Location meublée : quelle est la durée du bail ?

Marthe Gallois
Mis à jour par Marthe Gallois
le 15 février 2023
Juriste chez PAP.fr

Quand on loue un logement meublé, on signe la plupart du temps un bail meublé d'un an. Toutefois, il est possible également, en fonction de la situation du locataire, de signer des baux plus courts. Voici les différentes possibilités qui vous sont offertes pour louer en meublé.

La reconduction du bail meublé se fait tacitement.
La reconduction du bail meublé se fait tacitement. © pap

La durée du contrat est réglementée parce que le logement constitue la résidence principale du locataire. Elle peut être modulée selon la situation dans laquelle se trouve le locataire.

Un bail meublé est conclu pour une durée de 1 an minimum

Le type de bail le plus courant pour un logement meublé constituant la résidence principale du locataire est le bail meublé de 1 an. Une fois arrivé à son terme, le contrat de location meublée se renouvelle par tacite reconduction par périodes de 1 an sans que le bailleur ni le locataire n'aient besoin de signer un nouveau bail.

En revanche, il n'est pas possible de conclure ce bail pour une durée plus courte, à moins que le locataire ne soit dans une situation qui lui permette de signer un autre type de bail : un bail étudiant ou un bail mobilité par exemple.

Comment se fait le renouvellement du bail meublé ?

À l'expiration du bail, si aucune des parties n'a donné congé, la reconduction du bail meublé se fait tacitement. Le bail se poursuit par tacite reconduction pour une durée de 1 an. Et cela continue ainsi de suite, année après année, tant qu'aucune lettre de résiliation n'a été envoyée par le bailleur ou le locataire. La seule façon de mettre fin au bail, c'est de donner congé en respectant le délai légal de préavis.

Est-il possible de faire un bail meublé de 3 ans ?

La durée légale d'un contrat de location meublée est de 1 an, contrairement à la durée légale des baux de location vide qui est de 3 ans. Mais il s'agit d'une durée minimale. Il est donc possible de conclure un bail meublé d'une durée plus longue, si le bailleur est d'accord, pour une durée de 2 ou 3 ans par exemple, bien que ce ne soit pas l'usage. Les bailleurs peuvent donc occasionnellement proposer un bail meublé de 3 ans. 

Cela engage le propriétaire, car s'il veut récupérer son logement pour y habiter ou le vendre, il doit attendre 3 ans au lieu de 1 an. Les propriétaires sont donc généralement peu enclins à le proposer. Mais cela sécurise le locataire qui est assuré de pouvoir rester dans le logement au moins 3 ans puisque pendant cette période, le propriétaire ne peut pas lui donner congé. En revanche, le locataire garde dans tous les cas la possibilité de donner congé à tout moment avec 1 mois de préavis. Il n'est pas engagé à rester 3 ans.

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Quand peut-on résilier un bail de location meublée ?

La réponse est différente si c'est le bailleur ou si c'est le locataire qui donne congé.

De son côté, le bailleur est engagé par la durée du bail qu'il signe : le plus souvent 1 an. Il ne peut résilier le bail que pour son échéance, en prévenant son locataire au moins 3 mois à l'avance. Si par exemple, un contrat de location a été signé le 1er avril 2022 et que le propriétaire veut le résilier, il doit envoyer son congé au locataire afin que celui-ci l'ait reçu au moins 3 mois avant l'échéance du bail qui est le 1er avril 2023. 

En revanche, le locataire peut donner congé à tout moment pendant la durée du bail. S'il a signé un bail de 1 an, il n'est donc pas obligé de rester 1 an dans le logement et peut partir à tout moment, en respectant le délai de préavis.

Quel préavis pour donner congé d'un meublé ?

Résiliation du bail meublé par le propriétaire

Si le bailleur souhaite donner congé à son locataire, il ne peut le faire que pour l'échéance du bail avec un préavis de 3 mois, c'est-à-dire en prévenant le locataire au moins 3 mois avant la fin de son bail afin que le locataire ait reçu sa lettre de congé au moins 3 mois avant la fin de son bail.

Dans sa lettre de congé, le bailleur doit justifier d'un motif légal pour donner congé : soit la vente, soit la reprise du logement pour y habiter lui-même ou pour l'un des ses ascendants ou descendants ou ceux de sa ou son conjoint. Dans certains cas, il peut invoquer également un motif légitime et sérieux.

Lettre de congé pour reprise 

Modèle de lettre : Congé pour reprise du logement (location meublée)  

Lettre de congé en vue de vendre le logement 

Modèle de lettre : Congé en vue de la vente du logement (location meublée)

En revanche, il n'est pas possible de donner congé au locataire à un autre moment pendant la durée du bail, même si le bailleur a un besoin urgent de reprendre le logement ou de donner congé pour l'échéance sans justifier d'un motif légal.

Résiliation par le locataire

Contrairement au propriétaire, le locataire n'est pas obligé d'attendre l'échéance du bail pour pouvoir quitter le logement. Il peut donner congé au bailleur à tout moment en cours de bail en respectant un délai de préavis de 1 mois. Le bailleur doit donc avoir reçu la lettre de congé de son locataire au moins 1 mois avant son départ.

Modèle de lettre : Lettre de résiliation de bail (location meublée)

Quel bail pour un logement meublé ?

Le contenu du contrat de location meublée est réglementé depuis le 1er août 2015. Toutes les conditions de la location qui doivent y être indiquées sont fixées par la loi, y compris sa durée légale. 
Selon le type de location, il existe 3 baux différents :

  • le bail classique de location meublée de 1 an renouvelable par tacite reconduction ;
  • le bail étudiant meublé de 9 mois ;
  • le bail mobilité d'une durée de 1 à 10 mois.

Contrat de bail pour un meublé 

Pour conclure un bail comportant toutes les clauses légales, il est indispensable d'utiliser un modèle type conforme au contenu fixé par la loi. Vous pouvez vous procurer nos différents modèles types de contrats de location correspondant à chacune des locations meublées.

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Louer une location vide ou non meublée ?

Si vous optez pour une location dite « meublée », il ne suffit pas de mettre quelques éléments électroménagers dans la cuisine et d'installer un meuble ou deux dans le logement. Il faut au contraire que le logement comporte tous les éléments d'équipement indispensables à la vie au quotidien du locataire. 

Le locataire doit pouvoir y vivre normalement sans avoir besoin d'y apporter de mobilier personnel. Il doit donc pouvoir y préparer et prendre ses repas sans avoir besoin d'apporter ses propres ustensiles de cuisine, assiettes, couverts, etc. Il doit pouvoir y dormir sans avoir besoin d'apporter sa literie avec sa couette. Il doit y avoir des volets ou rideaux dans la ou les chambres. Le matériel indispensable pour entretenir le logement doit également être fourni comme la serpillière pour du carrelage. Seule exception, le linge de maison : c'est au locataire d'apporter ses draps, serviettes de toilette et torchons. 

Si le logement ne comporte pas l'ensemble de ces éléments, le locataire peut à tout moment demander au propriétaire de compléter l'ameublement du logement. Le locataire pourrait même faire valoir qu'il ne s'agit pas d'un vrai meublé, mais d'une location « vide » et revendiquer alors un bail d'une durée de 3 ans.

Une location de neuf mois pour les étudiants

Si votre locataire est étudiant, vous pouvez lui proposer, si vous le souhaitez, un bail d'une durée de 9 mois non renouvelable. Pour cela, le locataire doit justifier de son statut en vous présentant sa carte d'étudiant ou un certificat de scolarité de l'année en cours.

Au terme des 9 mois, le bail prend fin, sans que le bailleur n'ait besoin de donner congé à son locataire. En revanche, le locataire étudiant peut donner congé à tout moment à son propriétaire pendant le bail, en respectant un préavis de 1 mois. Si le locataire veut rester plus longtemps, il devra conclure un nouveau bail avec vous : soit un nouveau bail de 9 mois non renouvelable, soit un bail de 1 an renouvelable par tacite reconduction.

Une durée de plus de neuf mois, est-ce possible ?

Compte tenu de la durée de l'année universitaire qui est souvent plus longue et peut atteindre 10 ou 11 mois, le bail étudiant peut-il être conclu pour une durée supérieure à 9 mois ?

Si on s'en tient à la durée prévue par la loi pour ce type de contrat de location, la réponse est non. Elle prévoit en effet que la durée des baux classiques de 1 an « peut être réduite à 9 mois » lorsque la location est consentie à un étudiant, sans préciser s'il s'agit de 9 mois au minimum. Cela n'est pas adapté à la réalité et on conçoit difficilement que proposer un bail de 10 mois à un étudiant pourrait être illégal, puisque c'est dans son intérêt.

Un étudiant qui entre dans un logement en septembre ne veut pas se retrouver en juin, au moment de ses examens, obligé de quitter son logement sous prétexte qu'un bail de 10 mois serait illégal. Le plus simple est d'opter plutôt pour un bail mobilité puisqu'il peut être proposé à tout étudiant en études supérieures.

Un bail de 1 à 10 mois pour un locataire en mobilité

Si votre locataire a besoin d'un logement ponctuellement, du fait de sa mobilité, vous pouvez lui proposer un « bail mobilité » sur mesure puisque c'est vous qui fixez la durée de ce bail librement entre 1 à 10 mois. Ce type de contrat de location peut être proposé à tout locataire qui se trouve dans l'une des situations suivantes :

  • en formation professionnelle ;
  • en études supérieures ;
  • en contrat d'apprentissage ;
  • en stage ;
  • en engagement volontaire dans le cadre du service civique ;
  • en mutation professionnelle ;
  • en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

Le propriétaire est engagé par la durée prévue. Mais une fois parvenu à son terme, le contrat de location prend automatiquement fin sans avoir besoin de donner congé au locataire. Il ne peut pas être renouvelé avec le même locataire, mais peut être prolongé une fois si la durée initiale était inférieure à 10 mois et à condition que la durée totale du bail ainsi prolongé ne dépasse pas 10 mois.

Le locataire, de son côté, reste libre de donner congé à tout moment avec un préavis de 1 mois.

Peut-on conclure un bail mobilité de 3 mois ?

Oui, car la particularité du bail mobilité, c'est que l'on en fixe librement la durée pour une période de 1 à 10 mois, au moment où l'on signe le bail. Le bailleur et le locataire peuvent donc tout à fait conclure un bail mobilité d'une durée de 3 mois, à condition, toutefois, que le locataire soit dans l'une des situations qui le lui permette : en formation professionnelle,  en stage, en études supérieures, etc. pour pouvoir signer ce type de contrat de location. C'est donc un bail particulièrement adapté pour les personnes qui ont ponctuellement besoin d'un logement le temps de leur stage ou de leur formation par exemple.

Une durée libre pour les autres logements

En dehors des logements loués comme résidence principale, la durée du contrat de location des meublés est libre : si vous louez un logement en tant que résidence secondaire, logement de fonction ou comme pied-à-terre, aucune durée ne s'impose à vous.

Cette durée peut donc être inférieure à 1 an et renouvelable ou non. Vous pouvez également fixer librement le délai de préavis à respecter pour donner congé à votre locataire et pour qu'il vous donne congé. Le bailleur peut prévoir, par exemple, un délai de préavis de 1, 2 ou 3 mois, sans avoir à justifier de motif particulier pour pouvoir donner congé au locataire.

Il est également possible de prévoir une durée ferme de 3 ou 6 mois par exemple, que le locataire ne pourra pas écourter. Mais nous vous déconseillons d'imposer une durée ferme trop longue, car il serait difficile dans ce cas d'imposer au locataire qui souhaite partir de continuer à payer le loyer alors qu'il a quitté le logement.

Prenez soin de vérifier que le locataire a, par ailleurs, une résidence principale et d'inscrire son adresse dans le bail. Car si ce n'est pas le cas et qu'il habite, en fait, dans votre logement, il pourrait être tenté de vouloir y rester pour la durée légale des meublés qui est d'une année renouvelable par tacite reconduction. 

Une courte durée pour les locations saisonnières

Par définition, une location saisonnière est conclue au maximum pour une saison, donc 3 mois, et surtout, elle ne constitue pas la résidence principale du locataire. C'est le critère essentiel, bien plus que la durée du contrat. Pour échapper au cadre juridique des logements loués en tant que résidence principale du locataire, vous allez signer un contrat type de location saisonnière.

Si vous louez un logement de vacances en bord de mer en plein été à des personnes qui viennent y passer une semaine ou deux, il n'y a pas d’ambiguïté possible. En revanche, si vous avez un appartement en ville que vous louez en saisonnier tout au long de l'année et que vous avez des propositions pour de longues périodes de location, n'hésitez pas à demander au locataire de vous indiquer l'adresse de sa résidence principale. Cela permet de confirmer qu'ils ont bien, par ailleurs, une résidence principale et que le logement qu'ils louent en saisonnier est une location temporaire et accessoire.


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