Peut-on résilier un bail d'habitation avant son terme ?

Laurent Lamielle
Publié par Laurent Lamielle
le 11 mai 2023
Juriste chez PAP.fr

Le locataire peut résilier son bail d'habitation à tout moment et en toute simplicité. En revanche, le propriétaire ne peut mettre fin au contrat de location qu'à son terme et de manière très encadrée.

Le propriétaire ne peut jamais résilier un bail avant son terme.
Le propriétaire ne peut jamais résilier un bail avant son terme. © BalanceFormcreative/GettyImages

Le locataire peut-il résilier un bail d'habitation avant son terme ?

Le locataire qui souhaite résilier son contrat de location peut le faire de manière très simple puisqu'il peut donner congé à tout moment, sans motivation et moyennant le respect d'un court préavis.

Puis-je partir avant la fin de mon bail d'habitation ?

Le locataire peut mettre fin au bail d'habitation à tout moment

✅ Oui, le locataire peut quitter son logement à tout moment, et ce, qu'il s'agisse de location vide ou meublée à usage de résidence principale ou d'un bail mobilité. Le locataire n'est tenu à aucun délai de séjour minimal ; s'il donne congé au bout d'un mois ou même d'une semaine, il n'est nullement en faute ! De même, la clause qui ferait varier le loyer en fonction de la durée de séjour ou qui prévoirait une pénalité financière en cas de départ anticipé serait illégale.

Il n'y a que deux hypothèses dans lesquelles le locataire ne peut pas résilier un bail d'habitation avant son terme :

  1. le bail de très courte durée. C'est par exemple le cas d'un contrat de location touristique qui ne dure tout au plus que quelques semaines. Dans ce cas, le locataire ne peut abréger le bail ; cela signifie que s'il quitte les lieux pendant la location, il doit payer l'intégralité des loyers et charges jusqu'au terme du contrat ;
  2. le bail à usage de résidence secondaire. Le contrat de location portant sur un logement qui constitue le pied-à-terre du locataire peut contenir une clause qui limite la faculté du locataire de donné congé ; le bail peut par exemple stipuler que le locataire ne peut résilier son bail que pour chaque échéance du contrat.

Le locataire doit donner congé pour rompre son bail d'habitation

Pour résilier son bail et quitter son logement, le locataire doit matérialiser sa décision par un congé. Le locataire ne peut donner congé que de trois manières :

  1. par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ;
  2. par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) ;
  3. par remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Le locataire ne peut pas en revanche donner congé par lettre simple, e-mail ou SMS, sauf accord préalable du propriétaire. 

Pour donner congé à votre propriétaire, vous pouvez utiliser nos modèles types de lettres de congé.

📆 Le locataire doit respecter un préavis pour quitter son logement

Pour résilier son bail, le locataire doit respecter un délai de préavis. Le délai de préavis, c'est un délai pendant lequel :

  1. le locataire peut séjourner dans les lieux, dans la limite du terme du préavis. En accord avec le propriétaire, le locataire peut donc quitter le logement pendant le préavis ;
  2. le locataire doit payer l'intégralité des loyers et charges, qu'il soit ou non dans les lieux, qu'il ait ou non effectué l'état des lieux de sortie et restituer ou les clés du logement au propriétaire.

Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. Le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Le locataire peut mettre fin au bail d'habitation à tout moment. © PAP

Résiliation du bail : quel délai de préavis en location vide ?

En location vide, le délai de préavis est de trois mois. Toutefois, à la demande du locataire, le délai de préavis peut être réduit à un mois dans de très nombreuses situations :

  • dans les villes situées en « zone tendue ». Il s'agit de 1 149 communes composant 28 agglomérations de métropole où les loyers sont très chers et l'accès au logement difficile ;
  • en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
  • si l'état de santé du locataire, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
  • pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;
  • pour le locataire bénéficiaire du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
  • pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement social.

🙋‍♀️ Le locataire qui souhaite bénéficier d'un délai de préavis réduit à un mois doit préciser le motif invoqué et le justifier dans sa lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. 

Locataire : quel est votre préavis ?

Rupture du bail : quel délai de préavis en location meublée ?

En location meublée, en location meublée étudiant et en bail mobilité, le locataire doit respecter un délai de préavis d'un mois pour la résiliation de son bail d'habitation.

Le nouveau propriétaire peut-il mettre fin au bail ?

❌ Le nouveau propriétaire ne peut jamais casser le bail immédiatement

En cours de bail, le locataire peut voir son propriétaire changer ; ce peut être à la suite :

  1. d'une vente du logement : on parle alors de « vente occupée » ;
  2. d'une donation du logement, par exemple d'un parent à un enfant ;
  3. d'une succession, en cas de décès du propriétaire.

Dans ce cas, le contrat de location est transmis obligatoirement au nouveau propriétaire et le bail se poursuit, aux mêmes conditions et pour le temps restant à courir. Cela signifie que le nouveau propriétaire :

  1. ne peut pas augmenter le loyer ;
  2. ne peut pas mettre fin au bail immédiatement.

Le nouveau propriétaire dispose en définitive des mêmes droits et obligations que l'ancien propriétaire. Le locataire ne pourra donc recevoir un congé qu'à l'échéance du bail en cours et non prématurément ; il peut donc séjourner dans le logement au moins jusqu'au terme du bail de trois ans (location vide) ou d'un an (location meublée). 

Le locataire peut bénéficier d'une protection supplémentaire en location non meublée

Si vous êtes locataire d'un logement loué vide qui constitue votre résidence principale, le nouveau propriétaire qui a acheté le logement occupé voit sa faculté de résilier le bail restreinte. En pratique, vous bénéficiez d'une protection supplémentaire. En effet, en cas d'acquisition d'un bien occupé :

  • lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition ;
  • lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours.

📆 Exemple : un contrat de location vide de trois ans a été signé en janvier 2022. Le logement est vendu occupé en septembre 2023. Bien que l'échéance du bail soit prévue pour janvier 2025 :

  • si le nouveau propriétaire donne un congé pour reprise au locataire, celui-ci pourra séjourner valablement jusqu'en septembre 2025, de manière à lui garantir deux années, de date à date, par rapport à la vente du logement ;
  • si le nouveau propriétaire souhaite donner un congé pour vente au locataire, il ne pourra le faire que pour janvier 2028, soit à l'échéance suivante du bail.

Le propriétaire peut-il résilier un bail d'habitation avant son terme ?

Non, le propriétaire ne peut pas résilier un bail d'habitation avant son terme ! Le propriétaire qui souhaite résilier son contrat de location ne peut le faire que de manière encadrée et contraignante puisqu'il ne peut donner congé qu'à chaque échéance du bail, en motivant son congé et moyennant le respect d'un préavis plus long que celui du locataire.

Quels sont les motifs que peut invoquer le propriétaire pour le non-renouvellement du bail ?

Le propriétaire, qu'il s'agisse de location vide ou meublée, doit justifier son congé soit par sa décision de vendre ou de reprendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux.

Le congé pour vente

Le congé peut être motivé par la volonté de vendre le logement loué vide ou meublée. Dans le cadre de la location vide, le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire qui dispose d'un droit de préemption, c'est-à-dire d'un droit de priorité sur la vente.

Pour que le locataire puisse candidater, le congé doit notamment indiquer le prix et les conditions de vente du logement. Le locataire dispose alors d'un délai de deux mois pour accepter l'offre. Deux situations peuvent alors survenir :

  1. Le locataire accepte l'offre de vente. Il dispose d'un délai de deux mois (quatre mois en cas de recours à un crédit immobilier) pour réaliser la vente ;
  2. Le locataire n'accepte pas l'offre de vente dans les deux premiers mois du préavis. Il doit libérer le logement au plus tard à la fin du contrat.

Si le propriétaire finit par vendre le logement à un tiers à un prix moins élevé que celui mentionné au congé, le notaire doit proposer ces nouvelles conditions au locataire. En effet, ce dernier bénéficie d'un second droit de préemption.

➡️ Délivrer un congé pour vente pour une location vide

Modèle de lettre : Congé en vue de la vente du logement (location vide)

➡️ Délivrer un congé pour vente pour une location meublée

Modèle de lettre : Congé en vue de la vente du logement (location meublée)

Attention, Le droit de préemption du locataire n'existe pas en location meublée.

Le congé pour reprise

Le congé délivré par le propriétaire bailleur peut être motivé par sa volonté de reprendre le logement pour qu'il soit habité à titre de résidence principale. La loi fixe une liste limitative des bénéficiaires de la reprise ; il peut s'agir :

  • du bailleur lui-même, de son conjoint, de son partenaire pacsé ou de son concubin notoire vivant avec lui depuis au moins un an à la date du congé ;
  • des ascendants ou descendants du bailleur. Les collatéraux, une sœur ou un oncle ne sont donc pas éligibles ;
  • les ascendants ou descendants du conjoint, du concubin notoire ou du partenaire pacsé du propriétaire.

Une motivation impérative : en plus de désigner dans le congé le bénéficiaire de la reprise et le lien de parenté qui l'uni à cette personne, le propriétaire bailleur doit également justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise (par exemple : « mon logement actuel est trop petit ou trop grand » ou « mon enfant va effectuer ses études supérieures dans la ville où est situé le logement »).

➡️ Délivrer un congé pour reprise pour une location vide

Modèle de lettre : Congé pour reprise afin d'habiter le logement

➡️ Délivrer un congé pour reprise pour une location meublée

Modèle de lettre : Congé pour reprise du logement (location meublée)

Quels sont les motifs légitimes et sérieux pour résilier un bail vide ou meublé ?

Le propriétaire peut aussi résilier le bail à son échéance pour un motif légitime et sérieux. Cette notion n'est pas définie par la loi mais par les juges qui disposent du pouvoir d'apprécier si les motifs invoqués et prouvés justifient la résiliation du bail. Le plus souvent, la notion de motif légitime et sérieux recouvre une ou plusieurs fautes graves commises par le locataire :

  • des retards répétés dans le paiement des loyers ;
  • la dégradation importante du logement ;
  • un changement de destination des lieux ;
  • une sous-location non autorisée ;
  • des troubles de voisinages graves ;
  • le défaut d'assurance habitation.

Plus rarement, le motif légitime et sérieux peut être un motif non imputable au locataire :

  • la démolition de l'immeuble dans le cadre d'une opération immobilière ;
  • la décision du bailleur d'effectuer de très lourds travaux dans le logement qui nécessitent incontestablement la libération des lieux.

Le congé doit contenir la mention du ou des motifs légitimes et sérieux ainsi que les documents qui en justifient l'existence ; par exemple des mises en demeure et commandements de payer dans l'hypothèse d'un congé pour impayés de loyers et charges.

⏰ Quel délai de préavis le propriétaire doit-il respecter ?

Le délai de préavis est de :

  1. six mois en location vide ;
  2. trois mois en location meublée.

Si le congé est réceptionné tardivement par le locataire, le congé est hors délai et le contrat se reconduit automatiquement. En conséquence il est recommandé :

  • d'anticiper d'un mois et d'adresser le congé sept mois avant l'échéance en location vide et quatre mois avant l'échéance en location meublée ;
  • de recourir au congé par commissaire de justice (ex-huissier de justice) si le délai court d'ici l'échéance du bail ou si vous estimez que le risque que le locataire ne réceptionne pas le congé est élevé. 

Comment résilier un bail de 3 ans avant son terme ?

Le propriétaire ne peut jamais obtenir la résiliation du bail avant son terme ; cela signifie que même si des raisons impérieuses motivent la vente ou la reprise urgente du logement, le propriétaire ne peut jamais donner congé en cours de bail ; il doit attendre l'échéance triennale du bail pour y mettre fin. Cette règle est la même en location meublée. Bien évidemment, en cas de faute grave, la résiliation du bail avant son terme peut être obtenue en justice avec l'aide d'un avocat.

Le propriétaire peut en revanche vendre son logement à tout moment ; il s'agit alors d'une vente dite occupée.

👵 Comment mettre fin au bail d'un locataire âgé ?

Pour mettre fin au bail d'un locataire âgé, le propriétaire peut avoir l'obligation de faire une proposition relogement si le locataire, en location vide comme en location meublée, a, cumulativement :

  1. plus de 65 ans ;
  2. des ressources inférieures à un plafond (environ 1,5 Smic).

 Toutefois, cette protection tombe si le propriétaire bailleur a lui-même soit :

  1. plus de 65 ans ;
  2. des ressources inférieures à un plafond (environ 1,5 Smic). 

Congé frauduleux : quels risques pour le propriétaire ?

Dans l'hypothèse d'une relation « compliquée » avec un locataire ou d'un loyer très en dessous du marché, il peut être tentant de délivrer un congé pour vente ou pour reprise puis de relouer ensuite à un autre locataire et à un loyer plus élevé. Attention : le principe est que le congé pour vente ou pour reprise doit être suivi d'effets ! Cela signifie :

  • que le logement objet du congé pour vente doit être vendu ou au moins réellement mis en vente ;
  • le bénéficiaire de la reprise doit réellement intégrer le logement à titre de résidence principale.

La loi ne précise pas combien de temps doit durer la mise en vente ou la reprise pour qu'une relocation ne puisse pas ensuite être jugée frauduleuse. En pratique, le juge, saisi par le locataire, étudie au cas par cas. S'il est démontré une réelle mise en vente, par exemple une annonce sur PAP à un prix de marché pendant un temps suffisant ou si la brièveté de reprise s'explique par un évènement nouveau imprévisible (le bénéficiaire de la reprise est par exemple rapidement muté), alors la relocation ultérieure du logement n'est pas fautive.

En revanche, s'il est démontré un subterfuge, une absence de volonté de reprendre ou de vendre et au contraire une volonté de se débarrasser du locataire, alors le congé peut être jugé frauduleux. En cas de congé justifié frauduleusement, le locataire peut obtenir en justice des dommages et intérêts et le propriétaire peut être condamné à une amende pénale de 6 000 €.

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