A quoi vous engage le prix dans votre annonce ?

Publié par le

Le prix que vous indiquez dans l’annonce pour vendre votre logement est déterminant pour la bonne réussite de votre vente. C’est pourquoi il est toujours conseillé de l’évaluer avec soin. Une fois en ligne, c’est à partir de ce prix que vos acheteurs vont vous faire des propositions.

1/ L’importance de bien fixer son prix 

Pour évaluer au mieux votre bien, nous vous conseillons, dans un premier temps, de regarder les annonces de biens en vente correspondant au votre, afin d’avoir une première idée. Ensuite, pour avoir une vision plus précise, nous vous conseillons  d’utiliser les outils que PAP propose . Vous pourrez faire une estimation gratuite en ligne, consulter la carte des prix au m² qui affiche des centaines de milliers d'exemples de ventes réalisées. Vous pourrez également visualiser notre tutoriel sur le sujet.

Retrouvez toute la marche à suivre dans notre article Vendeur : bien fixer le prix de votre logement

Pour une estimation sur mesure, nous vous proposons notre formule de « coaching immobilier » formule qui vous permet non seulement un accompagnement dès la rédaction de votre annonce pour la bonne réalisation de votre vente mais aussi une évaluation sur mesure de votre bien. Les experts de PAP font une étude précise de la valeur de votre bien et vous délivre un avis de valeur. Vous aurez ainsi une estimation adaptée et fiable pour afficher le juste prix.

Nous vous conseillons ensuite de fixer le prix que vous allez afficher un peu au-dessus du prix auquel vous l’avez évalué en lui ajoutant 3 à 5 %. Cela vous permet d’avoir une marge de négociation avec votre acheteur. C’est particulièrement utile dans les zones très tendues, à Paris intra-muros ou sur certains littoraux par exemple. Et puis les acheteurs s’attendent généralement à pouvoir négocier un peu le prix affiché, cela fait partie des usages.  

2/ Comment traiter une offre d'achat reçue ?

Dès lors que le prix fixé correspond bien à l’état du marché, vous n’allez pas tarder à recevoir des propositions d’achat de candidats acquéreurs, le plus souvent sous forme de mail ou de courrier, qu’on appelle “offre d’achat”.
L’offre d’achat peut mentionner un prix inférieur à celui de l’annonce mais aussi, ce qui est une excellente nouvelle pour le vendeur, le prix affiché dans l’annonce.

Si ces deux types d’offres sont en théorie à traiter différemment, aujourd’hui, en pratique, leur sort est juridiquement le même : l’offre, quelle que soit son prix, n’engage le vendeur que si elle est acceptée.

L’offre d'achat en dessous du prix de l’annonce

Dès lors que l’offre d’achat est en dessous du prix, le vendeur a toute latitude de l'accepter ou de la refuser sans même avoir à l’étudier. Face à plusieurs offres d’achat, le vendeur choisit librement celle qu'il préfère. Il n'est par exemple pas tenu de choisir celle qui propose le prix le plus haut.

Avant de se prononcer, au-delà du prix proposé,le vendeur a bien évidemment intérêt à se pencher sur le mode de financement ainsi que sur l’ensemble des conditions de la vente (les diagnostics, la date d’entre dans les lieux, la répartition des travaux, le montant de la somme à bloquer chez le notaire, etc.). Une offre en dessous du prix peut être séduisante, parfois même plus qu’une offre au prix, par exemple si le candidat acquéreur dispose déjà des fonds et que le vendeur n’a donc pas à attendre deux mois pour que le crédit soit accordé...ou refusé. 

Une fois l'offre acceptée, elle lie le vendeur. Cela signifie qu’un compromis de vente doit être signé ; si le vendeur renonce à vendre ou choisit de vendre à un autre acheteur, il se met en faute et engage sa responsabilité.

L’offre d'achat au prix de l’annonce

D’un point de vue strictement théorique l’offre au prix engage le vendeur puisqu’elle correspond à son souhait.

D’un point de vue concret, on admet aujourd’hui qu’une offre au prix ne suffit plus à engager le vendeur puisqu’une vente immobilière est une vente particulière qui nécessite que de nombreux points soient pris en compte et négociés pour aboutir à un accord : diagnostics, documents relatifs à la copropriété, date d’entrée dans les lieux, montant bloqué entre les mains du notaire à la signature du compromis, répartition des travaux, éventuelle autorisation d‘urbanisme à obtenir, etc.
Or, au stade de l’offre, ces différents points n’ont très généralement pas encore été évoqués et encore moins négociés...l’offre au prix formulée par le candidat acquéreur est donc une entrée en pourparlers qui nécessite ensuite de recevoir une acceptation du vendeur pour que l’accord existe et qu’un rendez-vous chez le notaire puisse être pris pour signer le compromis de vente.

Toutefois, pour éviter les polémiques, toute offre faite au prix affichée dans l’annonce doit être étudiée soigneusement par le vendeur. Pour cela, le vendeur doit interroger le candidat sur son plan de financement et engager la négociation sur les principales conditions de la vente : travaux, diagnostics, date d'entrée dans les lieux, somme à bloquer chez le notaire, etc.
Le vendeur peut, par exemple exiger  à ce moment-là le montant de la somme qui sera à verser au notaire au moment de la signature de la promesse chez le notaire. Habituellement, c’est 5 % du prix du bien, mais il est possible de demander plus, jusqu’à 10 %. 

C’est après l’étude de la ou des offres reçues, que le vendeur va arrêter son choix. Le vendeur peut donc refuser une offre au prix. En revanche s'il l’accepte, le vendeur est alors définitivement engagé et un rendez-vous de signature du compromis doit être pris auprès du notaire. 

3/ Quelle forme prend l'offre d'achat ?

Pour faire une offre d'achat, il n'y a ni forme ni contenu imposés par la loi. Elle peut se faire oralement ou idéalement par écrit. Il suffit alors à l'acheteur d’y mentionner son identité, celle du vendeur, l'adresse du bien et ses principales caractéristiques et le prix proposé. Pour vous permettre d'étudier une offre, incitez le candidat à enrichir l’offre d’informations avec son plan de financement, la somme qu’il  pourrait bloquer chez le notaire ou encore les éventuelles autorisations d’urbanisme qu’il souhaite obtenir et plus généralement de tout ce qu’il juge important.

Une fois l’offre d'achat acceptée, il reste ensuite à contacter le notaire afin d’organiser la signature du compromis de vente, à compter de laquelle l'acheteur disposera d'un délai de dix jours pour se rétracter.

Entre l’acceptation de l’offre et le rendez-vous chez le notaire, il peut s’écouler plusieurs semaines, parfois plus d’un mois.

Pour aller plus loin...

Vous vous apprêtez à signer un compromis de vente. Mais comment doit-on procéder ? Quels documents et quelles formalités ? Et quelles sont les conditions ? Pour franchir cette étape, le vendeur doit...