Comment fonctionne l'acte de caution solidaire ?

Quelle est la définition d'un acte de caution solidaire ?

L'acte de caution, ou acte de cautionnement, est un document par lequel une personne s'engage à payer le loyer à la place du locataire, au cas où celui-ci serait défaillant. C'est un engagement lourd pour celui qui le prend. L'acte de caution est un document distinct du contrat de location, mais qui doit lui être joint.

La caution solidaire présente une sérieuse garantie pour les locataires ne disposant pas du niveau de revenus suffisants pour décrocher un logement. Cela suppose que le garant soit solvable.

👉 La caution solidaire présente l’avantage d’être gratuite et facile à mettre en œuvre.

Qui peut se porter garant pour une location ?

Le garant peut être une personne physique ou une personne morale.

• Une personne physique : c'est souvent l'un des parents du locataire qui se propose comme caution solidaire, mais cela peut être toute personne prête à s'engager pour prendre le relais en cas d'impayé : un frère, une sœur, un enfant dans la vie active ou un ami...
• Une personne morale : cela peut être un employeur, une école ou un organisme lié au locataire gratuitement ou via un système de redevance.

Quelle différence entre garant et caution solidaire ?

Il n'y a pas de différence entre les deux, ce sont simplement deux appellations pour décrire le même engagement.

Quand demander une caution solidaire au locataire ?

La caution solidaire n'est pas un document obligatoire en location. Les propriétaires demandent souvent un garant lorsque la solvabilité du locataire est jugée insuffisante. Il est aussi possible que certains propriétaires la demandent systématiquement, peu importe les revenus du locataire.

Les propriétaires qui font de la caution solidaire une condition de sélection l'annoncent souvent dès le premier contact. Nous conseillons aux candidats locataires qui disposent d'un garant de le mettre en avant dès le premier contact et de l'inclure dans le dossier de location qu'ils vont communiquer au propriétaire lors de la visite. La caution solidaire lorsqu'elle est demandée est à donner au locataire au moment de la signature du contrat de bail.

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Le contenu du contrat de location et de ses annexes :
✔️ Le loyer et les charges : règles de fixation du loyer et fonctionnement des charges
✔️ Les conditions : clauses indispensables et clauses interdites
✔️ Les annexes au contrat : état des lieux et diagnostics immobiliers

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Comment faire une caution solidaire ?

Pour permettre à la personne qui se porte caution de mesurer son engagement, l'acte de caution doit être précis et détailler son engagement. La rédaction de l'acte de caution doit respecter un formalisme strict.

La rédaction de l'acte de cautionnement

Pour éviter aux garants de signer un document sans avoir pleinement connaissance de leur engagement, la loi leur impose de reproduire à la main une mention formalisant leur engagement. La mention manuscrite doit établir que le garant s'engage, en cas de défaillance du locataire, à payer le bailleur à sa place, dans la limite d'un montant maximal exprimé en toutes lettres et en chiffres.

La mention manuscrite supprimée pendant trois ans par la loi Elan est redevenue obligatoire depuis le 1er janvier 2022. L'acte de caution solidaire doit comporter un certain nombre d’indications :

• l'identification du garant, du ou des locataires, du bailleur et du logement objet du contrat ;
• la date de signature du contrat ;
• le montant du loyer et des charges, les conditions de révision du loyer qui sont prévues dans le bail ;
• la durée d’engagement du garant et le paragraphe de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui doivent être reproduits dans l'acte de caution qui rappelle que si l'engagement de la caution n'est pas limité dans le temps, la caution peut la résilier ;
• une mention manuscrite par laquelle la caution s'engage à payer au bailleur ce que lui doit le locataire en cas de défaillance, dans la limite d'un montant indiqué en lettres et en chiffres ;
• les signatures du garant et du bailleur.

👉 L'acte de caution doit être fait en double exemplaire : un pour le bailleur et un pour le garant. Il peut être remis un exemplaire ou une copie au locataire, mais ce n'est pas une obligation.  Le garant doit en outre recevoir un exemplaire du contrat de location.

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Quels documents pour une caution solidaire ?

Avant la signature du bail de location, assurez-vous que la caution solidaire est bien recevable selon les critères du propriétaire. Pour vérifier sa solvabilité, il va lui être demandé un certain nombre de documents.

🪪 Une pièce d'identité

Pour une personne physique

• Une carte nationale d’identité française ou étrangère.
• Passeport français ou étranger.
• Permis de conduire français ou étranger.

Pour une personne morale

• Un extrait K bis original de moins de trois mois de la société.
• Les statuts ou toute autre pièce justifiant de l’existence légale de la personne.
• Un justificatif d’identité du représentant de la personne morale figurant sur l’extrait K bis ou dans les statuts.

🏠 Une pièce justificative de domicile

Cela peut être :

• la dernière quittance de loyer (ou attestation de loyer) ;
• une facture d’eau, de gaz ou d’électricité de moins de trois mois ;
• une attestation d’assurance logement de moins de trois mois ;
• ou enfin le dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, le titre de propriété de la résidence principale.

📄 Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles

• Le contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur.
• L’extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de trois mois pour une entreprise commerciale.
• L’extrait D1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan.
• La copie du certificat d’identification de l’Insee, comportant les numéros d’identification, pour un travailleur indépendant.
• La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.
• Toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels.

💰 Un ou plusieurs documents attestant des ressources

• Le dernier avis d’imposition ou de non-imposition.
• Le titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.
• Les trois derniers bulletins de salaire.
• Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivrés par un comptable pour les professions non salariées.
• Un justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou un justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme payeur.
• Un justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

Combien de cautions pour une location ?

Il est tout à fait possible d'avoir plusieurs garants pour la même location. La loi ne limite pas le nombre de cautions possible. Attention toutefois à ne pas tomber dans l'excès, ça aura l'effet inverse de celui recherché : transformer la réclamation des sommes dues en une usine à gaz, s'il faut solliciter pour la même dette un grand nombre de personnes.

Caution solidaire à durée déterminée ou indéterminée ?

L'engagement de la caution solidaire doit avoir une durée limitée sinon sa validité peut être remise en question. La notion de caution solidaire à durée indéterminée ou la mention d'une caution couvrant toute la durée du bail n'est pas recevable.

En pratique, pour les actes de caution en location vide nous recommandons une durée maximale de neuf ans, soit le bail initial de trois ans plus deux reconductions tacites. Pour le bail meublé, nous préconisons la même durée, soit le bail initial d'un an plus huit reconductions. Au-delà, il y a un risque que le bail soit requalifié en bail à durée indéterminée et sujet à annulation.

Quel montant maximal pour une caution solidaire ?

Il n'y a pas de plafond légal d'engagement financier du garant. Le premier principe c'est que le garant est redevable dans les mêmes conditions que le locataire des sommes dues par celui-ci. Pour autant, il peut être prévu un montant maximal d'engagement du garant dans le formulaire d'acte de caution. C'est le choix fait dans le formulaire proposé par Particulier à Particulier.

Nous conseillons de prévoir une somme correspondant à deux années de loyer. Cela permettrait d'englober les sommes dues pendant une procédure en impayés contre le locataire. La somme peut sembler exorbitante, mais il est de l'intérêt du garant de prendre la mesure de son engagement de s'assurer que les impayés du locataire ne s'étendent pas à l'excès.

Comment fonctionne la caution solidaire ?

Quelle différence entre caution simple et caution solidaire ?

Le propriétaire peut avoir recours à une caution simple ou une caution solidaire.

Caution simple

Le propriétaire qui accepte une caution simple doit savoir qu'en cas d'incapacité du locataire à s'acquitter du montant de son loyer, il ne pourra solliciter le garant qu'une fois qu'il aura épuisé toutes les voies de recours contre le locataire et qu'il aura constaté son insolvabilité.

👉 Si le locataire dispose de plusieurs cautions simples, il n’est pas possible de demander à une seule caution simple de couvrir la totalité de la dette du locataire. En effet, la caution simple dispose du bénéfice de division, ce qui signifie que chaque caution simple ne prend en charge que la part pour laquelle elle s’est engagée.

Caution solidaire

En cas de non-paiement du locataire, le propriétaire peut dès le premier euro dû par le locataire solliciter le ou les garants. Il peut ne solliciter que le garant ou le faire en même temps qu'il relance le locataire pour défaut de paiement.

👉 S'il y a plusieurs garants, il peut tous les solliciter ou n'en choisir qu'un (le plus solvable par exemple) et lui demander de régler tous les impayés.

Comment mettre en œuvre une caution solidaire ?

Le contrat de location prévoit une l'obligation de payer le loyer du locataire. En cas de défaillance de ce dernier, le garant doit prendre le relais. Le propriétaire doit faire appel au garant dès que le défaut de paiement est avéré.

Il peut le faire dès la première mise en demeure faite au locataire, il suffit pour cela de mettre le garant en copie. La mise en demeure doit être assortie d'un délai au bout duquel la situation devrait être régularisée. Si ça ne l'était pas au terme du délai imparti, le propriétaire va passer à la phase contentieuse.

📨 Lettre de mise en demeure pour impayés de loyers

Modèle de lettre : Lettre de mise en demeure pour impayés de loyers

👉 S'il y a deux échéances non payées, le bailleur va faire appel à un huissier de justice (à présent appelé commissaire de justice). Il va adresser au garant et au locataire un commandement de payer. Les créanciers (le locataire et son garant) disposent encore d'un délai de deux mois au terme desquels le bailleur devra introduire une action en justice pour demander la résiliation judiciaire du bail, l'expulsion et le paiement des sommes dues.

Il faut noter que le garant peut être sollicité pour toute somme due au propriétaire pendant le bail : il peut s'agir du loyer, des charges locatives ou des dégradations dont le locataire se serait rendu coupable. De même, si à l'issue de l'état des lieux de sortie le locataire est redevable de sommes au propriétaire et est dans l'incapacité de les payer, le garant peut être mis à contribution de manière solidaire avec le locataire.

📨 Lettre à la caution solidaire pour impayés de loyers

Modèle de lettre : Lettre à la caution solidaire pour impayés de loyer

Les engagements de la caution

Un engagement individuel

Seul le signataire de l’acte de caution est engagé, uniquement sur ses biens propres et ses revenus. Pour illustration, si un membre d’un couple marié sous le régime de la communauté se porte caution pour un enfant ou toute autre personne, il n’engage que lui, ses biens propres et ses revenus ; en aucun cas on ne pourra faire porter la garantie sur les biens et revenus propres du conjoint.

Pour faire supporter la garantie résultant de la caution solidaire sur le patrimoine commun, le conjoint doit avoir manifesté un consentement exprès. En pratique, il est souvent demandé à chacun des époux de se porter caution.

Un engagement transmis au nouveau propriétaire

En cas de vente d'un logement occupé, le bail en cours des locataires en place est transmis au nouveau propriétaire. Les locataires changent simplement de propriétaire. Si le paiement des loyers est garanti par une caution solidaire, ce cautionnement est, sauf clause contraire, transmis au nouveau propriétaire. Il pourra demander le paiement à la caution en cas d'impayés de la part du locataire en place.

Peut-on avoir recours à un garant en dehors du territoire français ?

✅ Oui, Il est tout à fait possible d'accepter un garant qui n'est pas résident en France, mais avant de choisir cette option, il faut avoir une connaissance des procédures de recouvrement des sommes dues dans le pays de résidence du garant. En effet, les modalités d'exécution d'une contrainte de paiement varient en fonction du lieu de résidence du garant.

🇪🇺 Le garant est résident dans l'Union européenne

La législation de l'Union européenne permet des procédures simplifiées pour faciliter le recouvrement des dettes entre États membres. Notamment, le règlement (CE) n°861/2007 du 11 juillet 2007 permet un « règlement des petits litiges » pour des montants jusqu'à 5 000 € via une procédure numérisée.

Il est également possible de solliciter une injonction de payer européenne grâce au règlement (CE) n°1896/2006 du 12 décembre 2006. Ces procédures offrent ainsi des moyens d'action comparables à ceux existants pour les litiges sur le territoire français.

Le garant est résident hors de l'Union européenne

Dans le cas où le garant réside hors de l'Union européenne, le recouvrement des dettes peut être plus complexe et potentiellement coûteux. Il est indispensable d'obtenir un jugement et sa reconnaissance pour une exécution en France (exequatur). C'est une démarche qui peut s'avérer longue.

⚠️ Avant de refuser un garant en raison de son lieu de résidence, il faut s'informer sur les éventuelles contraintes liées à la procédure de recouvrement en cas d'impayés. Si le lieu de résidence n'entraîne pas de contraintes réelles pour le recouvrement, refuser ce garant peut être considéré comme discriminatoire. De plus, il est important de rappeler qu'on ne peut exclure un garant sur la seule base de sa non-nationalité française.

Combien de fois je peux être garant ?

Vous pouvez être garant autant de fois que vous en prend l'envie, mais attention ! Il ne s'agit pas d'un engagement à prendre à la légère, parce qu'en cas de défaillance des locataires pour lesquels vous vous êtes porté caution, vous devrez payer à leur place. Ce n'est jamais agréable de devoir payer pour un locataire défaillant alors imaginez pour plusieurs locataires défaillants.

La résiliation de l'acte de caution est-elle possible ?

La première cause de résiliation d'un cautionnement est la fin du bail avant la fin de la durée d'engagement du garant. Si le locataire ou le propriétaire met un terme au contrat de location, alors l'engagement du garant prend fin en même temps que le contrat. Il ne pourra être redevable que des sommes dues par le locataire au moment de la fin de la location.

❌ Le garant ne peut pas unilatéralement décider de mettre un terme à son cautionnement avant l'échéance prévue dans l'acte de caution. La loi n'a pas prévu de rétractation ni d'annulation possible du garant.

Il existe une exception à la règle : le garant peut remettre en question la validité du cautionnement si le formalisme obligatoire de rédaction de l'acte de caution n'a pas été respecté. C'est le cas lorsque :

• une durée d'engagement déterminée n'a pas été inscrite dans l'acte ;
• la mention manuscrite ne figure pas dans l'acte ;
• dans un cautionnement pour une colocation, le nom du colocataire dont le départ entraînerait le fin de l'engagement du garant n'a pas été précisé.
• Dans ces cas, le garant pourra demander la résiliation de l'acte de caution qui ne prendra effet qu'à l'échéance du bail en cours au moment de la demande résiliation.

Que se passe-t-il si le garant décède ?

Lors de la location du logement, le garant s'engage à se porter caution pour le locataire pendant une durée définie dans l'acte. Si le décès de la caution survient alors que l'acte de caution est toujours valide, l'engagement prend fin avec ce décès.

👉 Si au jour du décès du garant il était redevable de sommes auprès du propriétaire au titre du cautionnement, ces sommes pourront être réclamées à sa succession. Mais le cautionnement étant un acte individuel, il n'est pas cessible. On ne peut donc demander aux ayants droit de prendre la suite du garant décédé dans l'acte de caution.

Caution solidaire et colocation

Si le logement est loué en colocation, il faut préciser, sous peine de nullité, le nom du colocataire dont le congé délivre la caution de son engagement dans un délai maximal de six mois après la date d’effet de son congé. Lorsqu'en colocation il y a plusieurs cautions solidaires et qu'il s'agit d'un bail unique, la solidarité des colocataires crée une solidarité de fait pour les garants. À condition que dans l'acte de caution le montant total du loyer ait été indiqué, le bailleur peut solliciter n'importe lequel des garants pour des impayés, peu importe le locataire fautif.

Caution solidaire et assurance : cumul impossible

En location vide, comme en location meublée ou avec un bail mobilité, un propriétaire ne peut pas cumuler pour un même locataire, la caution solidaire d'un tiers avec une assurance garantissant les loyers impayés, sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti. Un arbitrage doit dont être fait : caution ou assurance loyers impayés. Il n'est pas possible de cumuler un cautionnement avec la garantie Visale. La réglementation l'exclut de manière très claire.

⚠️ Une seule exception est faite pour les locataires étudiants ou apprentis pour lesquels il est possible de cumuler caution solidaire et assurance loyers impayés.