Acceptation d'une offre d’achat : comment s'y prendre ?

Charlie Cailloux
Mis à jour par Charlie Cailloux
le 29 décembre 2022
Juriste chez PAP.fr

Vous êtes vendeur, vous venez de recevoir une offre d'achat ? Vous avez reçu plusieurs offres, laquelle choisir ? Quelles sont les conséquences en cas d'acceptation de l'offre ? Pouvez-vous vous rétracter en tant que vendeur ? Quel formalisme pour accepter (courrier, mail, texto) ? Dans cet article, nous répondons à toutes vos questions sur l'offre d'achat.

L'offre d'achat n'engage pas le vendeur jusqu'au moment où il accepte.
L'offre d'achat n'engage pas le vendeur jusqu'au moment où il accepte. © Fizkes/GettyImages

La vente, c'est la rencontre de deux volontés, l'une d'acheter le bien et l'autre de le vendre. Pour que la vente soit parfaite, il faut que les parties se mettent d'accord sur deux éléments essentiels : la chose vendue et le prix de vente (c'est surtout ça que l'on négocie en général). L'offre d'achat, c'est la première étape du processus de négociation qui aboutit avec la signature du compromis ? 

Immobilier : qu'est-ce qu'une offre d'achat ?

Appelée aussi « proposition d'achat », l’offre d’achat permet à un candidat acquéreur de signifier par écrit à un vendeur qu’il est prêt à acheter son bien pour un certain prix. Cette offre n'engage pas le vendeur jusqu'au moment où il accepte. Il n'y a pas vraiment de mentions obligatoires pour la validité de l'offre, mais elle doit comporter deux éléments essentiels.

Comment faire une offre d'achat ?

L'offre d'achat doit être de préférence écrite, à un prix inférieur ou égal à celui de l'annonce. Pour être valable, elle doit énoncer les deux conditions essentielles de la vente : une description sommaire du bien (les caractéristiques principales du bien, son adresse...) et le prix de vente qui est proposé. L'acheteur peut également ajouter des informations qui sont utiles à la prise de décision du vendeur. Ainsi, le mode de financement est une donnée très importante pour le vendeur, surtout s'il doit choisir entre plusieurs offres. Avec les conditions actuelles des prêts bancaires, ce n'est pas toujours celui qui fait l'offre la plus haute qui l'emporte, mais plutôt celui qui dont l'offre est la plus sûre d'aller jusqu'au bout.

L'offre d'achat peut être limitée dans le temps (une semaine, quinze jours, un mois). Dans ce cas, cela signifie que l'acheteur vous laisse un délai pour l'accepter ; une fois ce délai écoulé, vous n'êtes (en principe) plus en mesure de l'accepter. Ne vous laissez pas abuser par ce délai qui a pour seul objet de vous presser à prendre une décision : si l'acheteur est prêt à acheter jusqu'au 14 juin, il sera encore intéressé le 17 juin, même si le délai est expiré.

Modèle de lettre : Offre d'achat d'un bien immobilier

À quoi faire attention dans une offre d'achat ?

Au-delà du prix proposé, l'acheteur peut donner des informations dans son offre (le nom de son notaire par exemple) ainsi que des conditions à sa proposition d'achat. On en a déjà parlé, mais attardez-vous sur le financement : s'il achète comptant, demandez-lui de renoncer à la condition suspensive de crédit ! Cette clause permet à l'acquéreur de s'engager sous réserve de l'obtention d'un crédit et donc de sortir de la vente sans avoir à verser d'indemnité si le crédit est refusé ; elle crée donc un aléa pour le vendeur.

S'il prend un crédit, la condition suspensive de crédit est de droit, mais demandez à l'acheteur de faire la lumière sur son dossier : a-t-il un apport personnel ? A-t-il déjà rencontré son banquier et fait réaliser une simulation de crédit ? Si oui, demandez-lui de la joindre à l'offre d'achat, c'est un document quasi indispensable avant de s'engager dans la transaction immobilière ! S'il a besoin de vendre un bien pour acheter le vôtre, demandez des détails sur cette première : où en est-elle ? un compromis est-il signé ? l'acheteur a-t-il obtenu son crédit ? 

Le financement de l'acquéreur, c'est le gros morceau (surtout en ce moment où les banques font la fine bouche) ! Mais l'acheteur peut ajouter d'autres conditions : il achètera s'il obtient un permis de construire ? Il achètera si la vente définitive est signée dans un an ? Ce sont des contraintes pour vous, qui doivent être mentionnées dans l'offre d'achat.

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Une offre d'achat par mail est-elle valable ?

✅ D'un point de vue légal, elle est valable ! Il n'y a pas de formalisme obligatoire pour l'offre d'achat. Le plus souvent, on formalise par écrit pour plus de clarté et éviter les malentendus, mais en réalité, on pourrait tout aussi bien prendre tout de suite rendez-vous chez le notaire pour formaliser le compromis de vente. Si vous ne voulez pas faire une lettre, préférez quand même les mails aux SMS (trop peu formels). 

Quel délai de rétractation pour une offre d'achat ?

L'acheteur a un délai de rétractation de 10 jours qui court à compter de la signature de l'avant-contrat. Qui peut le plus peut le moins : si l'acheteur peut se rétracter jusqu'à 10 jours après le compromis, il peut se rétracter à tout moment avant cette signature. Et c'est une information très importante pour vous, vendeur : l'offre d'achat ne vaut pas grand-chose juridiquement, elle n'engage pas l'acheteur qui peut s'en défaire sans motif et sans indemnité.

Quelles sont les conditions d'acceptation d'une offre d'achat ?

L'offre d'achat ne crée aucune obligation tant qu'elle n'a pas été acceptée par écrit par le vendeur. Et il n'est pas nécessaire de se ruer pour accepter la première offre venue. Laissez-vous du temps pour la réflexion et pour peut-être recevoir de meilleures offres ! Si le montant de l'offre vous semble bas, vous pouvez aussi faire une contre-proposition, c'est-à-dire une nouvelle offre à un autre prix à l'acheteur. 

Faut-il accepter par écrit une proposition d'achat ?

C'est une question très fréquente que les propriétaires vendeurs nous posent ! Oui, vous pouvez faire parvenir votre acceptation de l'offre par courrier ou par mail ! Pour accepter, vous pouvez contresigner aussi l'offre d'achat en ajoutant une mention du type BON POUR ACCORD. 

Mais gardez à l'esprit que ce n'est pas obligatoire et surtout, que ce n'est pas utile ! Ce n'est pas obligatoire parce que quand vous avez trouvé l'acheteur, l'étape suivante, ce n'est pas d'échanger des courriers, c'est de signer un compromis de vente rapidement ! Donc, à titre d'acceptation, vous pouvez tout simplement l'appeler pour fixer avec le/les notaire(s) un rendez-vous pour la signature du compromis. En fait, l'offre d'achat acceptée, ça cristallise l'accord, mais c'est le compromis qui lance la transaction immobilière !

Et ce n'est pas utile d'accepter par écrit, par courrier ou par mail ! Souvenez-vous que l'acheteur a la possibilité de rétracter à tout moment (jusqu'à 10 jours après la signature du compromis), il ne s'engage pas à grand-chose avec son offre d'achat alors que vous, en tant que propriétaire vendeur, vous vous engagez définitivement à son égard en acceptant. Oui, la loi protège beaucoup l'acheteur ! Chacun son tour, vous bénéficierez bientôt de cette protection quand vous achèterez votre prochain logement.  

Quelles sont les conséquences de l'acceptation de l'offre d'achat ?

Tant qu’elle n’est pas acceptée, une offre d’achat ne crée aucun lien de droit. En revanche, en tant que vendeur, dès lors que vous acceptez l’offre d’achat, vous êtes engagé. La vente est réputée conclue. Vous n’avez donc plus le droit d’accepter une autre offre d’achat, même à un prix supérieur. 

⚠️ Attention, vous ne pouvez pas encaisser d'argent de la part de l'acquéreur pour la réservation du logement. La meilleure façon d'avancer da la transaction immobilière, c'est de prendre rendez-vous avec le notaire qui va s'occuper de toute la partie juridique et administrative de la vente. Lors de la signature de l'acte juridique, l'acheteur versera sur le compte séquestre du notaire une somme qui représente entre 5 et 10 % du prix de vente à titre d'indemnité d'immobilisation.

En général, vous obtiendrez un rendez-vous dans un délai d'une à trois semaines, cela dépend de l'agenda du notaire, mais également du niveau d'avancement de votre dossier. Pour aller plus vite, commencez à préparer les documents indispensables dès la publication de votre annonce sur PAP.fr : il s'agit des documents qui prouvent que vous êtes le propriétaire, des diagnostics techniques et le cas échéant, des documents qui concernent la copropriété.  

Offre au prix : ai-je le droit de refuser ?

Cette question peut paraître idiote ! Pourquoi irait-on refuser l'offre d'un acheteur qui ne négocie pas le prix ? Tout simplement lorsque le prix de vente a été sous-évalué et que les offres au prix pleuvent. Ou encore lorsque le financement ne tient pas la route. 

Alors peut-on refuser une offre au prix ? C'est une question qui a été tranchée par les tribunaux. Et la réponse, c'est oui ! Dans un arrêt du 12 juin 2014, la Cour d'appel de Paris a dit qu'une annonce sur PAP.fr est une invitation à entrer en pourparlers, il ne s'agit pas d'une offre ferme de vente. Que cela signifie-t-il ? Cela veut dire que l'offre au prix d'achat n'engage pas le vendeur et la cour d'appel explique la raison : comme la vente immobilière nécessite de se mettre d'accord sur beaucoup d'éléments, les tribunaux considèrent que la vente n'est pas parfaite si on ne s'est mis d'accord que sur le prix de vente.

👉 La meilleure solution pour éviter de faire des déçus et de devoir refuser, c'est de bien fixer son prix et de prévoir une marge de négociation. 

Puis-je me rétracter après l'acceptation de l'offre d'achat ?

Vous vous en doutez, non ! Dès lors qu'on s'est mis d'accord sur la chose vendue et sur le prix de vente, la vente est parfaite entre les parties. C'est l'article 1583 du Code civil qui le dit. La vente est parfaite même si on n'a pas encore signé le compromis de vente. C'est pour cela que l'on vous écrivait un peu plus haut qu'il faut prendre son temps avant d'accepter. Une fois qu'on a contre signé l'offre d'achat ou que l'on a envoyé son mail ou sa lettre d'acceptation, c'est râpé ! L'acheteur est alors en position d'exiger que vous signez le compromis et si vous refusez, il peut exiger des dommages et  intérêts parce que vous ne respectez pas le contrat. 


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