La durée des locations meublées

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On retrouve en location meublée la même distinction qu'en location vide : la durée du contrat est réglementée lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire et libre dans les autres cas.

Un logement constitue la résidence principale du locataire lorsqu'il y réside habituellement et effectivement avec sa famille pendant au moins huit mois par an.

Une durée d'un an pour les résidences principales

Le contrat de location pour un logement meublé constituant la résidence principale du locataire est obligatoirement conclu pour une durée de une année, renouvelable ensuite par tacite reconduction par périodes de un an.

Il n'est pas possible de prévoir une durée plus courte, sauf s'il est étudiant (voir ci-dessous). Toutefois, la durée d'un an est un minimum.  Il n'est pas interdit de conclure un contrat plus long, de deux ou trois ans par exemple, bien que ce ne soit pas l'usage.
Dans tous les cas, une fois parvenu à son terme, le bail est reconduit tacitement pour une durée d'un an, et ainsi de suite, d'année en année.

Le contenu du contrat de location est réglementé depuis le 1er août 2015, et rappelle toutes les conditions de la location, y compris sa durée légale. Vous pouvez vous procurer notre modèle-type conforme sur PAP.fr.

Si vous souhaitez donner congé à votre locataire, vous ne pouvez le faire que pour l'échéance du bail avec un préavis de trois mois, en motivant le congé. Mais vous ne pouvez pas donner congé à votre locataire en cours de bail, quelle que soit l'urgence de votre situation.

En revanche, le locataire n'est pas engagé à rester dans le logement pour toute la durée du bail. Il peut vous donner congé à tout moment en respectant un délai de préavis d'un mois.

Pour donner congé à votre locataire, vous devez lui envoyer une lettre de congé que vous pouvez vous procurer sur PAP.fr. Votre locataire peut aussi y trouver les modèles-types pour vous donner congé.

Une location de neuf mois pour les étudiants

Si votre locataire est étudiant, vous pouvez lui proposer, par exception, un bail d'une durée de neuf mois non renouvelable. Le locataire doit pouvoir justifier de son statut en vous présentant sa carte d'étudiant ou un certificat de scolarité pour l'année en cours.

Au bout de neuf mois, le bail prend fin, sans que vous ayez besoin de donner congé à votre locataire. En revanche, votre locataire étudiant peut vous donner congé à tout moment pendant le bail, en respectant un préavis d'un mois.

Si le locataire veut rester plus longtemps, il devra conclure un nouveau bail avec vous : soit un nouveau bail de neuf mois non renouvelable, soit un bail d'un an renouvelable.

Une durée de plus de neuf mois, est-ce possible ?

Compte tenu de la durée de l'année universitaire qui est souvent plus longue, de dix ou onze mois par exemple, le bail étudiant peut-il être conclu pour une durée ferme supérieure à neuf mois ?

Si on s'en tient à la duré que fixe la loi pour ce type de bail, la réponse est non, puisque elle indique que la durée « peut être réduite à neuf mois », sans préciser s'il s'agit de neuf mois au minimum. Mais cette rédaction stricte n'est pas adaptée à la réalité, et on conçoit difficilement que proposer un bail de dix mois à un étudiant serait illégal, puisque c'est dans son intérêt.

Un étudiant qui entre dans un logement en septembre ne veut pas se retrouver en juin, au moment de ses examens, obligé de quitter son logement sous prétexte qu'un bail de dix mois serait illégal.

Une durée libre pour les autres logements

En dehors de la résidence principale, la durée des contrats meublés est libre : logement de fonction, résidence secondaire, pied-à-terre : pour ce type de contrats, aucune durée ne s'impose à vous.

Cette durée peut donc être inférieure à un an, renouvelable ou non. Vous pouvez également fixer librement le délai de préavis à respecter pour donner congé à votre locataire et pour qu'il vous donne congé. Vous pouvez prévoir, par exemple, un délai d'un, deux ou trois mois, sans avoir à justifier de motif particulier pour pouvoir donner congé. Enfin, vous pouvez prévoir une durée ferme de trois ou six mois par exemple, que le locataire ne pourra pas écourter. Mais nous vous déconseillons d'imposer une durée ferme trop longue, car il serait difficile dans ce cas d'imposer au locataire qui souhaite partir de continuer à payer le loyer alors qu'il a quitté le logement.

Si vous imposez un bail d'un an ferme, par exemple, à votre locataire et qu'il souhaite donner congé entre-temps, il vous sera sans doute plus difficile d'obtenir le paiement de sa part que de le relouer à un nouveau locataire.

Prenez soin de vérifier que le locataire a, par ailleurs, une résidence principale. Car si ce n'est pas le cas et qu'il habite, en fait, dans votre logement, il pourra se prévaloir de la durée légale du bail  (fixée par l'article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989), et exiger un contrat d'une année renouvelable par tacite reconduction. Il est donc indispensable que votre locataire déclare que le logement n'est pas sa résidence principale et que cela soit la réalité au moment où vous signez le bail avec lui.

Une courte durée pour les locations saisonnières

Par définition, une location saisonnière est conclue au maximum pour une saison et surtout, elle ne constitue pas la résidence principale du locataire. C'est le critère essentiel, bien plus que la durée du contrat. Pour échapper au cadre juridique des logements loués en tant que résidence principale du locataire, il ne suffit donc pas de conclure un contrat de trois mois en saisonnier. Encore faut-il s'assurer que le locataire ait, par ailleurs, une résidence principale.

En général, cela ne pose pas de problème si vous louez un logement de vacances en bord de mer en plein été à des personnes qui viennent y passer une semaine ou deux.

En revanche, si vous avez un appartement en ville que vous louez en saisonnier tout au long de l'année, et que vous avez des propositions pour de longues périodes de location, n'hésitez pas à demander au locataire de vous indiquer l'adresse de sa résidence principale.

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