Quand et comment donner congé à son propriétaire ?

Cécile Nlend
Mis à jour par Cécile Nlend
le 26 juin 2020
Juriste chez PAP.fr

Le locataire peut donner congé quand il le souhaite en respectant le délai de préavis de un ou trois mois suivant les cas. S'il quitte les lieux avant la fin de son préavis, il restera tenu de payer les loyers jusqu'à cette date.

© pixabay

Pour donner congé, le locataire doit respecter des règles qui varient selon qu'il s'agit de location vide ou meublée.

PAP vous propose des modèles de lettres de congé.

Donner congé à son propriétaire en location vide

Le locataire doit respecter un délai de préavis de trois mois qui court de date à date. Cependant, le locataire peut bénéficier d'un délai de préavis réduit à un mois dans les neuf hypothèses suivantes : 

  1. en cas d'obtention d'un premier emploi ;
  2. en cas de mutation, que celle-ci ait été imposée ou réclamée par le locataire et/ou que cette mutation soit dans un lieu proche ou lointain du poste initial. Le préavis réduit à un mois est donc valable même si le locataire n'est muté qu'à quelques kilomètres de son lieu de travail (Cour de cassation, 20 juillet 1994). Par contre, la mutation ou la perte d'emploi ne peut être invoquée ni par une personne exerçant une profession libérale (Cour de cassation, 16 mars 1994), ni par un étudiant dont les études seraient modifiées ou achevées (réponse ministérielle du 29 mars 1993) ;
  3. en cas de perte d'emploi. La fin d'un contrat à durée déterminée ouvre aussi droit au préavis réduit. Par contre, le changement d'activité, l'abandon de poste, la démission ou encore le départ à la retraite sont exclus ;
  4. en cas de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
  5. le locataire justifie, par un certificat médical, que son état de santé nécessite un changement de domicile ;
  6. le locataire est bénéficiaire du RSA ;
  7. le locataire est bénéficiaire de l'allocation adulte handicapé ;
  8. le locataire s'est vu attribuer un logement social ; 
  9. le logement se situe dans une zone tendue. Ce dernier cas permet à de nombreuses locataires d'échapper au préavis de trois mois sans avoir justifier d'un motif personnel. La liste des villes en zone tendue est définie par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 ; il s'agit de 1 149 communes urbaines de 28 grandes agglomérations de métropole.

Attention ! Les juges exigent une certaine concomitance entre l'événement et le congé donné.

Vérifier si vous êtes ou non en zone tendue

Pour pouvoir bénéficier d'un préavis réduit, le locataire doit préciser dans son courrier le motif invoqué et joindre et y annexé un justificatif (lettre de mutation, de licenciement, avis médical, etc.).

Le locataire peut invoquer chacun des motif de réduction du délai, et ce quelle que soit la date de signature du bail.

Qu'il soit d'une durée de trois ou un mois, le préavis doit être calculé de date à date. Par exemple, si le locataire donne son préavis le 14 février, le préavis de trois mois prend fin le 14 mai suivant.

Enfin, il suffit que l'un des époux ou partenaires pacsés réponde aux conditions pour que les deux membres du couple puissent bénéficier de la réduction du préavis. Ce principe n'est en principe pas applicable aux simples colocataires.

Donner congé à son propriétaire en location meublée

En location meublée, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve d'un délai de préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est limitée à 9 mois (contrat de location spécial étudiant) ou s'il s'agit d'un bail mobilité. 

Comme en location vide, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

Donner congé à son propriétaire pour une résidence secondaire

Si le logement constitue la résidence secondaire du locataire, alors aucune règle ne s'impose concernant les congés. Le locataire doit donc respecter la durée du préavis et les modalités du congé prévues dans le contrat.

Congé du locataire : quelle forme pour le préavis ?

Le locataire doit notifier son congé par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d'huissier ou par lettre remise en main propre contre émargement du bailleur. Le préavis commence à courir le jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. L'envoi d'une lettre simple ne suffit pas, même si le propriétaire ne conteste pas avoir bien reçu la lettre. Par ailleurs, une fois le congé donné, le locataire ne peut plus revenir sur sa décision sauf accord avec le propriétaire !

Locataires mariés ou pacsés

Un seul époux ou partenaire du Pacs, ne peut pas, sans le consentement de l'autre, résilier le bail du logement familial. Autrement dit, le congé envoyé par un seul époux ou partenaire de Pacs est inopérant vis-à-vis de l'autre. Il est donc impératif que les deux époux ou partenaires de Pacs, signent le congé ou fassent deux courriers recommandés séparés.

En cas de séparation ou d'abandon du domicile conjugal par l'un des conjoints, l'autre peut rester dans le logement sans aucune formalité.

Locataires concubins ou en colocation

Lorsque les locataires ont tous signé le bail, qu'ils soient concubins ou simplement colocataires, la règle est la même : un seul d'entre eux peut tout à fait donner congé et souhaiter quitter les lieux. Pour cela, il doit délivrer au propriétaire un congé en bonne et due forme. Juridiquement, le locataire sortant conserve sa qualité de locataire jusqu'à l'échéance du préavis ; il reste donc responsable du paiement du loyer et des charges pendant son préavis. Le locataire sortant reste par ailleurs solidaire du locataire restant jusque six mois après la fin de son préavis sauf s'il est remplacé. Celui qui reste, quant à lui, demeure locataire aux mêmes conditions. En effet, le congé donné par un seul colocataire ne peut contraindre l'autre à quitter les lieux.

Celui qui a donné congé ne peut jamais prétendre au remboursement de la moitié du dépôt de garantie qu'il a versée à l'entrée dans les lieux. En effet, le dépôt de garantie constitue une garantie globale pour le propriétaire et en tant que tel, il est indivisible.

Si les deux concubins ou colocataires souhaitent quitter les lieux, ils doivent impérativement donner congé séparément car ils sont tous deux titulaires du bail.

Si un seul locataire a signé le bail

Il s'agit ici de concubins ou de colocataires dont l'un héberge l'autre ; ce dernier n'a donc aucun droit sur le logement et n'est que simple occupant.
Celui qui est hébergé peut alors partir quand il le souhaite et sans préavis, mais sa situation est évidemment plus précaire. En effet, le signataire du bail peut, quant à lui, donner congé unilatéralement et ainsi contraindre l'autre à quitter les lieux.

Congé du locataire : état des lieux et restitution du dépôt de garantie

Le locataire doit quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis. Le locataire et le propriétaire réalisent alors un état des lieux pour vérifier l'état du logement. A compter de la restitution, le propriétaire dispose d'un délai d'un ou de deux mois pour restituer le dépôt de garantie.

Pendant le préavis, le propriétaire peut exiger du locataire qu'il laisse visiter le logement jusqu'à de deux heures les jours ouvrables (du lundi au samedi).

Un état des lieux

L'état des lieux de sortie consiste en une inspection du logement au moment où le locataire quitte les lieux. Et c'est souvent la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie qui permet de déterminer si le locataire a rempli ses obligations en matière de réparation et d'entretien, ou de constater qu'il n'a pas dégradé ou transformé les lieux.

Bon à savoir : quand un état des lieux n'est pas établi à l'entrée, le locataire est censé avoir reçu les lieux en bon état. En revanche, sans état des lieux de sortie, le propriétaire ne peut rien retenir sur le dépôt de garantie.

Restitution du dépôt de garantie

En location vide et en location meublée, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d'un mois mois à compter de la remise des clés par le locataire (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) s'il n'y a pas de dégradations et deux mois dans l'hypothèse ou des dégradations ont été notées à l'état des lieux de sortie.

Si jamais le propriétaire ne respecte pas le délai de restitution (un ou deux mois selon le cas), le locataire peut demander que le dépôt de garantie soit majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Si le locataire a détérioré le logement, le propriétaire peut prélever le montant des réparations sur le dépôt de garantie, à condition de fournir les justificatifs correspondants. Il s'agit généralement des factures ou, à défaut, de devis.

A noter : en cas de changement de propriétaire en cours de bail (suite à une vente, une donation, une succession), la restitution du dépôt de garantie au locataire incombe systématiquement au nouveau propriétaire-bailleur et ce, quel que soit l'accord prévu entre l'ancien et le nouveau propriétaire.

Si le dépôt de garantie ne suffit pas à compenser cette dépense, le bailleur peut alors mettre en demeure le locataire ou la caution solidaire de payer le solde. Ensuite, reste la solution de l'injonction de payer ou de la déclaration au greffe. Pour savoir quelles sont les réparations à la charge du locataire, nous vous invitons à lire le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Le propriétaire peut par ailleurs conserver une partie du dépôt de garantie (jusqu'à 20 % de celui-ci) et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, qu'après la régularisation annuelle des charges, lorsqu'il n'est pas en mesure de procéder à cette régularisation au moment de la fin restitution du dépôt de garantie.

La taxe d'habitation

Sachez que dès qu'un locataire part, il appartient au propriétaire de lui demander le justificatif de règlement de la taxe d'habitation. S'il ne l'a pas encore payée car l'année est en cours ou s'il ne présente pas la quittance, le bailleur doit, dans le mois, avertir les impôts du départ du locataire en précisant qu'il était bien dans les lieux au premier janvier de l'année. Faute de quoi le propriétaire peut être tenu au règlement lorsque le logement était meublé et inoccupé à la date du 1er janvier de l'année pour laquelle la taxe est exigible.

Sachez que dans le cas d'un déménagement dit à la « cloche de bois » ou furtif, le propriétaire dispose alors de trois mois pour avertir l'administration fiscale. Rappelons la règle fiscale : c'est l'occupant au premier janvier de l'année qui est le redevable légal de la taxe et pour toute l'année.

Si vous connaissez le nouvelle adresse des ex locataires, communiquez la au fisc (ce n'est pas obligatoire).


🗓️ Participez gratuitement aux Jeudis de l'immobilier !

Tous les jeudis à 18h, PAP organise un atelier en ligne.

7 mars 2024 à 18h -
Signer un contrat de location

Le contenu du contrat de location et de ses annexes :
- Le loyer et les charges : règles de fixation du loyer et fonctionnement des charges
- Les conditions : clauses indispensables et clauses interdites
- Les annexes au contrat : état des lieux et diagnostics immobiliers

Je m'inscris

14 mars 2024 à 18h -
Vendre son bien immobilier

Les étapes d'une vente et les erreurs à éviter :
- Fixer un prix de vente réaliste et attractif : comprendre le marché pour bien se positionner
- Attirer les acheteurs : présenter votre bien de manière à susciter l'intérêt
- Conclure la vente en confiance : choisir une offre et préparer la signature

Je m'inscris

21 mars 2024 à 18h -
Location vacances : comment s’y prendre ?

Mettre son bien en location vacances, c’est facile !
- Trouver des vacanciers : fixer ses tarifs, publier une offre
- Signer le contrat de location : quelles règles s’appliquent ?
- Gérer les entrées-sorties

Je m'inscris

28 mars 2024 à 18h -
Bien estimer le prix de votre logement

Les étapes clés pour estimer le prix de vente de votre bien :
- Analysez le marché local : connaître les prix pratiqués dans votre secteur
- Prenez en compte les caractéristiques du bien : atouts & défauts
- Évitez les erreurs : surestimer ou sous-évaluer votre logement

Je m'inscris

4 avril 2024 à 18h -
L’encadrement des loyers en 2024

Bien fixer son loyer dans une zone soumise à l’encadrement des loyers :
- Qui est concerné : villes, types de bien et types de contrats
- Comment ça marche : calculer son plafond de loyer, remplir le contrat
- Dépasser les plafonds de loyer : sous quelles conditions ? quels risques ?

Je m'inscris
Thème :
Date :

Vous serez notifié par SMS du début de l'atelier

Cliquez sur l'email que nous venons de vous envoyer pour confirmer votre inscription !


La rédaction vous conseille