Comment donner congé à son locataire en location meublée ?

Marthe Gallois
Publié par Marthe Gallois
le 7 avril 2023
Juriste chez PAP.fr

Pour la résiliation du bail meublé de son locataire, le propriétaire va lui adresser une lettre de congé. Cette lettre doit préciser le motif du congé et parvenir au locataire dans le délai de préavis prévu. Alors, pas question d'improviser. Voici comment vous y prendre.

Délai de préavis et motif légitime sont la clé d'une résiliation d'un bail meublé.
Délai de préavis et motif légitime sont la clé d'une résiliation d'un bail meublé. © PAP

Résiliation du bail de la résidence principale du locataire

Les conditions pour la résiliation du bail du locataire sont fixées par la loi lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire. C'est le cas de la plupart des logements loués en meublé avec un bail d’un an. 

Résiliation du bail meublé de 1 an

Le bail meublé est conclu pour une durée d’un an quand le logement est loué comme résidence principale au locataire. Une fois parvenu à son terme, le bailleur n'a pas besoin de faire de formalité ou de signer un nouveau bail avec le locataire, car il est reconduit automatiquement pour la même durée. Le bail se poursuit par tacite reconduction pour une nouvelle durée de 1 an, et ainsi de suite d'année en année.

Pour le bailleur, le seul moyen d'y mettre fin, c'est de donner congé à son locataire. Le congé ne peut être donné que pour l'échéance du bail ou de l'un de ses renouvellements. Les conditions de résiliation du bail meublé sont organisées par l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur est tenu de le respecter pour que son congé soit valable.

Résiliation du bail mobilité ou du bail étudiant

Par exception, la durée du bail meublé peut être ramenée à 9 mois en cas de location à un étudiant. Si votre locataire est étudiant, vous pouvez lui proposer de signer un bail meublé étudiant. Et si vous signez un bail avec une personne en situation de mobilité, vous pouvez lui proposer un bail mobilité d'une durée de 1 à 10 mois. Vous pouvez également proposer ce type de bail à un étudiant. Il est, par exemple, possible de proposer à un étudiant un bail mobilité de 3 mois en cas de stage de cette durée.

Dans les 2 cas, il s'agit de contrats de location à durée déterminée. Il est donc inutile pour le propriétaire de donner congé en fin de bail au locataire, car le contrat prend fin automatiquement à la date d'échéance prévue.

Il est toutefois toujours utile de prendre contact avec lui quelques semaines avant la date d'échéance du contrat de location, pour rappeler au locataire que la location arrive à son terme. C'est l'occasion de prendre rendez-vous avec lui pour fixer la date de l'état des lieux de sortie au plus tard le dernier jour du bail.

Comment résilier un bail de location meublée par le propriétaire ?

Pour mettre fin au bail meublé de 1 an de son locataire, le propriétaire va adresser au locataire une lettre de congé. Cette lettre doit lui parvenir dans un certain délai avant la fin de son bail et indiquer le motif légal qui cause cette rupture de bail. Car seuls les 3 motifs prévus par la loi permettent de résilier le bail du locataire.

De plus, le bailleur doit adresser ce congé à son locataire en recourant à l'un des 3 moyens prévus par la loi pour donner congé. Et s'il y a plusieurs locataires, le bailleur doit adresser une lettre de congé à chacun d'entre eux, y compris si c'est un couple marié ou pacsé.

Quand peut-on résilier un bail meublé ?

Contrairement au locataire qui peut partir à tout moment avec un préavis de 1 mois en meublé, le propriétaire ne peut résilier le bail que pour l'échéance du bail ou de l'un de ses renouvellements. Il ne peut donc pas demander au locataire de quitter le logement en cours de bail. 

Le propriétaire doit respecter un certain délai fixé par la loi pour prévenir le locataire suffisamment en avance. Il est donc important de ne pas rater le coche afin de donner congé au locataire dans les temps. À défaut, le congé ne serait pas valable et le bail serait reconduit pour un an.

Quel est le délai légal de préavis en location meublée ?

Pour prévenir son locataire dans le délai légal, le propriétaire doit s'y prendre plus de 3 mois à l'avance. Car il faut que le locataire ait reçu le congé au moins 3 mois avant l'échéance du bail pour que le congé soit valable. C'est ce qu'on appelle le délai de préavis. Ce qui compte c'est la date à laquelle le locataire reçoit concrètement la lettre de congé.

Comment un propriétaire peut mettre fin au bail ?

Pour donner congé, le bailleur peut s'y prendre de 3 façons. C'est l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 qui impose d'utiliser l'un de ces 3 moyens pour que le congé soit remis valablement au locataire. Voici les 3 moyens légaux d'adresser sa lettre de congé au locataire.

Le congé par lettre recommandée RAR

Le propriétaire peut tout simplement adresser la lettre de congé au locataire par courrier recommandé avec accusé de réception. Ce qui compte c'est la date à laquelle le locataire la réceptionne. Car c'est le jour où le locataire la récupère qui compte pour faire partir le délai de préavis :

  • soit le jour où la lettre RAR est présentée au locataire s'il est là pour la réceptionner ;
  • soit, s'il n'est pas là, le jour où il va la récupérer à la poste. La poste la tient à sa disposition pendant 15 jours. Si le locataire va, par exemple, à la poste le dixième jour, c'est à partir de ce jour-là qu'est décompté le délai de préavis de 3 mois.

Le propriétaire a toujours intérêt à envoyer le congé au moins 4 mois avant la fin du bail. Car lorsque le propriétaire envoie la lettre tardivement, il y a un risque que le congé n'arrive pas dans les temps, si le locataire tarde à aller la chercher ou n'y va pas. Dans ce cas le congé n'est pas valide et le contrat se reconduirait pour un an.

C'est pour éviter ces difficultés, qu'il est conseillé au bailleur de prévoir une marge de temps suffisante. S'il adresse la lettre de congé à son locataire par courrier RAR au moins 4 mois avant l'échéance du bail et que le locataire ne va pas la récupérer à la poste, cela laisse la possibilité au bailleur de faire appel à un huissier de justice qui va pouvoir donner congé dans les temps.

Le congé par acte d'huissier 

Le bailleur peut faire appel à un commissaire de justice (c'est ainsi qu'on désigne désormais les huissiers de justice), pour donner congé au locataire. L'acte d'huissier informant le locataire de la résiliation du bail lui est remis en main propre s'il est là lors du passage du Commissaire de justice. À défaut, le seul fait de son passage au domicile du locataire pour lui signifier son congé, même si le locataire est absent. L'avis de passage déposé dans sa boîte aux lettres par le Commissaire de justice fait partir le délai de préavis. 

Par conséquent, si le Commissaire de justice passe au moins 3 mois avant l'échéance du bail, le propriétaire est sûr d'être dans les temps. Le recours à l'huissier est donc un moyen garanti de donner congé dans le délai de préavis.

C'est aussi une deuxième option pour un propriétaire dont le locataire ne serait pas allé chercher son recommandé. Si le bailleur s'y est pris bien en avance, il a encore le temps de demander au Commissaire de justice de renouveler le congé de façon plus officielle.

La remise en main propre du congé

Lorsque le bailleur habite à proximité ou à l’occasion de passer voir son locataire, il peut aussi lui remettre directement la lettre de congé. Il ne peut pas se contenter de la glisser dans sa boîte aux lettres, mais doit au contraire s'assurer que son locataire l'a bien réceptionnée. Pour cela le bailleur doit lui remettre directement entre les mains, ce qu'on appelle « en main propre ».

Pour justifier de cette remise, le bailleur demande à son locataire d'écrire qu'il reconnaît avoir bien reçu la lettre de congé des mains du bailleur, en précisant la date et en signant le document. C'est un récépissé.

Il peut aussi lui demander d'émarger, c'est-à-dire de signer le congé pour en accuser bonne réception, en indiquant la date de la remise. Pour cela, il suffit au bailleur d'imprimer la lettre de congé en double exemplaire afin de les faire émarger par le locataire et d'en conserver un exemplaire.  C'est un moyen pour le propriétaire de justifier que le congé est bien parvenu au locataire au moins 3 mois avant l'échéance de son bail.

Le bailleur ne peut pas se risquer à donner congé autrement, par un moyen moins fiable, par exemple par SMS, mail ou courrier simple. Cela permettrait au locataire de contester la validité du congé.

Que se passe-t-il si le préavis n'est pas respecté ? 

Si le délai de préavis n'est pas respecté, le congé n'est pas valable et le contrat est alors reconduit pour un an. Par exemple, si la lettre de congé du bailleur n'est réceptionnée par le locataire que le 25 mars 2023 alors que son bail arrive à échéance le 20 juin 2023, le délai de préavis de 3 mois n'est pas respecté et le bailleur devra attendre l'année suivante pour donner congé au moins 3 mois avant le 20 juin 2024.

Lettre de résiliation du bail par le propriétaire

Une fois que vous avez calculé la date limite d'envoi du congé au locataire pour résilier son bail, vous allez pouvoir lui adresser sa lettre de congé en indiquant l'un des 3 motifs légaux de congé.

Quels sont les motifs pour résilier le bail du locataire ?

Pour être valable, le congé doit être justifié par l'un des trois motifs suivants.

Le congé pour vente du logement

Le congé peut être motivé par la vente du logement loué. Le bailleur qui souhaite vendre le logement peut résilier le bail à son échéance pour le vendre libre de tout occupant. À la différence de la location vide, le locataire n'est pas prioritaire pour acheter le logement. Il n'a aucun « droit de préemption ».

Le bailleur indique simplement dans sa lettre de congé que la vente du logement est la raison pour laquelle il met fin au bail, sans être tenu d'indiquer le prix de vente. Si le locataire souhaite acheter le logement, il se trouve donc dans la même situation que tout candidat à l'achat. 

Modèle de lettre de congé pour vente en meublé

Pour rédiger votre lettre de résiliation du bail meublé en vue de la vente du logement, nous vous conseillons d'utiliser le modèle type de bail de PAP que vous n'aurez qu'à compléter.

Modèle de lettre : Congé en vue de la vente du logement (location meublée)

Le congé pour reprise du logement

Le propriétaire peut donner congé pour reprise, c'est-à-dire pour reprendre le logement afin d'y habiter lui-même. Cependant, il n'est pas obligé de le reprendre uniquement pour y habiter lui-même, il peut également le reprendre pour y loger l'un de ses proches.

Les proches pouvant bénéficier de la reprise du logement

Le bailleur peut résilier le bail pour reprendre le logement pour certains membres très proches de sa famille. C'est la loi qui fixe la liste de ceux qui peuvent en bénéficier. 

Voici la liste des proches pour lesquels le bailleur peut reprendre le logement afin qu'ils viennent y habiter : 

  • le conjoint du bailleur, son partenaire pacsé, son concubin notoire vivant avec lui depuis au moins un an à la date du congé ;
  • les ascendants ou descendants du bailleur ;
  • les ascendants ou descendants du conjoint du bailleur, de son concubin notoire ou de son partenaire lié par un Pacs.

Le bailleur ne peut donc pas donner congé pour d'autres membres de sa famille tels qu'une nièce, un cousin ou encore pour une amie. S'il le faisait, son congé ne serait pas valable.

Le caractère réel et sérieux de la reprise

Désormais, le propriétaire doit justifier dans la lettre de congé du caractère réel et sérieux de la reprise. Il peut indiquer par exemple : que son logement actuel est trop petit et qu'il a besoin de plus d'espace, car sa famille s'est agrandie ou qu'il prend sa retraite et revient vivre dans la région où est situé le logement ou que son enfant ou petit-enfant commence ses études dans la commune où est situé le logement...

Attention, si le bailleur est de mauvaise foi et n'utilise ce moyen de donner congé que pour changer de locataire, sans avoir l'intention de reprendre le logement pour s'y installer lui-même ou le proche indiqué dans la lettre de congé, il risque une amende et un recours du locataire qui pourrait contester le congé. Il en est de même s'il donne congé pour vente sans intention réelle de vendre le logement.

Modèle de lettre de congé pour reprise en meublé

Dans sa lettre de congé, le bailleur doit préciser son désir de reprendre le logement pour y habiter lui-même ou pour y installer l'un de ses proches pouvant bénéficier de cette reprise. Dans ce cas, il précise le nom, prénom, adresse et lien de parenté de ce proche et ce qui motive cette reprise.

Modèle de lettre : Congé pour reprise du logement (location meublée)

Le congé pour motif légitime et sérieux

Il est également possible de résilier le bail de location meublée pour un motif légitime et sérieux. Contrairement aux deux autres motifs prévus par la loi, celui-ci est moins explicite.

Il n'y a pas de liste légale des motifs permettant de justifier la résiliation du bail. Il peut s'agir de non-respect des obligations du bail par le locataire (retards récurrents de paiement du loyer, paiements partiels répétés, défaut d'assurance, sous-location, nombreuses dégradations, troubles de voisinage répétés...), mais aussi de motifs indépendants de toute faute du locataire (lourds travaux de rénovation rendant le logement inhabitable, démolition de l'immeuble avant reconstruction ou travaux pour mettre le logement en conformité avec les caractéristiques d'un logement décent... ).

Dans ce cas, le bailleur peut donner congé au locataire pour l'échéance annuelle en respectant le même préavis que pour une vente ou une reprise et en détaillant précisément dans sa lettre de congé les motifs qui le justifient.

Attention, car s'il estime que les motifs invoqués ne sont pas suffisants pour justifier la résiliation de son bail, le locataire peut contester la validité du congé en justice. À son tour, si le juge estime que le congé du bailleur n'est pas légitime, il peut déclarer qu'il n'est pas valide.

Donner congé à un locataire protégé

Lorsque le locataire est âgé de plus de 65 ans à l'échéance du bail et que ses revenus annuels sont inférieurs à certains plafonds, le propriétaire est tenu de l'aider à trouver une solution de relogement correspondant à ses besoins et possibilités. Il doit donc l'aider dans ses recherches et lui transmettre des offres de location adaptées. 

Cette protection s'applique également, quel que soit l'âge du locataire, si le locataire a une personne à sa charge de plus de 65 ans avec laquelle il cohabite et que les ressources du foyer fiscal sont en dessous de ces plafonds légaux de revenus.

Toutefois, le locataire âgé, aux ressources modestes, n'est pas toujours protégé : le bailleur n'est pas tenu d'aider le locataire protégé à se reloger si :

  • le propriétaire a lui-même plus de 65 ans à la date d'échéance du bail ;
  • ou qu'il a des ressources inférieures aux plafonds légaux.

Contrairement au locataire, ces conditions ne sont pas cumulatives. Il suffit que le propriétaire remplisse l'une des deux pour être dispensé d'avoir à trouver des annonces de logements adaptées pour son locataire.

Inscrivez-vous à notre newsletter bailleurs

C'est noté, parfait ! Gardez un œil sur votre boîte mail.

Locataire : comment mettre fin à une location meublée ?

Lorsque le congé est donné par le propriétaire, le locataire peut quitter le logement à tout moment pendant le délai de préavis. Rien ne l'oblige à attendre l'échéance du bail pour partir. Il n'a pas de congé formel à adresser au propriétaire ni de délais de préavis à respecter, de son côté. Il doit juste prévenir préalablement le propriétaire de sa date de départ.

En revanche, le locataire peut décider de rester dans le logement jusqu'à la fin du bail. Dans ce cas, il doit quitter le logement au plus tard à l'échéance du bail. S'il restait au-delà, le bail ne serait pas reconduit et le locataire deviendrait occupant sans droit ni titre.

Le paiement des loyers et charges pendant le préavis

Si le locataire reste dans le logement jusqu'à l'échéance du bail, il doit le loyer jusqu'à cette date. Par exemple, si l'échéance du bail est le 20 juin et que le locataire quitte le logement ce jour-là, il doit le loyer jusqu'au 20 juin et non pas tout le mois de juin.

Départ du locataire avant le terme

Lorsque le locataire part avant l'échéance du bail, pendant la période de préavis, il ne doit le loyer que jusqu'à son départ. Si le locataire part peu de temps après avoir reçu sa lettre de congé, par exemple 2 mois et demi avant la fin du préavis, il n'a pas à payer le loyer ni les charges pour ces 2 mois et demi restants. Il ne les doit que jusqu'à sa date de départ.

Avant la date de départ du locataire, le bailleur et lui fixent ensemble un rendez-vous pour effectuer l'état des lieux de sortie le jour du départ du locataire. Toutefois, si le locataire n'a pas indiqué son souhait de partir avant l'échéance du bail, le rendez-vous est fixé en fin de bail. Une fois que l'état des lieux de sortie est complété et signé par le bailleur et le locataire chacun en conserve un exemplaire. Le locataire quitte alors le logement et remet toutes les clés au bailleur. 

La restitution du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai maximum de 2 mois après cette remise des clés. Toutefois, le délai de restitution du dépôt de garantie est réduit à un mois en cas de conformité de l'état des lieux de sortie avec l'état des lieux qui avait été établi à l'arrivée du locataire. Par conséquent, si le locataire rend un logement en bon état d'entretien, sans dégradation qui lui serait imputable, il peut compter récupérer son dépôt de garantie plus rapidement.

Un nouveau propriétaire peut-il mettre fin un bail ?

Il arrive que le locataire change de propriétaire en cours de bail. C'est le cas par exemple lorsque le logement est vendu occupé, c'est-à-dire en cours de bail avec le locataire en place ou qu'il a été transmis par succession aux héritiers du propriétaire décédé ou par donation.

Cela n'impacte pas le bail en cours, le locataire change simplement de propriétaire. Il en est averti au moment de la vente ou de la transmission du bien qui se fait chez le notaire par héritage ou donation par exemple. Mais cela ne modifie pas la date d'échéance du bail en cours.

Comme tout propriétaire qui veut résilier le bail meublé de son locataire, le nouveau propriétaire doit respecter le délai de préavis légal de 3 mois avant l'échéance du bail. Et il doit préciser le motif de la résiliation qui ne peut être que l'un des 3 motifs légaux : la vente, la reprise ou le motif légitime et sérieux.

Par exemple : un propriétaire achète un logement occupé le 15 mars 2023 dont la date d'échéance du bail est le 31 mai 2023. Il reste moins de 3 mois avant l'échéance du bail en cours. Le propriétaire ne peut donc pas donner congé au locataire pour cette date. Le bail est automatiquement reconduit pour un an. Le nouveau propriétaire ne peut donner congé au locataire, au plus tôt, que pour la prochaine échéance du bail, au terme de sa reconduction, le 31 mai 2024. 

Si, par exemple, le nouveau propriétaire souhaite reprendre le logement pour y habiter, il doit résilier le bail au moins 3 mois avant l'échéance du bail en cours, en motivant le congé par la reprise personnelle. C'est la même chose s'il souhaite revendre l'appartement ou s'il invoque un motif légitime et sérieux.

Résiliation du bail de la résidence secondaire du locataire

Quand un logement meublé est loué à titre de résidence secondaire, de pied-à-terre ou encore de logement de fonction, ladurée du bail et ses conditions de résiliation sont librement fixées. C'est le contrat de location qui fixe librement les modalités du congé. Car dans cette hypothèse, les délais et conditions de la résiliation du bail ne sont pas prévus par la loi, contrairement aux logements loués en tant que résidence principale du locataire. 

Au moment de la rédaction du bail, le bailleur peut prévoir une durée de préavis inférieure ou supérieure à 3 mois, d'autant que la durée du bail est également libre. La durée du préavis est à adapter en fonction de la durée de la location.

Il est généralement prévu que le locataire peut donner congé à tout moment, mais que le propriétaire ne peut donner que pour l'échéance du bail. Et surtout, le propriétaire est dispensé d'avoir à donner un motif au locataire pour résilier son bail. Il lui suffit de respecter le délai et la forme prévus dans le bail pour donner congé : courrier RAR...


Déposez une annonce de location sur PAP.fr


🗓️ Participez gratuitement aux ateliers de l'immobilier !

PAP - Particulier à Particulier organise toutes les semaines des ateliers gratuits réservés aux particuliers.

27 juin 2024 à 18h00 -
Vendre son bien immobilier

Découvrez nos conseils et services pour réussir votre vente :
- Préparer la vente : estimation par un expert PAP, photos pro, visite virtuelle
- Trouver un acheteur : créer une annonce vendeuse, filtrage des contacts par PAP, panneau A vendre
- Conclure la vente : choisir une offre et préparer la signature

Je m'inscris

4 juillet 2024 à 18h00 -
L’encadrement des loyers en 2024

Bien fixer son loyer dans une zone soumise à l’encadrement des loyers :
- Qui est concerné : villes, types de bien et types de contrats
- Comment ça marche : calculer son plafond de loyer, remplir le contrat
- Dépasser les plafonds de loyer : sous quelles conditions ? quels risques ?

Je m'inscris
Thème :
Date :

Vous serez notifié par SMS du début de l'atelier

En validant, j'autorise PAP.fr à collecter, traiter et transmettre ces données à WebinarJam, plateforme de webinaire sans installation. En savoir plus

Cliquez sur l'email que nous venons de vous envoyer pour confirmer votre inscription !


La rédaction vous conseille