Promesse de vente ou compromis de vente lequel choisir ?

Cécile Nlend
Mis à jour par Cécile Nlend
le 10 octobre 2022
Juriste chez PAP.fr

Une fois l'accord sur le prix de vente obtenu, acheteur et vendeur doivent le formaliser dans un avant-contrat. De la promesse ou du compromis, lequel choisir ? Et sur quelles bases faire son choix ?

La promesse de vente et le compromis de vente sont l'un comme l'autre des avant-contrats.
La promesse de vente et le compromis de vente sont l'un comme l'autre des avant-contrats. © Pekic/Getty Images

Une fois l'accord sur la chose et le prix réalisé, vendeur et acquéreur doivent signer un avant-contrat. Il en existe deux : la promesse unilatérale de vente, communément appelée promesse de vente, et la promesse synallagmatique de vente, communément appelée compromis de vente.

Que recouvre chacun de ces actes ? Sont-ils équivalents ? Quelles sont les différences ? Enfin, selon qu'on est acquéreur ou vendeur, est-on avantagé par l'un ou l'autre de ces avant-contrats ? Nous allons faire une comparaison sur les points essentiels.

La promesse et le compromis sont des avant-contrats

La promesse unilatérale de vente (promesse de vente) et la promesse synallagmatique de vente (compromis de vente) sont l'un comme l'autre des avant-contrats, ils précèdent l'acte définitif de vente entre acquéreur et vendeur. Ils ont pourtant des conséquences différentes pour l'acheteur et le vendeur.

La promesse unilatérale de vente engage uniquement le vendeur

Elle engage uniquement le propriétaire vendeur auprès de l'acheteur. Il lui promet de lui vendre son bien à un prix déterminé. Par cette promesse, l'acheteur bénéficie de manière exclusive d'une option d'achat avec une validité déterminée dans l'acte (généralement deux à trois mois).

En revanche, l'acheteur ne s'engage pas immédiatement à acheter. Pendant le délai défini dans la promesse de vente, il peut choisir d'acheter, en « levant l'option », ou inversement, de ne pas acheter en ne « levant pas l'option ». Il possède en la matière une totale liberté de décision. En aucune manière l'acquéreur ne peut être contraint à acheter.

Toutefois, une fois que l'acheteur a levé l'option, il ne peut plus changer d'avis et refuser de signer l'acte de vente définitif. Sil ne lève pas l'option, il ne pourra plus prétendre récupérer l'indemnité d'immobilisation qu'il avait versée en signant la promesse.

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Quelle est la durée d'une promesse de vente ?

La promesse de vente doit préciser la date de levée d'option de l'acquéreur. Le délai entre la promesse de vente et l'acte de vente est généralement de deux à trois mois.

Le compromis de vente engage le vendeur et l'acheteur

Il engage définitivement les deux parties : le vendeur à vendre et l'acquéreur à acheter. Les parties étant d'accord sur le bien et le prix, juridiquement le compromis « vaut vente ».

En théorie, cela signifie que le transfert de propriété a lieu immédiatement, alors que le prix n'est pas payé et que l'acheteur ne prend pas possession du logement. En pratique cependant, il est toujours prévu dans le compromis de reporter le transfert de propriété à la date de signature de l'acte définitif lorsque le prix de vente est totalement versé.

Si l'une des parties renonce à la transaction en dehors des causes légales et/ou contractuelles, l'autre peut l'y contraindre par la voie judiciaire et prétendre à des dommages et intérêts. Le compromis de vente doit préciser une date butoir à laquelle l'acquéreur devra faire savoir au vendeur s'il a ou non obtenu son prêt.

Pourquoi signer une promesse de vente plutôt qu'un compromis ?

A première vue, il semblerait que la promesse de vente apporte avant tout des avantages à l’acquéreur qui est libre de lever ou non l’option d’achat. Pourtant, cet avant-contrat demeure plus contraignant pour lui par rapport au compromis de vente, notamment en ce qui concerne l’indemnité d’immobilisation :

  • l’acquéreur est dans l’obligation de verser au vendeur une indemnité d’immobilisation au moment de la signature de la promesse de vente ;
  • le montant de l’indemnité d’immobilisation n’est pas fixé strictement, mais peut être librement négocié entre les deux parties et peut atteindre 10 % de la valeur du bien ;
  • si l’acquéreur lève l’option d’achat et décide ainsi d’acquérir le bien dans les conditions fixées dans la promesse de vente, le montant de l’indemnité est déduit du montant restant à payer de la part de l’acquéreur, car la vente sera conclue devant le notaire à terme. En revanche, s’il ne lève pas l’option d’achat et qu’il se rétracte de la vente, le vendeur a tout à fait la possibilité légale de conserver l’indemnité d’immobilisation à titre de dédommagement.

Dans le cadre du compromis de vente, on parle moins d’indemnité d’immobilisation que de dépôt de garantie et sa gestion en cas de rétractation est moins contraignante pour l’acheteur. D’abord parce que cette somme n’est pas obligatoire et qu’elle représente généralement 5 % de la valeur du bien. Et si le dépôt de garantie doit marquer l’engagement de l’acquéreur envers le vendeur, contrairement à la promesse de vente, ce versement n’est pas irréversible. La somme peut en effet lui être restituée en cas de :

  • rétractation dans le délai imparti, qui est de dix jours incompressibles à compter du lendemain de la signature du contrat ou du jour de réception du dossier complet.
  • Durant ce délai, l’acquéreur peut se rétracter et récupérer le montant du dépôt de garantie ;
  • non-réalisation d’une clause suspensive, indépendante de la volonté des deux parties.

Les documents requis sont les mêmes

Que vous ayez opté pour un compromis ou une promesse de vente, vous devez fournir les mêmes documents au moment de la signature :

  • les états civils complets du (des) vendeur(s) et de (des) acquéreur(s) et leur signature respective ;
  • une identification précise du bien : adresse, type du logement, nombre de pièces et de chambres, surface, espaces extérieurs, dépendances, annexes, etc. ;
  • l'origine du bien (il doit être fait mention du précédent acte de vente et de l'identité du précédent propriétaire ;
  • le prix de vente du bien ;
  • le dossier de diagnostics techniques obligatoires ;
  • les documents pour la vente de lot en copropriété ;
  • le montant du séquestre et les conditions de paiement ;
  • les conditions de financement de l'achat ;
  • le délai de rétractation ;
  • les conditions suspensives s'il yen a ;
  • la date prévue pour la signature de l'acte authentique.

Il demeure que, de par leur nature, il peut y avoir des informations propres à chaque avant-contrat.

La signature se déroule de la même manière

La promesse de vente comme le compromis de vente peuvent être rédigés et signés sans intermédiaire ; on dit alors qu'ils font l'objet d'une signature sous seing privé. Ils peuvent également être signés devant notaire. Nous recommandons toujours dans la mesure du possible de faire appel dès l'avant-contrat à un notaire, cela n'augmente pas les frais de notaire.

La promesse unilatérale de vente consentie pour une durée supérieure à dix-huit mois devra obligatoirement être réalisée par acte authentique, c'est-à-dire devant notaire.

La promesse d'achat doit être validée

Les deux actes ne sont pas soumis au même formalisme.

  • Le compromis de vente, qu'il soit réalisé sous signature privée ou devant notaire, est validé par les signatures des deux parties ; sa validité n'est pas subordonnée à un enregistrement.
  • La promesse de vente pour être valable doit être constatée par un acte authentique établi par un notaire ou lorsqu'elle est faite sous signature privée par un enregistrement auprès de la recette des impôts dans les dix jours suivant son acceptation par le bénéficiaire (l'acheteur). N'importe laquelle des deux parties peut procéder à l'enregistrement auprès du Trésor public de son domicile.

Qui paie le compromis de vente chez le notaire ?

Les droits d'enregistrement s'élèvent à 125 € ; ils font partie des frais de notaire. Ils constituent donc un impôt supporté par l'acquéreur qui en sera redevable au moment de la signature authentique.

Les deux entraînent le versement d'un séquestre

La signature de la promesse de vente, comme celle du compromis, est accompagnée du versement par l'acquéreur d'une somme correspondant à 5 à 10 % du prix de la vente. Cette somme sera imputée sur le prix du bien au moment de la signature de l'acte définitif. Si la transaction ne se faisait pas hors conditions prévues (délai de rétractation, conditions suspensives), le montant restera acquis au vendeur en dédommagement.

Pour le compromis on parle en général de dépôt de garantie tandis que pour la promesse de vente on se réfère à une indemnité d'immobilisation.

L'acheteur a un délai de rétractation identique

Pour les deux avant-contrats, seul l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de dix jours. Il doit signifier sa rétractation par courrier recommandé avec accusé de réception.

Le délai court à compter du lendemain de la remise en main propre de l'acte lorsqu'il est signé devant notaire ou dès le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception contenant l'avant-contrat lorsque cela s'est fait sous signature privée.

Les conditions suspensives sont identiques

Pour une promesse de vente, comme pour un compromis de vente, les parties peuvent décider dans l'avant-contrat de prévoir des conditions suspensives. Celles-ci permettent de prévoir la nullité de la transaction si l'une des conditions prévues se réalisait. Dans ce cas, l'acquéreur récupère le séquestre versé lors de la signature et le vendeur ne peut prétendre à sa conservation. Les conditions suspensives les plus fréquentes sont liées à :

  • l'obtention d'un prêt ;
  • l'exercice du droit de préemption par la commune ;
  • la découverte d'une servitude d'urbanisme grave.

Le vendeur ne peut se rétracter dans aucun des cas

Qu'il s'agisse d'une promesse de vente ou d'un compromis, le vendeur ne dispose pas d'un droit de rétractation. Dès qu'il a signifié son accord, il est obligé de vendre. En cas de refus, l'acheteur peut le poursuivre en justice. Une nuance est à apporter lorsqu'il s'agit d'une promesse de vente. Elle tient au moment où le vendeur manifeste son retrait de la vente :

  • s'il se retire avant que l'acheteur n'ait levé l'option, seuls peuvent lui être demandés des dommages et intérêts ;
  • s'il se retire après que l'acheteur ait levé l'option, la vente est considérée comme effective. L'acquéreur peut obtenir une vente forcée et des dommages et intérêts devant un juge.

A la différence du compromis de vente où le vendeur a besoin d'une renonciation explicite de l'acquéreur ou d'une décision de justice pour être complètement désengagé à l'égard de celui-ci, la non-levée d'option de l'acquéreur lui rend sa liberté à la date butoir prévue dans l'avant-contrat.

Quelle est la différence entre promesse de vente et compromis de vente ?

Découvrez notre tableau pour retrouver en un clin d'œil les différences entre une promesse et un compromis de vente.

Promesse de vente Compromis de vente
 Le vendeur est engagé L'acheteur et le vendeur sont engagés
Option exclusive d'achat à un prix et pendant une période déterminés (2 à 3 mois) L'acquéreur s'engage à acheter et le vendeur
à vendre aux prix et conditions arrêtés
Délai rétraction : 10 jours pour l'acheteur / Pas possible pour le vendeur Délai rétraction : 10 jours pour l'acheteur / Pas possible pour le vendeur
Indemnité d'immobilisation : 5 à 10 % du prix de vente  Dépôt de garantie : 5 à 10 % du prix de vente
Enregistrement possible si signature privée dans les 10 jours  Pas d'enregistrement

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