Louer vide ou meublé : quel est le plus rentable ?

Pierre Chevillard
Publié par Pierre Chevillard
le 26 septembre 2022
Rédacteur en chef chez PAP.fr

La location meublée est souvent considérée comme plus rentable que la location vide. Les loyers sont plus importants et la fiscalité plus favorable. Mais en meublé, le rendement peut être grevé par des changements de locataires plus fréquents, un risque de vacance locative plus élevé et un entretien plus onéreux.

Un logement meublé se loue de 5 à 30 % de plus que le même bien loué vide.
Un logement meublé se loue de 5 à 30 % de plus que le même bien loué vide. © PAP

Investir dans l'immobilier locatif c'est choisir entre location vide ou meublée. Outre les questions tenant à la nature du bail et à la réglementation, la décision tient aussi au rendement locatif. L'idée est donc de savoir quel est le type de location qui offre la meilleure rentabilité, ou plutôt le meilleur rapport risque/rendement.

La location vide est moins rentable. Mais elle offre une meilleure sécurité quant à la perception des loyers, le turn-over des locataires étant moins élevé. Ce qui réduit également les frais de gestion et d'entretien. La location meublée, elle, est plus risquée, en raison de son bail plus court, donc des changements de locataires plus fréquents et de frais annexes plus lourds. Ce qui est compensé par des loyers plus importants et un régime fiscal plus favorable que celui de la location vide.

Location vide : des loyers moins élevés

La fourniture de meubles est un service et tout service se paie. À qualité, surface et emplacement équivalents, un logement meublé se loue de 5 à 30 % de plus que le même logement loué vide. Mais son loyer ne sera jamais deux fois supérieur ! Ces deux exemples réels vous permettront de faire le tour de la question.

  • Soit un studio de 20 m² dans le XVe arrondissement de Paris (quartier Javel). Pourvu d'un balcon, d'une cave et refait à neuf, il est situé dans un immeuble de 1962. Compte tenu du dispositif d'encadrement des loyers, il se loue en vide 604 € brut hors charges par mois (loyer de référence majoré). En meublé, ce même loyer de référence majoré monte à 676 € brut (chiffres d'août 2016).
  • Soit un T2 de 41 m² dans le VIe arrondissement de Lyon. Il est en parfait état et situé au sixième étage d'un immeuble avec ascenseur. Vide, il se loue 720 € brut hors charges par mois. En meublé, le loyer mensuel brut hors charges grimpe à 790 €.

Déposez une annonce de location sur PAP.fr

Location meublée : une meilleure rentabilité locative brute

Avec un loyer plus important, la rentabilité brute (loyer annuel divisé par le prix du logement le tout multiplié par 100) d'un logement loué meublé est supérieure à celle d'un bien loué vide. Reprenons nos exemples.

  • Notre studio parisien du quartier Javel vaut 190 000 €. Sa rentabilité locative brute annuelle, en location vide, s'établit à 3,8 %. En meublé, le rendement locatif brut annuel grimpe à 4,2 %.
  • Notre deux-pièces lyonnais vaut 210 000 €. Sa rentabilité locative brute annuelle, en location vide, atteint 4,1 %. En meublé et toujours brut hors charges, le rendement locatif brut annuel monte à 4,5 %.

La rentabilité nette de la location

Si le rendement locatif brut vous donne une première indication, n'oubliez pas que vous devez tenir compte des charges et autres taxes locales, de votre tranche marginale d'imposition et de l'impact des différents régimes fiscaux. En d'autres termes, c'est la rentabilité nette qui compte pour mesurer la performance d'un investissement locatif en location vide comme en location meublée.

Pour en savoir ➕, voir notre article Immobilier : jusqu'à 7 % de rentabilité.

Location meublée : une fiscalité plus favorable

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). En meublé, dans la plupart des cas, le propriétaire bailleur opte pour ce statut. Dans ce cadre, si vous choisissez le régime forfaitaire, vous êtes imposé sur la moitié de vos loyers. Avec le régime réel, vous déduisez les charges (travaux, intérêts d'emprunt, etc.) de vos recettes locatives et vous pouvez pratiquer des amortissements en déduisant des loyers, lorsque vous les déclarez au fisc, une partie du prix des différents éléments du logement (amortissement par composants des murs, de la façade, des éléments d'équipement et même des meubles).

💡 L'idée est de déduire vos dépenses de vos recettes pour que ces dernières baissent. Un mécanisme qui réduit votre base imposable, donc votre imposition. Les locations meublées sont assujetties à la Contribution économique territoriale, qui remplace la taxe professionnelle.

Vide : régime forfaitaire ou régime réel ?

En location vide, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Si vous optez pour le régime forfaitaire (micro-foncier), vous bénéficiez d'un abattement de 30 % sur ces revenus locatifs : le fisc n'intègre que 70 % des loyers encaissés dans le calcul de votre imposition. Avec le régime réel, vous déduisez les charges (travaux, intérêts d'emprunt, etc.). Le bénéfice dégagé est imposable. Si vous créez un déficit foncier, celui-ci s'impute sur vos revenus globaux dans la limite de 10 700 € par an, ce qui est impossible en meublé.

Les frais en location vide et en location meublée

Lorsque vous louez vide, vous fournissez une maison ou un appartement en bon état d'usage, conforme aux normes sur le logement décent. Entre autres critères à respecter, le bien doit offrir 9 mètres carrés de surface et 20 mètres cubes de volume. Il ne doit pas nuire à la santé du locataire ni à sa sécurité. Pour en savoir plus sur le logement décent, vous pouvez consulter notre dossier en cliquant ici. 

Location meublée : le prix des meubles et des équipements

En location meublée, c'est pareil, sauf que vous devez ajouter les meubles et l'équipement au prix du logement. Mais attention : une table, des chaises et un lit ne suffisent pas. Le locataire doit pouvoir entrer dans les lieux et y vivre en amenant simplement ses effets personnels. Les éléments de confort sont en outre très appréciés (lave-vaisselle, lave-linge, télévision, etc.). Si vous visez une clientèle haut de gamme, comme les diplomates et les cadres supérieurs, vous devrez offrir une prestation de grand standing. Bref, l'addition peut facilement grimper.

Location meublée : davantage de frais

Rentabilité plus stable

En location vide, le locataire apporte ses meubles. Il a donc l'intention de passer un certain temps dans le logement, d'autant que le bail dure trois ans. En d'autres termes, les risques liés au turn-over sont plus limités et le loyer est perçu avec plus de régularité par le propriétaire. La rentabilité est ainsi plus stable. Le locataire a également tendance à « s'approprier » le logement : du coup, il en prend davantage soin, ce qui réduit les frais d'entretien.

Risque de vacance locative

Lorsqu'il loue un logement meublé, le locataire reste en général moins longtemps dans les lieux (le bail dure un an ou neuf mois si vous louez à un étudiant). Vous devez donc relouer plus fréquemment le bien. Ce qui implique des périodes de vacance locative, pendant lesquelles vous ne touchez pas de loyer, ce qui fait baisser la rentabilité. Autre conséquence de ce turn-over plus élevé : les risques de dégradation sont plus importants et peuvent porter aussi bien sur l'appartement ou la maison que sur ses meubles et son équipement. Les remises en état entre deux locations sont plus nombreuses et peuvent être plus onéreuses.

👉 En location meublée, soyez vigilant sur le niveau du loyer. Si ce type de logement se loue plus cher, ce n'est pas une raison pour pratiquer des prix dissuasifs.

Louer vide ou meublé ?

La rentabilité n'est que l'un des points à prendre en compte pour décider de louer en vide ou en meublé. Ce dernier régime est le plus souvent choisi pour des petites ou des moyennes surfaces destinées à accueillir des locataires sur des durées relativement courtes (étudiants, salariés en mutation professionnelle, etc.). La plus grande souplesse du bail meublé et une fiscalité plus attractive offrent également des avantages. Pour autant, la location vide reste intéressante : moins de turn-over des locataires, charges d'entretien a priori moins élevées, dépenses d'équipement du logement plus modérées, possibilité de créer des déficits fonciers jouent en sa faveur. Pour prendre votre décision intégrez tous ces paramètres et faites faire des simulations en tablant sur des hypothèses réalistes.

🙋‍♀️ N'oubliez jamais : pour obtenir une rentabilité, quelle qu'elle soit, il faut louer, ce qui implique d'être en phase avec le marché locatif comme avec les moyens financiers des locataires. Une règle d'or qui vaut aussi bien pour la location vide que pour la location meublée.


🗓️ Participez gratuitement aux Jeudis de l'immobilier !

Tous les jeudis à 18h, PAP organise un atelier en ligne.

29 février 2024 à 18h -
Passoire énergétique : que faire ?

Faut-il attendre, vendre ou effectuer les travaux ? Découvrez les avantages de chaque solution dans notre atelier.
- Attendre que le DPE soit vraiment fiable et que la loi soit améliorée
- Vendre : oui, mais avec quelle décote ?
- Rénover : Les travaux qui améliorent le DPE

Je m'inscris

7 mars 2024 à 18h -
Signer un contrat de location

Le contenu du contrat de location et de ses annexes :
- Le loyer et les charges : règles de fixation du loyer et fonctionnement des charges
- Les conditions : clauses indispensables et clauses interdites
- Les annexes au contrat : état des lieux et diagnostics immobiliers

Je m'inscris

14 mars 2024 à 18h -
Vendre son bien immobilier

Les étapes d'une vente et les erreurs à éviter :
- Fixer un prix de vente réaliste et attractif : comprendre le marché pour bien se positionner
- Attirer les acheteurs : présenter votre bien de manière à susciter l'intérêt
- Conclure la vente en confiance : choisir une offre et préparer la signature

Je m'inscris

21 mars 2024 à 18h -
Location vacances : comment s’y prendre ?

Mettre son bien en location vacances, c’est facile !
- Trouver des vacanciers : fixer ses tarifs, publier une offre
- Signer le contrat de location : quelles règles s’appliquent ?
- Gérer les entrées-sorties

Je m'inscris

28 mars 2024 à 18h -
Bien estimer le prix de votre logement

Les étapes clés pour estimer le prix de vente de votre bien :
- Analysez le marché local : connaître les prix pratiqués dans votre secteur
- Prenez en compte les caractéristiques du bien : atouts & défauts
- Évitez les erreurs : surestimer ou sous-évaluer votre logement

Je m'inscris
Thème :
Date :

Vous serez notifié par SMS du début de l'atelier

Cliquez sur l'email que nous venons de vous envoyer pour confirmer votre inscription !


La rédaction vous conseille