Ces modalités s'imposent à tout logement loué en meublé comme résidence principale du locataire. La loi prévoit en particulier comment doit être fixé le loyer, comment il peut être révisé chaque année, quel est le montant maximal du dépôt de garantie, ce que doit contenir le contrat de location...
Toutes les conditions pour louer un logement comme habitation principale ont été rassemblées dans la loi du 6 juillet 1989. Un chapitre sur la location meublée y a été inséré par la loi Alur en 2014. Le bail mobilité y a également été rajouté depuis le 25 novembre 2018 par la loi Elan.
Le contrat type d'un meublé
Pour signer le contrat de location, vous devez utiliser un modèle type de bail qui contient l'ensemble des mentions indispensables et y annexer une notice complète. Le contenu du contrat et de la notice ont été fixés par décret en 2015.
Le contrat le plus répandu est conclu pour un an et se renouvelle ensuite par tacite reconduction. Deux autres types de baux peuvent également être proposés selon le profil de votre locataire :
- s'il est étudiant, vous pouvez lui proposer un bail de neuf mois sans renouvellement ;
- s'il est en situation de mobilité et cherche à se loger temporairement, par exemple le temps d'une mission ou d'une formation, vous pouvez lui proposer le bail mobilité d'une durée de un à dix mois. Par exception, la notice n'est pas à fournir dans ce cas.
Les meubles à fournir pour une location meublée
Un logement est considéré comme meublé si le locataire peut s’y installer sans avoir besoin d’y apporter de mobilier. Tous les éléments indispensables à la vie au quotidien doivent donc s’y trouver.
La liste du mobilier à fournir à votre locataire est fixée par décret. Le locataire doit pouvoir vivre, manger et dormir convenablement dans le logement en n’apportant que ses effets personnels et son "linge de maison" (draps, serviettes, torchons…). Si le logement est composé de plusieurs pièces, chaque pièce doit être équipée d'un mobilier suffisant.
Selon cette liste, le logement doit contenir au minimum :
- Pour que le locataire puisse y dormir : une literie comprenant couette ou couverture, un dispositif pour occulter les fenêtres dans les pièces utilisées comme chambres à coucher ;
- Pour que le locataire puisse y préparer et prendre des repas : des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment freezer, la vaisselle nécessaire à la prise des repas, les ustensiles de cuisine, une table et des sièges ;
- Et enfin, pour la vie au quotidien, des étagères de rangement, des luminaires, le matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement...
Au moment où vous signez le contrat de location avec votre locataire, vous dressez un inventaire détaillé du mobilier à annexer au bail, en y précisant l’état du mobilier. Au départ du locataire, la même formalité est à effectuer. Cela permet d’établir un comparatif entre les deux. Grâce à ces constats, réalisés au même moment que l'état des lieux, vous et votre locataire pouvez faire le point et déterminer si des réparations ou remplacement de mobilier sont nécessaires et à qui ils seront facturés.
Le logement à fournir en location meublée
L'état du logement loué
Tout logement loué à titre de résidence principale doit respecter un ensemble de critères de confort et de sécurité fixés par décret en 2002. C'est ce qu'on appelle les critères de décence. Le logement ne doit pas présenter de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des locataires. Par ailleurs, vous devez veiller à ce qu'il comporte l'ensemble des éléments précisés pour qu'il soit conforme à l'habitation.
Le logement doit être équipé de chauffage, d’une installation en eau potable, d’un espace réservé à la cuisine, de sanitaires (w-c séparés de la cuisine ou de l’espace de repas, et baignoire ou douche). Chaque pièce principale doit avoir un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. Seuls les micro-logements d'une pièce (généralement les anciennes chambres de services transformées en micro-logement) peuvent avoir leurs w-c à l'extérieur du logement et sont dispensés de comporter une douche ou une baignoire.
La surface du logement
Le logement doit avoir une surface minimale de 9 m2. C'est ce que prévoit le décret sur le logement décent en ces termes : « Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3 ». On pourrait penser qu'un logement de moins de 9 m2 mais d'un volume d'au moins 20 m3 pourrait être mis en location, mais un arrêt de la Cour de cassation du 17 décembre 2015 a remis cette possibilité en question. Il impose au contraire que le logement cumule les conditions prévues par le règlement sanitaire départemental qui prévoit que la pièce principale d'un logement doit mesurer au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m. Selon cette décision, un logement d'au moins 20 m3 mais mesurant moins de 9 m2 ne pourrait donc pas être mis en location comme logement principal.
Il est donc fortement recommandé de ne pas louer de micro-logement de moins de 9 m2 à titre de résidence principale du locataire, même si son volume est d’au moins 20 m3, au risque d’être sanctionné par les tribunaux !
Les conditions de la location meublée
Comment fixer le loyer ?
Tout dépend où se situe le logement : dans une commune située en zone tendue ou pas.
Si le logement est situé dans une commune des 28 agglomérations considérées comme zones tendues, le loyer n’est pas fixé librement. Le bailleur doit le fixer au maximum au prix du loyer du locataire précédent, sauf s’il est parti depuis plus de 18 mois. Il peut toutefois le fixer au-dessus de ce plafond s’il a entrepris d’importants travaux d’amélioration, ou encore si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le quartier. Retrouvez toutes nos explications dans notre dossier : Un loyer encadré à la relocation pour les logements situés en zone tendue.
Depuis l'entrée en vigueur de la loi Elan le 25 novembre 2018, certaines villes de la zone tendue peuvent décider, de plus, de plafonner le loyer sur tout ou partie de leur territoire à des loyers de référence majorés.
C'est ce qu'ont décidé les villes de Paris et de Lille : les loyers des contrats de location signés depuis le 1er juillet 2019 à Paris et depuis le 1er mars 2020 à Lille doivent être fixés dans la limite d'un loyer de référence majoré fixé par arrêté que vous pouvez retrouver sur le site de la préfecture d'Ile-de-France pour Paris et sur le site dédié pour Lille. C'est un loyer plafond fixé par mètre carré habitable pour chacun des quartiers de ces villes, selon le nombre de pièces et l'époque de construction de l'immeuble. Les neuf communes du territoire de Plaine Commune l'ont décidé également, pour les contrats de location qui seront signés à compter du 1er juin 2021. Il s'agit des communes de : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, l’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen.
Une vingtaine d'autres communes de la région parisienne ainsi que Lyon, Bordeaux, Montpellier, Grenoble et vingt-sept villes de Grenoble-Alpes Métropole ont entamé des démarches pour mettre en place ce plafonnement des loyers à l'aide de loyers de référence à ne pas dépasser. Si le gouvernement estime que ces communes remplissent les conditions requises, cet encadrement pourrait y être mis en place en 2021.
Désormais à Paris et à Lille et bientôt dans ces communes qui l'appliqueront :
- si le logement n'était pas loué avant l'arrivée d'un locataire, le loyer doit être fixé dans la limite de ce loyer de référence majoré ;
- si le logement était loué jusque-là, le loyer du nouveau locataire doit être fixé dans la double limite du loyer du locataire précédent et du loyer de référence majoré.
Retrouvez l’ensemble de nos conseils pour fixer le loyer de vos locataires :
- en zone tendue, à Paris ou en dehors de la zone tendue sur PAP.fr dans notre dossier : comment fixer le loyer d’un logement lors de sa mise en location ;
- à Lille : L’encadrement des loyers en vigueur à Lille depuis le 1er mars 2020
- dans les neuf communes de Plaine-Commune à partir du 1er juin 2021.
Pour tous les logements situés en dehors de la zone tendue, le loyer peut être fixé librement à l’arrivée de tout nouveau locataire.
Comment fixer le montant des charges ?
Elles peuvent être forfaitaires ou au réel. C’est au bailleur de le décider au moment de la signature du bail et de le préciser dans le contrat de location. Seule exception, si vous signez un bail mobilité : les charges sont obligatoirement fixées au forfait.
Quel est le montant du dépôt de garantie ?
Il est plafonné à deux mois de loyers hors charges et encaissables par le propriétaire. Beaucoup de locataires pensent qu'il est plafonné à un mois, car ils font une confusion avec la location vide pour laquelle, en effet, le dépôt de garantie représente au maximum un mois de loyer hors charges.
En revanche, si vous signez un bail mobilité, vous ne pouvez pas demander de dépôt de garantie. Cependant, la garantie Visale à laquelle vous pouvez recourir pour garantir le paiement des loyers vous couvre également pour les réparations locatives.
Quelle est la durée du bail ?
La durée du bail d’un logement loué meublé est obligatoirement d'un an. Il se renouvelle ensuite par tacite reconduction d’année en année. Toutefois, si le locataire est un étudiant, le propriétaire peut lui proposer un bail de neuf mois non renouvelable. Enfin, si le locataire est en situation de mobilité, vous pouvez lui proposer un bail de un à dix mois, non renouvelable. Pour connaître les différents cas dans lequel vous pouvez proposer ce bail, retrouvez notre article sur le bail mobilité.
Comment mettre fin au bail ?
Que le bail soit conclu pour un an, pour neuf mois, ou pour une durée de un à dix mois dans le cadre du bail mobilité, votre locataire peut quitter le logement à tout moment en vous donnant congé, à vous, bailleur avec un préavis d'un mois, sans attendre l'échéance du bail.
En revanche, en tant que bailleur, vous ne pouvez donner congé que pour l’échéance du bail en prévenant votre locataire au moins trois mois avant et en motivant votre congé :
- soit pour vendre le logement (le locataire n’est pas prioritaire pour l’acheter) ;
- soit pour le reprendre et y habiter (vous-même ou un membre proche de votre famille dont la liste est fixée par la loi) ;
- soit pour un motif légitime et sérieux.
En revanche, avec le bail meublé étudiant et le bail mobilité, vous n'avez pas besoin de donner congé à votre locataire. Le bail prend fin au terme prévu dans le bail, à moins que le locataire ne soit parti avant cette échéance.
La déclaration des loyers des meublés
Les revenus de locations meublées sont à déclarer en tant que BIC : bénéfices industriels et commerciaux.
Les bailleurs de meublés se répartissent entre loueur de meublé professionnel et loueur de meublé non-professionnel (LMP et LMNP).
