Que se passe-t-il après l’offre d’achat ?

On commence souvent par choisir le notaire

Une fois l’offre d’achat acceptée, le processus de vente est lancé. Il faut désormais trouver un notaire pour la rédaction de la promesse de vente ou du compromis. En réalité, vous avez le choix :

• soit vous optez pour un notaire commun ;
• Soit chacun choisit son notaire.

👉 Depuis l’arrêté du 29 janvier 2024, la répartition des rôles entre notaires est clarifiée : Si deux notaires sont impliqués : le notaire du vendeur rédige les actes et rassemble les documents obligatoires, tandis que celui de l’acheteur vérifie les termes du contrat pour protéger ses intérêts. Cette organisation ne génère aucun surcoût, les émoluments étant partagés.

Doit-on passer obligatoirement par un notaire pour vendre son logement ?

S'il est tout à fait possible de rédiger un avant-contrat (compromis ou promesse de vente) sous seing privé, que ce soit entre particuliers ou avec l'aide d'un professionnel de l'immobilier, il n’en va pas de même pour l’acte de vente définitif. En effet, seule l’intervention d’un notaire permet d’authentifier juridiquement la vente. Enfin, c’est aussi le notaire qui assure la publication de l’acte de vente au service de publicité foncière, rendant ainsi la mutation de propriété opposable aux tiers.

🙋‍♀️ La présence d’un notaire devient également obligatoire si la durée de validité d’une promesse de vente excède 18 mois.

Une phase de préparation indispensable !

Une fois l’acheteur trouvé et l’offre acceptée, on pourrait croire que la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente suit immédiatement. En réalité, une phase de préparation essentielle précède cette étape, souvent initiée par un premier rendez-vous chez le notaire. Lors de cette première rencontre, le notaire explique le processus et surtout demande les pièces nécessaires. Le vendeur doit transmettre un ensemble de documents obligatoires, à commencer :

• Par le dossier de diagnostics techniques (DPE, amiante, plomb, gaz, électricité, état des risques, etc.).
• Si le bien est en copropriété, il faut aussi fournir le pré-état daté, qui contient des informations financières sur le lot (charges, dettes éventuelles, fonds travaux…). Ce document est établi par le syndic et peut mettre quelques jours à arriver.

En parallèle, le notaire s’occupe de récupérer l’état civil complet des parties, ce qui inclut les copies d’identité, les livrets de famille, les éventuelles conventions de mariage, ou encore les jugements de divorce. C’est une étape parfois plus longue qu’on ne l’imagine, notamment en cas de changement de situation personnelle.

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Une fois le dossier complet : le notaire procède à rédaction du compromis

Ce n’est qu’une fois ce dossier complet en main que le notaire peut rédiger l’avant-contrat. Celui-ci peut prendre la forme d’une promesse unilatérale de vente (le vendeur s’engage, mais l’acheteur peut encore se désister), ou d’un compromis de vente (engagement réciproque : la vente est juridiquement scellée, sous réserve de certaines conditions).

👉 Le jour de la signature, l’acheteur verse un séquestre appelé indemnité d’immobilisation, généralement autour de 5 % (maximum 10 %) du prix de vente, virée au préalable sur le compte séquestre de l’étude notariale. L’acte signé contient toutes les informations essentielles : le prix, les conditions de la vente, les clauses suspensives, notamment celle liée à l’obtention d’un prêt, et les délais prévus pour l’acte définitif.

Enfin, une fois le compromis ou la promesse signé, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de dix jours pendant lequel il peut revenir sur sa décision sans pénalité.

Vendeur : attendez la levée de la condition suspensive de prêt

Lorsqu’un acheteur fait une offre d’achat avec une condition suspensive d’obtention de prêt, la vente ne devient définitive que s’il obtient son financement dans le délai fixé au compromis.

Ce délai est au minimum de 30 jours (la loi interdit moins), mais il est souvent de 45 à 60 jours, parfois plus si les délais bancaires sont longs. Même si l’acheteur a déjà consulté sa banque, le traitement de son dossier ne commence réellement qu’après la signature du compromis, car ce document précise toutes les conditions du financement : prix, apport, durée, etc.

👉 Tant que la condition n’est pas levée, vous ne pouvez pas finaliser la vente : vous devez donc attendre que l’acheteur vous informe, via son notaire, qu’il a obtenu son prêt. Il transmettra une attestation de prêt ou un accord de principe, ce qui permet de lever la condition suspensive. La vente peut alors aller jusqu’à la signature définitive chez le notaire.

❌ Et si l’acheteur n’obtient pas son prêt ?

Deux cas de figure :

1. Il fournit au moins un (souvent deux) refus bancaires écrits : la condition suspensive s’applique, la vente est annulée sans pénalité, et il récupère son dépôt de garantie.
2. Il ne transmet ni accord ni refus dans le délai prévu : il peut être considéré comme ayant renoncé à la condition, donc engagé à acheter même sans prêt. En cas de désistement, il risque de perdre son dépôt de garantie et de s’exposer à des poursuites.

📅 Soyez très attentif aux dates !

Vérifiez bien la date butoir prévue dans le compromis. Si elle approche sans nouvelles de l’acheteur, contactez rapidement votre notaire. En 2025, même si les délais bancaires tendent à s’améliorer, ils restent parfois longs. Mieux vaut prévoir un calendrier réaliste dès le départ, pour sécuriser la transaction.

✍️ La signature de l’acte de vente définitif

Une fois le prêt obtenu, et les délais légaux expirés, le notaire planifie la signature de l’acte authentique de vente. À cette date, l’acheteur verse le solde du prix de vente ainsi que les frais de notaire.