D'une manière générale, le locataire est responsable de l'entretien et des menues réparations du logement alors que le propriétaire doit supporter les réparations plus importantes. Cette règle concerne le logement proprement dit. Ainsi, s'il faut remplacer le joint d'un robinet, c'est le locataire qui doit s'en charger. Si, en revanche, il faut changer le robinet, c'est au propriétaire de s'en occuper.
Ces charges dites "locatives" sont à verser par le locataire en complément du loyer. Il faut donc bien les distinguer du montant du loyer dans les modèles-types de baux qu'il faut utiliser depuis le 1er août 2015 :
Vous pouvez vous procurer les modèles-types de contrats sur PAP.fr
Dans le contrat de location, le bailleur inscrit :
- d'une par le loyer "hors charges"
- et d'autre part le montant des charges dites "récupérables" sur le locataire.
Les charges locatives en copropriété
A partir du moment où le logement est situé dans un immeuble collectif, qu'en est-il des dépenses concernant les parties communes (cage d'escalier, espaces verts, etc.) ?
Car, dans la plupart des cas, les logements se situent dans des immeubles collectifs, en copropriété. Dans ces cas, l'entretien et les réparations des parties communes sont prises en charge par le syndic. Les dépenses correspondantes sont facturées au propriétaire, en fonction de sa quote-part de charges de copropriété.
Or, certaines dépenses sont relatives à l'utilisation des parties communes et aux services dont profite directement le locataire.
Ainsi, par exemple, le locataire se sert de l'ascenseur et de l'escalier qui sont entretenus, nettoyés et éclairés. Le locataire profite également des services du gardien qui distribue le courrier, de la personne qui s'occupe de sortir les ordures ménagères ou d'entretenir les espaces verts, etc.
Il est donc normal que ces dépenses puissent être répercutées par le propriétaire sur le locataire. A l'inverse, les charges qui profitent uniquement au propriétaire, comme les honoraires du syndic, ne sont pas récupérables et restent à la charge du propriétaire.
Les charges locatives en monopropriété
On désigne sous le terme de monopropriétaire la personne qui est seul propriétaire d'un immeuble collectif, comportant plusieurs logements donnés en location. Dans ce cas, il n'y a pas de syndic et c'est le propriétaire lui-même qui s'occupe de l'entretien et des réparations de l'immeuble. Il peut ici aussi répercuter les dépenses dont profite directement le locataire.
Mais se pose alors pour ce monopropriétaire le problème de la répartition des charges entre les locataires, dans la mesure où il n'y a pas de tantièmes de copropriété. La loi ne fixe pas de règle à suivre pour leur mode de répartition. Ce sont les tribunaux qui ont fixé les règles en la matière : la répartition doit être équitable et elle ne doit pas être modifiée d'une année sur l'autre. Autrement dit, une fois que le bailleur a choisi son mode de répartition, il ne doit plus en changer.
En pratique, le plus souvent, le propriétaire établit une répartition au prorata de la surface du logement, ce qui paraît simple et équitable.
Les charges locatives en maison individuelle
Dans ce cas, il n'y a pas de parties communes, ni en principe d'espaces communs. Par conséquent, les charges locatives se limitent aux services dont profite le locataire. En pratique, cela recouvre essentiellement la taxe d'enlèvement des ordures ménagères qui fait partie des charges locatives récupérables sur le locataire.
Dans ce cas, le propriétaire prévoit dans le bail que les charges locatives sont récupérables ponctuellement, à la demande du bailleur, sur justificatif de la dépense engagée.
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