Louer un logement de fonction

Propriétaire d'un logement que vous destinez à la location, vous pouvez être amené, un jour ou l'autre, à conclure ce que l'on appelle un contrat de location d'un logement de fonction. Tout le monde connaît ce terme et a une vague idée de ce que c'est : un logement dont on bénéficie de par son travail.

Encore faut-il savoir dans quelle situation on peut l'utiliser, quelles en sont les conditions et enfin quel est le contenu du contrat. Le point sur la question.

Dans quels cas ?

• Soit vous êtes propriétaire et vous louez le logement à l'employeur de celui qui va habiter le logement
• Soit vous êtes vous-même employeur et souhaitez loger un salarié contre services dans votre logement

Le propriétaire n'est pas l'employeur

Côté bailleur, on est ici dans une hypothèse classique où, en tant que propriétaire, vous avez un logement à louer. Vous passez une annonce et vous êtes contacté, non par un particulier, mais par une entreprise. C'est son représentant légal qui va signer le bail avec vous. Selon la taille de l'entreprise, ce sera le gérant, le P-DG ou bien le service des ressources humaines.

Côté locataire, une entreprise, quelle que soit sa taille, peut avoir besoin de loger du personnel. Elle n'a pas nécessairement de logement à mettre à la disposition de ses salariés ou bien même, s'agissant d'une grande entreprise, elle ne dispose pas d'un parc immobilier suffisant. Elle répond donc à une annonce de location et loue un appartement ou une maison dans laquelle elle loge son salarié ou l'un de ses dirigeants.

Dans ce cas, il y a donc trois personnes : le propriétaire du logement, le locataire qui est aussi l'employeur et enfin, le salarié qui va occuper le logement.

Le propriétaire est lui-même employeur

Ce cas de figure n'est pas aussi rare qu'il le semble. Ainsi, par exemple, vous disposez d'une chambre de service ou d'une studette dans votre immeuble et vous souhaitez loger la personne qui va s'occuper de vos enfants, ou de votre mère ou de votre père âgé et dépendant.

Autre situation : vous êtes propriétaire d'une résidence secondaire avec une petite maison de gardien. Vous avez précisément besoin d'un gardien ou d'une personne pour s'occuper du jardin. Citons enfin une autre hypothèse qui concerne beaucoup plus de copropriétaires. Vous avez un concierge dans votre immeuble que vous logez dans la loge du gardien. C'est ici la copropriété qui est propriétaire du logement et qui y loge son salarié.

Et contrairement à l'hypothèse précédente, il n'y a ici que deux personnes : vous-même, propriétaire-bailleur-employeur, et le locataire-salarié-occupant du logement.

Un contrat spécifique pour louer un logement de fonction

En tant que propriétaire, si vous louez le logement à une entreprise qui y héberge l'un de ses salariés ou dirigeants, vous allez signer un contrat de location. Précisément, quel contrat signer ? Tout simplement un contrat de location de logement de fonction. La grande particularité de ce contrat est qu'il échappe à la loi de 1989 qui fixe toutes les règles pour la location de logements loués à titre de résidence principale du locataire.  L'atout premier de ce type de location  est qu'il échappe entre autres, à l'encadrement des loyers des logements situés en zone tendue, mis en place par la loi Alur.

Autre exemple : rappelons qu'avec un bail classique, la location est de trois ans en location vide et d'un an en location meublée. Le bail se renouvelle ensuite par tacite reconduction par périodes de la même durée. Ces durées légales des baux classiques ne s'impose pas non plus à ce type de bail. L'idée est légitime : l'attribution du logement au salarié est liée à l'emploi de la personne. C'est parce que la personne exerce un emploi ou une fonction que le logement est mis à sa disposition. Il est donc logique qu'elle ne puisse pas se maintenir dans le logement lorsqu'elle quitte ses fonctions ou son emploi.

Par ailleurs, la loi de 1989 est protectrice des intérêts du locataire pour tout ce qui touche à son logement, en raison des enjeux humains et sociaux en cause. Il n'y a aucune raison de faire bénéficier une entreprise de toute cette protection.

Le contenu du contrat de location d'un logement de fonction

Le contrat est libre, sauf sur deux points : le logement doit être décent, et vous devez, comme pour toute location de logement, fournir les diagnostics à votre locataire quand vous signez le bail.

Sur les autres points, vous pouvez donc prévoir ce que voulez, notamment en terme de durée et de préavis, à condition, toutefois, que le contrat reste équilibré. Car comme tout contrat, il doit être équitable ! Notre contrat-type comporte donc des clauses que vous pouvez moduler selon vos attentes.

Ce qui est obligatoire pour un logement de fonction

Un logement aux normes

Ce n'est pas parce qu'il s'agit d'un logement de fonction que vous pouvez louer n'importe quel logement. Celui-ci doit être décent et respecter les normes de décence prévues par le décret du 30 janvier 2002, comme tout autre logement loué en tant que résidence principale du locataire. Ainsi, il doit avoir une surface minimale de 9 m² et bénéficier d'un certain confort (fenêtre, aération, chauffage, sanitaire etc...). A défaut, le locataire peut demander la mise en conformité du logement.

Le dossier de diagnostic technique

Le propriétaire d'un logement de fonction a l'obligation de fournir le dossier de diagnostic technique, comme pour toute location. Il doit ainsi annexer au contrat

• l'état des risques naturels et technologiques qui indique si le logement se situe ou non dans un périmètre d'exposition à un ou plusieurs aléas naturels, miniers ou technologiques. L'état mentionne aussi le risque sismicité, le potentiel radon et l'éventuelle pollution du sol ;
• le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui renseigne sur le degré d'isolation thermique du logement et sur les charges prévisionnelles de chauffage ;
• le constat des risques d'exposition au plomb (CREP) qui indique si les revêtements du logement contiennent ou non du plomb ;
• l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz qui évalue les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. De manière générale, pour louer valablement, les installations de gaz et d'électricité ne doivent pas être dangereuses et doivent assurer la sécurité des occupants ;
• depuis le 1er juin 2020, l’information sur les nuisances sonores aériennes.

Par ailleurs, vous devez également tenir à disposition du locataire le diagnostic amiante si le permis de construire de l'immeuble dans lequel est situé le logement date d'avant 1997.

Durée et congé

Vous pouvez prévoir que le bail aura la durée de votre choix : par exemple un an, renouvelable par période d'un an. Cette durée ne vous engage en principe que vous, propriétaire. Si vous souhaitez récupérer le logement, vous devrez donner congé au locataire au terme du bail ou de chacun de ses renouvellements en respectant le délai de préavis prévu au contrat.

Notre formulaire de contrat vous laisse la possibilité de compléter à la fois la durée du bail et le délai de préavis. On peut prévoir, par exemple, un délai de préavis de trois mois pour le locataire et pour vous, propriétaire. Cela laisse le temps au locataire de se reloger et vous laisse le temps de retrouver un locataire.

Vous pouvez aussi opter pour un bail non renouvelable, pour une durée prévue à l'avance.

Dans notre bail, le locataire peut donner congé à tout moment : à vous d'indiquer quel délai de préavis il doit respecter pour vous prévenir. Nous n'imposons pas de durée ferme au locataire pendant laquelle il ne pourrait pas donner congé, car il est souvent plus délicat d'obtenir le paiement du loyer d'un locataire qui est parti plus tôt que prévu plutôt que de relouer. Mais il n'est pas interdit de prévoir que le locataire s'engage, lui aussi pour une durée ferme, en particulier si le bail est conclu pour une durée inférieure à un an.

Dans ce cas, il faut barrer ou supprimer la clause du bail qui permet au locataire de donner congé à tout moment.

Fin du contrat de travail

Fin du contrat de location au départ de l'occupant

Dans notre contrat-type de logement de fonction PAP, il est prévu que le contrat de location est résilié par la rupture ou la fin du contrat de travail. C'est l'idée de base du logement de fonction. Si le contrat de travail est rompu suite à un licenciement ou à une démission, ou qu'il prend fin parce-qu'il s'agit d'un contrat temporaire, l'attribution du logement ne se justifie plus et le locataire doit restituer le logement. Donc, si le salarié qui occupe le logement quitte l'entreprise, le contrat de location est résilié.

C'est évidemment le cas lorsque le propriétaire est également l'employeur. Ainsi, si vous employez un jardinier ou un gardien que vous logez, s'il démissionne, il devra quitter le logement. Il en est de même si vous le licenciez. Rappelons que, dans ce cas, les conditions d'occupation du logement de fonction sont prévues dans le contrat de travail avec votre salarié.

• Le contrat de location continue au départ de l'occupant

La clause de notre contrat-type peut être écartée si vous le souhaitez. Par exemple si vous acceptez que l'entreprise puisse changer l'occupant du logement en fonction de ses besoins. Dans ce cas, différents occupants peuvent se succéder dans votre logement sans que cela remette en cause le contrat de location. Nous vous conseillons d'indiquer à la rubrique Clauses particulières que l'entreprise devra cependant obtenir votre accord en cas de changement d'occupant. Pensez alors à supprimer la clause qui prévoit que le contrat sera automatiquement résilié par la rupture ou la fin du contrat de travail à la rubrique Résiliation du contrat.

Vous pouvez aussi choisir une formule plus souple : l'entreprise devra simplement vous avertir en cas de changement d'occupant, sans avoir à obtenir votre accord formel. Cela vous permet de savoir qui occupe le logement sans remettre en cause le contrat de location avec l'entreprise à chaque changement d'occupant.

Autre cas de figure : vous louez votre logement à une société qui veut y loger ses salariés en déplacement, donc pour de courtes périodes. Le contrat de location est indépendant cette fois de la durée des contrats de travail. Dans ce cas, vous ne connaissez pas du tout les occupants. Vous pouvez alors supprimer la clause de notre contrat qui prévoit la résiliation du bail en cas de rupture ou de fin du contrat de travail, et celle qui est en principe à compléter avec le nom de l'occupant. Il vous suffit de rayer ces clauses.

Nous vous conseillons donc de bien préciser les conditions d'occupation du logement dès la signature du bail avec la société à laquelle vous allez louer le logement pour adapter le contrat de location en conséquence.

Loyer

Si vous louez à une entreprise, le loyer est fixé selon les conditions normales du marché. Autrement dit, vous fixez votre loyer librement car il n'est pas encadré comme c'est le cas des loyers des logements situés en zone tendue. Vous êtes cependant engagé par le prix affiché lors de votre passage d'annonce.

Le loyer peut être indexé une fois par an en fonction de l'évolution d'un indice, au choix des parties. Nous vous conseillons néanmoins de choisir l'Indice de Référence des Loyers, qui est l'indice obligatoire pour les locations de logements. C'est celui que nous avons prévu dans notre modèle-type de contrat de location.

Le dépôt de garantie

Tout comme le loyer, le montant du dépôt de garantie est libre et peut représenter, par exemple, deux mois de loyers hors charges ou charges comprises, que le logement soit loué vide ou meublé. Il est versé par le locataire, c'est-à-dire par l'employeur. A la fin du bail, il est restitué à la personne qui l'a versé au départ.