Le dépôt de garantie dans un contrat de location

Qu'est-ce qu'un dépôt de garantie ?

Un dépôt de garantie est une somme versée par le locataire à la signature du bail, conservée par le propriétaire pendant la location. Elle sert à couvrir loyers impayés, charges ou réparations en cas de manquement du locataire.

👉 L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 encadre le dépôt de garantie pour les résidences principales, protégeant les locataires en limitant le montant demandé et en encadrant les retenues. Il offre également un recours en cas de retard de restitution par le propriétaire bailleur.

Quelle est la différence entre dépôt de garantie et caution ?

Le dépôt de garantie désigne la somme que verse un locataire au propriétaire au moment où ils signent le contrat de location. Cette somme est très souvent appelée à tort « caution ». C'est une habitude qui prête à confusion, car en réalité le terme de caution désigne la personne qui se porte garante du paiement du loyer pour le locataire vis-à-vis du propriétaire pendant la durée du bail.

Dépôt de garantie	Somme versée par le locataire pour couvrir les dégradations ou impayés éventuels.
Caution	Personne s’engageant à payer les loyers en cas d’impayé par le locataire.

👉 Le dépôt de garantie est systématiquement demandé, tandis que la caution est une option supplémentaire, souvent utilisée en complément ou remplacée par une assurance loyers impayés.

Quel est le montant du dépôt de garantie ?

Le montant du dépôt de garantie dépend du type de location. Pour les logements que vous louez comme résidence principale, c'est la loi qui fixe le montant maximal que le bailleur peut demander comme dépôt de garantie. Il est moins élevé pour un logement loué non meublé que pour un logement loué en meublé.

Location vide	1 mois de loyer hors charges
Location meublée	2 mois de loyers hors charges
bail mobilité	❌ Pas de dépôt de garantie
Location de vacances	Libre

👉 Un logement meublé est entièrement équipé, permettant au locataire de s’installer sans apporter de mobilier. Le contrat de location précise cette spécificité, et un inventaire du mobilier est dressé à l’entrée. En raison de ces équipements, le dépôt de garantie en meublé est plafonné à deux mois de loyer, couvrant d’éventuelles dégradations du mobilier. Ce plafond s’applique aux baux suivants :

• Le bail meublé d’un an renouvelable tacitement.
• Le bail étudiant, limité à neuf mois, prenant fin automatiquement après cette durée.

👉 Aucun dépôt de garantie avec un bail mobilité

Avec un bail mobilité, le propriétaire ne peut pas demander de dépôt de garantie, mais les impayés ou dégradations peuvent être couverts par la garantie Visale, une caution gratuite d’Action Logement. Pour en bénéficier, le locataire doit en faire la demande en ligne avant validation par le bailleur. Aucun dépôt de garantie n’est non plus exigible si le loyer est payé d’avance pour plus de deux mois, une situation rare.

👉 Dépôt de garantie libre pour les autres logements

Si vous louez un logement comme pied à terre, comme résidence secondaire ou pour les vacances, il n'y a pas de plafond légal pour le dépôt de garantie. C'est le propriétaire qui en fixe le montant, à condition, bien sûr qu'il reste dans une limite raisonnable. Il en est de même si vous louez un logement de fonction, c'est-à-dire lorsque c'est l'employeur qui loue un logement au nom de l'entreprise pour y loger un salarié ou le gérant de la société.

Quand et comment verse-t-on le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est versé à la signature du bail, même si le locataire emménage plus tard. Les clés sont remises à la date de début de location, tandis que le premier mois de loyer est payé à cette même date.

👉 Le dépôt de garantie peut être versé par chèque ou par virement bancaire. C'est au moment où le bailleur et le locataire se mettent d'accord pour la location qu'il est conseillé de se mettre aussi d'accord sur les modalités de versement du dépôt de garantie.

Le chèque de caution est-il encaissé ?

✅ Oui, le chèque du montant du dépôt de garantie, souvent appelé chèque de caution, est toujours encaissé par les propriétaires. Le bail est conclu pour trois ans en location vide et pour un an pour les baux meublés classiques. Comme le chèque est remis au début de la location et qu'un chèque non déposé à la banque n'est plus encaissable au-delà d'un an.

Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?

❌ En réalité non, car la loi fixe le montant plafond du dépôt de garantie, mais n'impose pas au bailleur d'en demander un au locataire. En pratique, les propriétaires en demandent systématiquement. Cela responsabilise les locataires qui savent qu'ils vont le récupérer en fin de location s'ils sont à jour de leurs loyers et charges et qu'ils ont bien entretenu le logement.

Remboursement du dépôt de garantie

Le locataire récupère son dépôt de garantie en fin de location, en totalité s’il remplit ses obligations, sinon partiellement. En immeuble collectif, le propriétaire peut retenir une partie jusqu’à l’arrêté des comptes de copropriété.

Quelle retenue peut-on faire sur le dépôt de garantie ?

Le propriétaire peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir des sommes dues par le locataire en fin de bail. Les dégradations ou défauts d’entretien doivent être notés dans l’état des lieux de sortie pour être justifiés, avec devis ou factures à l’appui. Sans état des lieux signé, aucune retenue n’est possible.

Le dépôt de garantie peut être utilisé pour couvrir des loyers ou charges impayés. Cependant, le locataire doit continuer à payer son loyer jusqu’à la fin du bail, même s’il laisse un logement en bon état. Le propriétaire bailleur peut retenir jusqu’à 20 % du dépôt pour les charges de copropriété, en attendant l’arrêté des comptes. Après l’assemblée générale, il doit régulariser dans le mois suivant.

⚠️ Pas de retenue pour les charges au forfait : lorsque les charges sont payées au forfait, souvent en meublé, aucune régularisation n’est possible. Le bailleur ne peut donc pas retenir 20 % du dépôt de garantie.

⏰ Quel est le délai de remboursement du dépôt de garantie ?

Sans dégradations	1 mois après l’état des lieux
Avec dégradations	2 mois après l’état des lieux

Comment récupérer le dépôt de garantie ?

Si au terme de ces délais, le propriétaire bailleur n'a pas rendu son dépôt de garantie intégral ou partiel au locataire, celui-ci va le réclamer au propriétaire. Le locataire peut d’abord contacter le propriétaire par téléphone, mail ou courrier simple. Sans réponse rapide, il doit envoyer une « mise en demeure » par courrier recommandé avec avis de réception. En cas d’inaction, il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis, si nécessaire, le juge des contentieux de la protection dans les trois ans suivant la date limite de restitution.

📨 Lettre pour réclamer votre dépôt de garantie si le logement a été rendu en parfait état

Modèle de lettre : Mise en demeure de restituter le dépôt de garantie en l'absence de dégradations

📨 Lettre de réclamation pour récupérer votre dépôt de garantie après des dégradations notées à la sortie

Modèle de lettre : Restitution partielle du dépôt de garantie en cas de dégradations

 À qui le propriétaire doit-il restituer le dépôt de garantie ?

Le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie au locataire présent lors de l'état des lieux de sortie. Sauf disposition spécifique entre les parties, le locataire est en droit de demander que lui soit restitué le dépôt de garantie même si ce n'est pas lui qui l'avait versé en début de location.

 Les Intérêts de retard pour remboursement tardif du dépôt de garantie

Retard de restitution du dépôt de garantie	Majoration de 10 % du loyer mensuel pour chaque mois de retard entamé, selon la loi Alur.
Absence d’adresse communiquée par le locataire	Pas d’intérêts de retard si le locataire n’a pas fourni son nouveau domicile au bailleur.
Somme retenue pour l’arrêté des comptes	Pas de pénalités sur les 20 % retenus jusqu’à la régularisation finale des charges de copropriété.

🙋‍♀️ Pour éviter tout litige, locataires et propriétaires doivent respecter les formalités et délais prévus pour le remboursement du dépôt de garantie.

Dans quel cas la caution n'est pas rendue ?

Quand le locataire a des dettes ou laisse des dégâts, le propriétaire fait le décompte des sommes que lui doit le locataire à son départ. Si le total des sommes dues est égal ou supérieur au dépôt de garantie, le bailleur conserve l'intégralité à titre de dédommagement, en justifiant des sommes conservées. Si le montant du dépôt de garantie ne suffit pas, il réclame le restant dû au locataire.