Louer une pièce de son logement : comment ça marche ?

Louer une partie de son habitation est une pratique de plus en plus courante, qui ressemble à la colocation. C'est un moyen de partager un grand espace à moindre coût pour le locataire. Et cela permet un partage de vie commune dans une certaine mesure, comme en colocation. La différence, c'est que le propriétaire reste dans son logement et signe directement un contrat de location avec le locataire qui va habiter une pièce de son appartement ou de sa maison. C'est une solution attractive financièrement pour beaucoup de propriétaires dont le ou les enfants sont partis en laissant des chambres libres. Cela leur procure des revenus complémentaires qui peuvent leur permettre de faire plus facilement face à leurs charges.

Quel contrat de location pour une pièce de son logement ?

Le bail d'un an renouvelable

Il n'y a pas de bail spécifique pour ce type de location, c'est le même contrat et les mêmes règles que pour un logement loué indépendamment. La pièce étant déjà meublée, c'est un contrat pour location meublée que vous allez signer avec votre locataire. Vous allez donc signer un bail classique d'un an pour location meublée, si votre locataire habite à titre principal dans votre logement. Une fois parvenu à son terme, ce bail se renouvelle par tacite reconduction par période d'un an. Comme pour une location classique, vous pouvez y mettre fin en donnant congé à votre locataire avec trois mois de préavis en justifiant de la vente ou de la reprise. Le locataire, quant à lui, peut partir à tout moment avec un préavis d'un mois.

La bail étudiant de neuf mois

Si le locataire est étudiant, vous pouvez lui proposer le bail meublé spécial étudiant de neuf mois, non renouvelable. Pour en savoir plus sur ce type de location, vous pouvez lire notre article : Louer à un étudiant : quel bail signer ?

Vous avez donc le choix, si votre locataire est étudiant, de lui proposer soit le bail spécifique de neuf mois, soit le bail d'un an renouvelable. Car le logement qu'occupe un étudiant le temps de ses études est considéré comme constituant sa résidence principale, même si l'étudiant reste rattaché au foyer fiscal de ses parents, et qu'il retourne fréquemment dans le logement familial pendant les week-ends. Désormais, vous avez aussi la possibilité de lui proposer un bail mobilité dont la durée est ajustable à ses besoins, dans la limite de dix mois.

Le bail mobilité

Créé par la loi Elan, le bail mobilité peut être proposé depuis le 25 novembre 2018 uniquement pour des logements loués en meublé. Il est réservé à des locataires qui ont besoin de se loger temporairement, pour une durée d'un à dix mois, s'ils se trouvent dans l'une des situations suivantes :

• formation professionnelle,
• études supérieures,
• contrat d'apprentissage,
• stage,
• engagement volontaire (service civique),
• mutation professionnelle,
• mission temporaire.

Par conséquent, si vous louez une pièce de votre logement, ce bail est aussi très adapté. Vous pouvez en fixer la durée librement au moment où vous signez le bail avec votre locataire, en fonction de ses besoins, pour un mois au minimum, et dix mois au maximum.

Le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire

Il ne s'agit pas d'un bail classique, mais d'une charte qui organise un mode de cohabitation où des personnes de plus de soixante ans proposent de partager leur logement avec des jeunes « locataires » de moins de trente ans. L'intérêt pour les seniors c'est à la fois de briser la solitude, mais aussi de pouvoir demander de petits services et une participation financière modique aux jeunes avec lesquels ils cohabitent. Quant aux jeunes, cela leur permet de se loger à moindre coût tout en ayant une présence rassurante à leurs côtés. Comme le bail mobilité, ce dispositif a été conçu par la loi Elan en 2018, mais ses modalités pratiques sont fixées par un arrêté du 13 janvier 2020. Il renvoie vers des associations chargées de mettre en lien les seniors souhaitant proposer un hébergement avec les jeunes souhaitant en bénéficier. La plupart de ces associations sont regroupées au sein du réseau COSI.

La durée de l'hébergement et la contrepartie financière sont fixées librement lors de la conclusion du contrat. C'est pourquoi les associations jouent un rôle essentiel de mise en relation et de conseil pour l'harmonie du contrat dans lequel sont prévues les modalités de cette cohabitation avec les engagements réciproques de chacun.

Encore une particularité : chacune des parties a la liberté de pouvoir mettre fin au contrat à tout moment avec un délai de préavis d'un mois.

Quel avantage fiscal quand on loue une pièce chez soi ?

Les revenus de la location sont à déclarer en BIC comme tout loyer perçu pour un meublé. Ils s'ajoutent donc à vos autres revenus, et vous êtes imposé en fonction de votre tranche d'imposition.

Cependant, dans cette situation particulière où vous louez une ou plusieurs pièces de votre habitation principale, vos loyers peuvent être non imposables si la ou les pièces louées constituent la résidence principale du locataire, mais à condition que le loyer hors charges ne dépasse pas un certain plafond réactualisé chaque année : pour un bail conclu en 2020, le loyer ne doit pas dépasser 190 € par an et par mètre carré en Île-de-France et 140 € par mètre carré et par an dans les autres régions.