A quoi vous engage le prix dans votre annonce ?

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Le prix fixé dans une annonce immobilière, même sous-estimé, engage le vendeur. La surenchère étant interdite, il suffit pour bien vendre de faire évaluer votre bien. Ainsi, vous vendrez en toute sérénité et au juste prix.

L'annonce n'est pas uniquement une invitation à découvrir un bien, c'est avant tout une offre qui engage son auteur à vendre dès lors que quelqu'un l'accepte. La vente est considérée comme formée lorsqu'il y a rencontre de deux volontés, celle du vendeur et celle de l'acheteur, et que les principaux éléments du contrat (la chose et le prix) ont fait l'objet d'un accord.

Reste à distinguer les cas où l'offre est véritablement acceptée de ceux où elle fait l'objet d'une contre-proposition. Les conséquences juridiques sont très différentes. Dans le premier cas, le vendeur est engagé ; dans le second, il est simplement invité à négocier.

1. L'offre d'achat au prix de l'annonce

Le vendeur est tenu par la première offre d'achat au prix de l'annonce. En refusant cette première offre au prix, le vendeur s'expose à des poursuites du candidat acquéreur évincé, conformément à l'article 1583 du code civil.

En effet, dans le cas d'une vente immobilière, la pratique de la surenchère n'est pas permise. Autrement dit, vous ne pouvez évincer l'acquéreur qui vous a fait une offre au prix au profit d'un acquéreur qui ferait une offre supérieure. Il est donc particulièrement essentiel de bien estimer la valeur de son bien avant de passer l'annonce, afin de fixer un prix juste. On évite ainsi le risque de se voir engagé à un prix trop bas.

A l'inverse, un bien surestimé ne recueillera que peu ou pas du tout d'offres, et le vendeur sera sûrement amené à baisser le prix de son annonce, ce qui est très préjudiciable commercialement.

« Est-ce que je peux tester le marché ? » Non ! Il ne faut pas passer une annonce juste pour voir s'il trouvait acquéreur. Une fois publiée, l'annonce est considérée juridiquement comme une offre de vente ferme. Si un acquéreur accepte cette offre purement et simplement, c'est-à-dire sans négocier le prix, vous serez engagé.

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2. L'offre en dessous du prix de l'annonce

En droit, une offre d'achat faite en dessous du prix est considérée comme une contre-proposition et non comme une acceptation. Parce que l'acquéreur discute un élément essentiel du contrat, le prix, son acceptation ne peut pas être complète. Dès lors, le vendeur a toute latitude d'accepter ou de refuser, n'étant nullement engagé. En revanche, une fois l'offre acceptée, elle le lie.

Pour toute offre en dessous du prix, le vendeur est en droit de choisir son acquéreur en fonction de son mode de financement.

Lorsque le vendeur reçoit plusieurs offres en dessous du prix, il a toute liberté pour choisir celle qu'il préfère. Il n'est pas tenu de choisir la première offre dans l'ordre chronologique, ni celle qui propose le prix le plus haut. Le vendeur peut par exemple préférer choisir une offre plus basse mais pour laquelle l'acquéreur achète sans crédit.

3. La forme de l'offre d'achat

Pour faire une offre d'achat, il n'y a pas de forme imposée par la loi. Elle peut se faire oralement ou par écrit. L'écrit étant à privilégier. Il suffit alors à l'acheteur de mentionner son identité, celle du vendeur, l'adresse du bien, ses principales caractéristiques, le prix demandé et le prix proposé. N'oubliez pas de dater et signer le document.

Il restera ensuite à contacter le notaire afin de signer le compromis de vente, à partir duquel, l'acheteur disposera d'un délai de dix jours pour se rétracter.

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