Investir dans l'immobilier locatif c'est choisir entre location vide ou meublée. Outre les questions tenant à la nature du bail et à la réglementation, la décision tient aussi au rendement locatif. L'idée est donc de savoir quel est le type de location qui offre la meilleure rentabilité, où plutôt le meilleur rapport risque/rendement.
L'essentiel du dossier
- Des loyers plus élevés en location meublée
- Une rotation plus importante en location meublée
- Des frais plus importants en location meublée
-Des loyers moins fiscalisés
La location vide est moins rentable. Mais elle offre une meilleure sécurité quant à la perception des loyers, le turn-over des locataires étant moins élevé. Ce qui réduit également les frais de gestion et d'entretien. La location meublée, elle, est plus risquée, en raison de son bail plus court, donc des changements de locataires plus fréquents et de frais annexes plus lourds. Ce qui est compensé par des loyers plus importants et un régime fiscal plus favorable que celui de la location vide.
Location vide : des loyers moins élevés
La fourniture de meubles est un service et tout service se paie. A qualité, surface et emplacement équivalents, un logement meublé se loue de 5 à 30 % de plus que le même logement loué vide. Mais son loyer ne sera jamais deux fois supérieur ! Ces deux exemples réels vous permettront de faire le tour de la question.
- Soit un studio de 20 m² dans le XVe arrondissement de Paris (quartier Javel). Pourvu d'un balcon, d'une cave et refait à neuf, il est situé dans un immeuble de 1962. Compte tenu du dispositif d'encadrement des loyers, il se loue en vide 604 € brut hors charges par mois (loyer de référence majoré). En meublé, ce même loyer de référence majoré monte à 676 € brut (chiffres d'août 2016).
- Soit un T2 de 41 m² dans le VIe arrondissement de Lyon. Il est en parfait état et situé au sixième étage d'un immeuble avec ascenseur. Vide, il se loue 720 € brut hors charges par mois. En meublé, le loyer mensuel brut hors charges grimpe à 790 €.
Location meublée : une meilleure rentabilité locative brute
Avec un loyer plus important, la rentabilité brute (loyer annuel divisé par le prix du logement le tout multiplié par 100) d'un logement loué meublé est supérieure à celle d'un bien loué vide. Reprenons nos exemples.
- Notre studio parisien du quartier Javel vaut 190 000 €. Sa rentabilité locative brute annuelle, en location vide, s'établit à 3,8 %. En meublé, le rendement locatif brut annuel grimpe à 4,2 %.
- Notre deux pièces lyonnais vaut 210 000 €. Sa rentabilité locative brute annuelle, en location vide, atteint 4,1 %. En meublé et toujours brut hors charges, le rendement locatif brut annuel monte à 4,5 %.
La rentabilité nette de la location. Si le rendement locatif brut vous donne une première indication, n'oubliez pas que vous devez tenir compte des charges et autres taxes locales, de votre tranche marginale d'imposition et de l'impact des différents régimes fiscaux. En d'autres termes, c'est la rentabilité nette qui compte pour mesurer la performance d'un investissement locatif en location vide comme en location meublée.Pour en savoir plus, voir notre article Immobilier : jusqu'à 7 % de rentabilité.
Location meublée : une fiscalité plus favorable
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). En meublé, dans la plupart des cas, le propriétaire-bailleur opte pour ce statut. Dans ce cadre, si vous choisissez le régime forfaitaire, vous êtes imposé sur la moitié de vos loyers. Avec le régime réel, vous déduisez les charges (travaux, intérêts d'emprunt, etc.) de vos recettes locatives et vous pouvez pratiquer des amortissements en déduisant des loyers, lorsque vous les déclarez au fisc, une partie du prix des différents éléments du logement (amortissement par composants des murs, de la façade, des éléments d'équipement et même des meubles). L'idée est de déduire vos dépenses de vos recettes pour que ces dernières baissent. Un mécanisme qui réduit votre base imposable, donc votre imposition. Pour en savoir plus, voir notre article sur la fiscalité de la location meublée en cliquant ici.
Les locations meublées sont assujetties à la Contribution économique territoriale, qui remplace la taxe professionnelle.
Vide : régime forfaitaire ou régime réel ? En location vide, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Si vous optez pour le régime forfaitaire (micro-foncier), vous bénéficiez d'un abattement de 30 % sur ces revenus locatifs : le fisc n'intègre que 70 % des loyers encaissés dans le calcul de votre imposition. Avec le régime réel, vous déduisez les charges (travaux, intérêts d'emprunt, etc.). Le bénéfice dégagé est imposable. Si vous créez un déficit foncier, celui-ci s'impute sur vos revenus globaux dans la limite de 10 700 € par an, ce qui est impossible en meublé. Pour en savoir plus sur la fiscalité de la location vide, cliquez ici. Pour optimiser la fiscalité de votre location vide, cliquez ici.
Les frais en location vide et en location meublée
Lorsque vous louez vide, vous fournissez une maison ou un appartement en bon état d'usage, conforme aux normes sur le logement décent. Entre autres critères à respecter, le bien doit offrir 9 mètres carrés de surface et 20 mètres cubes de volume. Il ne doit pas nuire à la santé du locataire ni à sa sécurité. Pour en savoir plus sur le logement décent, vous pouvez consulter notre dossier en cliquant ici.
Location meublée : le prix des meubles et des équipements
En location meublée, c'est pareil, sauf que vous devez ajouter les meubles et l'équipement au prix du logement. Mais attention : une table, des chaises et un lit ne suffisent pas. Le locataire doit pouvoir entrer dans les lieux et y vivre en amenant simplement ses effets personnels. Les éléments de confort sont en outre très appréciés (lave-vaisselle, lave-linge, télévision, etc.). Si vous visez une clientèle haut de gamme, comme les diplomates et les cadres supérieurs, vous devrez offrir une prestation de grand standing. Bref, l'addition peut facilement grimper. Pour connaitre la liste des équipements obligatoires en location meublée, cliquez ici.
Location meublée : davantage de frais
- Rentabilité plus stable. En location vide, le locataire apporte ses meubles. Il a donc l'intention de passer un certain temps dans le logement, d'autant que le bail dure trois ans. En d'autres termes, les risques liés au turn-over sont plus limités et le loyer est perçu avec plus de régularité par le propriétaire. La rentabilité est ainsi plus stable. Le locataire a également tendance à « s'approprier » le logement : du coup, il en prend davantage soin, ce qui réduit les frais d'entretien.
- Risque de vacance locative. Lorsqu'il loue un logement meublé, le locataire reste en général moins longtemps dans les lieux (le bail dure un an ou neuf mois si vous louez à un étudiant). Vous devez donc relouer plus fréquemment le bien. Ce qui implique des périodes de vacance locative, pendant lesquelles vous ne touchez pas de loyer, ce qui fait baisser la rentabilité. Autre conséquence de ce turn-over plus élevé : les risques de dégradation sont plus importants et peuvent porter aussi bien sur l'appartement ou la maison que sur ses meubles et son équipement. Les remises en état entre deux locations sont plus nombreuses et peuvent être plus onéreuses. En location meublée, soyez vigilant sur le niveau du loyer. Si ce type de logement se loue plus cher, ce n'est pas une raison pour pratiquer des prix dissuasifs.
N'oubliez jamais : pour obtenir une rentabilité, quelle qu'elle soit, il faut louer, ce qui implique d'être en phase avec le marché locatif comme avec les moyens financiers des locataires. Une règle d'or qui vaut aussi bien pour la location vide que pour la location meublée.
- Louer vide ou meublé ? La rentabilité n'est que l'un des points à prendre en compte pour décider de louer en vide ou en meublé. Ce dernier régime est le plus souvent choisi pour des petites ou des moyennes surfaces destinées à accueillir des locataires sur des durées relativement courtes (étudiants, salariés en mutation professionnelle, etc.). La plus grande souplesse du bail meublé et une fiscalité plus attractive offrent également des avantages. Pour autant, la location vide reste intéressante : moins de turn-over des locataires, charges d'entretien a priori moins élevées, dépenses d'équipement du logement plus modérées, possibilité de créer des déficits fonciers jouent en sa faveur. Pour prendre votre décision intégrez tous ces paramètres et faites faire des simulations en tablant sur des hypothèses réalistes.
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