Plafonnement des loyers : comment fixer le montant du loyer ?

En 2025, bien que le propriétaire puisse fixer le loyer en tenant compte du marché, la pénurie de logements et la cherté des loyers imposent souvent des règles strictes :

• Encadrement à la relocation dans les zones tendues (47 agglomérations comptant 1 434 communes) ;
• Plafonnement du loyer dans 48 villes avec des loyers de référence par type de logement et quartier ;
• Gel des loyers pour les logements classés F ou G au DPE, interdits d’augmentation.

Pour bien fixer son loyer : respecter la loi du marché !

Pour fixer avec justesse son loyer, un propriétaire doit toujours se fonder sur les loyers pratiqués pour le même type de biens, bref respecter la loi du marché.

Superficie et emplacement	Les critères principaux pour estimer le loyer selon la loi du marché.
Type de location	Les loyers en location meublée sont généralement plus élevés qu’en location nue.
État et performance énergétique	L’état général du logement et son étiquette énergétique influencent le montant du loyer.
Prestations du logement	Étage, présence d’un ascenseur, gardien ou concierge impactent le loyer.
Proximité des commodités	Transports, écoles, commerces, et hôpitaux augmentent l’attractivité et donc le prix du loyer.

👉 Il est donc utile de consulter toutes les annonces correspondant au bien à louer. Les observatoires des loyers peuvent également fournir des exemples. De tels organismes sont actuellement mis en place dans chaque département. Le propriétaire peut également s'adresser à l'ADIL locale et consulter la carte des loyers publiée par le ministère (loyers des maisons et loyers des appartements).

L'encadrement des loyers à la relocation en zone tendue

Dans les communes de la « zone tendue », le loyer est encadré à la relocation pour limiter la hausse des loyers dans les secteurs où l’accès au logement est le plus difficile et coûteux.

Qu'est-ce que la zone tendue ?

Ce qu'on appelle la zone tendue, ce sont les 1 434 villes situées dans 47 agglomérations de métropole. Le marché locatif est tendu dans ces agglomérations, c'est-à-dire que l'offre de logements répond difficilement à la demande. Pour permettre plus de fluidité, il a été décidé d'y limiter les hausses de loyer à la relocation, c'est-à-dire à l'arrivée d'un nouveau locataire.

Première mise en location : loyer non plafonné

En zone tendue, le propriétaire est libre de fixer le loyer comme il le souhaite lorsque le logement est loué pour la première fois, sauf si le logement se situe dans une des quarante-huit villes qui plafonnent les loyers.

⚠️ Relocation : loyer plafonné !

Lorsque le bailleur remet le logement en location au départ du locataire, le loyer du nouveau bail est en principe plafonné au niveau du dernier loyer demandé au locataire sortant.

Qu'est-ce que le plafonnement de loyer ?

Lorsqu’un propriétaire signe un bail avec un nouveau locataire, le loyer est plafonné au montant appliqué au précédent locataire. Cependant, si l’indexation du loyer n’a pas été effectuée depuis au moins un an, le propriétaire peut l’appliquer, sauf si le logement est classé F ou G au DPE. Dans ce cas, toute augmentation est interdite.

Comment échapper à l'encadrement à la relocation ?

Il est possible de déplafonner le loyer dans deux hypothèses :

1. si le propriétaire a effectué des travaux d'amélioration d'un certain montant ;
2. si le loyer du locataire précédent est manifestement sous-évalué.

🔨 Augmenter le loyer après des travaux d'amélioration

Si le propriétaire a réalisé des travaux importants dans le logement, les parties communes ou des travaux de mise en conformité pour rendre le logement conforme aux normes de décence, il peut augmenter le loyer :

• Jusqu’à 15 % du coût des travaux si ceux-ci représentent au moins la moitié de la dernière année de loyer ;
• Libre réévaluation si les travaux, effectués depuis moins de six mois, équivalent au montant d’une année de loyer.

💡 Exemple d'augmentation du loyer en raison de travaux d'amélioration

Loyer précédent	1 000 €
Travaux d'amélioration	6 100 €
Augmentation mensuelle	(6 100 X 15 %)/12 = 76 €
Nouveau loyer	1 076 €

🙋‍♀️ Il doit s'agir de travaux d'amélioration ! Donc si vous refaites, par exemple, la peinture ou changez la moquette existante, cela ne compte pas. En revanche, si vous changez ou installez un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions de la vie moderne : nouvelle chaudière plus performante, salle d'eau rénovée en remplaçant l'ancienne baignoire par une douche, nouvelles fenêtres avec une très bonne performance thermique, etc. Lorsque vous améliorez le confort du locataire, ces travaux sont pris en compte !

📈 Augmenter le loyer sous-évalué

Si vous constatez que le loyer est vraiment très en dessous des prix du marché, il s'agit alors d'un loyer manifestement sous-évalué. Dans ce cas, vous pouvez augmenter le loyer, mais de façon très encadrée :

1. Vous devez vous appuyer sur les loyers pratiqués dans le voisinage. Vous trouverez les références de loyers auprès des observatoires des loyers du département, ou, à défaut, auprès de votre Adil locale ;
2. L'augmentation que vous pouvez appliquer au loyer du locataire sortant est plafonnée à la moitié de la différence entre la moyenne des références du voisinage et le loyer du précédent locataire.

💡 Exemple d'augmentation d'un loyer sous-évalué

Loyer précédent	700 €
Moyenne de références du voisinage	900 €
Augmentation mensuelle	(900 € - 700 €)/ 2 = 100 €
Nouveau loyer	800 €

De Paris au Pays Basque : le plafonnement du loyer dans 48 villes

Quarante-huit communes de la zone tendue ont mis en place le plafonnement des loyers en imposant un loyer plafond au mètre carré de surface habitable appelé loyer de référence majoré.

Qui est concerné par le plafonnement des loyers ?

Ce plafonnement des loyers s'applique aux contrats de location signés à partir de l'entrée en vigueur du dispositif dans chacune des villes qui l'a mis en place ; par exemple depuis le 25 novembre 2024 au Pays Basque. En revanche cela ne s'applique pas aux baux en cours au moment où le dispositif entre en vigueur. C'est donc au moment où le bailleur signe un bail avec un nouveau locataire qu'il doit tenir compte du plafonnement.

Comment calculer le loyer plafonné ?

Dans les communes en zone tendue appliquant des loyers de référence, le loyer est soumis à deux plafonds :

1. celui du locataire précédent si le logement était déjà loué,
2. et le loyer de référence majoré applicable au logement.

👉 Le loyer plafond s’obtient en multipliant le loyer de référence majoré au mètre carré (disponible sur le site de la commune) par la surface habitable. 

Où trouver les loyers de référence ?

Pour chaque commune qui met en place cet encadrement des loyers, un arrêté préfectoral publié chaque année qui fixe les loyers de référence à ne pas dépasser par mètre carré, par type de logement et par quartier. Un site dédié mis en place par chaque commune permet d'identifier le plafond de loyer de votre logement.

💡 Exemple de calcul du loyer

Logement	2 pièces (40 m²) non meublé construit avant 1946
Adresse	Quartier Odéon à Paris
Plafond de loyer	35,60 €/m²/mois
Loyer maximum	35,60 X 40 = 1 424 €

Le complément de loyer pour louer plus cher

Si le logement offre un confort ou une localisation « exceptionnels », le propriétaire peut appliquer un complément de loyer, à condition de le justifier dans le bail. Aucun barème officiel n’existe, mais le montant doit rester raisonnable.

❗️Attention : le locataire peut contester un complément de loyer jugé abusif dans les 3 mois suivant la signature du bail. Il saisit gratuitement la commission de conciliation par lettre recommandée. Présente dans chaque département, cette instance vise à trouver une solution amiable.

⛔️ Complément de loyer interdit pour les logements inconfortables

Une liste précise désormais les situations où un complément de loyer est interdit. Celui-ci ne peut être appliqué si le logement :

• est classé F ou G au DPE ;
• a des sanitaires sur le palier ;
• montre des signes d’humidité ou des infiltrations ;
• a des fenêtres défaillantes ou un vis-à-vis de moins de 10 mètres ;
• souffre de problèmes récents d’évacuation d’eau ;
• présente une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale.

📋 La liste des villes appliquant le plafonnement des loyers

Paris	✅
Lille	✅
Plaine Commune	✅
Lyon et Villeurbanne	✅
Est ensemble	✅
Montpellier	✅
Bordeaux	✅
Pays Basque	✅
Marseille, Grenoble-Alpes Métropole, Annemasse Agglo, Grand-Orly Seine Bièvre et Cergy	Courant 2025 ou 2026

👉 Les propriétaires qui ne respectent pas le plafonnement du loyer encourent une amende de 5 000 €.

🆕 L'encadrement des loyers dans de nouvelles villes en 2025 et 2026

Aux 8 territoires comptant au total 48 communes qui appliquent début 2025 le plafonnement des loyers d'habitation s'ajouteront, courant 2025 ou 2026 d'autres villes :

• 21 communes de Grenoble-Alpes Métropole : sur la totalité du territoire des 13 communes suivantes : Le Fontanil-Cornillon, La Tronche, Meylan, Domène, Murianette, Venon, Gières, Seyssins, Eybens, Poisat, Bresson, Claix et Varces-Allières-et-Riset ; Sur une partie du territoire des 8 communes suivantes : Saint-Egrève, Sassenage, Fontaine, Grenoble, Saint-Martin-d'Hères, Seyssinet-Pariset, Echirolles et Le Pont-de-Claix ;
• Marseille ;
• Cergy ;
• les 11 communes d'Annemasse Agglo ;
• les 11 communes de l’intercommunalité de Grand-Orly Seine Bièvre ou encore Rennes.

Investissement locatif : des plafonds de loyer spécifiques

Pour encourager la construction dans les zones tendues, des dispositifs fiscaux offrent des avantages aux propriétaires en échange d’un engagement de location comme résidence principale, avec des loyers plafonnés et parfois des critères de ressources.

📠 Plusieurs dispositifs se sont déjà succédé : Robien, Borloo, Scellier, Duflot, Pinel, Cosse, Denormandie, etc. Il convient donc d'appliquer les bons plafonds de loyers et de ressources des locataires des différents dispositifs d'investissement locatif au moment de conclure le bail.

Quelle est l'augmentation légale des loyers 2025 ?

Chaque année, à la date anniversaire du bail, les propriétaires peuvent augmenter le loyer à l'aide d'un indice : l'indice de référence des loyers. Cet IRL est publié par l'Insee 4 fois par an et son évolution suit celle des prix à la consommation.

Au changement de locataire, si le loyer n'a pas été indexé depuis au moins un an avec le locataire sortant, les bailleurs peuvent augmenter le loyer en calculant l'indexation annuelle à l'aide du dernier indice publié par l'Insee. Seules réserves pour indexer le loyer :

• si le logement a une classe énergie F ou G : le loyer ne peut pas être revalorisé ;
• si le logement est dans une des communes de la zone tendue qui applique l'encadrement des loyers avec des loyers de référence à ne pas dépasser : le loyer ainsi augmenté ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré.

👉 Début 2025, l'augmentation de l'IRL est de + 2,47 % sur un an. Ce taux devrait diminuer progressivement, si l'inflation reste maîtrisée en France.

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