Comment fonctionne l'acte de caution solidaire ?

L'acte de caution, ou acte de cautionnement, est un document par lequel une personne s'engage à payer le loyer à la place du locataire, au cas où celui-ci serait défaillant. C'est un engagement lourd pour celui qui le prend. L'acte de caution est un document distinct du contrat de location, mais qui doit lui être joint.

La caution solidaire présente une sérieuse garantie pour les locataires ne disposant pas du niveau de revenus suffisants pour décrocher un logement. Cela suppose que le garant soit solvable.

❓ Qui peut se porter garant pour une location ?

Le garant peut être une personne physique ou une personne morale.

• Une personne physique : c'est souvent l'un des parents du locataire qui se propose comme caution solidaire, mais cela peut être toute personne prête à s'engager pour prendre le relais en cas d'impayé : un frère, une sœur, un enfant dans la vie active ou un ami...
• Une personne morale : cela peut être un employeur, une école ou un organisme lié au locataire gratuitement ou via un système de redevance.

👉 Il n'y a pas de différence entre garant et caution : ce sont simplement deux termes pour désigner le même engagement.

Quand demander une caution solidaire au locataire ?

La caution solidaire n’est pas obligatoire, mais les propriétaires la demandent souvent si la solvabilité du locataire est jugée insuffisante, voire systématiquement dans certains cas. Les candidats locataires disposant d’un garant devraient le mentionner dès le premier contact et l’inclure dans leur dossier, à fournir lors de la visite. La caution, lorsqu’elle est requise, se remet au moment de la signature du bail.

Comment faire une caution solidaire ?

Pour permettre à la personne qui se porte caution de mesurer son engagement, l'acte de caution doit être précis et détailler son engagement. La rédaction de l'acte de caution doit respecter un formalisme strict. La loi exige une mention manuscrite où le garant s’engage à payer le bailleur en cas de défaillance du locataire, précisant un montant maximal en lettres et en chiffres.

Identification des parties	Garant, locataire(s), bailleur, et logement concerné
Date de signature	Date précise à laquelle le contrat est signé
Montant du loyer et des charges	Inclut les conditions de révision du loyer prévues dans le bail
Durée d’engagement	Rappel de la possibilité pour la caution de résilier si l’engagement n’est pas limité dans le temps
Mention manuscrite obligatoire	Déclaration manuscrite d’engagement avec montant précisé en lettres et en chiffres
Signatures	Garant et du bailleur

👉 L'acte de caution doit être fait en double exemplaire : un pour le bailleur et un pour le garant. Il peut être remis un exemplaire ou une copie au locataire, mais ce n'est pas une obligation.  Le garant doit en outre recevoir un exemplaire du contrat de location.

Quels documents pour une caution solidaire ?

Avant la signature du bail de location, assurez-vous que la caution solidaire est bien recevable selon les critères du propriétaire. Pour vérifier sa solvabilité, il va lui être demandé un certain nombre de documents.

🪪 Une pièce d'identité

Pour une personne physique

• Une carte nationale d’identité française ou étrangère.
• Passeport français ou étranger.
• Permis de conduire français ou étranger.

Pour une personne morale

• Un extrait K bis original de moins de trois mois de la société.
• Les statuts ou toute autre pièce justifiant de l’existence légale de la personne.
• Un justificatif d’identité du représentant de la personne morale figurant sur l’extrait K bis ou dans les statuts.

🏠 Une pièce justificative de domicile

Cela peut être :

• la dernière quittance de loyer (ou attestation de loyer) ;
• une facture d’eau, de gaz ou d’électricité de moins de trois mois ;
• une attestation d’assurance logement de moins de trois mois ;
• ou enfin le dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, le titre de propriété de la résidence principale.

📄 Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles

• Le contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur.
• L’extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de trois mois pour une entreprise commerciale.
• L’extrait D1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan.
• La copie du certificat d’identification de l’Insee, comportant les numéros d’identification, pour un travailleur indépendant.
• La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.
• Toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels.

💰 Un ou plusieurs documents attestant des ressources

• Le dernier avis d’imposition ou de non-imposition.
• Le titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.
• Les trois derniers bulletins de salaire.
• Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivrés par un comptable pour les professions non salariées.
• Un justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou un justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme payeur.
• Un justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

Combien de cautions pour une location ?

Il est tout à fait possible d'avoir plusieurs garants pour la même location. La loi ne limite pas le nombre de cautions possible. Attention toutefois à ne pas tomber dans l'excès, ça aura l'effet inverse de celui recherché : transformer la réclamation des sommes dues en une usine à gaz, s'il faut solliciter pour la même dette un grand nombre de personnes.

Caution solidaire à durée déterminée ou indéterminée ?

L'engagement de la caution solidaire doit avoir une durée limitée sinon sa validité peut être remise en question. La notion de caution solidaire à durée indéterminée ou la mention d'une caution couvrant toute la durée du bail n'est pas recevable.

En pratique, pour les actes de caution en location vide nous recommandons une durée maximale de neuf ans, soit le bail initial de trois ans plus deux reconductions tacites. Pour le bail meublé, nous préconisons la même durée, soit le bail initial d'un an plus huit reconductions. Au-delà, il y a un risque que le bail soit requalifié en bail à durée indéterminée et sujet à annulation.

Quel montant maximal pour une caution solidaire ?

Il n'y a pas de plafond légal d'engagement financier du garant. Le premier principe c'est que le garant est redevable dans les mêmes conditions que le locataire des sommes dues par celui-ci. Pour autant, il peut être prévu un montant maximal d'engagement du garant dans le formulaire d'acte de caution. C'est le choix fait dans le formulaire proposé par Particulier à Particulier.

Nous conseillons de prévoir une somme correspondant à deux années de loyer. Cela permettrait d'englober les sommes dues pendant une procédure en impayés contre le locataire. La somme peut sembler exorbitante, mais il est de l'intérêt du garant de prendre la mesure de son engagement de s'assurer que les impayés du locataire ne s'étendent pas à l'excès.

Comment fonctionne la caution solidaire ?

En cas de défaut de paiement du locataire, le propriétaire peut solliciter le garant dès la mise en demeure, puis passer à la phase contentieuse si la situation n’est pas régularisée. Après deux échéances impayées, un commissaire de justice adresse un commandement de payer, suivi d’une éventuelle action en justice pour résiliation du bail. Le garant peut être tenu de payer loyer, charges ou dégradations survenues durant le bail.

Caution simple	Caution solidaire
Le garant n’est sollicité qu’après épuisement des recours contre le locataire et constatation de son insolvabilité. Si plusieurs cautions simples existent, chacune ne couvre que sa part de l’engagement.	Le garant peut être sollicité dès le premier euro impayé. Le propriétaire peut demander la totalité des sommes dues à un ou plusieurs garants, selon son choix.

📨 Lettre à la caution solidaire pour impayés de loyers

Modèle de lettre : Lettre à la caution solidaire pour impayés de loyer

Les engagements de la caution

Seul le signataire de l’acte de caution est engagé sur ses biens et revenus. Dans un couple marié, la garantie ne s’étend pas au conjoint sans consentement exprès. En cas de vente, le bail et la caution solidaire sont transmis au nouvel acquéreur, qui peut solliciter la caution en cas d’impayés.

Peut-on avoir recours à un garant en dehors du territoire français ?

✅ Oui, Il est tout à fait possible d'accepter un garant qui n'est pas résident en France, mais avant de choisir cette option, il faut avoir une connaissance des procédures de recouvrement des sommes dues dans le pays de résidence du garant. En effet, les modalités d'exécution d'une contrainte de paiement varient en fonction du lieu de résidence du garant.

Garant dans l’Union européenne	Garant hors Union européenne
Procédures simplifiées pour recouvrement des dettes entre États membres. « Règlement des petits litiges » (montants ≤ 5 000 €) via le règlement CE n°861/2007.- Injonction de payer européenne possible grâce au règlement CE n°1896/2006.	Recouvrement plus complexe et coûteux. Nécessité d’un jugement et de sa reconnaissance (exequatur) pour exécution en France.

👉 Combien de fois je peux être garant ?

Vous pouvez être garant autant de fois que vous en prend l'envie, mais attention ! Il ne s'agit pas d'un engagement à prendre à la légère, parce qu'en cas de défaillance des locataires pour lesquels vous vous êtes porté caution, vous devrez payer à leur place. Ce n'est jamais agréable de devoir payer pour un locataire défaillant alors imaginez pour plusieurs locataires défaillants.

La résiliation de l'acte de caution est-elle possible ?

❌ Le garant ne peut pas unilatéralement décider de mettre un terme à son cautionnement avant l'échéance prévue dans l'acte de caution. La loi n'a pas prévu de rétractation ni d'annulation possible du garant. Il existe une exception à la règle : le garant peut remettre en question la validité du cautionnement si le formalisme obligatoire de rédaction de l'acte de caution n'a pas été respecté. C'est le cas lorsque :

• une durée d'engagement déterminée n'a pas été inscrite dans l'acte ;
• la mention manuscrite ne figure pas dans l'acte ;
• dans un cautionnement pour une colocation, le nom du colocataire dont le départ entraînerait le fin de l'engagement du garant n'a pas été précisé.
• Dans ces cas, le garant pourra demander la résiliation de l'acte de caution qui ne prendra effet qu'à l'échéance du bail en cours au moment de la demande résiliation.

👉 Que se passe-t-il si le garant décède ?

Lors de la location du logement, le garant s'engage à se porter caution pour le locataire pendant une durée définie dans l'acte. Si le décès de la caution survient alors que l'acte de caution est toujours valide, l'engagement prend fin avec ce décès. Si au jour du décès du garant il était redevable de sommes auprès du propriétaire au titre du cautionnement, ces sommes pourront être réclamées à sa succession. Mais le cautionnement étant un acte individuel, il n'est pas cessible. On ne peut donc demander aux ayants droit de prendre la suite du garant décédé dans l'acte de caution.

Caution solidaire et colocation

Si le logement est loué en colocation, il faut préciser, sous peine de nullité, le nom du colocataire dont le congé délivre la caution de son engagement dans un délai maximal de six mois après la date d’effet de son congé. Lorsqu'en colocation il y a plusieurs cautions solidaires et qu'il s'agit d'un bail unique, la solidarité des colocataires crée une solidarité de fait pour les garants. À condition que dans l'acte de caution le montant total du loyer ait été indiqué, le bailleur peut solliciter n'importe lequel des garants pour des impayés, peu importe le locataire fautif.

👉 Caution solidaire et assurance : cumul impossible

En location vide, comme en location meublée ou avec un bail mobilité, un propriétaire ne peut pas cumuler pour un même locataire, la caution solidaire d'un tiers avec une assurance garantissant les loyers impayés, sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti. Un arbitrage doit dont être fait : caution ou assurance loyers impayés. Il n'est pas possible de cumuler un cautionnement avec la garantie Visale. La réglementation l'exclut de manière très claire.

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