Colocation : quel bail signer ?

Comment fonctionne une colocation ?

La colocation, c'est louer à plusieurs un même logement en prenant chacun en charge une partie du loyer. Cela permet de louer un logement plus grand et d'y cohabiter en partageant le loyer à plusieurs. Il s'agit souvent de colocation étudiante ou d'amis qui décident de louer un logement ensemble. Mais il y a aussi des colocations entre personnes qui ne se connaissaient pas avant.

Et puis, surtout, il y a beaucoup de couples qui, sans le savoir, signent un bail de colocation pour le logement dans lequel ils décident de vivre ensemble. Car s'ils ne sont ni mariés ni pacsés et signent un même bail, ils deviennent également colocataires. En revanche, s'il s'agit d'un couple marié ou pacsé au moment de la signature du bail, ce n'est pas une colocation.

Cette location d'un même logement constituant leur résidence principale par plusieurs locataires est formalisée par la conclusion d'un bail unique de colocation ou, de façon moins courante, de plusieurs contrats entre chacun des locataires et le bailleur. 

Pour être colocataire, il faut figurer sur le bail de colocation et le signer. Par conséquent, si une des personnes qui partagent le logement n'est pas mentionnée parmi les colocataires, elle est considérée comme un simple occupant sans droit particulier sur le logement et non pas comme colocataire.

Quel type de bail choisir pour une colocation ?

Soit les colocataires louent ensemble un logement entier et signent un bail collectif de colocation, c'est le cas le plus fréquent, soit chaque colocataire loue juste une pièce d'un logement partagé avec d'autres colocataires et signe un bail individuel avec le bailleur.

Le choix du contrat dépend également du type de location : meublée ou non meublée selon que le logement est loué meublé ou vide. En colocation, il est plus fréquent de louer en meublé.

Colocation à bail collectif unique

Quand un bail est proposé pour l'ensemble de la colocation, tous les colocataires signent un bail unique avec le propriétaire. Pour signer un même bail de colocation à plusieurs, il suffit de faire figurer l'ensemble des colocataires à la rubrique « locataire » du bail. Contrairement à une idée reçue, il n'y a pas de bail dédié pour la colocation. La loi Alur a prévu un modèle type de bail unique à utiliser qui est le même pour une colocation que pour une location simple :

• si le logement est loué vide, vous allez utiliser le contrat type de location ou de colocation pour logement vide de 3 ans renouvelable par tacite reconduction ;
• si le logement est meublé, vous utiliserez le modèle type de location ou de colocation pour logement meublé d'un an renouvelable par tacite reconduction par période d'un an ;
• si les locataires sont étudiants, le bailleur peut leur proposer également le bail spécial pour étudiants de 9 mois non renouvelable ;
• Et enfin, le bail mobilité de 1 à 10 mois peut également être proposé aux locataires s'ils sont dans un des cas de mobilité prévue par la loi (stage, mission, formation, étudiant...).

Ces contrats doivent contenir l'ensemble des clauses types fixées par décret et une notice explicative doit y être annexée (sauf avec le bail mobilité).

Comment rédiger un bail de colocation ?

Pour devenir colocataire, chaque occupant du logement doit signer le bail. À la rubrique « Désignation des parties », à l'emplacement prévu pour les locataires, vous allez indiquer le nom de chacun des locataires. Ils deviennent locataires ensemble, donc colocataires, du même logement. Par conséquent, un simple occupant du logement qui ne figure pas sur le bail, n'a pas de droits sur le logement et n'est pas colocataire.

Le propriétaire remet un exemplaire à chacun : un original et des copies selon le nombre de colocataires ainsi qu'aux garants s'il demande des cautions aux colocataires.

Contrat type de colocation meublé ou non meublé ?

Pour utiliser un modèle de bail de colocation conforme au contenu légal, nous vous conseillons d'utiliser nos modèles types selon le type de location dont il s'agit :

• le bail de location vide ou de colocation de 3 ans pour un logement non meublé ;
• le bail de location ou de colocation meublée de 1 an pour un logement meublé loué à l'année ;
• le bail de location ou colocation étudiant de 9 mois pour un logement meublé dont les locataires sont étudiants ;
• le bail mobilité de 1 à 10 mois pour une location ou une colocation d'un logement meublé destiné à des colocataires en situation de mobilité.

Ils comprenant une notice à y joindre (sauf le bail mobilité auquel il n'est pas utile de la joindre).

Solidarité des colocataires 

Contrairement aux couples mariés ou pacsés, la solidarité entre colocataires n'est pas automatique. Pourtant lorsque l'on conclut un bail unique avec différents colocataires, l'intérêt principal pour le bailleur c'est qu'ils soient solidaires du paiement de son loyer. 

La clause de solidarité

Pour limiter les risques d'impayés, le bailleur doit veiller à ce que le contrat prévoie de manière explicite la solidarité entre les colocataires. Les contrats-types contiennent systématiquement une cause de solidarité prévoyant que le loyer n'est pas divisé entre les différents locataires, mais au contraire du intégralement par les colocataires qui sont solidaires l'un à l'égard de l'autre de son paiement vis-à-vis du propriétaire. Dans les modèles-types de contrats de location, en particulier ceux que nous proposons sur PAP., vous trouverez une clause de « Solidarité et d'indivisibilité. »

Il y a cependant un bail qui ne contient pas de clause de solidarité : le bail mobilité, car la loi qui l'a créé a prévu que pour ce type de bail il n'était pas possible de prévoir de solidarité entre les colocataires. S'agissant d'un bail de courte durée, cela semblait trop contraignant. Ce type de bail est donc moins fréquemment utilisé en colocation que les autres qui contiennent une clause de solidarité pour le paiement du loyer entre les colocataires.

Les effets de la clause de solidarité

Durant toute la durée du bail, le loyer et les charges locatives doivent être payés par les colocataires. Quand il y a solidarité de paiement du loyer entre les colocataires, le propriétaire peut exiger de n'importe lequel d'entre eux le paiement de l'intégralité des loyers et des charges. Par exemple, si 2 colocataires se partagent un même logement, le fait pour l'un d'eux d'avoir payé la moitié du loyer au propriétaire ne lui permet pas d'être entièrement quitte de son paiement. En cas d'impayé du deuxième colocataire, le propriétaire peut aussi bien demander le paiement au 1er colocataire s'il est plus solvable.

Chaque colocataire s'engage donc à payer la part des colocataires ne payant pas, à savoir la totalité des sommes dues au propriétaire. Cela responsabilise donc les colocataires entre eux. Ils ont chacun intérêt à être à jour du paiement de leur quote-part de loyer pour éviter qu'un autre ait à payer leur part ou qu'ils se retrouvent un jour à leur tour à devoir régler la part d'un autre colocataire.

La durée de la clause de solidarité

Lors des renouvellements du bail par tacite reconduction, la clause de solidarité demeure valable. Et lorsqu'un colocataire quitte le logement en cours de bail, le propriétaire peut également se retourner contre lui, même après son départ, en cas d'impayé du loyer de la part du ou des colocataires restants. 

Mais la solidarité du colocataire qui a donné congé est limitée dans le temps par la loi ALUR. D'après l'article 8-1 que la loi Alur a ajouté à la loi du 6 juillet 1989, la solidarité prend fin au plus tard à l'expiration d'un délai de 6 mois après la fin de son préavis, sauf si un nouveau colocataire le remplace. Dans ce cas, sa solidarité prend aussitôt fin. Le colocataire parti ne peut en effet être indéfiniment tenu pour responsable du paiement d'un logement qu'il n'occupe plus.

Il en est de même pour les personnes qui se sont portées cautions des colocataires qui donnent congé. Leur engagement prend également fin dans ces mêmes délais, en cas de départ du colocataire pour lequel ils se sont engagés en particulier : l'acte de caution solidaire à compléter en cas de colocation mentionne en effet obligatoirement le nom du colocataire dont le départ va libérer le garant au bout de 6 mois au maximum.

Seule exception : quand un colocataire quitte le logement à la suite de violences subies de la part de son concubin avec lequel il partage le logement, ou que l'un des enfants du foyer en a subies. Le colocataire qui quitte le logement doit en informer le propriétaire en courrier en RAR, accompagné de la copie de l'ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales ou de la copie d'une condamnation pénale du concubin pour ces faits de violence. Sa solidarité au paiement du loyer s'arrête alors, ainsi que celle de son garant.

À remettre avec le bail de colocation

Au moment où ils signent le bail de colocation, les locataires règlent le dépôt de garantie au bailleur. Ils lui fournissent également une attestation d'assurance du logement. Le bailleur, quant à lui, doit remettre un dossier de diagnostics techniques aux colocataires. Et ils doivent tous ensemble établir un état des lieux en début et en fin de location.

Le dépôt de garantie en colocation

Le montant du dépôt de garantie représente 1 mois de loyer hors charges quand le logement est loué non meublé et 2 mois de loyers hors charges quand il est loué meublé. Il n'est pas plus élevé en colocation qu'en location simple. Il est fonction du loyer. C'est un des avantages de la colocation pour les colocataires : ils n'ont pas une somme trop importante à débourser dès la conclusion du bail pour verser le montant du dépôt de garantie au propriétaire, car ils partagent entre eux le paiement de ce dépôt de garantie.

En revanche, si des colocataires partent en cours de bail, ils ne peuvent pas demander au propriétaire de leur rembourser leur quote-part de dépôt de garantie, mais doivent s'arranger avec les colocataires restant dans le logement pour récupérer leur part du dépôt de garantie. Lorsque les colocataires ne quittent pas tous le logement en même temps, le dépôt de garantie est rendu par le propriétaire au dernier colocataire qui quitte les lieux après lui avoir remis les clés.

Assurance du logement en colocation 

Comme tout logement d'habitation, le logement loué en colocation doit être assuré contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux...) par ses occupants. Les colocataires doivent se mettre d'accord pour que l'un d'entre eux au moins souscrive une assurance pour tout le logement. Le propriétaire va demander une attestation de cette assurance dès la signature du bail, et ensuite chaque année, à la date anniversaire du bail pour justifier que le logement est toujours assuré. À défaut, le propriétaire a le droit de résilier le bail.

Diagnostics obligatoires en colocation

La liste des diagnostics immobiliers à remettre par le bailleur au moment de la conclusion du bail de colocation est la même qu'en location simple. Cette liste dépend essentiellement de la date de construction de l'immeuble ou de la rénovation de l'appartement, et de sa situation géographique.

Celui qui intéresse particulièrement les locataires, c'est le DPE : le diagnostic de performance énergétique. Car il les informe sur le budget à prévoir pour le chauffage et la production d'eau chaude du logement. Et si le logement est classé F ou G d'après le DPE, cela signifie que le loyer est plafonné à la relocation au loyer du locataire précédent, quelle que soit la commune où est situé le logement. Et le loyer ne pourra pas être indexé en cours de bail à l'aide de l'IRL, l'indice habituel pour augmenter le loyer chaque année avec les locataires. 

Pour savoir comment le loyer doit être fixé, et s'il est plafonné, vous pouvez utiliser notre outil, ci-dessous.

État des lieux en colocation

L'état des lieux doit être établi de façon contradictoire, c’est-à-dire rédigé et signé d'un commun accord entre le bailleur et les colocataires. En principe, l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie doivent être effectués en présence de tous les colocataires. Toutefois, si l'un d'entre eux le souhaite, il peut demander à se faire représenter par l'un des autres colocataires, à condition de lui donner un pouvoir en ce sens. 

S'il y a eu des changements de colocataires en cours de bail, le propriétaire qui a pris soin de faire des avenants au bail à leur arrivée établit l'état des lieux de sortie avec les colocataires en place en fin de bail.

Peut-on faire une colocation dans un T2 ?

La colocation impose au bailleur de s'assurer qu'il respecte une surface minimale par personne. Comme tout logement loué à titre principal, le logement doit disposer d'au moins d'une pièce de 9 m² de surface habitable. Pour un logement loué avec un bail de colocation unique, le logement doit mesurer au moins 16 m² pour 2 colocataires, auxquels il faut ajouter 9 m² pour chaque colocataire supplémentaire. Il est donc tout à fait possible de louer un T2 en colocation.

Selon le département où est situé le logement, il peut arriver que des conditions de surface plus importantes soient prévues par le règlement sanitaire départemental.

Quels sont les inconvénients de la colocation ?

Pour les propriétaires, le principal inconvénient de la colocation, c'est le départ individuel des colocataires en cours de bail. Car chacun d'entre eux est libre de donner congé en cours de bail en respectant le délai de préavis légal. Le ou les locataires restants ont le choix de donner congé à leur tour ou de rester. Ils peuvent alors proposer de nouveaux colocataires qui vont prendre en charge la part de loyer de celui qui est parti. C'est au propriétaire d'étudier leur dossier et de décider s'il accepte leur candidature. S'il accepte de nouveaux colocataires, le propriétaire fait un avenant au bail de colocation pour remplacer le locataire sortant par le nouvel arrivant.

Quand cela arrive de façon successive au cours d'un même bail, le propriétaire se retrouve parfois au terme du bail sans aucun des colocataires initiaux. Et ce n'est pas toujours simple de faire supporter, par exemple, le coût de la remise en état de certaines dégradations à des locataires qui ont repris le logement en l'état au départ des colocataires précédents, ou une régularisation de charges en leur défaveur portant sur un exercice antérieur à leur arrivée.

Pour les colocataires qui arrivent en cours de bail, il est donc important de se prémunir contre ces éventuelles mauvaises surprises qui peuvent survenir. Pour cela, il est conseillé dès leur arrivée, de faire le point sur l'état du logement et des menues réparations à y faire et leur prise en charge par les précédents colocataires.

Et également de s'informer sur les charges. Si elles sont sous forme de provisions avec régularisation annuelle et non de forfait, il est prudent de s'assurer pour la période antérieure à leur arrivée, que l'éventuelle portion de charges qui resterait à devoir à l'issue de la régularisation annuelle des charges par le bailleur reste à la charge des colocataires précédents. 

Comment sélectionner les colocataires 

De même que pour une location classique, le propriétaire va demander à chacun des colocataires les documents habituels pour vérifier leur identité et leur solvabilité : pièce d'identité, contrat de travail, 3 derniers bulletins de salaire, avis d'imposition, dernières quittances de loyer, etc.

Le propriétaire va étudier les documents de chacun des candidats colocataires. L'avantage de la colocation, c'est que le propriétaire prend en compte le total des revenus des colocataires pour s'assurer qu'ils pourront faire face au loyer à partager entre eux.

Un dossier de location en ligne pour les locataires

Pour simplifier leur démarche, les colocataires peuvent gratuitement télécharger les documents à fournir au propriétaire sur PAP. Celles-ci seront contrôlées par DossierFacile (un service public) et les propriétaires qu'ils ont contactés peuvent ensuite consulter leur dossier, filigrané, donc sécurisé. 

La caution en colocation

Le propriétaire peut demander à chacun des colocataires qu'un parent ou un proche se porte garant du paiement du loyer. En signant un engagement de caution, chacun des garants s'engage à payer directement le loyer au propriétaire en cas d'impayé du colocataire dont il est caution. Chacun des garants va donc remplir son propre acte de cautionnement.

Le plus souvent, le propriétaire souhaite autant de cautions qu'il y a de colocataires pour être couvert quels que soient les colocataires encore dans les lieux au moment d'un éventuel problème de paiement. Il lui est même possible de demander 2 garants par colocataire s'il l'estime nécessaire.

Dans le bail de colocation conclu avec plusieurs colocataires, chacun d'entre eux s'engage solidairement avec les autres à payer l'intégralité du montant du loyer. Et chacune des personnes qui se porte caution s'engage donc également pour l'intégralité du montant du loyer. 

Bail individuel en colocation

Il est également possible, bien que moins courant, de proposer des contrats de location indépendants à chaque colocataire d'un même logement. Dans ce cas, le propriétaire accorde à chacun d'eux un droit de jouissance exclusif de sa chambre et éventuellement d'une salle de bains si le logement en compte plusieurs. Les colocataires partagent en revanche les pièces communes et pièces d'eau : entrée, séjour, cuisine, W-C... L'ensemble du logement doit être en bon état et respecter les normes habituelles de décence. 

Dans ce cas, le propriétaire signe un bail individuel avec chacun des colocataires en y précisant quelle pièce lui est destinée. C'est la partie privative dont seul le colocataire aura la jouissance. Le propriétaire indique également les parties communes que les colocataires vont se partager : cuisine, salle de bains, séjour, etc.

Surface minimale quand il y a un bail par colocataire : la pièce du logement dont chaque colocataire a la jouissance exclusive, la partie privative, doit avoir une surface minimale de 9 m², et un volume au moins égal à 20 m³, sans compter les pièces communes. 

S'il veut donner congé, chaque colocataire peut le faire sans conséquences pour les autres baux. Le propriétaire peut d'ailleurs choisir un nouveau colocataire sans demander l'avis des autres.

Pour le propriétaire, la gestion des charges est plus complexe, car elles doivent être individualisées. C'est pourquoi elles sont généralement au forfait.

Des règles pour organiser la colocation 

Qu'ils se connaissent ou non, les colocataires ont tout intérêt à vivre en bonne entente. Afin d'éviter petits ou gros tracas, il leur est conseillé de rédiger entre eux les règles de la colocation en établissant et signant un pacte de colocation. Ils mettent ainsi noir sur blanc les conditions de vie de chacun dans le logement.

En établissant cette sorte de règlement intérieur, ils peuvent gérer les dépenses communes, comme l'assurance du logement, les factures d'électricité, de chauffage ou les abonnements Internet, mais aussi les responsabilités de chacun face à l'entretien des pièces de vie communes. Pour le partage de ces dépenses, les colocataires peuvent d'ailleurs utiliser des applications qui en permettent le calcul et la répartition.

Ce règlement peut, également, organiser la gestion de la nourriture, des produits ménagers, des équipements ou des meubles destinés aux parties communes. Il pourra mentionner les conditions d'hébergement temporaire d'amis ou de parents.

Quitter une colocation 

Lorsque les colocataires veulent quitter la colocation, chacun d'entre eux est libre de quitter le logement indépendamment des autres colocataires et doit donner congé à leur propriétaire selon les modalités habituelles d'une location classique.

Comment résilier un bail de colocation

 Comme c'est le cas avec un bail de location classique, les colocataires peuvent décider à tout moment de mettre fin au bail, soit individuellement, soit collectivement. Le délai de préavis à respecter est le même que pour une location « classique » : il est de 3 mois en location vide, ramené à 1 mois si le logement est situé en zone tendue, ou si le locataire invoque un des motifs lui permettant de bénéficier d'un préavis réduit. Il est de 1 mois en location meublée.

Le délai de préavis court à compter de la réception de la lettre recommandée par le bailleur, ou du jour où l'huissier dépose l'acte signifiant le congé dans la boîte aux lettres du propriétaire. La lettre de congé peut également être remise en mains propres au propriétaire contre récépissé.

Le bailleur, quant à lui, ne peut donner congé que pour l'échéance du bail, en respectant le délai de préavis légal : 6 mois en location nue et 3 mois en location meublée. Le bailleur doit motiver son congé par la vente ou la reprise du logement ou par un motif légitime et sérieux.

En revanche, avec le bail meublé étudiant ou le bail mobilité, le bailleur n'a pas à donner congé puisque le bail prend automatiquement fin une fois parvenu à son terme.

Le remplacement d'un colocataire

Si un seul des colocataires décide de partir, cette décision ne met pas fin au contrat qui se poursuit avec les colocataires restants. Ces derniers doivent d'ailleurs continuer à assurer le paiement du loyer en totalité comme le prévoit la clause de solidarité et d'indivisibilité. En général, un nouveau colocataire vient alors remplacer celui qui part et prendre en charge sa part de loyer.

Le départ d'un colocataire

Le locataire qui décide de partir seul en cours de bail doit donner congé au propriétaire en bonne et due forme, car s'il part sans le faire, il reste colocataire et donc redevable du loyer. Son départ ne met pas fin au bail qui se poursuit avec le ou les colocataires qui restent dans le logement.

Une fois qu'il vous a donné congé, le colocataire sortant reste cependant redevable du loyer même après son départ pendant un délai maximal de 6 mois à compter de la fin de son préavis, car ce type de bail contient toujours une clause de solidarité. En revanche, s'il est remplacé par un nouveau colocataire, la solidarité du locataire sortant s'arrête dès l'arrivée du nouveau colocataire. À condition, là encore, que le nouveau colocataire soit ajouté au bail en signant un avenant.

Le locataire sortant ne peut exiger du bailleur sa part du dépôt de garantie puisque le bail n'est pas fini. Il doit donc s'arranger avec les autres occupants ou directement avec le nouveau venu pour se faire rembourser sa part.

L'arrivée d'un nouveau colocataire

Pour pouvoir rester dans le logement sans avoir à assumer la quote-part de loyer du locataire sortant, les colocataires ont tout intérêt à lui trouver un successeur. Comme tout nouveau locataire, la personne qui est proposée au propriétaire doit être en mesure de justifier des documents habituels pour le convaincre de sa candidature. Si le bailleur estime son dossier de location insuffisant, il faudra trouver un autre candidat à lui proposer. En revanche, si le bailleur est d'accord pour qu'il remplace le colocataire parti, le plus simple est de signer un avenant au contrat de location qui sera annexé au bail.

En complétant cet avenant, cela permet au nouveau venu de devenir colocataire du bail en cours. À son tour, il devient solidaire des autres colocataires en place pour le paiement du loyer et des charges à compter de la date de son arrivée. L'intégralité des conditions du bail initial va s'appliquer au nouveau colocataire. Il doit être signé en 3 exemplaires, un pour vous, propriétaire, un pour le colocataire entrant et un pour les colocataires en place. Si le nouveau venu a un garant, il faut également lui en remettre un exemplaire.

Cet avenant concerne uniquement les colocations avec un bail unique, lorsque tous les colocataires signent un seul et même bail pour partager le même logement et le même loyer. En revanche, lorsque la colocation est formalisée par des baux séparés, au départ de l'un de colocataires, le bailleur signe tout simplement un nouveau contrat de location avec le nouveau colocataire.

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