Qu'est-ce que la zone tendue ?

Loin d’être anecdotique, le classement d’une ville en zone tendue emporte des conséquences juridiques. En effet, dans les zones tendues :

• des règles de fixation du loyer s'imposent pour les logements nus et meublés loués à usage de résidence principale du locataire ;
• le locataire d'un logement nu à usage de résidence principale peut bénéficier d'un préavis réduit à un mois ;
• le propriétaire peut être assujetti à la taxe sur les logements vacants ;
• une majoration de la taxe d'habitation peut être appliquée pour les logements meublés non affectés à l'habitation principale (surtaxe d'habitation sur les résidences secondaires).

C'est quoi la zone tendue ?

D’un point de vue juridique, les zones tendues sont « les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social ». En clair, les zones tendues sont les villes où trouver à se loger est difficile et couteux, à l'achat comme à la location !

Quelles sont les villes en zone tendues ?

La zone tendue est une zone géographique qui regroupe au total 1 149 communes composant 28 agglomérations de métropole. Il s'agit des agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse. Lorsqu’une ville est située en zone tendue, elle l’est sur l’ensemble de son territoire ; il n’y a pas de découpage par quartiers.

La taxe dite « Apparu » sur les loyers des micro-logements (supprimée à compter de 2020) ainsi que la majoration de la valeur locative des terrains à bâtir sont deux dispositifs qui s'appliquent dans des périmètres géographiques plus restreints (une partie seulement de la zone tendue). 

Comment savoir si votre logement est en zone tendue ?

Pour éviter une recherche fastidieuse et déterminer aisément si une commune est ou non située en zone tendue, PAP.fr vous propose un outil extrêmement simple.

La fixation du loyer en zone tendue

La fixation du loyer lors de la relocation n'est plus libre mais encadrée dans les zones tendues. Le plafonnement du loyer qui s'y ajoute à Paris, Lille, Plaine commune, Lyon et Villeurbanne.

L'encadrement du loyer à la relocation

Dans toutes les villes situées en zone tendue, les loyers des logements qui font l'objet d'une relocation sont encadrés, et ce depuis l'été 2012. En pratique cela signifie que le loyer du nouveau locataire ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au locataire précédent, sauf rares exceptions.

Ce dispositif d'encadrement s'applique à toutes locations vides et meublées à usage de résidence principale du locataire. Les logements vides ou meublés à usage de résidence secondaire du locataire ou à usage de logement de fonction ne sont donc pas concernés. En zone tendue le nouveau loyer est donc par principe équivalent au précédent. Il existe cependant quelques exceptions :

• il y a trois hypothèses dans lesquelles la fixation du loyer est totalement libre. C'est le cas des logements neufs ou anciens faisant l’objet d’une première location, des logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois et des logements qui ont fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer et dont la consommation en énergie primaire est inférieure à 331 kWh/m²/an, soit une étiquette énergie de A à E (les logements classés F et G sont donc exclus) ;
• il y a deux cas où la fixation du loyer est encadrée mais dans lesquels le nouveau loyer est toutefois supérieur à l'ancien. C'est le cas d'un logement où le propriétaire bailleur a réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Dans cette hypothèse, la hausse du loyer annuel est de 15% du coût réel des travaux. C'est également le cas si le propriétaire prouve, à l'aide de références de voisinage, que le loyer est manifestement sous-évalué. Dans cette hypothèse, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant moyen d'un loyer du voisinage et le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Qu'il s'agisse de travaux d'amélioration ou de sous-évaluation du loyer précédent, pour augmenter le loyer, la consommation en énergie primaire du logement doit obligatoirement être inférieure à 331 kWh/m²/an, soit une étiquette énergie de A à E (les logements classés F et G sont donc exclus).

Quelles villes appliquent l'encadrement des loyers ? 

Créé par la loi Alur de mars 2014 et appliqué pendant plus de deux ans à Paris (du 1er août 2015 au 28 novembre 2017) et pendant plus d'un an à Lille, Hellemmes et Lomme (du 1er février 2017 au 17 octobre 2017), le mécanisme du plafonnement a été réintroduit à l'identique par la loi Elan de novembre 2018. A ce jour il ne s'applique qu'à Paris intra-muros, à Lille, dans les neuf villes de Plaine Commune, à Lyon et Villeurbanne, dans les neuf villes d'Est Ensemble ainsi qu'à Montpellier et Bordeaux soit un total de vingt-quatre villes. La loi « 3DS » de février 2022 autorise de nouvelles villes à demander l’encadrement des loyers ; la liste des communes concernées pourrait s'allonger courant 2023.

Le plafonnement du loyer à Paris

A Paris intra-muros s'applique le plafonnement des loyers d'habitation, et ce pour les baux d'habitation vide et meublée à usage de résidence principale du locataire signés depuis le 1er juillet 2019. Le non respect de cette règle expose le bailleur à des sanctions (5 000 d'amende + condamnation à baisser le loyer).

• Utilisez la carte interactive officielle pour connaitre le plafond exact qui est applicable à votre logement.

Le plafonnement du loyer à Lille

A Lille et dans les deux communes associées d'Hellemmes et Lomme les loyers des logements loués vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire sont soumis à un plafonnement s'agissant des contrats signés depuis le 1er mars 2020.

• Utilisez la carte interactive officielle pour connaitre le plafond exact qui est applicable à votre logement.

Le plafonnement du loyer à Plaine commune

Dans les neuf villes de Plaine Commune (Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, LÎle-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse), les loyers des logements loués vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire et des baux mobilité sont soumis à un plafonnement pour les contrats signés depuis le 1er juin 2021.

• Utilisez la carte interactive officielle pour connaitre le plafond exact qui est applicable à votre logement.

Le plafonnement du loyer à Lyon et Villeurbanne

A Lyon et Villeurbanne, les loyers des logements loués vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire et des baux mobilité sont soumis à un plafonnement pour les contrats signés depuis le 1er novembre 2021.

• utilisez la carte interactive officielle pour connaitre le plafond exact qui est applicable à votre logement.

Le plafonnement du loyer à Est Ensemble

Dans les neuf villes d'Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville), les loyers des logements loués vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire et des baux mobilité sont soumis à un plafonnement pour les contrats signés depuis le 1er décembre 2021.

• Utilisez la carte interactive officielle pour connaitre le plafond exact qui est applicable à votre logement.

Le plafonnement du loyer à Montpellier

Dans la ville de Montpellier (mais pas dans les communes voisines), les loyers des logements loués vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire et des baux mobilité sont soumis à un plafonnement pour les contrats signés depuis le 1er juillet 2022.

• Utilisez la carte interactive officielle pour connaitre le plafond exact qui est applicable à votre logement.

Le plafonnement du loyer à Bordeaux

Dans la commune de Bordeaux (mais pas dans les villes limitrophes), les loyers des logements loués vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire et des baux mobilité sont soumis à un plafonnement pour les contrats signés depuis le 15 juillet 2022.

• Utilisez le simulateur officiel pour déterminer le plafond exact qui est applicable à votre logement.

Quelle loi en zone tendue pour un préavis d'un mois ?

Dans le cadre de la location dite « vide » (ou « nue ») à usage de résidence principale du locataire, le délai de préavis du locataire qui donne congé est d'une durée de trois mois. Toutefois, dans onze hypothèses ce délai peut-être réduit à un mois si le locataire en fait la demande. Parmi ces hypothèses, la plus fréquente est la localisation du logement. En effet, le seul fait que le logement se situe dans l'une des 1 149 villes suffit à réduire le préavis à un mois dès lors que le locataire en fait la demande dans son congé de préavis.

La taxe sur les logements vacants dans les zones tendues

La taxe sur les logements vacants a été mise en place pour lutter contre la crise du logement qui est forte en zone tendue. L'idée est de sanctionner les propriétaires qui laissent volontairement des logements inoccupés. En pratique sont imposables les logements non meublés et habitables laissés vacants depuis au moins une année au 1er janvier de l'année d'imposition. Il existe toutefois de nombreuses exceptions. Ainsi, ne sont notamment pas concernés par la taxe sur les logements vacants :

• un logement occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de l'année ;
• un logement meublé (comme une résidence secondaire) ;
• un logement inhabitable car nécessitant des travaux importants ;
• un logement dont la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire (un logement mis en vente par exemple).

La surtaxe d'habitation en zone tendue

Toujours pour mieux lutter contre la crise du logement, il peut être institué en zone tendue une majoration fixée entre 5 et 60 % de la taxe d'habitation, appelée dans les médias « surtaxe d'habitation » ou « surtaxe de la taxe d’habitation ». Seuls sont concernés les logements meublés qui ne sont pas utilisés comme habitation principale par leur occupant (peu importe que le logement soit loué à l'année ou à titre saisonnier, ou occupé par son propriétaire). Contrairement à la taxe sur les logements vacants qui s'applique systématiquement, la majoration de la taxe d'habitation est subordonnée à une délibération du conseil municipal ; il s'agit donc d'un choix politique local. A ce jour, plus de 250 villes appliquent cette surtaxe et d'autres villes envisagent d'appliquer la mesure. Sur ce sujet, vous pouvez consultez ces deux articles :

• Votre maire a-t-il surtaxé les résidences secondaires en 2022 ? ;
• Surtaxe de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et meublés : logements et liste des villes.

Vers une surtaxe d'habitation hors zone tendue. La loi de finances pour 2023 va permettre à des villes situées hors zone tendue d'appliquer la surtaxe d'habitation « si il y existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement » avec un niveau élevé des loyers et des prix ou une proportion élevée de logements affectés à la résidence secondaire ou au tourisme. Des communes prisées du littoral seront sans doute concernées !

Dans les communes où la majoration de la taxe d'habitation a été mise en place, il est possible de bénéficier, sur réclamation, d'un dégrèvement :

• pour le logement occupé à usage de résidence secondaire si cette occupation est due à l'activité professionnelle ;
• pour le logement qui constituait la résidence principale d'une personne hébergée durablement dans certains établissements de soins ;
• de manière générale pour les personnes qui, pour une cause étrangère à leur volonté, ne peuvent affecter le logement à un usage d'habitation principale (un logement mis en vente par exemple).