Quel préavis pour un bail en location meublée ?

Cécile Nlend
Mis à jour par Cécile Nlend
le 30 mai 2023
Juriste chez PAP.fr

Lorsque le logement est loué meublé, les règles du congé sont réglementées. Le statut de résidence principale ou non détermine la durée du préavis.

La résiliation d'un bail de location meublée est strictement encadrée par la loi.
La résiliation d'un bail de location meublée est strictement encadrée par la loi. © KrisanapongDetraphiphat/GettyImages

Comment partir d'un appartement meublé ?

Le congé peut être donné, par courrier recommandé avec demande d'avis de réception, par acte d'huissier, mais aussi par remise en main propre contre récépissé ou émargement.

S'agissant du congé donné par courrier recommandé avec accusé de réception, il ne peut être considéré comme valide qu'à partir du moment où le destinataire en a accusé réception. Si le destinataire ne signe pas l'accusé de réception, il faudra recourir à un commissaire de justice (huissier) dont la notification vaut congé même en l'absence du destinataire.

👉 Le congé ne peut pas être donné par mail, SMS ou message sur un réseau social.

Résiliation du bail : le moment et la motivation du congé

La résiliation du bail est encadrée et l'instigateur du congé doit respecter le cadre légal pour que son congé soit valide.

Quand et pourquoi le locataire peut-il résilier son bail ? 

Le congé du locataire n'a pas à être motivé. Le congé peut être donné à tout moment dès lors que le contrat de bail a été signé par les deux parties. Le congé peut être donné dans les mois qui suivent la signature du contrat. Cette règle vaut également dans le cadre du contrat meublé « étudiant » de neuf mois ou du bail mobilité.

À noter qu'on ne peut parler que de congé, pas de rétractation ! La notion de rétractation n'existe pas pour un bail de location. Si après avoir signé le bail, le locataire change d'avis, il doit donner un congé en bonne et due forme au bailleur même s’il n'a pas encore pris possession du logement. Mieux encore, si la prise d'effet est postérieure à la date de signature du bail de location, si le locataire donne congé, le préavis ne pourra être décompté qu'à partir de la prise d'effet prévue par le contrat.

Le bailleur peut-il donner congé à tout moment et pour quel motif ?  

Le bailleur ne peut donner congé au locataire qu'à l'échéance du bail de location meublée classique. Le congé doit être motivé par une des 3 causes prévues par la loi : 

  1. la vente du logement ;
  2. la reprise du logement à usage de résidence principale pour des catégories de personnes définies par la loi ; 
  3. le motif légitime et sérieux qui est en général une faute du locataire dans l'exécution ou l'inexécution de ses obligations contractuelles.

⚠️ Le bail étudiant et le bail mobilité ne permettent pas au bailleur de pouvoir résilier son bail.

Le délai de préavis pour un appartement meublé

Quelle condition pour un préavis de 1 mois ?

Le délai de préavis du locataire est d'un mois, y compris dans le cadre du bail étudiant d'un mois ou du bail mobilité, lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire. Ce délai commence à courir :

  • à compter du jour de la réception effective de la lettre recommandée : la signature de l'avis de réception. L'avis de passage dans la boîte aux lettres du propriétaire ne fait donc pas courir le délai de préavis d'une location ;
  • à compter de la signification de l'acte d'huissier ;
  • à compter de la remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Le délai est calculé de date à date. Autrement dit, tout mois commencé n'est pas dû ! À titre d'exemple, si le délai de préavis commence à courir le 10 mai, il se terminera le 10 juin inclus.

Locataire : quel est votre préavis ?

📄 Téléchargez un modèle de lettre adapté à votre situation

Pour donner congé à votre propriétaire, vous pouvez utiliser différents modèles de lettre selon la nature du contrat signé.

👉 Le bail de location meublée classique

Le bail de location meublée s'applique à tous sans distinction ; sa durée est d'un an renouvelable par tacite reconduction. Un congé du locataire ou du propriétaire est indispensable pour y mettre un terme.

Modèle de lettre : Lettre de résiliation de bail (location meublée)

👉 Le bail de location meublée étudiant

Comme son nom l'indique, le bail de location étudiant ne s'applique qu'aux étudiants et sa durée est de 9 mois. La tacite reconduction ne concerne pas à ce bail. Seul le locataire peut donner congé au propriétaire avant l'échéance du bail, le bailleur lui doit attendre la fin du bail sans possibilité de donner congé au locataire.

Modèle de lettre : Lettre de résiliation pour un bail meublé étudiant

👉 Le bail mobilité concerne les personnes en mobilité professionnelle

D'une durée d’un à dix mois, le bail mobilité peut faire l'objet d'une prolongation qu'une seule fois et sa durée totale ne peut jamais excéder les dix mois. Comme pour le bail étudiant, seul le locataire a la possibilité de donner un congé.

Modèle de lettre : Lettre de résiliation de bail (Bail mobilité)

Une durée de préavis de 3 mois pour le bailleur 

Quel que soit le motif du congé, le bailleur doit respecter un préavis de trois mois pour pouvoir récupérer son logement. Ce congé ne peut être donné qu'à l'échéance du bail et minimum 3 mois avant ladite échéance sinon le contrat de location est considéré comme tacitement reconduit et le propriétaire devra attendre la prochaine échéance pour donner son préavis au locataire. Comme vu plus haut, le propriétaire ne peut donner congé que pour vente, reprise ou motif légitime et sérieux.

Le congé pour vente

Lorsque le propriétaire veut vendre son logement libre de tout locataire, il doit donner un congé pour vente à son locataire. Le locataire doit recevoir ce congé au minimum trois mois avant l'échéance du bail. Pour que le congé soit considéré comme valablement donné, le locataire doit en avoir accusé réception, reçu la notification d'huissier ou émargé lors d'une remise en main propre.

⚠️ Contrairement au congé pour vente en location vide, le locataire ne bénéficie pas d'un droit de préemption. Le propriétaire peut lui proposer en priorité de se porter acquéreur du logement loué, mais il n'a aucune obligation légale de le faire.

📄 Téléchargez le modèle de lettre pour congé pour vente

Modèle de lettre : Congé en vue de la vente du logement (location meublée)

 Le congé pour reprise

Le propriétaire peut donner préavis d'une location meublée au motif de la reprise du logement à usage de résidence principale pour lui, son conjoint, ses parents ou les parents de son conjoint, ses enfants ou les enfants de son conjoint. Le nom du bénéficiaire du congé et son lien de parenté doivent figurer dans la lettre de congé.

⏰ La durée du préavis est la durée classique de trois mois qui est décomptée à partir de la réception effective de la lettre de congé par le locataire (signature de l'avis de réception pour le congé envoyé par courrier, notification pour le congé donné par le commissaire de justice, émargement pour le congé remis en main propre).

📄 Téléchargez le modèle de lettre pour congé pour vente

Modèle de lettre : Congé pour reprise du logement (location meublée)

Le congé pour motif légitime et sérieux

Les conditions de résiliation peuvent tenir au fait que le locataire n'a pas respecté ses obligations comme prévu dans le contrat de location : non-paiement du loyer, défaut d'assurance du loyer, troubles anormaux de voisinage, etc. À l'expiration du préavis de trois mois, le locataire devra libérer le logement après établissement d'un état des lieux de sortie.

Comment faire partir un locataire avant la fin du bail ?

Dans certaines hypothèses, le propriétaire peut demander la résiliation du bail avant son échéance. C'est souvent le cas lorsqu’une des clauses résolutoires du contrat peut être appliquée. Les situations suivantes sont des motifs de résiliation anticipée du bail :

  • impayés de loyers ;
  • troubles de voisinage ;
  • défaut d'assurance, etc.

Si le propriétaire est confronté à une de ces hypothèses, il devra après mise en demeure du locataire, recourir à un commissaire de justice (huissier) et porter le litige devant le tribunal judiciaire pour faire prononcer la résolution judiciaire du bail par un juge. Le locataire devra quitter le logement à la notification de la décision judiciaire lui notifiant la résolution du bail et son expulsion.

Aucun préavis n'est nécessaire dans ce cas et le propriétaire n'a pas besoin d'attendre l'échéance du bail.

Comment réduire le préavis de 3 mois à 1 mois ?

Lorsque le locataire reçoit un congé du locataire, il n'est tenu de quitter le logement qu'à l'échéance des trois mois de préavis. La loi lui donne toutefois la possibilité de quitter le logement à tout moment sans qu'il n'ait besoin de donner à son tour un préavis d'un mois au propriétaire.

Il peut littéralement partir du jour au lendemain même s'il est tenu d'informer le propriétaire afin qu'un état de lieux et la remise des clefs puissent se faire. Dans ce cas, le bail prend fin dès le moment où le locataire restitue les clefs au propriétaire et le locataire est alors complètement libéré de ses obligations. Il n'est redevable du loyer que pendant sa durée effective d'occupation du logement.

Le préavis pour un bail de résidence secondaire

Lorsque le logement loué meublé constitue la résidence secondaire du locataire, les règles de congé ne sont pas encadrées par la loi et sont donc librement fixées dans le contrat. En règle générale, le contrat prévoit la possibilité, pour le locataire, de donner congé, éventuellement moyennant un délai de préavis plus long (deux ou trois mois par exemple). Pour donner congé, les parties doivent respecter le formalisme et les délais prévus dans le contrat.

Cette règle s'applique aussi aux baux tels que les baux pour logement de fonction. Dans ce cas de figure, alors même que le logement constitue la résidence principale de l'occupant, ce ne sont pas les règles de l'habitation principale comme prévu par la loi du 6 juillet 1989 qui s'appliquent. Cela tient au fait que le signataire du bail est une personne morale qui ne peut prétendre à la protection de la résidence principale. Il revient donc au contrat de prévoir les règles de congé pour les deux parties.

Les baux de courte durée (les locations saisonnières essentiellement) ne se prêtent pas, le bail exclut le plus souvent toute faculté de donner congé. Cela signifie que si le locataire quitte les lieux pendant le cours de la location, il doit quand même régler tout le séjour.

Le paiement des loyers et charges pendant le délai de préavis

Lorsque le locataire donne congé, il est redevable des loyers et charges pendant tout le délai de préavis, et ce, même s'il quitte les lieux avant la fin dudit préavis. Cela signifie que durant le délai de préavis, les loyers et charges restent dus, même si le propriétaire a repris possession du logement, mais à condition que le logement ne soit pas reloué. Dans le cas où le logement est occupé avant la fin du préavis, la relocation du logement met fin à l'obligation de paiement du locataire sortant à compter de la date de la relocation. Le bailleur ne peut en effet percevoir deux fois le loyer pour la même période. Ce n'est que si le bailleur est à l'origine du congé que le locataire n'est tenu de payer le loyer que pendant le temps où il aura effectivement occupé le logement et non plus jusqu'à la fin du préavis.

👉 Le locataire n'a pas le droit de compenser le ou les derniers mois de loyers et charges avec le montant du dépôt de garantie. Cette règle légale est impérative.

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