Location : quel préavis pour donner congé à son propriétaire ?

La résiliation du contrat de location d'un logement

Pour quitter valablement son logement, un locataire doit toujours résilier son contrat de location. Il doit pour cela donner congé à son propriétaire. Ce congé doit respecter certaines formes et ouvre une période dite « de préavis ».

Le locataire qui souhaite résilier son contrat bénéficie le plus souvent de règles très souples à la différence des conditions de résiliation du propriétaire pour qui la législation est plus contraignante, le locataire peut donner congé à tout moment et sans motivation en respectant seulement un délai de préavis dès lors que le logement constitue sa résidence principale. Lorsque le logement est utilisé à usage de résidence secondaire, les règles peuvent être moins favorables pour le locataire.

Le congé oblige le locataire à quitter les lieux au plus tard au terme du délai de préavis. Lors du départ effectif du locataire, des formalités de sortie doivent être accomplies : l'état des lieux, l'inventaire pour une location meublée et la remise des clés. Si des dégradations sont constatées ou si des sommes sont encore dues au propriétaire, le montant du dépôt de garantie peut-être amputé.

Le logement constitue la résidence principale du locataire

Lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire, la loi encadre la possibilité de donner congé. Dans cette hypothèse, les règles sont dites « d'ordre public », c'est-à-dire impératives : il est impossible d'y déroger, même si le contrat le prévoit.

La résidence principale est le logement où l'on réside habituellement et effectivement avec sa famille et où se situe le centre de ses intérêts personnels, professionnels et matériels. Par ailleurs, la résidence principale des étudiants ou apprentis est le lieu où ils effectuent leurs études ou leur apprentissage, et ce, même s'ils sont encore rattachés au foyer fiscal de leurs parents.

La forme du congé

Le congé doit être délivré au destinataire (propriétaire ou locataire) uniquement selon l'un des modes suivants :

• notification par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ;
• signification par acte d'huissier ;
• remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Que votre logement soit vide ou meublé, il faut utiliser le modèle adapté à votre situation pour donner congé à votre propriétaire.

⚠️ Le locataire ne peut donc pas donner congé par téléphone ni même par lettre simple ; il n'est pas non plus possible d'utiliser les moyens modernes de communication (mail, SMS, réseaux sociaux, etc.). De même, la remise des clés au concierge ne peut pas être considérée comme un congé.

Il n'y a pas de notion de rétractation pour un bail d'habitation signé valablement par les deux parties. Même si le contrat n'a pas encore pris effet, l'une des parties ne peut pas décider que le contrat est caduc sans donner congé selon les règles prévues par la loi.

La motivation du congé

Selon que la personne à l'origine du congé est le locataire ou le propriétaire, le congé devra être motivé. Le locataire qui donne congé à son bailleur pour sa résidence principale n'a pas besoin de motiver sa résiliation de bail. Le locataire peut donner congé à tout moment. Dès le lendemain de la signature de son bail s'il le souhaite. Mais même dans ce cas il doit respecter le formalisme du congé.

Combien de mois de préavis pour un logement ?

Lorsque le locataire d'un logement loué vide veut bénéficier d'un préavis réduit de trois à un mois, il doit remplir l'une des conditions prévues par la loi et surtout il doit joindre le justificatif à sa lettre de congé. À défaut son congé sera valable, mais il ne pourra pas bénéficier du préavis réduit et devra respecter un préavis de trois mois.

👉 À l’inverse, le propriétaire ne peut pas donner congé à tout moment et pour n'importe quel motif. Il ne peut valablement donner congé au locataire qu'à l'échéance du bail et que pour les motifs listés dans la loi : 

• le congé pour vente ;
• le congé pour reprise ;
• Le motif légitime et sérieux.

⚠️ Tout congé qui ne correspondrait pas à un de ces trois motifs serait un congé frauduleux pouvant ouvrir un droit à réparation pour le locataire.

Quel est le délai pour mettre fin à un bail ?

Le délai de préavis en location meublée

👉 En location meublée, le délai de préavis du locataire est d'un mois, quelles que soient la situation géographique du bien et la situation personnelle ou professionnelle du locataire.

👉 Le préavis du bailleur est de 3 mois et doit être donné pour l'échéance du bail.

Le délai de préavis en location vide

En location vide le préavis du propriétaire est de 6 mois et doit être donné à l'échéance du bail de trois ans et de 3 mois pour un locataire.

Comment réduire le préavis de 3 mois à 1 mois ?

Le préavis, par défaut, d'un locataire est de trois mois. Le locataire peut avoir droit à un préavis réduit à un mois dans 11 hypothèses limitativement énumérées par la loi ;

1. La mutation professionnelle ;
2. Le logement est situé en « zone tendue » ; 
3. La perte d'emploi ;
4. L'obtention d'un premier emploi ;
5. Le nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
6. L'état de santé du locataire justifiant un changement de domicile ;
7. Le locataire bénéficie d'une ordonnance de protection ;
8. Le locataire dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;
9. Le locataire bénéficiaire du RSA ;
10. Le locataire bénéficiaire de l'allocation adulte handicapé ;
11. Le locataire qui se voit attribuer un logement à caractère social.

⚠️ Pour que le préavis réduit s'applique, le locataire doit fournir les justificatifs du motif de préavis réduit dans sa lettre de congé.

Comment savoir si vous êtes en zone tendue ?

La zone tendue permet de bénéficier du préavis réduit, mais pour savoir si vous êtes bien en zone tendue, vous pouvez utiliser notre simulateur, ci-dessous.

Le moment du congé

La résiliation de bail peut se faire à tout moment pour le locataire. Il ne peut lui être imposé une durée de séjour minimum dans les lieux. Il n'est donc pas obligé de rester au moins un an dans le logement avant de le quitter s'il loue un meublé, ou trois ans s'il loue un logement vide.

Quand commence le préavis de location ?

Le préavis de location ne peut commencer à être décompté qu'à partir du moment où le congé a valablement été donné. C’est-à-dire lorsque le formalisme requis a bien été respecté et que le destinataire a accusé réception de la lettre de congé.

📆 Quelle date fait foi pour une résiliation de bail ?

C'est la date de réception effective de la lettre de résiliation qui doit être retenue pour rendre effectif le congé.

📮 Le congé par lettre recommandée avec accusé de réception

Le congé n'est effectif que lorsque l'accusé de réception a été signé par le destinataire. L’avis de passage ne valide pas le congé. Lorsque c'est le locataire qui a donné congé, le préavis ne démarre qu'à partir du jour où le propriétaire accuse réception de son courrier. Ce n'est pas la date d'envoi qui fait foi, mais celle de réception de la lettre de congé pour lancer le décompte du préavis.

💡 Exemple : Le courrier a été envoyé le 5 juin, cachet de la poste faisant foi, mais le propriétaire n'a accusé du courrier que le 15 juin. Le préavis démarrera le 15 juin.

👉 Si le locataire donne son congé en précisant que la date de fin du bail et que cette date intervient plus d'un mois après la réception du courrier par le propriétaire, on va retenir la date inscrite dans le courrier pour définir les dates de début et fin du préavis.

Quid du bailleur ? 

Pour le bailleur qui utilise une lettre recommandée pour donner congé, il doit s'y prendre suffisamment en avance pour ne pas risquer que le locataire n'accuse pas ou accuse tardivement du congé et que le délai de préavis de 6 mois (en vide) ou 3 mois (en meublé) avant la fin du bail ne puisse être respecté. Pour prévenir cet aléa, le congé peut être donné par notification du commissaire de justice (ex-huissier).

💡 Exemple : L'échéance du bail de location vide est le 31 décembre 2023 et le bailleur doit donner congé au locataire au plus tard le 30 juin. Il envoie la lettre de congé le 15 juin, mais au 30 juin le locataire n'en a toujours pas accusé réception. Le congé n'est pas donné et le bail se reconduit et le bailleur ne pourra donner congé que pour la prochaine échéance soit celle du 31 décembre 2026. Le seul de ne pas subir cette reconduction tacite serait de notifier au locataire un congé par huissier avant le 30 juin 2023.

Le congé par notification par un commissaire de justice (huissier)

Lorsque le congé est donné par le biais d'un huissier, la seule notification suffit à valider le congé même en l'absence du destinataire. Par ce moyen, l'auteur du congé a l'assurance que l'absence, ou le refus d'accuser réception du destinataire n'aura pas d'impact sur la validité du congé. Mais cela a un coût !

Le congé par remise en main propre

Lorsque le congé est remis en main propre, le destinataire doit dater et signer pour valider le congé. C'est la date d'émargement qui fait débuter le préavis de congé.

L'auteur du congé en colocation

Le congé donné par un locataire n'engage que lui-même : en cas de colocation, le congé donné par un colocataire ne met donc pas fin au contrat de location. Chaque colocataire doit donner congé individuellement. De même le bailleur doit adresser à chacun des colocataires le congé qui doit être reçu par chaque destinataire.

Le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire

Lorsque le logement loué ne constitue pas la résidence principale du locataire, c'est-à-dire lorsqu'il est utilisé à usage de résidence secondaire, de pied-à-terre ou de location de vacances, le congé donné n'est pas soumis à des règles impératives. Seules les clauses du contrat tiennent lieu d'obligation : il convient donc de bien relire le contrat.

Dans le cadre d'une location de courte durée, et notamment en location saisonnière, l'usage est de ne pas prévoir pour le locataire la possibilité de donner congé. Cela ne signifie bien évidemment pas que le propriétaire peut retenir le locataire dans les lieux, mais oblige toutefois ce dernier à payer l'intégralité des loyers et charges jusqu'à l'échéance du bail prévu au contrat.

Le paiement du loyer pendant le préavis

Le locataire reste tenu de payer son loyer jusqu'à la fin de son préavis. L'affirmation selon laquelle tout mois entamé est dû n'est pas vraie. Si la fin du préavis est prévue pour le 15 du mois, le locataire ne devra payer son loyer que jusqu'au 15 du mois. Par contre il n'a pas le droit de compenser le dernier loyer par le dépôt de garantie ! !

Le locataire doit payer le montant du loyer jusqu'à la fin du préavis même s'il ne reste pas jusqu'au bout sauf si le logement est reloué avant la fin de son préavis. Dans ce cas, il cesse de payer dès lors qu'un nouveau locataire a commencé à payer un loyer au propriétaire qui ne peut percevoir deux loyers pour la même période.

⚠️ Pour protéger le propriétaire, la plupart des contrats de location contiennent une clause de solidarité qui s'étend au-delà du départ du locataire. En conséquence, si le ou les locataires en place sont en situation d'impayé, le locataire sortant reste juridiquement tenu au paiement des loyers et charges, et ce pendant six mois. Toutefois, pendant ces six mois, la solidarité cesse dès lors qu'un nouveau colocataire figure au bail.

👉 Si c'est le bailleur qui est à l'origine du congé, le locataire peut partir à tout moment pendant le préavis et dans ce cas il n'est redevable du montant du loyer que pendant sa période d'occupation.

Le départ du locataire

Au plus tard, le dernier jour du préavis, le locataire doit quitter les lieux. Propriétaire et locataire se rencontrent alors pour établir l'état des lieux (et l'inventaire en location meublée) et la remise des clés. Le départ clandestin : on dit à la cloche de bois ce qui est interdit.

Pour sceller le départ du locataire, un état des lieux doit être établi lors de la restitution des clés. Ensuite, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur. Même si le logement est en bon état, le locataire ne peut jamais exiger la restitution immédiate du dépôt de garantie.

Peut-on annuler le congé donné ? 

❌ Le locataire qui a donné congé à son bailleur peut-il se rétracter une fois que ce dernier a reçu son congé ? La réponse est qu'il n'y a pas de notion de rétractation du congé. Le locataire ne peut décider unilatéralement d'annuler son congé, il peut en faire part au propriétaire qui n'a aucune obligation d'accepter. En cas de refus du bailleur, il devra quitter les lieux à la fin de son préavis.

👉 Si c'est le bailleur qui veut revenir sur son congé, cela suppose que le locataire veuille rester dans les lieux. Si les deux parties sont d'accord pour annuler le congé, on va considérer que le congé n'a jamais été donné et le bail va se poursuivre normalement.

Que faire si le locataire ne quitte pas les lieux à la fin du préavis ? 

1️⃣ Le locataire veut reporter la date de fin de contrat

Le locataire qu'il soit ou non à l'origine du congé demande pendant son préavis un report de la date de fin du contrat. Le bailleur est libre ou non de lui accorder ce report. Cela ne nécessite pas qu'un avenant soit fait au contrat parce que ça risquerait d'annuler le congé. Le bailleur s'il souhaite lui accorder un délai pour quitter le logement en précisant bien que cela ne remet pas en question le congé donné.

2️⃣ Le locataire refuse de partir

Le locataire ne bénéficie pas d'un report de sa date de sortie des lieux, et refuse de libérer le logement à la fin du préavis. Le bailleur devra faire constater par un commissaire de justice (ex-huissier) le refus de quitter le logement et entamer une procédure pour établir que le locataire est désormais occupant sans droit ni titre et demander son expulsion au tribunal judiciaire.

⚠️ Le locataire qui refuse de quitter les lieux doit continuer à payer son occupation du logement. On ne parle plus de loyer, mais d'indemnité d'occupation, ceci ne lui donne pas droit à une poursuite du contrat.

Comment se passe un état des lieux de sortie ? 

L'état des lieux de sortie permet de dire dans quel état le logement est restitué au propriétaire à la fin du bail de location. Il permet de décrire l'état du logement du sol au plafond, y compris de ses équipements en comparaison à l'état des lieux d'entrée. Le propriétaire doit tenir compte de la durée du bail ainsi que de l'ancienneté du logement et de ses équipements. Cette comparaison lui permet de déterminer si le locataire a rempli ses obligations en matière de réparation, d'entretien et de nettoyage.

👉 Tout locataire peut connaître les réparations qui lui incombent en consultant le décret n°87-712 du 26 août 1987. Si les lieux sont dégradés et/ou ont fait l'objet de transformations non autorisées, le dépôt de garantie peut être amputé des sommes nécessaires à la réfection du logement.

Quand l'état des lieux d'entrée n'a pas été établi, le locataire est réputé avoir pris possession d'un logement en bon état. De même, en l'absence d'état des lieux de sortie, le propriétaire est réputé récupérer le logement en bon état et ne peut donc retenir aucune somme au titre des dégradations.

La restitution du dépôt de garantie

Le même délai de restitution du dépôt de garantie s'applique en location vide comme en location meublée. Ce délai de restitution est de :

• 2 mois maximum à compter de la remise des clés au bailleur lorsque des dégradations et/ou pertes sont constatées et mentionnées dans l'état des lieux de sortie ;
• 1 mois maximum à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.

⚠️ Afin de permettre la restitution du dépôt de garantie, la loi impose au locataire de fournir au bailleur, lors de la restitution des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

👉 Si le logement est dégradé, la loi permet au propriétaire de retenir sur le dépôt de garantie les sommes nécessaires à la réfection des lieux. Pour que la retenue soit valable, le propriétaire doit fournir au locataire les justificatifs correspondants (les factures ou à défaut, les devis).

👉 Si en cours de bail le logement a changé de propriétaire (suite à une vente, une donation, une succession, etc.), la restitution du dépôt de garantie est toujours à la charge du nouveau propriétaire.

Le propriétaire peut conserver jusqu'à 20 % du dépôt de garantie et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, qu'après la régularisation annuelle des charges, lorsqu'il n'est pas en mesure de procéder à cette régularisation, notamment compte tenu de l'annualisation des comptes de la copropriété.

Que faire si le dépôt de garantie ne couvre pas les frais ? 

Si le dépôt de garantie est insuffisant pour couvrir les dépenses consécutives aux dégradations, le propriétaire peut demander au locataire et/ou à la caution de payer le solde. Si la solution amiable échoue, le propriétaire peut saisir la justice pour obtenir le remboursement des sommes qui lui sont dues.