Votre location saisonnière nécessite-t-elle une autorisation ?

Cécile Nlend
Mis à jour par Cécile Nlend
le 28 décembre 2023
Juriste chez PAP.fr

Vous souhaitez faire de la location saisonnière ? Renseignez-vous au préalable auprès de votre mairie sur les démarches requises dans votre commune pour exercer votre activité de location meublée de tourisme.

Une location saisonnière très encadrée par la loi.
Une location saisonnière très encadrée par la loi. © PAP

Toute location saisonnière doit être déclarée auprès de la mairie dont dépend le logement. La déclaration en mairie doit indiquer le nombre de pièces, de lits et les périodes prévisionnelles de location.

Quelles autorisations pour louer votre résidence principale pour les vacances ?

Les propriétaires louant tout ou partie de leur résidence secondaire ont longtemps été dispensés de l'obligation de déclarer leur location à condition de ne pas louer plus de quatre mois par an. Cette durée de quatre mois par an découle du fait qu'est considérée comme résidence principale celle que l'on occupe huit mois par an dans l'année.

Quelles sont les obligations du propriétaire ?

👩‍⚖️ La loi pour une république numérique du 7 octobre 2016 a consacré la possibilité de louer sa résidence principale 120 jours par an afin d'éviter une concurrence déloyale avec les hôteliers. Pour ce type de location, les bailleurs occasionnels ont l'obligation de déclarer les séjours de courtes durées.

Quels sont les loueurs concernés par la loi ?

Sont concernés les propriétaires bailleurs dont le logement se situe dans une commune qui a fait le choix par délibération du conseil municipal d'imposer à tous les loueurs de meublés de tourisme de déclarer leur(s) location(s). Il peut s'agir donc d'un logement situé dans une ville de plus de 200 000 habitants, Paris, les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne, mais également toute autre commune qui le requiert.

La déclaration en mairie ou télédéclaration doit comporter :

  • l'identité, l'adresse postale et l'adresse électronique du déclarant ;
  • l'adresse du local meublé, avec au besoin le bâtiment, l'escalier, l'étage et le numéro ; d'appartement ou lorsque cela est possible, le numéro identifiant le logement figurant sur l'avis de taxe d'habitation ;
    son statut de résidence principale ;
  • le nombre de pièces composant le meublé, le nombre de lits ;
  • les dates prévisionnelles de location.

👉 Pour les communes concernées, le bailleur devra obtenir à l'occasion de sa télédéclaration un numéro de 13 chiffres qui figurera obligatoirement dans l'annonce de location.

Il est à noter que lorsque le loueur est lui-même locataire, il doit avoir obtenu au préalable une autorisation écrite de son propriétaire de sous-louer le logement. La location saisonnière doit également être compatible avec le règlement de copropriété.

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Comment déclarer une résidence secondaire ?

Lorsque le logement que vous proposez à la location saisonnière ne constitue pas votre résidence principale, vous devez non seulement en faire la déclaration à la mairie, mais dans certaines hypothèses obtenir une autorisation. L'autorisation pour une location saisonnière nécessite que vous ayez accompli un certain nombre de démarches.

👉 La télédéclaration

Elle est obligatoire et doit renseigner :

  • l'identité, l'adresse postale et l'adresse électronique du déclarant ;
  • l'adresse du local meublé, précisant au besoin le bâtiment, l'escalier, l'étage et le numéro d'appartement ou lorsque cela est possible, le numéro identifiant le logement figurant sur l'avis de taxe d'habitation ;
  • le statut de la résidence ;
  • le nombre de pièces composant le meublé, le nombre de lits et, le cas échéant, la date de la décision de classement et le niveau de classement du meublé.

👉 Le changement d'usage du bien

À Paris, Versailles, dans les Hauts-de-Seine, en Seine-Saint-Denis, dans le Val-de-Marne, dans les villes de plus 200 000 habitants et toutes les communes qui en font le choix, la location saisonnière n'est pas considérée comme de la location d'habitation, mais plutôt une activité au même titre qu'une location commerciale, professionnelle. De ce fait et avant de pouvoir commencer cette activité, le propriétaire doit faire une demande d'autorisation de changement d'usage du bien destiné à la location saisonnière.

👉 La compensation

Le changement d'usage peut s'accompagner d'une compensation dans certaines villes à l'exemple de Paris, Levallois-Perret, Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Colombes, Lille et Bordeaux pour certains de leurs secteurs. Le mécanisme de compensation consiste à affecter à l'habitation une surface au moins équivalente à celle destinée à la location saisonnière, et qui était jusque-là consacrée à une activité. Le propriétaire peut faire la compensation avec ses propres biens ou acquérir un titre de commercialité.

👉 L'autorisation

Une fois ces démarches effectuées, le propriétaire va obtenir une autorisation avec un numéro de déclaration qu'il devra obligatoirement faire figurer dans son annonce de location. De nombreuses villes (et pas uniquement les grandes villes) rendent obligatoire la télédéclaration de location saisonnière avec des sanctions à la clé en cas de manquement. Dans tous les cas, il faudra toujours vous renseigner auprès de la mairie dont dépend le logement que vous souhaitez mettre en location afin de savoir quelles démarches s'imposent à vous.

Comment déclarer les revenus d'un meublé de tourisme ?

Les loyers que vous percevrez de votre location saisonnière devront être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC), votre logement étant nécessairement meublé. Vous devrez par ailleurs choisir le régime fiscal : forfait ou réel.

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Quelles sanctions en cas de non-respect des obligations ?

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dit Loi Elan, est venue alourdir par des sanctions le non-respect des obligations mises à la charge des loueurs en meublés touristiques. Il en est de même pour les intermédiaires et/ou plateformes numériques mettant à disposition ces meublés touristiques.

👉 Les sanctions des loueurs de meublés touristiques

  • Le loueur qui n'a pas procédé à la télédéclaration de son bien quand cela était requis est passible d'une amende de 5 000 €.
  • Toute personne offrant à la location un meublé de tourisme déclaré comme sa résidence principale plus de 120 jours au cours d'une même année civile s'expose à une amende civile de 10 000 €.
  • Le loueur du meublé de tourisme doit dans un délai d'un mois après la demande de la commune, transmettre le nombre de nuitées louées en rappelant l'adresse et le numéro de télédéclaration du meublé. En cas de défaillance, il est passible d'une amende de 10 000 €.
  • Le loueur du meublé de tourisme qui n'aura pas respecté la procédure de changement d'usage du logement encourt une amende de 50 000 € par logement loué irrégulièrement au titre de meublé de tourisme. De plus une astreinte de 1 000 € par jour et par mètre carré est prévue jusqu'à ce que le logement soit rendu à son usage d'habitation principale.

👉 Les sanctions des plateformes de locations numériques

Les plateformes numériques d'annonces de locations saisonnières sont également visées par des sanctions.

  • Pour toute annonce parue sans le numéro de télédéclaration alors que la commune concernée le prescrivait, une amende civile de 12 500 € par annonce est prévue à l'encontre de la plateforme numérique contrevenante.
  • La plateforme de location en ligne qui a connaissance du nombre de jours au cours desquels un meublé de tourisme a fait l'objet d'une location doit transmettre ce décompte dans un délai d'un mois avec l'adresse du meublé et son numéro de déclaration. Son manquement l'expose à une amende civile ne pouvant excéder 50 000 € par meublé objet du manquement.
  • La plateforme de location en ligne, qui ne procède pas au retrait de l'annonce d'une résidence déclarée principale qui aurait été louée plus de 120 jours pour l'année civile, s'expose à une amende de 50 000 € par annonce faisant l'objet du manquement.

🙋‍♀️ Paris est l'une des villes où la réglementation sur les meublés de tourisme est la plus restrictive.

Que doit contenir un contrat de location saisonnière ?

Un contrat de location saisonnière doit contenir un état descriptif des lieux ainsi que le prix de la location demandé, les modalités de paiement comme le versement d'arrhes, un dépôt de garantie, le délai de remboursement. Le propriétaire doit fournir le plus d'informations possible au locataire que ce soit l'inventaire complet du matériel de cuisine, les assurances, la présence de commerces, la desserte en transports en commun...

💰 Comment fixer le montant du loyer ?

Vous êtes libre de fixer le montant du loyer. Aucune loi ne fixe un plafond. Vérifiez cependant que le loyer exigé soit en phase avec les autres biens en location proposant des prestations équivalentes.

Quelles sont les normes pour louer ?

Si vous souhaitez louer, votre logement doit être décent. La santé et la sécurité des vacanciers doivent être en effet garanties. Des réglementations spécifiques peuvent par ailleurs s'appliquer si vous possédez certains équipements. C'est notamment le cas des piscines qui nécessitent l'installation d'une barrière de protection ou d'alarmes.

⚠️ Quel dédommagement peut être accordé au locataire ?

Il arrive que le loueur annule la réservation du logement. Dans ce cas, il doit lui restituer le double des arrhes conformément à l'article 1590 du Code civil. En cas de versement d'acomptes, il faudra procéder à une indemnisation pour préjudice moral ou financier.


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