Le dépôt de garantie dans un contrat de location

Définition : qu'est-ce qu'un dépôt de garantie ?

Un dépôt de garantie est une somme d'argent demandée par le propriétaire au locataire au moment de la signature du contrat de location d'un logement. Son montant dépend du type de bail signé. Il est conservé par le propriétaire pendant toute la durée de la location.

Il s'agit en fait d'une réserve dans laquelle le propriétaire pourra puiser si, à la sortie, le locataire lui doit de l'argent parce qu'il n'a pas respecté tous ses engagements. Cela permet par exemple de couvrir des loyers ou charges impayés, des réparations que le locataire aurait dû faire...

Base légale : article 22 de la loi du 6 juillet 1989

C'est cet article de loi qui fixe toutes les règles pour le dépôt de garantie demandé pour les logements loués comme résidence principale du locataire.

Il fait partie de la loi du 6 juillet 1989 qui fixe l'ensemble des conditions de location des logements loués en tant que résidence principale. Les propriétaires, comme les locataires, doivent respecter l'ensemble de ces règles.

Cela constitue une protection pour le locataire puisque le bailleur ne peut pas, par exemple, demander un dépôt de garantie plus élevé que le montant maximal prévu ni retenir des sommes qui ne correspondent pas à celles que le dépôt de garantie est censé couvrir... De même, le locataire a un recours si le bailleur tarde trop à lui rendre son dépôt de garantie quand il quitte le logement.

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Le contenu du contrat de location et de ses annexes :
✔️ Le loyer et les charges : règles de fixation du loyer et fonctionnement des charges
✔️ Les conditions : clauses indispensables et clauses interdites
✔️ Les annexes au contrat : état des lieux et diagnostics immobiliers

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Quelle est la différence entre dépôt de garantie et caution ?

Le dépôt de garantie désigne la somme que verse un locataire au propriétaire au moment où ils signent le contrat de location. Cette somme est très souvent appelée à tort « caution ». C'est une habitude qui prête à confusion, car en réalité le terme de caution désigne la personne qui se porte garante du paiement du loyer pour le locataire vis-à-vis du propriétaire pendant la durée du bail.

La caution signe un acte de caution solidaire pour garantir au bailleur qu'elle lui paiera directement le loyer en cas d'impayé de la part du locataire.

La caution et le dépôt de garantie sont donc deux types différents de garanties prises par le bailleur pour faire face principalement aux impayés de loyers ou aux dégradations laissées par le locataire. C'est au moment de la signature du bail que le propriétaire peut demander ces deux sortes de garanties. Mais autant le dépôt de garantie est systématiquement demandé par les bailleurs, autant la caution ne l'est pas. Certains bailleurs préfèrent opter pour une assurance contre le risque d'impayés de loyers plutôt que de demander un garant ou font l'impasse sur ce type de garantie.

Quel est le montant du dépôt de garantie ?

Le montant du dépôt de garantie dépend du type de location. Pour les logements que vous louez comme résidence principale, c'est la loi qui fixe le montant maximal que le bailleur peut demander comme dépôt de garantie. Il est moins élevé pour un logement loué non meublé que pour un logement loué en meublé.

Montant du dépôt de garantie en location vide

Si vous louez un logement en location vide, c'est-à-dire non meublé, le montant du dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges. C'est l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 qui le prévoit et l'impose, le propriétaire n'a donc pas la possibilité de demander plus que cette somme.

Montant du dépôt de garantie en location meublée

Si vous louez un logement meublé, le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyers hors charges. C'est l'article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989 qui fixe ce plafond.

Un logement meublé est un logement entièrement équipé dans lequel le locataire peut s'installer sans avoir besoin d'y apporter de mobilier. Le titre du contrat de location le précise « Contrat de location ou de colocation de logement meublé à usage de résidence principale » et le bailleur dresse un inventaire de ce mobilier avec le locataire à son arrivée. C'est ce qui explique que le dépôt de garantie est plus élevé qu'en location vide. Car en meublé, il va aussi servir à garantir le bailleur contre d'éventuelles dégradations du mobilier par le locataire.

Le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer pour les deux types de baux meublés suivants :

• le bail meublé d'un an renouvelable par tacite reconduction, d'année en année. C'est le bail le plus couramment utilisé pour un meublé ;
• le bail étudiant de neuf mois. Comme son nom l'indique, ce bail ne peut être proposé qu'à des étudiants. Conclu pour une durée limitée à neuf mois, il prend fin automatiquement une fois que les neuf mois se sont écoulés.

Aucun dépôt de garantie avec un bail mobilité

En revanche, si vous signez un bail mobilité, le bailleur ne peut pas demander de dépôt de garantie. Là encore, c'est la loi qui fixe les règles et qui exclut formellement la possibilité de demander un dépôt de garantie au locataire.

Pas de dépôt de garantie ne veut pas dire pas de garantie ! Car si vous signez un bail mobilité, les impayés de loyers et les réparations locatives peuvent être pris en charge par la garantie Visale. Pour en bénéficier, le locataire doit préalablement demander le bénéfice de cette garantie puis, dès qu'il l'a obtenue, le bailleur confirme qu'il souhaite en bénéficier.

Pour obtenir la garantie Visale, la démarche se fait en toute simplicité directement en ligne sur le site proposant la garantie Visale. Il s'agit d'une caution gratuite proposée par Action logement qui prend en charge le paiement du loyer et des dégradations locatives de la résidence principale, en cas de défaillance du locataire.

Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé non plus si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois. C'est une situation marginale, car cela concerne par exemple un bailleur qui demanderait un paiement trimestriel d'avance. En pratique, les bailleurs demandent un paiement mensuel du loyer et un dépôt de garantie.

Dépôt de garantie libre pour les autres logements

Si vous louez un logement comme pied à terre, comme résidence secondaire ou pour les vacances, il n'y a pas de plafond légal pour le dépôt de garantie. C'est le propriétaire qui en fixe le montant, à condition, bien sûr qu'il reste dans une limite raisonnable.

Il en est de même si vous louez un logement de fonction, c'est-à-dire lorsque c'est l'employeur qui loue un logement au nom de l'entreprise pour y loger un salarié ou le gérant de la société.

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Quand et comment verse-t-on le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est dû dès la signature du bail. Le locataire doit le verser quand il signe le bail, même s'il le signe en avance, avant la date prévue pour emménager.

Décalage entre signature et début de la location : il est courant, en effet, de signer le contrat de location alors que le précédent locataire n'est pas encore parti ou que le bailleur fait des travaux dans le logement. Cela permet au nouveau locataire de planifier sereinement sa prochaine installation. Dans ce cas, le propriétaire ne lui remet les clés qu'à la date prévue du début de la location, c'est-à-dire à la date « de prise d'effet du bail ».

Le premier mois de loyer, contrairement au dépôt de garantie, n'est dû qu'à compter du début de la location, c'est-à-dire du jour où le propriétaire remet les clés du logement au locataire.

Dépôt de garantie par chèque ou virement

Le dépôt de garantie peut être versé par chèque ou par virement bancaire. C'est au moment où le bailleur et le locataire se mettent d'accord pour la location qu'il est conseillé de se mettre aussi d'accord sur les modalités de versement du dépôt de garantie.

Le chèque de caution est-il encaissé ?

Oui, le chèque du montant du dépôt de garantie, souvent appelé chèque de caution, est toujours encaissé par les propriétaires. Le bail est conclu pour trois ans en location vide et pour un an pour les baux meublés classiques. Comme le chèque est remis au début de la location et qu'un chèque non déposé à la banque n'est plus encaissable au-delà d'un an, il ne servirait donc plus à rien au bailleur au bout d'un an. Il est donc indispensable pour le bailleur de l'encaisser.

Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?

En réalité non, car la loi fixe le montant plafond du dépôt de garantie, mais n'impose pas au bailleur d'en demander un au locataire. En pratique, les bailleurs en demandent systématiquement. Cela responsabilise les locataires qui savent qu'ils vont le récupérer en fin de location s'ils sont à jour de leurs loyers et charges et qu'ils ont bien entretenu le logement.

Remboursement du dépôt de garantie

Le locataire récupère son dépôt de garantie en fin de location, soit intégralement s'il est à jour de ses paiements et rend le logement en bon état, soit partiellement ou pas du tout si ce n'est pas le cas. Le décompte se fait en fonction des sommes qu'il doit au bailleur à son départ.

Par ailleurs, si le logement est situé dans un immeuble collectif, le bailleur peut garder une partie de la somme en attendant l'arrêté des comptes de la copropriété.

Quelle retenue peut-on faire sur le dépôt de garantie ?

Le propriétaire peut utiliser partiellement ou totalement le dépôt de garantie pour être remboursé si le locataire lui doit certaines sommes en fin de bail. Le locataire est tenu d'entretenir correctement le logement pendant toute la durée du bail et de faire toutes les petites réparations nécessaires pour conserver le logement en bon état.

En cas de défaut d'entretien, si le locataire a laissé des dégradations ou qu'il a mal entretenu le logement, cela doit être inscrit sur l'état des lieux de sortie pour permettre au bailleur de réclamer la prise en charge des réparations par son locataire. C'est en comparant l'état des lieux de sortie avec l'état des lieux d'entrée qu'il peut démontrer les dégradations qui sont survenues pendant la durée de la location.

De plus, pour justifier des frais engagés pour réparer les dégradations imputables au locataire, le propriétaire doit être en mesure de fournir des devis ou des factures des éléments qui étaient à réparer par le locataire.

Il peut alors retenir une partie correspondant à la somme due par le locataire, car il est redevable de ce que l'on appelle les « réparations locatives ».

Vous l'aurez donc compris, sans état des lieux signé par le propriétaire et le locataire ou établi par un huissier, aucune retenue n'est possible sur le dépôt de garantie pour les réparations locatives.

Loyers et charges impayés

Le dépôt de garantie peut aussi permettre au propriétaire de se rembourser des loyers ou charges impayés, si le locataire n'est pas à jour à son départ. Là encore le bailleur va faire le décompte et retenir une partie du dépôt de garantie correspondant à la somme de loyers ou de charges impayés.

En revanche, le locataire n'est jamais en droit de décider d'arrêter de payer son loyer en fin de bail sous prétexte que le dépôt de garantie va permettre de le couvrir. Il doit au contraire régler son loyer jusqu'à la fin de la location, même s'il sait qu'il laisse son logement en bon état et que le bailleur devra lui rendre intégralement son dépôt de garantie.

Une retenue possible pour les charges de copropriété : si le locataire quitte le logement avant que l'assemblée générale de la copropriété n'ait eu lieu, le propriétaire n'a pas les chiffres pour faire l'arrêté des comptes du locataire de l'année en cours. Dans ce cas, le bailleur est autorisé à conserver une somme représentant au maximum 20 % du dépôt de garantie, jusqu'à l'arrêté des comptes annuels de l'immeuble. C'est à ce moment-là qu'il pourra faire les comptes de charges du locataire et le décompte par rapport à la provision qu'il a versée chaque mois.

Une fois que l'assemblée générale a arrêté les comptes de l'immeuble, le propriétaire doit effectuer la régularisation définitive des charges du locataire dans le mois qui suit.

Pas de retenue pour les charges au forfait : cette retenue sur le dépôt de garantie n'est possible que pour les locataires qui versent une provision de charges et non pas un forfait. Car lorsque le locataire a payé des charges au forfait, ce qui est souvent le cas en meublé, le locataire est considéré à jour des charges une fois pour toutes, sans régularisation possible. Le bailleur ne peut donc pas retenir les 20 % en attendant l'arrêté des comptes de l'immeuble.

Quel est le délai de remboursement du dépôt de garantie ?

Sans dégradations : un mois. En location vide comme en location meublée, lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, c'est-à-dire que le locataire n'a laissé aucune dégradation, le délai de restitution du dépôt de garantie est d'un mois.

S'il y a des dégradations : deux mois. En revanche, s'il y a des dégradations notées sur l'état des lieux de sortie, le délai de restitution maximal est de deux mois, à condition qu'elles ne résultent pas uniquement de l'usure normale du temps.

Comment récupérer le dépôt de garantie ?

Si au terme de ces délais, le bailleur n'a pas rendu son dépôt de garantie intégral ou partiel au locataire, celui-ci va le réclamer au propriétaire.

Comment réclamer le dépôt de garantie ?

Le locataire peut commencer par appeler le propriétaire pour lui parler de son oubli ou le faire par mail ou par courrier simple. Mais s'il n'obtient pas très vite le remboursement, nous lui conseillons de lui envoyer une lettre de réclamation à l'aide de notre modèle type. C'est ce qu'on appelle une « mise en demeure », à adresser par courrier recommandé avec avis de réception.

Si le bailleur ne réagit pas, il faut saisir la commission départementale de conciliation. Et si aucun accord n'est trouvé, il faudra alors en faire la demande au juge des contentieux de la protection dans un délai de trois ans à compter du jour où le dépôt de garantie aurait dû être restitué.

Lettre de réclamation pour demander votre dépôt de garantie si vous avez rendu le logement en parfait état.

Modèle de lettre : Mise en demeure de restituter le dépôt de garantie en l'absence de dégradations

Lettre de réclamation pour demander votre dépôt de garantie si des dégradations sont notées sur l'état des lieux de sortie.

Modèle de lettre : Restitution partielle du dépôt de garantie en cas de dégradations

Qui doit restituer le dépôt de garantie ?

C'est au bailleur de restituer le dépôt de garantie au locataire. En cas de changement de propriétaire en cours de bail, c'est au nouveau propriétaire de rembourser le dépôt de garantie au locataire. C'est le cas par exemple si le logement a été vendu ou transmis par donation ou encore transmis par succession si le propriétaire est décédé en cours de bail.

À qui doit-on restituer le dépôt de garantie ?

Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie au locataire présent lors de l'état des lieux de sortie. Sauf disposition spécifique entre les parties, le locataire est en droit de demander que lui soit restitué le dépôt de garantie même si ce n'est pas lui qui l'avait versé en début de location.

Comment restituer le dépôt de garantie ?

Il n'y a pas de règle particulière pour cela. Le bailleur remet parfois directement le dépôt de garantie en main propre au locataire à son départ. Mais la plupart du temps, il lui renvoie ultérieurement par chèque, en courrier simple ou éventuellement en courrier recommandé AR. Il peut également lui faire un virement bancaire.

Dans quel cas la caution n'est pas rendue ?

Quand le locataire a des dettes ou laisse des dégâts, le propriétaire fait le décompte des sommes que lui doit le locataire à son départ. Si le total des sommes dues est égal ou supérieur au dépôt de garantie, le bailleur conserve l'intégralité à titre de dédommagement, en justifiant des sommes conservées. Si le montant du dépôt de garantie ne suffit pas, il réclame le restant dû au locataire.

Le dépôt de garantie produit-il intérêts ?

Le propriétaire conserve le montant du dépôt de garantie pendant tout le temps de la location qui dure parfois de longues années. Dans ce cas, le locataire peut-il réclamer des intérêts au propriétaire ?

Dépôt de garantie non productif d'intérêts pendant la location

Durant tout le temps qu'il est conservé par le propriétaire, le dépôt de garantie ne produit pas d'intérêts, car la loi ne permet pas au locataire d'en réclamer. En fin de location, le locataire récupère le montant qu'il a versé à son arrivée, déduction faite des éventuelles retenues.

Et le dépôt de garantie ne peut faire l'objet d'aucune révision pendant la durée du contrat de location, bien que le loyer augmente, lui, au rythme des indexations annuelles. Le bailleur ne peut donc pas demander de mettre à jour le montant du dépôt de garantie.

Intérêts de retard pour remboursement tardif du dépôt de garantie

La loi Alur prévoit que si le propriétaire dépasse la date butoir du délai de restitution, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'intérêts de retard qui s'élèvent à 10 % du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Pas d'adresse, pas d'intérêts de retard : toutefois si le locataire n'a pas donné l'adresse de son nouveau domicile au bailleur, la majoration n'est pas due, puisque le propriétaire n'a pas pu rendre le dépôt de garantie du fait de la négligence du locataire lui-même.

Pas d'intérêts pour la somme retenue en attendant l'arrêté des comptes : si le propriétaire conserve 20 % du dépôt de garantie dans l'attente de l'arrêté des comptes, il n'y a pas de pénalités pour cette part-là. Ce sera seulement à compter de l'arrêté définitif des comptes que la majoration de 10 % courra si le bailleur ne régularise pas les charges de son locataire dans les temps.