Louer à un étudiant : quel bail signer ?

Louer un logement meublé

Les étudiants recherchent souvent des locations de logements meublés, car cela leur évite d'avoir à se procurer et à transporter tout le mobilier indispensable à la vie au quotidien. Et puis la durée des locations meublées correspond à peu près à celle de l'année universitaire. Si le logement que le bailleur propose à la location contient les équipements minimaux de mobilier, il peut être loué en meublé.

Le bail de location étudiant de 9 mois

Le bail meublé pour étudiant est une alternative au bail meublé classique. Ce bail peut être proposé uniquement pour des logements meublés.

Quelle est la durée du bail étudiant ?

Ce bail spécialement destiné aux étudiants est d’une durée de 9 mois non renouvelable par tacite reconduction. La durée n'est pas modulable, contrairement au bail mobilité qui peut être proposé pour une durée de 1 à 10 mois aux étudiants. Elle se cale, dans la plupart des cas, sur l'année universitaire.

Comment faire un bail étudiant ?

Pour conclure un bail étudiant de 9 mois, il est nécessaire d'utiliser un bail spécifique et conforme à ce que la loi prévoit. Il serait donc déconseillé de l'élaborer soi-même, au risque de passer à côté des clauses standards indispensables. C'est pourquoi il est toujours préconisé d'utiliser un modèle type conforme à la loi.

Modèle de bail étudiant

Vous pouvez vous procurer un modèle type de bail de location meublée étudiant de 9 mois sur notre site PAP.fr, ainsi que l'ensemble de nos contrats types de location de logement : bail de location vide, bail de location meublée ou bail mobilité.

Comment résilier un bail étudiant ?

Le locataire sait qu'il doit dans tous les cas libérer le logement au bout de 9 mois sans avoir besoin d'envoyer une lettre de congé au propriétaire. De son côté, le propriétaire est assuré de récupérer son logement au terme des 9 mois sans avoir à donner congé au locataire, et donc sans avoir à lui fournir de motif comme c'est le cas pour les locations classiques.

Comment prolonger un bail étudiant ?

Au terme des 9 mois, si l'étudiant souhaite rester dans le logement et que le bailleur est d'accord, il peut lui proposer de signer un nouveau bail de 9 mois et ainsi de suite plusieurs fois, si besoin. S'il le souhaite, le propriétaire peut aussi proposer de basculer sur un bail classique de 1 an renouvelable par tacite reconduction.

Opter pour le bail de 9 mois peut permettre au propriétaire de louer le logement pendant l'été en saisonnier puisque généralement les 9 mois correspondent à l’année universitaire. Toutefois, louer en saisonnier n'est possible que si vous faites les démarches requises.

Outre la déclaration à faire systématiquement en mairie, de plus en plus de communes imposent désormais d'avoir obtenu une autorisation préalable et d'afficher dans l'annonce de location saisonnière un numéro d'enregistrement qu'elles donnent aux bailleurs.

C'est le cas, par exemple, à Paris ou dans des communes de région parisienne, sur la Côte d'Azur ou encore dans des communes touristiques situées sur tout le territoire... car de plus en plus de communes décident de restreindre la possibilité de louer les logements en saisonnier afin de préserver leur parc locatif résidentiel.

Préavis pour un logement étudiant

Avec ce type de bail meublé étudiant de 9 mois, le locataire n'est pas engagé à rester 9 mois dans le logement. Un étudiant a la possibilité de partir en cours de bail, à tout moment, en respectant un préavis de 1 mois, comme c'est le cas pour les locations classiques en meublé. 

Le propriétaire, en revanche, ne peut pas écourter le bail en cours et doit attendre qu'il arrive au terme des 9 mois s'il veut récupérer son logement.

Bail étudiant au nom des parents

Les parents apportent le plus souvent leur aide financière pour permettre à leur enfant étudiant de se loger. Mais cela ne veut pas dire pour autant que le bail doit être à leur nom. Le locataire étant celui qui habite le logement, le bail est conclu au nom de l'étudiant. Si les parents sont en mesure de l'aider, ils signent alors un acte de caution solidaire pour se porter garants du paiement du loyer.

Toutefois, si l'étudiant est mineur, le bail peut être conclu à son nom, mais il doit être représenté par un de ses parents qui signe le bail pour le compte du locataire.

Bail de colocation étudiant meublé

Pour faire face aux dépenses de logement, beaucoup de locataires optent pour la colocation. Cela est possible avec un bail étudiant. Plusieurs étudiants partagent alors un même logement et un même loyer en signant un seul et même bail. Ils deviennent ainsi colocataires et solidaires pour l'entretien du logement et le paiement du loyer.

Le bail meublé de 1 an renouvelable

Le propriétaire peut aussi proposer aux étudiants un bail meublé classique qui est conclu pour une durée d’une année, renouvelable ensuite par tacite reconduction. Une fois arrivé à sa date anniversaire, le contrat de location se renouvelle pour une nouvelle période d’un an et ainsi de suite tant que ni le bailleur ni le locataire n’ont donné congé.

La durée de ce contrat est de 1 an. S'il ne vous est pas possible de prévoir une durée inférieure pour ce type de bail, il vous est en revanche possible de prévoir une durée plus longue : en signant un bail de deux ou trois ans par exemple. Mais là encore, seul le propriétaire s'engage fermement pour maintenir la location pendant cette période, car le locataire conserve toujours la possibilité de donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois.

Quel contrat de location pour 10 mois ?

Le bail étudiant n'a pas une durée flexible puisqu'il est limité à 9 mois, alors que l'année universitaire s'étale parfois sur 10 mois. Mais il est possible aux étudiants de signer pour cette durée un bail mobilité.

Le bail mobilité

Le bail mobilité peut également être proposé à un locataire étudiant, s'il est en études supérieures ou en stage. C'est le seul bail modulable, ce qui en fait tout son intérêt. Il peut être conclu pour une durée de 1 à 10 mois au maximum, en fonction des besoins de l'étudiant.

Si l'étudiant recherche un logement pour 10 mois, il peut donc conclure avec le propriétaire un bail mobilité pour cette durée. Mais ce peut être aussi pour une durée plus courte, par exemple le temps d'un stage de 4 mois : le bailleur peut lui proposer de signer un bail mobilité de 4 mois en toute légalité. À vous de préciser la durée dans le contrat de location. 

Arrivé à son terme, le bail prend fin automatiquement, sans que le bailleur ait besoin de donner congé au locataire. En revanche, s'il le souhaite, le locataire peut partir à tout moment en donnant congé avec un préavis de 1 mois, comme c'est le cas avec les deux autres contrats types en meublé (bail de 1 an renouvelable et bail meublé étudiant de 9 mois).

Particularité de ce bail : le propriétaire ne peut pas demander de dépôt de garantie, contrairement aux autres types de baux. Ce bail peut être proposé à un étudiant dans les cas suivants :

• soit pour son année d'étude (au maximum 10 mois) ;
• soit le temps d'une formation professionnelle, d'un contrat d'apprentissage, d'un stage ou encore d'un engagement volontaire dans le cadre d'un service civique notamment.

Pour justifier de son statut, l'étudiant aura à fournir au bailleur : sa carte étudiante ou un certificat de scolarité ou tout autre justificatif selon le motif invoqué. C'est la condition pour pouvoir signer ce bail.

En revanche, contrairement au bail meublé étudiant, le propriétaire ne peut pas proposer plusieurs baux mobilité successifs au même étudiant. Si le locataire souhaite rester dans le logement à la fin du bail, le propriétaire devra lui proposer soit le bail étudiant de 9 mois, soit le bail classique de 1 an renouvelable. Seule exception : si le bail mobilité a été conclu pour une durée de moins de 10 mois, le propriétaire pourra prolonger une fois la durée du bail par avenant, à condition qu'au total la durée de location ne dépasse pas 10 mois.

Louer une chambre meublée chez un particulier

Certains bailleurs se retrouvent dans un logement devenu trop grand après le départ de leurs enfants. Louer ces chambres inoccupées est une belle opportunité à la fois pour le bailleur et l'étudiant. Le bailleur peut proposer aux étudiants soit un bail classique meublé d'un an, soit le bail meublé étudiant de neuf mois non renouvelable, soit le bail mobilité.

Avec ce type de location, les loyers peuvent être exonérés d'impôt, mais seulement à certaines conditions :

• le logement dans lequel se trouve la chambre doit être la résidence principale du propriétaire bailleur ;
• la ou les pièces louées meublées doivent constituer la résidence principale du locataire. Pour votre locataire étudiant, c'est le cas, car on considère que sa résidence principale est là où il réside pour ses études même s'il retourne chez ses parents chaque week-end et qu'il reste rattaché à leur foyer fiscal ;
• le loyer doit être fixé dans des limites « raisonnables » qui sont déterminées chaque année.

Pour les loyers perçus en 2024, le loyer hors charges annuelles par mètre carré de surface habitable ne doit pas dépasser :

• 206 € en Île-de-France ;
• 152 € dans les autres régions.

Vous louez une chambre de 12 m² de votre appartement situé en Île-de-France qui est votre résidence principale. Pour que celui-ci soit exonéré d’impôt, le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser (206 x 12) / 12 = 206 €. Si vous dépassez ce montant, vous pouvez louer, mais vous serez imposé sur les loyers au même titre que pour un logement loué indépendamment de votre logement.

Tout logement mis en location, même s’il s’agit d’une chambre située dans votre domicile, doit respecter certaines normes de confort et de surface : le logement doit être « décent », et notamment mesurer au moins 9 m² de surface habitable.

Le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire

La loi Elan a créé un autre contrat, encore plus souple que le bail mobilité. Il ne s'agit pas de location à proprement parler, car les modalités de ce type d'hébergement sont spécifiques. Il s'agit d'un mode de cohabitation qui permet à des personnes âgées de plus de 60 ans de partager leur logement avec des jeunes de moins de 30 ans. Le senior peut proposer ce type d'hébergement même s'il est locataire lui-même du logement dans lequel il va proposer d'héberger le jeune.

Ce contrat est particulièrement adapté pour les personnes qui souhaitent louer une chambre de leur logement à des étudiants.

La durée du contrat est modulable. En revanche, le « loyer » doit être modeste. Mais en contrepartie, le bailleur peut demander quelques petits services au jeune qu'il héberge. Il peut lui demander par exemple de remonter le courrier ou de sortir occasionnellement le chien, mais en aucun cas de prodiguer des soins à la personne. L'idée est surtout d'assurer une présence bienveillante et de partager certains soirs de la semaine avec le senior, car l'esprit du dispositif est l’entraide et la solidarité.

Il ne s'agit pas d'un bail habituel, car ce type d'hébergement n'est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989, mais d'une convention spécifique entre la personne qui héberge et le jeune qu'elle accueille.

Il est donc conseillé de se tourner vers les structures et associations qui ont adhéré à la charte qui fixe les engagements à respecter et qui proposent de mettre en relation les candidats intéressés par cette cohabitation intergénérationnelle solidaire, en proposant un contrat adapté et conforme.

Bail étudiant non meublé 

Si votre logement n'est pas meublé, vous allez signer un contrat de location vide avec le bail d'habitation classique de trois ans. 

Le bail de 3 ans

Avec ce type de bail, la durée est de 3 ans. Cette durée s’impose au bailleur qui ne peut pas lui donner congé avant la fin du bail. Seule exception, il arrive que le propriétaire propose un bail plus court s'il a un motif professionnel ou familial qui le justifie. Cela doit être prévu dès la conclusion du bail.

• En fin de bail, si le propriétaire souhaite donner congé à son locataire, il doit respecter un préavis d'au moins 6 mois ;
• Le locataire peut en revanche partir à tout moment en cours de bail avec un préavis de 3 mois, le plus souvent le préavis est réduit à 1 mois, en particulier si le logement est situé en zone tendue.

Comment fixer le loyer

En location vide comme en location meublée, pour fixer le loyer de l'ensemble de ces baux, la règle est la même, que le locataire soit étudiant ou pas. Cela dépend de la commune où est situé le logement selon qu'il est ou pas en zone tendue ou s'il est situé dans l'une des communes imposant des loyers à respecter au mètre carré comme c'est le cas :

• Paris ;
• Lille ;
• dans l'une des communes de Plaine Commune (Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse) ;
• Lyon ou à Villeurbanne ;
• dans les neuf villes de l’Etablissement Public Territorial Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville) ;
• Montpellier ;
• Bordeaux.

En 2024, d'autres communes vont également imposer des loyers de référence à ne pas dépasser au m2 comme, par exemple, 24 communes du Pays basque ou encore 21 communes de Grenoble-Alpes Métropole. 

Par ailleurs, pour les contrats de location signés depuis le 24 août 2022, le loyer du nouveau locataire est plafonné au loyer du locataire précédent si le logement a une classe énergie F ou G. Cela concerne aussi bien les logements situés en zone tendue qu'en dehors. Il est donc dorénavant impossible d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G lors d'un changement de locataire, et ce quelle que soit la commune de France dans laquelle se situe le logement.

Pour les propriétaires de logements de moins de 40 m2, de nouvelles dispositions concernant l'établissement du DPE peuvent toutefois possiblement leur faire gagner une lettre ! A suivre donc !