Quelle est la durée d'un bail d'habitation non meublé ?

Marthe Gallois
Mis à jour par Marthe Gallois
le 21 mars 2023
Juriste chez PAP.fr

La location de logements loués « vides », c'est-à-dire non meublés, est réglementée. Ce type de logement est loué la plupart du temps comme résidence principale du locataire. Une loi datant de 1989 fixe toutes les conditions de ce type de location et en particulier sa durée.

Le locataire a l'assurance de pouvoir rester au moins 3 ans dans son logement s'il est non meublé.
Le locataire a l'assurance de pouvoir rester au moins 3 ans dans son logement s'il est non meublé. © pap

Quelle est la durée du contrat de location non meublé ?

La durée du contrat de location vide est prévue et imposée par la loi qui encadre ce type de location (article 10 de la loi de 1989). Elle est différente selon que votre propriétaire est un particulier ou au contraire une société.

Bail de 3 ans

Lorsque le bailleur est un particulier (une « personne physique »), la durée légale du contrat de location de logement « vide » loué en tant que résidence principale du locataire est de 3 ans. Il s'agit d'une durée minimale, il est donc possible de prévoir un bail plus long. Il est cependant habituel de souscrire ce type de bail pour 3 ans. Au bout de 3 ans, vous n'avez pas besoin d'écrire à votre locataire ni de lui faire signer un nouveau bail, celui-ci se renouvelle automatiquement par tacite reconduction par période de 3 ans.

Quels que soient votre situation et le motif que vous pourriez invoquer, en tant que bailleur vous n'avez pas la possibilité de donner congé à votre locataire pendant ces 3 années. Si, par exemple, vous souhaitez vendre parce que vous avez besoin de capital, vous devrez soit attendre la fin des 3 ans, soit vendre occupé, mais vous ne pourrez pas obliger le locataire à quitter le logement avant.

Cette durée de 3 ans est un minimum et la loi n'interdit pas de conclure un bail plus long : de 4, 5 ou 6 ans par exemple. Attention, car cette durée vous engage. Vous ne pouvez pas donner congé à votre locataire pendant ce temps, mais devez au contraire attendre la fin du bail. À défaut de congé au terme de ce bail, il se renouvelle dans tous les cas pour une durée de 3 ans.

Le contenu du contrat de location conclu par le propriétaire et le locataire est réglementé depuis le 1er août 2015 et rappelle toutes les conditions de la location, y compris sa durée légale.

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Pourquoi les baux sont de 3 ans ?

La location de logement non meublé impose au locataire d'aménager et de meubler entièrement le logement lui-même. L'emménagement est donc beaucoup plus conséquent et coûteux que pour une location meublée dans laquelle, au contraire, le locataire peut arriver simplement avec sa valise et y vivre immédiatement, sans aucuns frais de déménagement. La durée plus longue du bail non meublé permet donc au locataire d'amortir les frais de son installation et de déménagement, sans avoir à craindre de devoir partir au bout d'un an, comme c'est le cas en meublé.

Bail de 6 ans pour le bailleur personne morale

En revanche, si le propriétaire possède le logement non pas lui-même en tant que particulier, mais par l'intermédiaire d'une société (une personne morale), le bail est de 6 ans et non de 3 ans. Une personne morale est un groupement de personnes ayant une personnalité juridique. Une fois parvenu à son terme, il se renouvelle tacitement, sans avoir besoin de faire de courrier ou de signer un nouveau bail, de 6 ans en 6 ans.

Seule exception, si le propriétaire est une SCI détenue par les membres d’une même famille (jusqu’au 4e degré inclus). Dans ce cas, le bail peut être conclu pour 3 ans et non pour 6 ans.

Durée du bail étudiant non meublé

La durée du contrat de location vide étant fixée par la loi, il n'est pas possible de proposer un bail avec une durée inférieure. Il n'est donc pas possible de proposer à un étudiant un bail non meublé juste pour la durée de son année universitaire de 8 ou 9 mois par exemple, même s'il l'accepte au moment où il signe le bail. 

En revanche, cette option existe si vous louez un logement meublé, car ce type de logement est plus propice aux locations de courte durée. Et la loi a prévu un bail spécial pour les étudiants d'une durée de 9 mois en meublé.

Donc, en location vide, quel que soit le profil de votre locataire, étudiant ou autre, le bail doit lui être proposé pour une durée de 3 ans (ou 6 ans si le propriétaire est une personne morale). 

Peut-on imposer une durée de location ?

La durée de location s'impose au bailleur, non au locataire. Une fois le bail conclu, le propriétaire ne peut en aucun cas réduire la durée du bail de son locataire. Il ne peut lui donner congé que pour l'échéance du bail, 3 ans plus tard. En revanche, le propriétaire bailleur ne peut pas imposer à son locataire de rester pendant toute la durée du bail ni pendant une durée minimale. Le locataire n'est donc jamais obligé d'attendre la fin de la durée du bail de 3 ans pour partir. Cette disposition est impérative et si le propriétaire prévoyait autre chose par une disposition contractuelle, cela ne serait pas valable.

Résiliation du bail non meublé

Les conditions de résiliation du bail sont donc très différentes, côté propriétaire et côté locataire. Chacun d'entre eux doit prévenir l'autre en respectant un certain délai : le délai de préavis et en respectant un certain formalisme.

Durée du préavis d'un bail non meublé

Pour donner congé à son locataire, le propriétaire doit lui envoyer une lettre de congé. Ce congé doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant l'échéance du bail et doit être motivé. Le bailleur doit donc invoquer l'un des 3 motifs légaux qui l'autorisent à donner congé à son locataire : 

👉 Un congé pour vente.

Modèle de lettre : Congé en vue de la vente du logement (location vide)

👉 Un congé pour reprise : pour y habiter lui-même ou l'un de ses ascendants ou descendants ou ceux des conjoints. 

Modèle de lettre : Congé pour reprise afin d'habiter le logement

👉 Un congé pour motif légitime et sérieux, par exemple en cas de troubles du voisinage excessifs causés par le locataire.

Bail de 3 ans : peut-on résilier la location avant son terme ?

La durée de 3 ans ne s'impose pas au locataire qui peut partir à tout moment pendant la location. Pour cela, il doit prévenir son propriétaire en lui envoyant une lettre de congé à l'avance, en respectant un délai de préavis.

Congé du locataire

Le locataire qui souhaite quitter le logement va envoyer sa lettre de congé afin que le propriétaire la reçoive dans le délai de préavis légal. Ce préavis est en principe de 3 mois, mais est réduit à 1 mois si le logement est situé dans une des communes situées dans l'une des 28 agglomérations de la « zone tendue ». Si votre logement est situé en dehors de la zone tendue, votre locataire peut également bénéficier d'un préavis réduit s'il peut justifier d'un des motifs légaux le lui permettant, par exemple, en cas de mutation ou de perte d'emploi.

Locataire : quel est votre préavis ?

 

Bail de courte durée en location vide

Exceptionnellement, le bail peut être d'une durée plus courte que 3 ans en location non meublée. À condition, toutefois, que le propriétaire prévienne dès le départ le locataire de la durée réduite du bail et du motif qui lui permet de le proposer.

Quelle est la durée minimum d'un contrat de bail non meublé ?

La durée minimale que peut proposer le propriétaire est un bail de location de 1 an. C'est la loi qui l'impose, un bail pour une durée inférieure à 1 an en location vide ne serait donc pas légal. Mais vous pouvez proposer un bail de la durée adaptée à vos besoins selon le motif invoqué : par exemple un bail de 15 mois, 18 mois, 2 ans, 2 ans et demi.

Deux mois avant l'échéance prévue dans le contrat de location, vous devez confirmer au locataire que l'évènement va se réaliser. Il vous est toutefois possible de reporter ce délai si, finalement, l'évènement est différé. Enfin, si l'évènement ne survient pas ou si vous n'avez pas rappelé l'échéance au locataire, le bail se transforme automatiquement en un contrat d'une durée de trois années.

Dans quels cas peut-on réduire la durée de la location ?

Vous pouvez proposer un bail d'une durée inférieure à 3 ans que si vous avez une raison professionnelle ou familiale qui le justifie et en indiquant dans le bail l'évènement précis qui va vous permettre de reprendre le logement au terme de cette durée. Il n'y a pas de liste légale de ces motifs. L'évènement en question doit être précis ; vous ne pouvez mentionner simplement « raisons familiales » par exemple.

Type d’événement permettant de réduire le bail

L'événement doit être fortement probable même s'il n'est pas certain. Et surtout, l'évènement doit justifier la reprise du logement. Par exemple : un propriétaire qui part un an en mission à l'étranger peut indiquer qu'il souhaite récupérer son logement à son retour en France ou encore un propriétaire qui a prévu son départ à la retraite peut prévoir de revenir habiter dans la région où est situé le logement à ce moment-là.

Le bail à durée réduite est donc à manier avec précaution. Lorsque l'événement s'est produit, le propriétaire bailleur doit le confirmer au locataire qui est alors déchu de plein droit de tout titre d'occupation du logement au terme prévu dans le contrat.

La loi n'autorise pas le propriétaire bailleur à proposer un bail à durée réduite si son seul motif est le désir de vendre votre logement.

Est-il possible de faire un bail de 1 an ?

Dans le cas particulier du bail à durée réduite, le contrat doit être conclu pour une durée d'au moins un an. Il vous est donc possible de proposer un bail juste de 1 an, à condition d'indiquer le motif professionnel ou familial qui en justifie dans le bail.

Durée libre du bail : dans quels cas ?

Si le logement ne constitue pas la résidence principale de votre locataire, le bail échappe à la loi de 1989 et vous pouvez en fixer librement la durée. 

C'est le cas, par exemple, si votre logement est loué comme résidence secondaire du locataire. C'est aussi le cas s'il est loué comme logement de fonction, c'est-à-dire qu'il est attribué à un locataire en raison de la fonction qu'il exerce ou de l'emploi qu'il occupe. Dans ce cas vous signez le contrat de location avec la société qui l'emploie. Votre locataire n'est donc pas l'occupant de votre logement, mais la société qui a signé le bail avec vous.

La durée de la location est fixée librement si vous louez par exemple une maison de campagne où votre locataire va passer ses congés habituels ou un pied-à-terre dans une ville où votre locataire ne travaille qu'un jour ou deux par semaine ou encore si le logement est loué par l'entreprise dont votre locataire est salarié pour qu'il puisse y loger.

Ce type de location n'est pas réglementé, c'est la raison pour laquelle vous fixez la durée comme vous l'entendez, en accord avec le locataire : 6 mois, 1 an, 3 ans... renouvelable, ensuite, par tacite reconduction ou pas. Vous pouvez donner congé avec un préavis librement fixé, là encore, dans le contrat. Le plus souvent, le locataire peut donner congé en cours de bail en respectant un délai de préavis, fixé également librement dans le contrat de location.

Lorsque le logement est loué en tant que résidence secondaire ou de logement de fonction, vous pouvez prévoir une durée ferme. Cela signifie que pendant la durée du contrat, le locataire ne peut pas partir. Si la durée est d’un an, il s'engage à rester (et donc à payer le loyer) pendant un an. Arrivé à son terme, le bail ne se renouvelle pas. Vous n'avez pas besoin de donner congé à votre locataire, il doit partir spontanément.

Ce type de clause est à utiliser avec précaution et de toute façon pour une durée réduite : par exemple pour un an au maximum. Car contraindre un locataire à rester dans votre logement en payant le loyer jusqu'à la fin du bail n'est pas vraiment une bonne solution, en particulier s'il a des difficultés financières. Autant lui laisser la possibilité de donner congé avec un délai de préavis suffisant pour vous permettre de le relouer dès son départ.


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