La durée des locations vides

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Les locations vides sont réglementées par la loi du 6 juillet 1989 (1er titre) qui s'applique obligatoirement, quand le logement constitue la résidence principale du locataire. La durée du bail est de trois ans. Au bout de trois ans, vous n'avez pas besoin d'écrire à votre locataire ni de lui faire signer un nouveau bail, celui-ci se renouvelle automatiquement par tacite reconduction.

En revanche, si vous possédez le bien par l'intermédiaire d'une société (une personne morale), le bail est de six ans et non de trois ans, et se renouvelle de six ans en six ans.

Lorsque le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, la durée n'est pas réglementée.

Le contenu du contrat de location conclu par le bailleur et le locataire est réglementé depuis le 1er août 2015, et rappelle toutes les conditions de la location, y compris sa durée légale.
Vous pouvez vous procurer le contrat-type de location à jour du contenu légal sur PAP.fr :

Une durée de trois ans pour les résidences principales

Le contrat de location vide est conclu pour une durée de trois années, c'est la loi qui l'impose (article 10 de la loi de 1989). Vous ne pouvez donc pas imposer une durée inférieure à votre locataire, même s'il l'accepte au moment où il signe le bail. Si c'était le cas, il pourrait demander à bénéficier de la durée légale de trois ans.

Quels que soient votre situation et le motif que vous pourriez invoquer, en tant que bailleur vous n'avez pas la possibilité de donner congé pendant ces trois années.

Si vous souhaitez vendre parce que vous avez besoin de capital, vous devrez soit attendre la fin des trois ans, soit vendre occupé mais vous ne pourrez pas obliger le locataire à quitter le logement avant.

La durée de trois ans s'applique également si le logement est la propriété d'une SCI familiale. En revanche, si le propriétaire est une personne morale (une société), le bail est conclu obligatoirement pour six années.

Toutefois, la durée de trois ans est un minimum et la loi n'interdit pas de conclure un bail plus long : de quatre, cinq ou six ans ans par exemple. Attention, pendant cette durée, vous ne pouvez donner congé à votre locataire sous aucun prétexte, mais devez au contraire attendre la fin du bail. A défaut de congé, le bail se renouvelle dans tous les cas pour une durée de trois ans.

Cette durée ne s'impose pas au locataire qui peut partir en vous donnant congé à tout moment, avec un préavis qui est, en principe, de trois mois, mais qui est réduit à un mois si le logement est situé dans une communes située dans l'une des 28 agglomérations de la "zone tendue". Si votre logement est situé en dehors de la zone tendue, votre locataire peut également bénéficier d'un préavis réduit s'il peut justifier d'un des motifs légaux le lui permettant, par exemple en cas de mutation ou de perte d'emploi.

Pour donner congé à votre locataire, vous devez lui envoyer une lettre de congé que vous pouvez vous procurer sur PAP.fr

De son côté, votre locataire doit également vous envoyer une lettre de congé en respectant un préavis s'il veut quitter votre logement.

Bail à durée réduite en location vide

Cette durée de trois ans n'est pas toujours adaptée. Il y a Vous pouvez, dans certains cas, avoir besoin de récupérer votre logement plus tôt.

Dans quels cas peut-on réduire la durée de la location ?

Vous ne pouvez proposer un bail d'une durée inférieure à trois ans que si vous avez une raison professionnelle ou familiale qui le justifie, et en indiquant dans le bail l'évènement précis qui va vous permettre de reprendre le logement au terme de cette durée. L'évènement en question doit être précis ; vous ne pouvez mentionner simplement « raisons familiales » par exemple.

Il doit par ailleurs être probable même s'il n'est pas certain.

Enfin, l'évènement doit justifier la reprise du logement.

En revanche, la loi ne vous autorise pas à proposer un bail à durée réduite si votre seul motif est le désir de vendre votre logement.

Le bail à durée réduite est donc à manier avec précaution.

Voici quelques cas où un bail à durée réduite a été admis :
- départ en retraite (justifiant la reprise du logement dans le sud de la France par exemple)
- retour en France (pour des expatriés).

Le bail doit durer au moins un an

Le contrat doit être conclu pour une durée d'au moins un an. Il vous est donc possible de proposer, par exemple, un bail de quinze mois, dix-huit mois ou même deux ans.

Deux mois avant l'échéance prévue dans le contrat de location, vous devez confirmer au locataire que l'évènement va se réaliser. Il vous est toutefois possible de reporter ce délai si, finalement, l'évènement est différé. Enfin, si l'évènement ne survient pas ou si vous n'avez pas rappelé l'échéance au locataire, le bail se transforme automatiquement en un contrat d'une durée de trois années.

Durée libre du bail : dans quels cas ?

Si le logement ne constitue pas la résidence principale de votre locataire, le bail échappe à la loi de 1989 et vous pouvez en fixer librement la durée.

C'est le cas, par exemple, si votre logement est loué comme résidence secondaire du locataire. C'est aussi le cas s'il est loué comme logement de fonction, c'est-à-dire qu'il est attribué à un locataire en raison de la fonction qu'il exerce ou de l'emploi qu'il occupe. Dans ce cas vous signez le contrat de location avec la société qui l'emploie. Votre locataire n'est donc pas l'occupant de votre logement, mais la société qui a signé le bail avec vous.

La durée de la location est fixée librement si vous louez par exemple : une maison de campagne où votre locataire va passer ses congés habituels, ou un pied-à-terre dans une ville où votre locataire ne travaille qu'un jour ou deux par semaine, ou encore si le logement est loué par l'entreprise dont votre locataire est salarié pour qu'il puisse y loger.

Ce type de location n'est pas réglementé, c'est la raison pour laquelle vous fixez la durée comme vous l'entendez, en accord avec le locataire : six mois, un an, trois ans ... renouvelable, ensuite, par tacite reconduction, ou pas. Vous pouvez donner congé avec un préavis librement fixé, là encore, dans le contrat. Le plus souvent, le locataire peut donner congé en cours de bail en respectant un délai de préavis, fixé également librement dans le contrat de location.

Vous pouvez utiliser les contrats-types de PAP.fr pour logement de fonction ou résidence secondaire.

Lorsque le logement est loué en tant que résidence secondaire ou de logement de fonction, vous pouvez prévoir une durée ferme. Cela signifie que pendant la durée du contrat, le locataire ne peut pas partir. Si la durée est de un an, il s'engage à rester (et donc à payer le loyer) pendant un an. Arrivé à son terme, le bail ne se renouvelle pas. Vous n'avez pas besoin de donner congé à votre locataire, il doit partir spontanément. 

Ce type de clause est à utiliser avec précaution, et de toutes façons pour une durée réduite : par exemple pour un an au maximum. Car contraindre un locataire à rester dans votre logement en payant le loyer jusqu'à la fin du bail n'est pas vraiment un bonne solution, en particulier s'il a des difficultés financières. Autant lui laisser la possibilité de donner congé avec un délai de préavis suffisant pour vous permettre de le relouer dès son départ.

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VIDEO : Congé du locataire : quel préavis ?

Le locataire peut donner congé à tout moment lors de la location. Il doit seulement respecter un délai de préavis : une fois que le propriétaire est averti, le contrat prend fin après l’écoulement de ce délai.

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