Comment indexer le loyer en cours de bail ?

Marthe Gallois
Mis à jour par Marthe Gallois
le 17 octobre 2022
Juriste chez PAP.fr

En location vide comme en meublée, le locataire reste fréquemment plusieurs années dans le même logement. Le loyer est fixé au moment où le bail est signé. Il évolue ensuite chaque année, par le jeu d'un indice prévu dans le contrat de location.

Grâce à une clause prévue dans le contrat de location, le loyer peut être, chaque année, revaloriser.
Grâce à une clause prévue dans le contrat de location, le loyer peut être, chaque année, revaloriser. © AleksandarNakic/Getty Images

Le loyer initial du locataire n'est donc pas immuable. Si le locataire reste plus d'un an dans le même logement, son loyer va évoluer, car les contrats de location prévoient toujours une clause permettant son indexation annuelle : c'est le cas des contrats types de location de PAP.

Qu'est-ce que l'indexation des loyers ?

C'est la possibilité, grâce à une clause prévue dans le contrat de location, de revaloriser chaque année le loyer d'un locataire en place par le jeu d'un indice légal qui permet d'en calculer le nouveau montant.

Cette évolution se fait une fois par an à l'aide de l'indice de référence des loyers : l'IRL publié par l'Insee, dont vous pouvez trouver les valeurs sur notre site PAP.fr. La variation de l'IRL est calée sur l'évolution des prix à la consommation. Cependant, depuis le 14 octobre 2022, afin de limiter les effets de l'inflation sur les loyers d'habitation, l’indexation des loyers d'habitation est plafonnée à :

  • 3,50 % en France métropolitaine
  • 2,50 % dans les régions et départements d'outre-mer
  • 2 % en Corse

Calculez votre nouveau loyer après indexation

Quel indice choisir lors de la signature du bail ?

C'est au moment de la signature du bail que le bailleur et le locataire vont compléter la clause d'indexation prévue dans le contrat de location. Ce type de clause est en effet toujours prévu dans les contrats types que l'on utilise pour la location de logements d'habitation, et en particulier dans ceux que PAP propose aussi bien en location vide qu'en location meublée. L'Insee publie quatre valeurs d'IRL par an. Au cours du premier mois de chaque trimestre, l'INSEE publie la valeur de l'IRL du trimestre précédent.

Exemple d'indice de référence à indiquer dans le bail

Le 13 juillet 2022, l'Insee a publié l'IRL du deuxième trimestre 2022 dont la valeur est 135,84. L'indice suivant a été publié le 14 octobre 2022, c'est celui du troisième trimestre 2022. Par conséquent, la clause d'indexation des contrats de location signés entre le 13 juillet et le 14 octobre 2022 est complétée en indiquant l'indice du deuxième trimestre 2022 comme indice à retenir pour l'indexation du loyer.

Avant de signer un contrat de location, le bailleur et le locataire vont donc se renseigner pour connaître le dernier indice publié à la date à laquelle ils s'apprêtent à signer, afin de compléter la clause à l'aide du trimestre de référence et de la valeur de l'indice de la façon suivante :

Pour un bail signé le 17 août 2022, vous complétez la clause d'indexation qui figure ainsi : « Le dernier indice publié étant celui du...deuxième trimestre 2022 qui s'élève à .. 135,84.... ».

Tous les loyers peuvent-ils être indexés ?

L'indexation annuelle du loyer concerne tous les logements d'habitation loués en vide ou en meublé, dont le bail contient une clause d'indexation. Toutefois, les loyers de certains logements considérés comme trop énergivores ne peuvent plus faire l'objet d'une indexation au cours du bail. Leur loyer reste en quelque sorte " figé " pendant la durée du bail. L'indexation est réservée aux logements classés de A à E par leur DPE, dont le contrat de location a été conclu ou tacitement reconduit depuis le 24/08/2022.
En Outre-mer cette disposition s'appliquera après le 1er juillet 2024.

Cette disposition concerne exclusivement les logements loués à titre de résidence principale, aussi bien en location vide que meublée, dont les baux sont conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter de cette date en métropole.

Quand l'indexation est-elle plafonnée ?

Temporairement, afin de limiter les effets de l'inflation sur les loyers d'habitation, leur indexation est plafonnée pendant un an, de mi-octobre 2022 à mi-octobre 2023. Cela concerne les loyers indexés avec les indices de référence des loyers du troisième trimestre 2022 (parus le 14 octobre 2022) et avec les indices suivants jusqu'à ceux du deuxième trimestre 2023 (à paraître mi-juillet 2023). L'augmentation du loyer selon ces IRL est plafonnée à des taux plus ou moins importants selon la situation géographique du logement. Il est fixé à :

  • 3,50 % en France métropolitaine ;
  • 2,50 % dans les régions et départements d'outre-mer ;
  • 2 % en Corse.

Depuis le 14 octobre 2022, l'Insee publie temporairement non plus un seul, mais trois indices qui intègrent ces 3 différents plafonnements. Il convient donc d'utiliser l'indice qui correspond  : selon que le logement est situé en France métropolitaine, dans les régions et départements d'outre-mer ou en Corse.

Exemple de clause d'indexation des baux signés depuis le 14/10/2022

Le 14 octobre 2022, l'Insee a publié trois IRL du troisième trimestre 2022. Les prochains indices seront publiés le 13 janvier 2023. La clause d'indexation des contrats de location signés entre le 14 octobre 2022 et le 13 janvier 2023 est complétée en indiquant celui des indices du troisième trimestre 2022 qui correspond au lieu où se situe l'immeuble : « Le dernier indice publié étant celui du troisième trimestre 2022 qui s'élève à 136,27 (pour un logement situé en France métropolitaine) ».

Si le logement est situé en outre-mer, la valeur de l'IRL du troisième trimestre 2022 à indiquer est 134,96. Si le logement est situé en Corse, la valeur de l'IRL du troisième trimestre 2022 à indiquer est 134,30.

Quand procéder à l'indexation ?

L'indexation a lieu une fois par an, à la date anniversaire du bail. Cette date est indiquée dans la clause d'indexation prévue dans le bail. La première indexation a donc lieu un an après l'arrivée du locataire. Tous les ans, on applique la variation de l'indice au loyer en cours pour obtenir le nouveau loyer révisé : pendant tout le cours du bail, il faut toujours utiliser l'indice du même trimestre de référence que celui qui a été noté dans le bail.

C'est l'usage de prévoir l'indexation du loyer à la date anniversaire du bail et c'est à cela que s'attendent les locataires lorsqu'ils signent un bail. Par mesure de simplification, certains bailleurs préfèrent indexer le loyer à une date fixe différente de la date anniversaire du contrat. Même si ce n'est pas illégal, cela n'est possible que si cela a bien été prévu et noté dans le contrat avec le locataire au moment de la signature du bail.

Comment calculer le loyer indexé ?

A la date prévue pour l'indexation, vous allez utiliser le nouvel indice IRL publié du même trimestre de référence que celui indiqué dans le bail. Il vous suffit ensuite d'appliquer la formule suivante :

  • Nouveau loyer = Loyer hors charges x nouvel indice / ancien indice

Comment calculer l'augmentation d'un loyer en 2022 ?

Exemple de calcul de révision de loyer de référence

Pour un bail signé le 1er août 2021, l'indice indiqué dans le bail est celui du deuxième trimestre 2021 dont la valeur est : 131,12. Un an plus tard, le 1er août 2022, l'indice du deuxième trimestre 2022 étant publié et d'une valeur de 135,84, vous allez faire le calcul suivant pour obtenir le montant du nouveau loyer :

  • Nouveau loyer = 1 000 € x 135,84 (nouvel indice) / 131,12 (ancien indice) = 1 036 €.

Depuis le 14 octobre 2022, l'indexation des loyers est plafonnée afin de limiter les effets de l'inflation sur les loyers d'habitation. Il y a désormais trois IRL publiés par trimestre selon que le logement est situé en France métropolitaine, dans les régions et départements d'outre-mer ou en Corse. Le calcul d'indexation s'effectue donc en utilisant l'indice requis. 

Exemple de calcul de révision des loyers depuis le 14/10/2022

Pour un bail signé le 31 octobre 2021, l'indice indiqué dans le bail est celui du troisième trimestre 2021 dont la valeur est : 131,67. Un an plus tard, le 31 octobre 2023, les indices du troisième trimestre 2022 étant publiés, vous allez faire le calcul suivant pour obtenir le montant du nouveau loyer :

Le logement est situé en France métropolitaine

Nouveau loyer = 1 000 € x 136,27 (nouvel indice pour un logement situé en France métropolitaine) / 131,67 (ancien indice) = 1 035 € (soit une augmentation de 3,49 %).

Le logement est situé en outre-mer

Nouveau loyer = 1 000 € x 134,96 (nouvel indice pour un logement situé en outre-mer) / 131,67 (ancien indice) = 1 025 € (soit une augmentation de 2,50 %).

Le logement est situé en Corse

Nouveau loyer = 1 000 € x 134,30 (nouvel indice pour un logement situé en Corse) / 131,67 (ancien indice) = 1 020 € (soit une augmentation de 2 %).

Pour obtenir le nouveau loyer, le plus simple est d'utiliser notre calculette de révision des loyers, sur PAP.fr.

Comment et quand demander l'indexation ?

Bien qu'aucun formalisme particulier ne s'impose pour demander au locataire l'indexation de son loyer, il est désormais toujours conseillé au bailleur d'adresser sa demande en courrier recommandé avec accusé de réception. Il pourra ainsi prouver qu'il en a fait la demande au locataire. Le bailleur qui n'a pas demandé l'indexation du loyer à son locataire dans l'année ne peut plus la demander rétroactivement. Par conséquent, si le bailleur ne manifeste pas sa volonté de réviser le loyer dans un délai d'un an à compter de la date anniversaire, on considère qu'il a renoncé à la révision pour l'année écoulée.

Le bailleur doit pouvoir justifier qu'il a demandé l'indexation du loyer au locataire, c'est pourquoi nous lui recommandons d'envoyer sa demande en courrier recommandé avec accusé de réception, ou par tout autre moyen permettant d'établir sa volonté sans ambiguïté (courrier électronique par exemple).

Modèle de lettre : Augmentation du loyer en fonction de l'Indice de Référence des Loyers

Doit-on toujours indexer le loyer ?

Le conseil est oui, sauf bien évidemment pour les logements pour lesquels cela n'est pas possible : c'est le cas des logements situés en métropole classés F ou G d'après leur DPE, dont le bail a été conclu ou tacitement reconduit depuis le 24/08/2022. Et ce sera le cas Outre-mer pour les logements classés F ou G dont le bail sera conclu ou tacitement reconduit après le 01/07/2024. Leur loyer va rester figé, sans pouvoir être indexé.

Le bailleur qui choisit volontairement de ne pas réviser le loyer du locataire est désormais pénalisé par la loi Alur. En effet toute révision non faite dans le délai d'un an est perdue pour le bailleur.

Intérêt d'indexer le loyer du locataire en place

Lorsque vous réclamez chaque année l'indexation au locataire, l'augmentation du loyer est progressive au cours du bail, et le loyer se maintient ainsi au prix du marché, même si votre locataire reste plusieurs années dans votre logement.

Certains bailleurs par le passé réclamaient brutalement en fin de bail les indexations qu'ils n'avaient jamais réclamées en cours de bail. Cette pratique n'est plus possible aujourd'hui. Cela évite au locataire la mauvaise surprise de devoir payer brutalement des indexations passées.

Intérêt d'indexer le loyer pour les futurs locataires

Par ailleurs, si le logement est situé en zone tendue, le loyer est plafonné à la relocation au loyer du locataire précédent. Par conséquent, si vous n'indexez pas le loyer de votre locataire en place, cela vous pénalisera pour le locataire suivant. Car si le loyer de votre locataire n'a pas été indexé pendant plusieurs années, vous ne pourrez pas le remettre à niveau pour le locataire suivant en intégrant toutes les indexations jamais réclamées. Vous pourrez seulement l'augmenter du dernier indice en vigueur à la date de signature du bail.Le bailleur garde toutefois la liberté de ne pas réviser le loyer :

  • en barrant ou en retirant la clause d'indexation du contrat. Dans ce cas, le loyer est fixé au départ pour tout le temps que le locataire restera, et le propriétaire ne pourra pas exiger de révision ;
  • en prévoyant une clause d'indexation dans le bail mais en ne la réclamant pas. C'est ce que font certains propriétaires quand le loyer initial a été fixé dans les prix du marché et qu'ils sont satisfaits de la régularité des paiements et du sérieux de leur locataire qu'ils souhaitent fidéliser en lui manifestant ainsi leur confiance. Si le logement n'est pas situé en zone tendue, cela n'aura pas d'incidence pour le loyer des futurs locataires.

Que faire si l'on a oublié d'indexer le loyer ?

L'indexation de loyer ne vaut désormais que pour l'avenir, toute notion de rétroactivité a été gommée par la loi Alur. Si le bailleur se rend compte qu'il a oublié d'indexer le loyer et qu'une année ne s'est pas écoulée depuis la date où la révision aurait dû être faite, il pourra la faire pour la période restant à courir.

Par exemple, pour un bail signé le 1er août 2021 avec un loyer de 1 000 €, avec comme indice de référence l'IRL du deuxième trimestre 2021, le loyer aurait dû être révisé le 1er août 2022 et être fixé à 1 036 €. Le bailleur qui constate son oubli en octobre 2022 et notifie la demande de révision au locataire courant octobre ne pourra percevoir le loyer révisé qu'à compter du mois de novembre.

Le bailleur qui laisse s'écouler l'année sans manifester sa volonté de réviser le loyer ne pourra pas revenir dessus. Non seulement l'indexation de l'année écoulée est perdue, mais en plus pour la prochaine indexation il ne pourra pas réajuster le loyer comme s'il avait régulièrement fait ses indexations.

Première hypothèse : le bailleur a régulièrement indexé le loyer initial de 1 000 € depuis l'entrée de son locataire le 1er mai 2019 :

  • Révision le 1er mai 2020 : 1 000 € x 130,57 (nouvel indice 2020) / 129,38 (ancien indice 2019) = 1 009,19 € (nouveau loyer à compter du 1er mai 2020)
  • Révision le 1er mai 2021 : 1 009,19 € x 130,69 (nouvel indice 2021) / 130,57 (ancien indice 2020) = 1 010,11 € (nouveau loyer à compter du 1er mai 2021)
  • Révision le 1er mai 2022 : 1 010,11 € x 133,93 (nouvel indice 2022) / 130,69 (ancien indice 2021) = 1 035,15 € (nouveau loyer à compter du 1er mai 2022)

Deuxième hypothèse : le bailleur n'a pas révisé le loyer de son locataire entre 2019 et 2021. S'il souhaite demander la révision pour 2022, elle sera calculée comme suit :

  • 1 000 € x 133,93 (nouvel indice 2022) / 130,69  (ancien indice 2021) = 1024,79 €.
  • Le nouveau loyer sera donc de 1 024,79 € à partir du 1er mai 2022 et non pas de 1 035,15 €, car le bailleur ne peut pas intégrer les calculs d'indexation des années passées.

Par conséquent, le bailleur (de la deuxième hypothèse) qui n'a pas fait de révision de loyer entre 2019 et 2021 perd  : 110,28 € en 2020 + 11,04 € en 2021 = 121,32 € d'indexation de loyer sur deux ans, qu'il ne pourra pas réclamer au locataire. En outre il perd 10,11 € de valeur sur son loyer qu'il ne pourra plus intégrer dans le calcul d'indexation à venir.


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