Qui est concerné par la taxe sur les logements vacants ?

Pour lutter contre la crise du logement, il faut augmenter le nombre de biens immobiliers disponibles. Pour cela, deux leviers : construire davantage et mobiliser le parc existant. La mobilisation du parc existant passe par des mesures incitatives, mais aussi contraignantes et punitives telle la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV). 

L'idée est de sanctionner les propriétaires qui laissent volontairement des logements vides en les frappant d'une taxe. Jugée trop peu dissuasive, le nombre de logements vacants restant élevé, la taxe, créée en 1998, est renforcée depuis le 1er janvier 2023 (extension des zones concernées et augmentation du taux de la taxe) pour une plus grande efficacité. La taxe annuelle sur les logements vacants est perçue au profit de l'Agence nationale de l'habitat (Anah) et du budget général de l’État.

Qu'est-ce qu'un logement vacant pour les impôts ?

Sont imposables à la taxe sur les logements vacants les logements inhabités et vides de meubles, ou équipés d'un mobilier insuffisant pour en permettre l'occupation. Ils doivent être laissés vacants depuis au moins une année au 1er janvier de l'année d'imposition. La durée de la vacance s'apprécie au regard du même propriétaire (ou redevable).

Comment prouver que le logement n'est pas vacant ?

Le logement échappe à la taxation s'il a été occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de l'année de référence. La preuve de l'occupation peut être apportée par tous moyens, notamment par la déclaration des revenus locatifs, la production des quittances d'eau, d'électricité, de téléphone, etc.

Quelles sont les communes concernées par taxe sur les logements vacants ?

Les communes aujourd'hui concernées par la taxe sur les logements vacants

La taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) est aujourd'hui applicable dans les « zones tendues ». Il s'agit en pratique de vingt-huit agglomérations représentant 1 149 communes urbaines. La liste des communes concernées a été fixée le décret n°2013-392 du 10 mai 2013. Pour savoir si votre commune est concernée, vous pouvez utiliser notre calculette.

Les communes qui seront à l'avenir concernées par la TLV

La loi de finances pour 2023 étend le périmètre de la taxe sur les logements vacants. Ainsi, en plus de la zone tendue qui reste intégralement concernée, la TLV s'appliquera, hors zones tendues, dans les villes qui connaissent des difficultés sérieuses d'accès au logement du fait :

• du niveau élevé des loyers et des prix d'achat ;
• de la proportion élevée de résidences secondaires et de logements destinées à la location touristique.

La liste des villes concernées sera fixée prochainement ; on peut prédire que de nombreuses communes du littoral appliqueront la TLV puisque ce sont elles qui subissent actuellement une crise du logement particulièrement aiguë.

Quand doit-on payer la taxe sur les logements vacants ?

La taxe sur les logements vacants doit être payée en décembre de l’année d’imposition. Les dates limites de paiement varient selon le mode de paiement choisi. Si vous ne payez pas la taxe dans les délais, vous risquez une majoration de 10 % et des intérêts de retard.

Taxe sur les logements vacants : les exonérations

Les cas suivants ne donnent pas lieu au versement de la taxe sur les logements vacants :

• les logements meublés (comme les résidences secondaires) ;
• les locaux inhabitables en l'état, car nécessitant des travaux importants ;
• les logements ayant vocation à disparaître ou à faire l'objet d'opérations d'urbanisme, de réhabilitation ou de démolition.

Enfin, la taxe sur les logements vacants n'est pas due lorsque la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire. À titre d'illustration, ce dernier n'a pas à s'acquitter de la taxe lorsque :

• le logement est occupé illégalement par des personnes dont la justice a exigé l'expulsion ;
• la vente du bien immobilier est en cours et la vacance au 1er janvier de l'année d'imposition résulte du laps de temps nécessaire entre signature de la promesse de vente et réalisation de la promesse ;
• le logement, mis en location ou en vente au prix du marché, ne trouve pas preneur.

Le caractère volontaire ou non de la vacance est sujet à délibération. Il s'apprécie en fonction des circonstances de fait ; le propriétaire doit par exemple prouver qu'il a effectué toutes les démarches nécessaires pour vendre ou louer le logement vacant (exemple : passage d'annonces immobilières à un prix raisonnable et adapté aux conditions du marché). 

Qui paie la taxe sur les logements vacants ?

La taxe sur les logements vacants est due par les propriétaires des logements vacants à usage d'habitation. En cas de démembrement de propriété sur le bien, c'est l'usufruitier qui devra s'en acquitter. Dans l'hypothèse d'un bail à construction, d'un bail à réhabilitation ou d'un bail emphytéotique, c'est le preneur qui est redevable de la TLV. Une personne qui dispose de plusieurs logements vacants paie une TLV pour chaque logement.

Comment la taxe sur les logements vacants est-elle calculée ?

Estimer le montant pour un appartement inoccupé

L'assiette de la TLV est constituée par la valeur locative du bien. Le taux appliqué, qui est progressif, vient d'être augmenté par la loi de finances pour 2023. Il est de :

• 17 % la première année d'imposition (contre 12,5 % précédemment) ;
• 34 % les années suivantes (contre 25 % précédemment).

Comment déclarer la taxe sur les logements vacants (TLV) ?

Le propriétaire n'est tenu à aucune déclaration auprès de l'administration. L'administration fait parfois parvenir au contribuable une demande de renseignements préalable. Comme en matière de taxe foncière, le propriétaire reçoit un avis d'imposition début novembre. Il doit payer avant le 15 décembre suivant.

Comment contester la taxe annuelle sur les logements vacants ?

Le propriétaire doit adresser la réclamation, avec les pièces justificatives, au centre des impôts dont il dépend. Même s'il conteste l'imposition, le contribuable doit s'en acquitter dans les délais impartis. Il peut néanmoins demander un sursis de paiement dans la réclamation (si l'imposition dépasse 4 500 €, l'administration exige des garanties de paiement, une caution bancaire par exemple).

Qui doit payer la taxe d'habitation d'un logement vacant (THLV) ? 

À partir de 2023, les propriétaires et les locataires ne paient plus de taxe d'habitation. Mais attention, cette règle ne s'appliquent qu'aux logements à usage de résidence principale ; les logements à usage de résidence secondaire sont donc toujours concernées par la taxe d'habitation. Or, si elle ne les concerne en principe pas, les logements vacants peuvent aussi être assujettis à la taxe d'habitation dans certains cas. Il s'agit des logements qui, cumulativement :

1. se situent dans les villes qui n'appliquent pas la TLV et qui ont pris la décision d’assujettir à la taxe d'habitation les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l'habitation principale ;
2. sont vacants depuis plus de deux années au 1er janvier de l'année d'imposition.

Les propriétaires concernés devront donc continuer de s'acquitter de la taxe d'habitation chaque année.

Pour rappel, la taxe d'habitation fait partie des impôts locaux au même titre que la taxe foncière. Elle est calculée chaque année sur la base des caractéristiques de votre bien immobilier (superficie, élément de confort minimum...) et de votre foyer (composition, revenus...). Le montant de la taxe diffère d'une commune à l'autre, car chaque collectivité est libre de voter le taux d'imposition qui lui convient.