Comment faire pour mettre son bien en location ?

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Du choix entre la location vide ou meublée à la déclaration des revenus locatifs en passant par la sélection du locataire, les assurances et les diagnostics, se lancer dans l’expérience locative ne s’improvise pas. C’est pourquoi nous avons balisé pour vous les étapes incontournables du « primo-bailleur ».

Vous avez acheté un logement que vous souhaitez mettre en location ? Nous vous aidons à faire les bons choix pour que votre première aventure locative se passe bien. Louer en vide ou meublé, faire les diagnostics, fixer son loyer, bien choisir son locataire… A chaque étape, vous trouverez les conseils simples et pratiques indispensables pour tout bailleur débutant.

Étape 1 : Louer vide, meublé ou en saisonnier ?

Vous louez un studio dans une ville étudiante ? Optez sans hésitation pour le meublé étudiant. C’est un bail meublé dont la durée a été réduite à 9 mois afin de se caler sur les calendriers universitaires. En savoir plus sur nos modèles de contrat de location PAP.fr
Vous louez un 4 pièces dans une ville moyenne ou encore à Paris ? Louer en vide semble être la meilleure option. Cela vous évitera d’avoir à retrouver un locataire fiable trop fréquemment. En effet, ceux-ci restent généralement plus longtemps dans une location vide que dans une location meublée.
Vous louez une maison en bord de mer ou dans une zone touristique ? Dans ce cas, choisissez la location saisonnière, c’est la formule la plus rentable. Pourquoi ? Elle vous permet de louer votre bien sur des périodes plus courtes à un prix plus élevé qu’en vide, ou en meublé classique.
Si vous avez un doute, n’hésitez pas à consulter nos conseillères au 01 40 56 33 33. Elles vous aideront à choisir le mode de location le plus approprié à votre situation.
En savoir plus sur les critères de choix entre location vide et meublée, notamment sur la fiscalité des revenus locatifs.

Étape 2 : Les diagnostics obligatoires en location

Le principe est le suivant : si vous louez un logement à usage d’habitation, qu’il soit vide ou meublé, les diagnostics obligatoires sont au nombre de 3 : l’ERNMT, le DPE et le CREP.
L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) indique si le logement se situe ou non dans un périmètre d'exposition à un ou plusieurs risques. En savoir plus ici.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE). Il informe le locataire sur la consommation du logement en énergie. Vous indiquerez une lettre allant de A à G. En savoir plus ici.
Le constat des risques d’exposition au plomb (CREP). Ce diagnostic n’est obligatoire que si le bien a été construit avant 1949. S’il n’y a aucune trace de plomb dans votre logement, ce document n’a pas de limite de validité. En revanche, si du plomb est détecté, selon le résultat, il vous incombera de refaire les peintures afin d'éviter tout risque d'intoxication pour les jeunes enfants. Ce document sera valable 6 ans. En savoir plus sur le CREP ici.
Lire le dossier complet des juristes PAP.fr sur le thème des diagnostics obligatoires en location.

A savoir : 2 nouveaux diagnostics obligatoires dès le 1er juillet 2017. L’évaluation de l’état des installations de gaz et d’électricité sera désormais obligatoire avant de mettre un logement sur le marché de la location si celui-ci a plus de 15 ans. Tout savoir sur cette nouvelle obligation.

Étape 3 : Fixer le montant de votre loyer

Pour fixer votre loyer, vous devez tenir compte de différents paramètres, notamment la localisation du bien. Commencez par vérifier s'il est situé dans une zone soumise à l’encadrement des loyers, secteur appelé aussi « zone tendue ». Le loyer peut être libre, encadré à la relocation ou plafonné. Pour le savoir entrez le nom de votre ville dans la calculette PAP.fr spéciale "zone tendue".

Vérifiez si vous êtes en zone tendue

Si votre bien est situé dans une zone ou les loyers sont libres, les critères pour le fixer sont nombreux : la proximité du centre-ville, des commodités et autres commerces, la surface habitable, la qualité des équipements proposés s’il s’agit d’un meublé, son état général (sols, peintures, papiers peints…). Consultez également les prix pratiqués dans votre secteur pour des biens équivalents au vôtre sur les sites immobiliers. Mieux vaut fixer votre prix dans la moyenne de ceux pratiqués et rester raisonnable. Dans le cas contraire, vous risquez d'avoir du mal à trouver un locataire et de multiplier les périodes de vacances locatives.
En savoir plus sur la façon de fixer le loyer d’un logement lors de sa mise en location.

Étape 4 : Choisir le bon locataire

L’étape clé d’une location sereine ? Choisir un locataire fiable et nouer avec lui une relation de confiance. Mais qu’est-ce qu’un bon locataire ? C’est avant tout celui qui paie son loyer en temps et en heure. C’est pourquoi, pour limiter au maximum les risques d’impayés, nous vous conseillons de tenir compte de la situation personnelle du candidat, de sa solvabilité et des garanties qu’il offre. Pour ce faire, n’hésitez pas à lui réclamer des pièces justificatives (autorisées par la loi bien-sûr) : contrat de travail, trois derniers bulletins de salaire, avis d’imposition… Rien ne vous empêche de tenter de joindre le candidat locataire sur son lieu de travail afin de vous assurer qu'il est bien en poste.
Vous pouvez également consulter les trois dernières quittances de loyer de son précédent logement, ou encore réclamer une attestation de son ancien propriétaire attestant du fait qu'il était un bon payeur.
Pour en savoir plus sur les critères de choix du locataire.

Créer une relation de confiance avec votre locataire. Si les garanties présentées par votre locataire sont importantes pour s’assurer du versement des loyers, une relation de qualité est également un critère clé. Alors, soyez transparent dès la rédaction de votre annonce sur les qualités de votre bien, ce qui posera les bases d’une relation de respect mutuel. Dans le cas contraire, si le locataire se sent dupé, il sera tenté de payer son loyer en retard ou de ne pas remplir ses obligations d’entretien.

 Étape 5 : Remplir un contrat de location et un état des lieux à jour des dernières lois en vigueur 

Une fois passée l’étape du choix du locataire, il ne vous reste qu’à formaliser par écrit votre engagement mutuel. Que vous louiez en vide ou en meublé, vous signerez un contrat de location. Comment être certain de disposer d’un modèle de bail conforme aux dernières réglementations ? Le plus simple est de télécharger un contrat type directement sur notre site dans l’espace « Contrats et lettres ».
Lors de l’arrivée de votre locataire dans le logement, vous devrez remplir conjointement un état des lieux. Cette formalité est obligatoire parce que essentielle pour attester de l’état de l’appartement ou de la maison que vous lui confiez ainsi que de ses équipements. Elle sera votre seul moyen de prouver d’éventuelles pertes ou dégradations à la fin de la période locative.Téléchargez le modèle type à jour des dernières lois ici.
Retrouvez les conseils des juristes PAP pour remplir au mieux votre contrat de bail.

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 Étape 6 : Assurer le logement et les loyers

En tant que bailleur, vous devez être assuré au titre de la responsabilité civile pour le logement que vous offrez à la location. En outre, nous vous conseillons de souscrire en plus une assurance propriétaire non occupant. Pourquoi ? Elle vous couvrira si un sinistre survient après le départ d’un locataire et avant l’arrivée du suivant (période de vacance locative). Elle vous protégera aussi pour les sinistres que ne couvrent ni l'assurance de la copropriété, ni celle du locataire. Bref, c’est une précaution peu coûteuse qui peut vous éviter bien des désagréments.
Pour avoir plus de détails sur le fonctionnement de l’assurance propriétaire non occupant.
L’autre assurance que nous vous conseillons de souscrire en tant que bailleur est l’assurance loyers impayés appelée aussi GLI (garantie des loyers impayés). Elle a pour fonction principale le remboursement des loyers dus en cas de défaillance du locataire. Mais elle couvre également les détériorations immobilières et les frais de contentieux. PAP.fr travaille depuis de nombreuses années avec un partenaire fiable aux tarifs concurrentiels nommé INSOR. Retrouvez toutes les informations sur les risques couverts par cette assurance ainsi que ses tarifs.

Étape 7 : Déclarer vos revenus locatifs

La règle est claire : les sommes perçues en louant votre logement constituent, avec votre salaire et autres pensions, votre revenu global soumis à l'impôt sur le revenu. Vous déclarerez donc ces sommes à l’Administration fiscale. Cependant, le type de location, selon que le logement est loué meublé ou vide détermine le régime fiscal auquel seront soumis vos revenus locatifs. Retrouvez le dossier complet des juristes PAP sur le sujet.

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