduit à un mois. Parmi ces hypothèses, la plus fréquente est la localisation du logement. En effet, le seul fait que le logement se situe dans l'une des 1 434 villes de la zone tendue suffit à réduire le préavis à un mois dès lors que le locataire le demande dans sa lettre de congé.

La surtaxe d'habitation sur les résidences secondaires en zone tendue

Une surtaxe d'habitation sur les résidences secondaires peut être instaurée dans la zone tendue élargie.

Qu'est-ce que la surtaxe d'habitation ?

Pour mieux lutter contre la crise du logement, il peut être institué en zone tendue une majoration fixée entre 5 et 60 % de la taxe d'habitation, appelée dans les médias « surtaxe d'habitation », « surtaxe de la taxe d’habitation » ou « taxe sur les résidences secondaires ». Seuls sont concernés les logements meublés qui ne sont pas utilisés comme habitation principale par leur occupant ; peu importe que le logement soit loué à l'année ou à titre saisonnier, ou occupé par son propriétaire.

👉La majoration de la taxe d'habitation est subordonnée à une délibération du conseil municipal ; il s'agit donc d'un choix politique local.

Où s'applique la surtaxe d'habitation ?

La surtaxe sur les résidences secondaires peut s'appliquer dans les 1 434 villes de la zone tendue stricto sensu mais aussi, depuis 2023, dans plus de 2 200 communes supplémentaires qui connaissent des difficultés sérieuses d'accès au logement dues notamment à « la proportion élevée de logements affectés à l'habitation autres que ceux affectés à l'habitation principale par rapport au nombre total de logements.» En clair, il s'agit de villes qui ont un nombre important de résidences secondaires et de logements destinés à la location saisonnière à vocation touristique.

👉 Beaucoup de communes prisées du littoral sont dorénavant possiblement concernées par la surtaxe comme Saint-Pair-sur-Mer, Granville, Saint-Malo, Arzon, Lège-Cap-Ferret, Mimizan, Soorts-Hossegor et Port-la-Nouvelle. Des stations de ski sont également visées par la surtaxe dont Les Deux-Alpes, Les Orres, Aussois, Tignes, Val-d'Isère, Chamonix-Mont-Blanc, Megève et Vars.

3 exceptions à la surtaxe

🥳Un dégrèvement de la surtaxe d'habitation est possible dans 3 cas :

1️⃣Logement occupé à usage de résidence secondaire pour des raisons professionnelles.

2️⃣Le logement qui constituait la résidence principale d'une personne hébergée durablement dans certains établissements de soins.

3️⃣Logement non occupé à usage de résidence principale indépendamment la volonté du propriétaire*.

La taxe sur les logements vacants dans les zones tendues

Qu'est-ce la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) ?

La taxe sur les logements vacants a été mise en place pour lutter contre la crise du logement qui est forte en zone tendue. L'idée est de sanctionner les propriétaires qui laissent volontairement des logements inoccupés. En pratique sont imposables les logements non meublés et habitables laissés vacants depuis au moins une année au 1er janvier de l'année d'imposition. 

Quelles villes appliquent la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) ?

La taxe annuelle sur les logements vacants s'applique dans la zone tendue élargie qui comprend 3 690 communes en 2025. Il s'agit de 47 agglomérations de métropole et d'outre-mer, donc de zones urbanisées, mais aussi de plus petites villes très prisées comme des stations balnéaires ou de sports d'hiver.

4 exceptions à la TLV

Échapper à la taxe sur les logements vacants est possible dans quatre cas :

1️⃣Le logement est occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de l'année.

2️⃣Le logement est entièrement meublé (ex : une résidence secondaire).

3️⃣Le logement est inhabitable car nécessitant des travaux importants.

4️⃣La vacance du logement est indépendante de la volonté du propriétaire (ex : logement mis en vente).

La « zone tendue » du prêt à taux 0 % est différente de celle de la location

La zone tendue applicable à la location ne concerne pas le prêt à taux zéro (PTZ). Certes les conditions du PTZ ne sont pas les mêmes selon les villes et la France est ainsi divisée en cinq zones : les zones A bis, A et B1, dites « zone tendue » et les zones B2 et C dites « zone détendue ». Toutefois, dans le cas du PTZ, la zone tendue n'est pas la même que celle applicable à la location ; la liste des villes diffère. Il y a donc, selon le sujet, « zone tendue » et « zone tendue » !

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