Comment donner congé à son locataire en location meublée ?

Résiliation du bail de la résidence principale du locataire

Les conditions pour la résiliation du bail du locataire sont fixées par la loi lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire. C'est le cas de la plupart des logements loués en meublé avec un bail d’un an. 

👉 Résiliation du bail meublé de 1 an

Le bail meublé d’un an est automatiquement reconduit chaque année par tacite reconduction. Pour y mettre fin, le propriétaire doit donner congé à l’échéance ou lors d’un renouvellement, en respectant l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989.

👉 Résiliation du bail mobilité ou du bail étudiant

La durée du bail meublé peut être réduite à 9 mois pour un étudiant ou à 1-10 mois pour un locataire en situation de mobilité. Par exemple, un bail mobilité de 3 mois peut être proposé à un étudiant en stage. Ces contrats, à durée déterminée, prennent fin automatiquement à la date prévue. Il est conseillé de contacter le locataire quelques semaines avant l’échéance pour organiser l’état des lieux de sortie.

Comment résilier un bail de location meublée par le propriétaire ?

Pour donner congé, le bailleur peut s'y prendre de 3 façons. C'est l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 qui impose d'utiliser l'un de ces 3 moyens pour que le congé soit remis valablement au locataire. Voici les 3 moyens légaux d'adresser sa lettre de congé au locataire.

Lettre recommandée avec AR	La lettre est envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception. Le délai de préavis démarre à la date où le locataire réceptionne ou récupère la lettre. Prévoir un envoi 4 mois avant l’échéance pour garantir la validité.
Acte d’huissier	Un commissaire de justice remet le congé en main propre ou laisse un avis de passage, garantissant ainsi sa validité, à condition d’intervenir au moins 3 mois avant l’échéance du bail.
Remise en main propre	Le propriétaire remet la lettre directement au locataire, qui signe un récépissé ou un double exemplaire, au moins 3 mois avant l’échéance du bail.

Quel est le délai légal de préavis en location meublée ?

Pour prévenir son locataire dans le délai légal, le propriétaire doit s'y prendre plus de 3 mois à l'avance. Car il faut que le locataire ait reçu le congé au moins 3 mois avant l'échéance du bail pour que le congé soit valable. C'est ce qu'on appelle le délai de préavis. Ce qui compte c'est la date à laquelle le locataire reçoit concrètement la lettre de congé.

Que se passe-t-il si le préavis n'est pas respecté ? 

Si le délai de préavis n'est pas respecté, le congé n'est pas valable et le contrat est alors reconduit pour un an. Par exemple, si la lettre de congé du bailleur n'est réceptionnée par le locataire que le 25 mars 2024 alors que son bail arrive à échéance le 20 juin 2024, le délai de préavis de 3 mois n'est pas respecté et le bailleur devra attendre l'année suivante pour donner congé au moins 3 mois avant le 20 juin 2025.

Lettre de résiliation du bail par le propriétaire

Une fois que vous avez calculé la date limite d'envoi du congé au locataire pour résilier son bail, vous allez pouvoir lui adresser sa lettre de congé en indiquant l'un des 3 motifs légaux de congé.

Quels sont les motifs pour résilier le bail du locataire ?

Pour être valable, le congé doit être justifié par l'un des trois motifs suivants.

1️⃣ Le congé pour vente du logement

Le propriétaire peut résilier le bail à son échéance pour vendre le logement libre de tout occupant. Contrairement à la location vide, le locataire n’a aucun droit de préemption. La lettre de congé doit mentionner la vente comme motif, sans obligation de préciser le prix. Si le locataire souhaite acheter le logement, il se trouve donc dans la même situation que tout candidat à l'achat. 

📨 Téléchargez un modèle de lettre de congé pour vente en meublé

Modèle de lettre : Congé en vue de la vente du logement (location meublée)

2️⃣ Le congé pour reprise du logement

Le propriétaire peut donner congé pour reprise, c'est-à-dire pour reprendre le logement afin d'y habiter lui-même. Cependant, il n'est pas obligé de le reprendre uniquement pour y habiter lui-même, il peut également le reprendre pour y loger l'un de ses proches.

Les proches pouvant bénéficier de la reprise du logement

Le propriétaire peut résilier le bail pour reprendre le logement pour certains membres très proches de sa famille. C'est la loi qui fixe la liste de ceux qui peuvent en bénéficier. 

Conjoint, partenaire pacsé, concubin	✅ Oui, si le concubin vit avec le propriétaire depuis au moins un an à la date du congé.
Ascendants ou descendants du propriétaire	✅ Oui, le bailleur peut reprendre le logement pour ses parents, grands-parents, enfants ou petits-enfants.
Ascendants ou descendants du conjoint	✅ Oui, pour les parents ou enfants du conjoint, partenaire pacsé ou concubin notoire.
Autres membres de la famille	❌ Non, aucun droit de reprise pour des membres éloignés comme une nièce, un cousin ou une amie.

Le caractère réel et sérieux de la reprise

⚠️ Un congé sans intention réelle de reprise ou de vente peut entraîner un recours du locataire et une amende. Le propriétaire doit justifier dans la lettre de congé que la reprise est réelle et sérieuse. Par exemple :

• Logement trop petit : un agrandissement de la famille nécessite plus d’espace ;
• Changement de région : le propriétaire prend sa retraite et souhaite revenir dans la ville où est situé le logement ;
• Études d’un proche : l’enfant ou petit-enfant du propriétaire débute un cursus universitaire dans la commune où se trouve le logement.

📨 Téléchargez un modèle de lettre de congé pour reprise en meublé

Modèle de lettre : Congé pour reprise du logement (location meublée)

3️⃣ Le congé pour motif légitime et sérieux

Un bail meublé peut être résilié pour un motif légitime et sérieux, même si la loi ne précise pas ces motifs. Cela peut inclure des manquements du locataire (retards de loyers, sous-location non autorisée, dégradations…) ou des raisons indépendantes de sa faute (travaux lourds, mise en conformité, démolition). Le propriétaire doit respecter le préavis annuel et détailler les motifs dans la lettre de congé. Si le locataire conteste, le juge peut invalider le congé si les motifs sont jugés insuffisants.

Comment donner congé à un locataire protégé ?

Si le locataire a plus de 65 ans et des revenus inférieurs à certains plafonds, le propriétaire doit l’aider à trouver un relogement adapté. Cette protection s’applique aussi si le locataire cohabite avec une personne de plus de 65 ans aux revenus modestes. Toutefois, le locataire âgé, aux ressources modestes, n'est pas toujours protégé : le propriétaire n'est pas tenu d'aider le locataire protégé à se reloger si :

• le propriétaire a lui-même plus de 65 ans à la date d'échéance du bail ;
• ou qu'il a des ressources inférieures aux plafonds légaux.

👉 Contrairement au locataire, ces conditions ne sont pas cumulatives. Il suffit que le propriétaire remplisse l'une des deux pour être dispensé d'avoir à trouver des annonces de logements adaptées pour son locataire.

Locataire : comment mettre fin à une location meublée ?

Lorsque le propriétaire donne congé, le locataire peut quitter le logement à tout moment pendant le préavis, sans attendre l’échéance du bail. Il doit seulement informer le propriétaire de sa date de départ. S’il reste jusqu’à la fin du bail, il doit partir à l’échéance, faute de quoi il deviendrait occupant sans droit ni titre.

👉 Le paiement des loyers et charges pendant le préavis

Si le locataire reste dans le logement jusqu'à l'échéance du bail, il doit le loyer jusqu'à cette date. Par exemple, si l'échéance du bail est le 20 juin et que le locataire quitte le logement ce jour-là, il doit le loyer jusqu'au 20 juin et non pas tout le mois de juin.

👉 Départ du locataire avant le terme

Si le locataire quitte le logement avant l’échéance du bail, il ne paie le loyer et les charges que jusqu’à sa date de départ. Un rendez-vous est fixé pour l’état des lieux de sortie, généralement le jour du départ. Si le locataire ne signale pas son départ anticipé, l’état des lieux est réalisé en fin de bail. Une fois signé, le locataire remet les clés au propriétaire.

👉 La restitution du dépôt de garantie

Remise des clés après état des lieux conforme	1 mois
Remise des clés avec dégradations constatées	2 mois

Un nouveau propriétaire peut-il mettre fin un bail ?

Lorsque le logement est vendu occupé ou transmis par héritage ou donation, le locataire conserve son bail inchangé, seule la propriété du bien change. Le nouveau propriétaire doit respecter le préavis légal de 3 mois avant l’échéance du bail pour le résilier, en invoquant un motif légal : vente, reprise ou motif légitime et sérieux.

💡 Exemple de situation pour un propriétaire

Date de l’achat	15 mars 2024
Échéance initiale du bail	31 mai 2023
Possibilité de donner congé pour 2024	❌ Non, car le délai de préavis est insuffisant (moins de 3 mois)
Prochaine échéance pour donner congé	31 mai 2025

Résiliation du bail de la résidence secondaire du locataire

Quand un logement meublé est loué à titre de résidence secondaire, de pied-à-terre ou encore de logement de fonction, ladurée du bail et ses conditions de résiliation sont librement fixées. C'est le contrat de location qui fixe librement les modalités du congé. Car dans cette hypothèse, les délais et conditions de la résiliation du bail ne sont pas prévus par la loi, contrairement aux logements loués en tant que résidence principale du locataire. 

Au moment de la rédaction du bail, le bailleur peut prévoir une durée de préavis inférieure ou supérieure à 3 mois, d'autant que la durée du bail est également libre. La durée du préavis est à adapter en fonction de la durée de la location.

👉 Il est généralement prévu que le locataire peut donner congé à tout moment, mais que le propriétaire ne peut donner que pour l'échéance du bail. Et surtout, le propriétaire est dispensé d'avoir à donner un motif au locataire pour résilier son bail. Il lui suffit de respecter le délai et la forme prévus dans le bail pour donner congé : courrier RAR...

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