Savoir compter les pièces de son logement

Marianne Font
Mis à jour par Marianne Font
le 24 octobre 2022
Journaliste chez PAP.fr

De combien de pièces dispose vraiment votre logement ? C’est une question que vous devez vous poser avant de louer ou de vendre votre maison. Découvrez les règles qui vous simplifieront la vie au moment du calcul.

Il est couramment admis qu’un salon de plus de 30 m² pourra compter pour 2 pièces.
Il est couramment admis qu’un salon de plus de 30 m² pourra compter pour 2 pièces. © Westend61/GettyImages

Comment compter les pièces d'une maison ?

Le calcul des pièces d'une maison se fait toujours de la même façon. La règle générale consiste à additionner les pièces principales de la maison, car ce sont les seules qui doivent être comptabilisées.

Qu'est-ce qui compte comme une pièce principale ?

La notion de pièce principale (+ de 9 m²) désigne uniquement le salon (salle à manger, séjour) et les chambres à coucher. Elles sont également appelées pièces à vivre ou pièces de vie. Les pièces supplémentaires comme le bureau, la salle de gym ou de jeu rentrent dans ce calcul. Tout simplement car il s'agit de chambres qui ont changé d'usage.

🛀 La salle de bains et la cuisine sont-elles comptées dans le nombre de pièces ?

Les pièces dites « d’eau » ne sont pas comptabilisées dans le nombre de pièces d’un logement. Il en est de même pour les pièces dites « de service » comme : les toilettes, les halls d'entrée, les couloirs, les dressings, les cages d’escalier, les paliers, les buanderies, les chaufferies, les celliers, les caves et les sous-sols non aménagés...

Exemple : c'est quoi un trois-pièces (T3) ?

Selon cette logique, un logement de trois pièces abrite un salon et deux chambres. Un quatre pièces contiendra lui un salon et trois chambres, un cinq pièces accueille un salon et quatre chambres et ainsi de suite.

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Faut-il compter les pièces de moins de 9 m² ?

Les pièces de moins de 9 m² ne sont pas comptabilisées dans le nombre de pièces. Lors de la visite, vous ne présenterez généralement pas une pièce de moins de 9 m² comme une chambre, mais plutôt comme un espace « en plus » pouvant servir de bureau ou encore de dressing. Pour rappel, une pièce est considérée comme habitable au sens de la loi quand elle fait plus de 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m.

💡 Conseil pour la rédaction de votre annonce

Profitez de cette « très petite » pièce en plus pour réserver une bonne surprise à vos futurs acquéreurs lors de la visite. N’en parlez pas dans le texte de votre annonce. Cet espace supplémentaire aura d’autant plus de poids qu’ils ne s’attendaient pas à en disposer avant de visiter. Surprendre positivement ses visiteurs est un vrai bon moyen de déclencher le « coup de cœur ».

Et une mezzanine, ça compte ?

Le fait que cette « pièce » soit ouverte sur une autre n’est pas un obstacle à sa comptabilisation comme pièce principale. Cependant, le seul critère qui doit retenir votre attention est la hauteur sous plafond. Si cette mezzanine offre un espace sous plafond supérieur à 1,80 m, vous pouvez la comptabiliser comme une pièce à part entière dans votre descriptif. Les pièces aménagées sous combles rentrent également dans votre descriptif.

Une véranda est-elle une vraie pièce ?

Une telle extension ne peut être comptabilisée comme une vraie pièce que si la température régnant à l'intérieur est acceptable. En clair, pas trop froid l'hiver ni trop chaud l'été. Pour résumer, une véranda dans une maison ou une loggia fermée pour un appartement, ne sont des pièces habitables comptabilisables que si elles sont suffisamment chauffées et isolées pour pouvoir y vivre dans des conditions normales en toutes saisons.

Comment compter les pièces d'un appartement ?

Définir le nombre de pièces dans un appartement se fait de la même manière que dans une maison. Seules les pièces principales (salon et chambres) rentrent dans le calcul. Les pièces humides (cuisine et salle de bains) et les espaces de moins de 9 m² en sont exclus.

🧮 Doit-on comptabiliser une pièce aveugle ?

Une pièce aveugle est une pièce qui ne dispose pas de fenêtre ni d’aucune autre ouverture sur l’extérieur. Rien ne vous interdit de faire figurer une telle pièce dans le nombre de pièces à vivre de votre appartement ou de votre maison, mais nous vous conseillons de bien préciser l’absence d’ouverture, afin d’éviter de décevoir vos acquéreurs potentiels. La surface d’une cuisine américaine ou d’une véranda non cloisonnée est à ajouter à la surface de la pièce à vivre à laquelle elle est rattachée.

Déclaration des pièces dites « en enfilade »

Appelées aussi pièces « communicantes » ou encore « commandées », il s’agit des pièces auxquelles vous ne pouvez accéder qu’en passant par une autre pièce de votre logement. Ces espaces qui communiquent entre eux sans couloir se trouvent encore dans certains immeubles très anciens (XVIIe) et ne correspondent plus au mode de vie actuel. Notre conseil est de les compter comme de vraies pièces, mais de bien préciser dans le texte de votre annonce cette particularité afin d’éviter l’effet déceptif sur vos futurs acquéreurs.

Définir si un double séjour équivaut à deux pièces

Il est couramment admis qu’un salon de plus de 30 m² pourra compter pour 2 pièces dans la comptabilisation du nombre total de pièces d’un logement. Un double séjour répond le plus souvent à ce critère. Logiquement, pour de très grands espaces de vie de plus de 80 m² vous pourrez même compter trois pièces.

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Calcul du nombre de pièces d'une maison pour les impôts

La taxe foncière varie en fonction d'un certain nombre de caractéristiques propres comme la surface et le nombre de pièces. Il est donc important de fournir le chiffre correct aux services de l'Etat lors de vos démarches. Le confort des pièces ne rentre pas en ligne de compte. Vous devrez uniquement comptabiliser les pièces à vivre, de moins de 30 m² et de plus de 9 m². Toutes les pièces humides (cuisine, salle de bains, toilettes) en sont exclues. Enfin, n'oubliez pas que pour les surfaces dépassant 30 m², vous devrez compter deux pièces.

Assurance habitation : quel nombre de pièces déclarer ?

A l'occasion de la souscription de votre assurance multirisque habitation, vous devrez déclarer le nombre de pièces de votre logement. L'assureur en a besoin afin de déterminer le risque d'une logement en cas de sinistre, comme un dégât des eaux. Une grande maison de six pièces coûtera forcément plus cher qu'un deux-pièces. Une fois encore, vous ne devez compter que les pièces de vie comme le salon, le séjour, les chambres et le bureau et les surfaces comprises entre 9 et 30 m². Mais attention, certaines compagnies d'assurances peuvent avoir d'autres critères en matière de surfaces, renseignez-vous. Les pièces exclues du calcul sont les pièces d'eau (salle de bains, salle d'eau, toilettes, cuisine), mais aussi les pièces de service (couloir, grenier, garage, entrée, sous-sol, dressing, buanderie, cellier, balcon, terrasse, débarras...)

Quelles pièces comptent dans la surface habitable ?

La surface habitable désigne la somme des surfaces au sol des pièces d'un bien dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m. On tient compte de toutes les pièces, le salon, les chambres, le bureau, la cuisine, la salle de bains et même des placards intégrés s’il y en a. Il faudra déduire de cette somme les surfaces occupées par un certain nombre d'éléments techniques : les murs, les cloisons, les escaliers et les marches, les embrasures de portes et de fenêtres. Mais attention, les pièces dites annexes ne sont pas intégrées dans ce calcul. La remise, la réserve, les combles non aménagés, la véranda, la cave, le grenier, le parking, la terrasse et le balcon doivent être exclus. Cela ne doit pas vous empêcher, surtout si ces pièces sont spacieuses ou lumineuses, de les mettre en avant lors des visites.

🅿️ Le garage compte-t-il comme une pièce ?

Normalement le garage ne doit pas être pris en compte dans le calcul de la surface habitable. Mais aujourd'hui de nombreux propriétaires ne se servent plus de cet espace pour ranger leur voiture et le transforment en pièce de vie. Dans ce cas-là, vous pourrez compter le garage comme une pièce à usage mixte et ses mètres carrés rentreront dans la surface habitable. N'hésitez pas à préciser à vos futurs acquéreurs qu'ils pourront exploiter cet espace en réalisant des travaux.


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