Quand et comment donner congé à son propriétaire ?

Pour donner congé, le locataire doit respecter des règles qui varient selon qu'il s'agit de location vide ou meublée.

Donner congé à son propriétaire en location vide

Le locataire doit respecter un délai de préavis de trois mois qui court de date à date. Cependant, le locataire peut bénéficier d'un délai de préavis réduit à un mois dans les neuf hypothèses suivantes : 

1. en cas d'obtention d'un premier emploi ;
2. en cas de mutation, que celle-ci ait été imposée ou réclamée par le locataire et/ou que cette mutation soit dans un lieu proche ou lointain du poste initial. Le préavis réduit à un mois est donc valable même si le locataire n'est muté qu'à quelques kilomètres de son lieu de travail (Cour de cassation, 20 juillet 1994). Par contre, la mutation ou la perte d'emploi ne peut être invoquée ni par une personne exerçant une profession libérale (Cour de cassation, 16 mars 1994), ni par un étudiant dont les études seraient modifiées ou achevées (réponse ministérielle du 29 mars 1993) ;
3. en cas de perte d'emploi. La fin d'un contrat à durée déterminée ouvre aussi droit au préavis réduit. Par contre, le changement d'activité, l'abandon de poste, la démission ou encore le départ à la retraite sont exclus ;
4. en cas de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
5. le locataire justifie, par un certificat médical, que son état de santé nécessite un changement de domicile ;
6. le locataire est bénéficiaire du RSA ;
7. le locataire est bénéficiaire de l'allocation adulte handicapé ;
8. le locataire s'est vu attribuer un logement social ; 
9. le logement se situe dans une zone tendue. Ce dernier cas permet à de nombreuses locataires d'échapper au préavis de trois mois sans avoir justifier d'un motif personnel. La liste des villes en zone tendue est définie par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 ; il s'agit de 1 149 communes urbaines de 28 grandes agglomérations de métropole.

Pour pouvoir bénéficier d'un préavis réduit, le locataire doit préciser dans son courrier le motif invoqué et joindre et y annexé un justificatif (lettre de mutation, de licenciement, avis médical, etc.).

Qu'il soit d'une durée de trois ou un mois, le préavis doit être calculé de date à date. Par exemple, si le locataire donne son préavis le 14 février, le préavis de trois mois prend fin le 14 mai suivant.

Enfin, il suffit que l'un des époux ou partenaires pacsés réponde aux conditions pour que les deux membres du couple puissent bénéficier de la réduction du préavis. Ce principe n'est en principe pas applicable aux simples colocataires.

Donner congé à son propriétaire en location meublée

En location meublée, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve d'un délai de préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est limitée à 9 mois (contrat de location spécial étudiant) ou s'il s'agit d'un bail mobilité. 

Donner congé à son propriétaire pour une résidence secondaire

Si le logement constitue la résidence secondaire du locataire, alors aucune règle ne s'impose concernant les congés. Le locataire doit donc respecter la durée du préavis et les modalités du congé prévues dans le contrat.

Congé du locataire : quelle forme pour le préavis ?

Le locataire doit notifier son congé par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d'huissier ou par lettre remise en main propre contre émargement du bailleur. Le préavis commence à courir le jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. L'envoi d'une lettre simple ne suffit pas, même si le propriétaire ne conteste pas avoir bien reçu la lettre. Par ailleurs, une fois le congé donné, le locataire ne peut plus revenir sur sa décision sauf accord avec le propriétaire !

Locataires mariés ou pacsés

Un seul époux ou partenaire du Pacs, ne peut pas, sans le consentement de l'autre, résilier le bail du logement familial. Autrement dit, le congé envoyé par un seul époux ou partenaire de Pacs est inopérant vis-à-vis de l'autre. Il est donc impératif que les deux époux ou partenaires de Pacs, signent le congé ou fassent deux courriers recommandés séparés.

En cas de séparation ou d'abandon du domicile conjugal par l'un des conjoints, l'autre peut rester dans le logement sans aucune formalité.

Locataires concubins ou en colocation

Lorsque les locataires ont tous signé le bail, qu'ils soient concubins ou simplement colocataires, la règle est la même : un seul d'entre eux peut tout à fait donner congé et souhaiter quitter les lieux. Pour cela, il doit délivrer au propriétaire un congé en bonne et due forme. Juridiquement, le locataire sortant conserve sa qualité de locataire jusqu'à l'échéance du préavis ; il reste donc responsable du paiement du loyer et des charges pendant son préavis. Le locataire sortant reste par ailleurs solidaire du locataire restant jusque six mois après la fin de son préavis sauf s'il est remplacé. Celui qui reste, quant à lui, demeure locataire aux mêmes conditions. En effet, le congé donné par un seul colocataire ne peut contraindre l'autre à quitter les lieux.

Si les deux concubins ou colocataires souhaitent quitter les lieux, ils doivent impérativement donner congé séparément car ils sont tous deux titulaires du bail.

Si un seul locataire a signé le bail

Il s'agit ici de concubins ou de colocataires dont l'un héberge l'autre ; ce dernier n'a donc aucun droit sur le logement et n'est que simple occupant.
Celui qui est hébergé peut alors partir quand il le souhaite et sans préavis, mais sa situation est évidemment plus précaire. En effet, le signataire du bail peut, quant à lui, donner congé unilatéralement et ainsi contraindre l'autre à quitter les lieux.

Congé du locataire : état des lieux et restitution du dépôt de garantie

Le locataire doit quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis. Le locataire et le propriétaire réalisent alors un état des lieux pour vérifier l'état du logement. A compter de la restitution, le propriétaire dispose d'un délai d'un ou de deux mois pour restituer le dépôt de garantie.

Un état des lieux

L'état des lieux de sortie consiste en une inspection du logement au moment où le locataire quitte les lieux. Et c'est souvent la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie qui permet de déterminer si le locataire a rempli ses obligations en matière de réparation et d'entretien, ou de constater qu'il n'a pas dégradé ou transformé les lieux.

Restitution du dépôt de garantie

En location vide et en location meublée, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d'un mois mois à compter de la remise des clés par le locataire (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) s'il n'y a pas de dégradations et deux mois dans l'hypothèse ou des dégradations ont été notées à l'état des lieux de sortie.

Si le locataire a détérioré le logement, le propriétaire peut prélever le montant des réparations sur le dépôt de garantie, à condition de fournir les justificatifs correspondants. Il s'agit généralement des factures ou, à défaut, de devis.

Si le dépôt de garantie ne suffit pas à compenser cette dépense, le bailleur peut alors mettre en demeure le locataire ou la caution solidaire de payer le solde. Ensuite, reste la solution de l'injonction de payer ou de la déclaration au greffe. Pour savoir quelles sont les réparations à la charge du locataire, nous vous invitons à lire le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Le propriétaire peut par ailleurs conserver une partie du dépôt de garantie (jusqu'à 20 % de celui-ci) et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, qu'après la régularisation annuelle des charges, lorsqu'il n'est pas en mesure de procéder à cette régularisation au moment de la fin restitution du dépôt de garantie.

La taxe d'habitation

Sachez que dès qu'un locataire part, il appartient au propriétaire de lui demander le justificatif de règlement de la taxe d'habitation. S'il ne l'a pas encore payée car l'année est en cours ou s'il ne présente pas la quittance, le bailleur doit, dans le mois, avertir les impôts du départ du locataire en précisant qu'il était bien dans les lieux au premier janvier de l'année. Faute de quoi le propriétaire peut être tenu au règlement lorsque le logement était meublé et inoccupé à la date du 1er janvier de l'année pour laquelle la taxe est exigible.

Sachez que dans le cas d'un déménagement dit à la « cloche de bois » ou furtif, le propriétaire dispose alors de trois mois pour avertir l'administration fiscale. Rappelons la règle fiscale : c'est l'occupant au premier janvier de l'année qui est le redevable légal de la taxe et pour toute l'année.