Location meublée : contrat, fiscalité et conditions

Marthe Gallois
Mis à jour par Marthe Gallois
le 20 septembre 2023
Juriste chez PAP.fr

Louer en meublé, c'est proposer au locataire un logement équipé du mobilier nécessaire à la vie courante. Les conditions de la location sont organisées par la loi : durée et type du bail, délais et conditions de résiliation, liste des meubles...

Un bailleur peut uniquement mettre fin à un bail meublé à la date d'échéance prévue dans le contrat.
Un bailleur peut uniquement mettre fin à un bail meublé à la date d'échéance prévue dans le contrat. © Piovesempre/Gettyimages

Ces modalités s'imposent à tout logement loué en meublé comme résidence principale du locataire. La loi prévoit en particulier comment doit être fixé le loyer, comment il peut être révisé chaque année, quel est le montant maximal du dépôt de garantie, ce que doit contenir le contrat de location...

Le contrat type d'un meublé

Pour signer le contrat de location, vous devez utiliser un modèle type de bail qui contient l'ensemble des mentions indispensables et y annexer une notice complète. Son contenu et la notice ont été fixés par décret en 2015. Le contrat de location le plus répandu est conclu pour un an et se renouvelle ensuite par tacite reconduction. Deux autres types de baux peuvent également être proposés selon le profil de votre locataire :

  1. s'il est étudiant, vous pouvez lui proposer un bail de neuf mois sans renouvellement ;
  2. s'il est en situation de mobilité et cherche à se loger temporairement, par exemple le temps d'une mission ou d'une formation, vous pouvez lui proposer le bail mobilité d'une durée d’un à dix mois. Par exception, la notice n'est pas à fournir dans ce cas.

Que faut-il dans un appartement meublé ?

Un logement est considéré comme meublé si le locataire peut s’y installer sans avoir besoin d’y apporter de mobilier. Tous les éléments indispensables à la vie au quotidien doivent donc s’y trouver. La liste du mobilier à fournir à votre locataire est fixée par décret. Le locataire doit pouvoir vivre, manger et dormir convenablement dans le logement en n’apportant que ses effets personnels et son linge de maison (draps, serviettes, torchons...). Si le logement est composé de plusieurs pièces, chaque pièce doit être équipée d'un mobilier suffisant. Selon cette liste, le logement doit contenir au minimum :

  • pour que le locataire puisse y dormir : une literie comprenant couette ou couverture, un dispositif pour occulter les fenêtres dans les pièces utilisées comme chambres à coucher ;
  • pour que le locataire puisse y préparer et prendre des repas : des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment freezer, la vaisselle nécessaire à la prise des repas, les ustensiles de cuisine, une table et des sièges ;
  • et enfin, pour la vie au quotidien, des étagères de rangement, des luminaires ainsi que le matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

🙋‍♀️ Au moment où vous signez le contrat de location avec votre locataire, vous dressez un inventaire détaillé du mobilier à annexer au bail, en y précisant l’état du mobilier. Au départ du locataire, la même formalité est à effectuer. Cela permet d’établir un comparatif entre les deux. Grâce à ces constats, réalisés au même moment que l'état des lieux, vous et votre locataire pouvez faire le point et déterminer si des réparations ou remplacements de mobilier sont nécessaires et à qui ils seront facturés.

Toutes les conditions pour louer un logement comme habitation principale ont été rassemblées dans la loi du 6 juillet 1989. Un chapitre sur la location meublée y a été inséré par la loi Alur en 2014. Le bail mobilité y a également été rajouté depuis le 25 novembre 2018 par la loi Elan.

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Bien fixer son loyer dans une zone soumise à l’encadrement des loyers :
✔️ Qui est concerné : villes, types de bien et types de contrats
✔️ Comment ça marche  : calculer son plafond de loyer, remplir le contrat
✔️ Dépasser les plafonds de loyer : sous quelles conditions ? quels risques ?

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Le logement à fournir en location meublée

L'état du logement loué

Tout logement loué à titre de résidence principale doit respecter un ensemble de critères de confort et de sécurité fixés par décret en 2002. C'est ce qu'on appelle les critères de décence. Le logement ne doit pas présenter de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des locataires. Par ailleurs, vous devez veiller à ce qu'il comporte l'ensemble des éléments précisés pour qu'il soit conforme à l'habitation.

Le logement doit être équipé de chauffage, d’une installation en eau potable, d’un espace réservé à la cuisine, de sanitaires (w.c. séparés de la cuisine ou de l’espace de repas et baignoire ou douche). Chaque pièce principale doit avoir un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. Seuls les micrologements d'une pièce (généralement les anciennes chambres de service transformées en micrologement) peuvent avoir leurs w.c. à l'extérieur du logement et sont dispensés de comporter une douche ou une baignoire.

📏 La surface du logement

Le logement doit avoir une surface minimale de 9 m². C'est ce que prévoit le décret sur le logement décent en ces termes : « Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3 ». On pourrait penser qu'un logement de moins de 9 m², mais d'un volume d'au moins 20 m3 pourrait être mis en location, mais un arrêt de la Cour de cassation du 17 décembre 2015 a remis cette possibilité en question.

👉 Il impose au contraire que le logement cumule les conditions prévues par le règlement sanitaire départemental qui prévoit que la pièce principale d'un logement doit mesurer au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m. Selon cette décision, un logement d'au moins 20 m3, mais mesurant moins de 9 m², ne pourrait donc pas être mis en location comme logement principal.

Il est recommandé de ne pas louer de micrologement de moins de 9 m² à titre de résidence principale du locataire, même si son volume est d’au moins 20 m3.

Quelles sont les conditions d'un logement meublé ?

💰 Comment fixer le loyer ?

Tout dépend où se situe le logement : dans une commune située en zone tendue ou pas et s'il s'agit d'une première location ou au contraire d'une relocation suite au départ d'un locataire.

L'appartement ou la maison est situé dans une zone tendue

Le loyer est fixé librement s'il n'y avait pas de locataire précédemment. En revanche, le propriétaire bailleur doit fixer le loyer au maximum au montant du loyer du locataire précédent s'il était loué jusque-là, sauf si le locataire est parti depuis plus de dix-huit mois. Il peut toutefois le fixer au-dessus de ce plafond s’il a entrepris d’importants travaux d’amélioration ou encore si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le quartier à condition, toutefois, que le logement ait une étiquette énergie située entre A et E.

⚠️ En revanche, le loyer reste limité à celui du locataire précédent si le logement arbore une classe énergie F ou G. Cela s'applique à tous les baux signés depuis le 24 août 2022.

Votre logement est-il situé en zone tendue ?

La zone tendue impose également de plafonner le loyer au mètre carré à des loyers de référence. Dans ce cas, le loyer est fixé dans la limite d'un double plafond et ne doit pas dépasser :

  • le loyer du locataire précédent ;
  • le loyer de référence majoré fixé au mètre carré, selon le type de location (vide ou meublée), le nombre de pièces du logement, l'époque de construction de l'immeuble et le quartier dans lequel il se trouve.

Toutefois, si le logement n'était pas loué avant l'arrivée du locataire, le loyer est fixé uniquement dans la limite de ce loyer de référence majoré.

👉 Depuis l'entrée en vigueur de la loi Elan le 25 novembre 2018, en effet, certaines villes de la zone tendue peuvent décider de plafonner le loyer sur tout ou partie de leur territoire à des loyers de référence majorés. C'est ce qu'ont décidé des grandes villes telles que :

  • Paris pour les contrats de location signés depuis le 1er juillet 2019 ;
  • Lille pour ceux signés depuis le 1er mars 2020 ;
  • les neuf communes de Plaine Commune (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, l’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen) pour les baux signés depuis le 1er juin 2021 ;
  • Lyon et Villeurbanne pour les baux signés depuis le 1er novembre 2021 ;
  • Les neuf villes de l’Etablissement public territorial Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville) pour les contrats de location signés depuis le 1er décembre 2021 ;
  • Montpellier pour les baux signés depuis le 1er juillet 2022 ;
  • Bordeaux pour les baux signés depuis le 15 juillet 2022.

Votre logement est-il situé en zone tendue ?

Pour tous les logements situés en dehors de la zone tendue

Le loyer peut être fixé librement à l’arrivée de tout nouveau locataire, à condition d'avoir une étiquette énergie située entre A et E. En revanche, si le logement a une étiquette énergie F ou G, le loyer du nouvel arrivant est plafonné à celui du locataire précédent.

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Comment fixer le montant des charges ?

Les charges peuvent être forfaitaires ou au réel. C’est au propriétaire bailleur de le décider au moment de la signature du bail et de le préciser dans le contrat de location. Seule exception, si vous signez un bail mobilité : les charges sont obligatoirement fixées au forfait.

Quel est le montant du dépôt de garantie ?

Il est plafonné à deux mois de loyers hors charges et encaissable par le propriétaire bailleur. Beaucoup de locataires pensent qu'il est plafonné à un mois, car ils font une confusion avec la location vide pour laquelle, en effet, le dépôt de garantie représente au maximum un mois de loyer hors charges.

👉 En revanche, si vous signez un bail mobilité, vous ne pouvez pas demander de dépôt de garantie. Cependant, la garantie Visale à laquelle vous pouvez recourir pour garantir le paiement des loyers vous couvre également pour les réparations locatives, ce qui compense l'absence de dépôt de garantie.

Quelle est la durée minimale d'une location meublée ?

La durée du bail d’un logement loué meublé est obligatoirement d'un an. Il se renouvelle ensuite par tacite reconduction d’année en année. Toutefois, si le locataire est un étudiant, le propriétaire bailleur peut lui proposer un bail de neuf mois non renouvelable. Enfin, si le locataire est en situation de mobilité, vous pouvez lui proposer un bail d'un à dix mois, non renouvelable.

❌ Comment résilier le bail ?

Que le bail soit conclu pour un an, pour neuf mois ou pour une durée d’un à dix mois dans le cadre du bail mobilité, votre locataire peut quitter le logement à tout moment en vous donnant congé, à vous, bailleur, avec un préavis d'un mois, sans attendre l'échéance du bail.

🙋‍♀️ En revanche, en tant que bailleur, vous ne pouvez donner congé que pour l’échéance du bail en prévenant votre locataire au moins trois mois avant et en motivant votre congé :

  • soit pour vendre le logement (le locataire n’est pas prioritaire pour l’acheter) ;
  • soit pour le reprendre et y habiter (vous-même ou un membre proche de votre famille dont la liste est fixée par la loi) ;
  • soit pour un motif légitime et sérieux.

Par contre, avec le bail meublé étudiant et le bail mobilité, vous n'avez pas besoin de donner congé à votre locataire. Le bail prend fin au terme prévu dans le bail, à moins que le locataire ne soit parti avant cette échéance.

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Fiscalité : la déclaration des loyers des meublés

Les revenus de locations meublées sont à déclarer en tant que Bic : bénéfices industriels et commerciaux. Les bailleurs de meublés se répartissent entre loueurs de meublé professionnels et loueurs de meublé non professionnels (LMP et LMNP).

💴 Comment déclarer des revenus en location meublée non professionnelle ?

Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) offre la possibilité aux bailleurs de choisir entre deux régimes fiscaux, à savoir :

  1. le régime micro-Bic pour les revenus issus de la location inférieurs à 72 600 € ou 176 200 € pour les meublés de tourisme ou chambres d’hôtes. Aucune charge n’est déduite, mais le bailleur bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % ou 71 % pour les logements de tourisme. Les revenus issus de la location sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux et, à ce titre, il faut déclarer les revenus dans le formulaire 2042 C PRO. Les recettes brutes doivent être reportées aux lignes 5NO à 5PO ou de 5NP à 5PP selon la nature de l’activité. C’est l’administration fiscale qui applique elle-même l’abattement ;
  2. le régime réel qui s’applique pour les revenus supérieurs à 72 600 € est plus complexe, car il nécessite de tenir une comptabilité. Mais il permet également de déduire les charges inhérentes au logement et à la location du montant des revenus à déclarer et peut donc réduire considérablement le montant des impôts, voire entraîner un déficit foncier. Pour déclarer les revenus, il faut se munir du formulaire 2031 et du Cerfa 11085 accompagné des annexes 2033.

Quels avantages à louer un appartement meublé ?

Louer son logement meublé permet de cumuler plusieurs avantages, à commencer par un avantage fiscal. Si vous optez pour le statut LMNP (loueur meublé non professionnel), vous pouvez choisir de déclarer vos revenus en optant pour le régime micro-Bic qui est simple et permet de profiter d'un abattement forfaitaire de 50 ou 71 % sur les revenus issus de la location à déclarer. Ou vous pouvez opter pour le régime réel qui vous permet de déduire de vos revenus fonciers toutes les charges inhérentes au logement et à la location. Ce régime vous permet de générer un déficit foncier sur plusieurs dizaines d’années.

👉 De plus, le loyer appliqué à un logement meublé est plus élevé de 10 à 30 % par rapport à un logement loué vide, notamment dans les zones tendues.

Enfin, notez que le bail de location est plus souple, car il est signé pour un an seulement, et cette durée peut être ramenée à neuf mois lorsque le locataire est étudiant. Cela vous apporte une plus grande flexibilité pour la révision du loyer ou encore la réalisation de travaux entre deux locations. En outre, le dépôt de garantie peut représenter deux mois de loyer, contre un mois avec un logement vide. En tant que bailleur, le préavis pour donner congé à un locataire sera de trois mois, contre six mois avec un logement vide.


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