Quel délai de rétractation après la signature d'un compromis de vente ?

Marthe Gallois
Mis à jour par Marthe Gallois
le 2 janvier 2023
Juriste chez PAP.fr

Une fois qu'il a signé un compromis de vente, l'acheteur est en principe engagé à acheter le bien. Toutefois, pour protéger les particuliers qui s'engagent dans un projet immobilier généralement très coûteux, il existe une protection spécifique qui leur permet de changer d'avis en se rétractant de leur engagement.

Le droit de rétractation permet à l'acheteur de changer d'avis sans pénalités.
Le droit de rétractation permet à l'acheteur de changer d'avis sans pénalités. © BrianAJackson/GettyImages

Puis-je me rétracter après un compromis de vente ?

Vous pouvez vous rétracter après avoir signé un compromis de vente si vous êtes un particulier qui achète un logement à usage d'habitation. Cela ne concerne donc pas systématiquement toutes les ventes. Si vous êtes un professionnel, vous ne bénéficiez pas de ce droit de rétractation.

Les particuliers qui regrettent de s'être engagés à acheter un logement après avoir signé un avant- contrat de vente peuvent changer d'avis. Cela concerne tout aussi bien les acheteurs qui ont signé une promesse unilatérale de vente que ceux qui ont signé un compromis de vente. Et cette protection s'applique aussi bien quand la transaction est conclue entre particuliers que devant notaire.

Cela concerne toute vente de biens à usage d'habitation aussi bien si l'acheteur l'achète comme résidence principale que comme résidence secondaire, et que ce soit une maison ou un appartement : cette protection s'impose. Un vendeur ne pourrait donc pas contraindre un acheteur particulier à y renoncer. Car cela laisse à l'acheteur un délai de réflexion pendant lequel il peut encore changer d'avis sans être engagé irréversiblement dans son achat.

Signer un compromis de vente

Une fois que le vendeur et l'acheteur se sont mis d'accord sur la vente d'un logement, ils vont prendre rendez-vous chez le notaire qu'ils ont choisi pour signer le compromis de vente. C'est lui qui prépare le compromis grâce aux informations et aux documents transmis par le vendeur et l'acheteur : titre de propriété, identité et situation matrimoniale des intéressés, dossier de diagnostics techniques ... Il ne reste plus qu'à signer ce compromis.

Une fois signé, ce compromis doit être transmis officiellement aux acheteurs pour faire partir le délai de rétractation. C'est à partir du moment où cette promesse de vente a officiellement été notifiée à l'acheteur que l'on peut décompter le délai dont dispose l'acheteur pour exercer son droit de rétractation, 

Pourquoi se rétracter ?

L'acheteur bénéficie d'un droit de rétractation de dix jours qu'il peut exercer sans avoir besoin de justifier du moindre motif. Il doit simplement indiquer au vendeur qu'il exerce son droit de rétractation et qu'il renonce à acheter, sans être tenu de donner une raison particulière au vendeur ni encourir la moindre responsabilité ni le moindre inconvénient.

Ce délai de 10 jours laisse le temps à l'acheteur d'étudier plus encore son projet. Par exemple en se rendant à la mairie pour s'assurer qu'il n'y a pas de projet d'urbanisme qui contrarierait son projet. Ou encore en faisant un examen minutieux du dossier de diagnostics techniques qui pourrait révéler la nécessité d'importants travaux.

Cela lui laisse aussi le temps d'attendre, par exemple, des devis pour les travaux qu'il envisage et dont le montant serait dissuasif. Mais ce peut être juste une prise de conscience financière ou concrète : un achat sur un gros coup de cœur qui ne répond pas vraiment aux besoins des acheteurs. En cela le temps de la réflexion est utile.

Le délai de rétractation

Le délai légal de rétractation est de 10 jours. C'est la loi Macron qui a porté le délai de rétractation de l'acheteur à 10 jours depuis le 8 août 2015, alors qu'il était de sept jours jusque-là. Ce droit de rétractation est prévu et organisé légalement pour assurer une protection incontournable à l'acheteur par les articles L 271-1 et L 272-2 du Code de la construction et de l'habitation.

Le délai de rétractation prévu par l'article L 271-1

La promesse de vente, une fois signée par le vendeur et l'acheteur, doit être notifiée à l'acheteur de manière officielle. L'acheteur peut ainsi la relire à tête reposée et mieux en appréhender les différentes conditions. Le décompte du délai se fait à compter du lendemain de cette notification.

La notification se fait de 2 façons différentes, selon que le compromis a été signé entre particuliers ou devant le notaire. Et s'il y a plusieurs acheteurs, le compromis de vente doit être remis ou adressé à chacun d'entre eux. Par conséquent, si c'est un couple qui achète, le compromis va être notifié à chacun des deux.

Quand commencent les 10 jours de rétractation ?

Compromis signé devant notaire : si vous avez signé un compromis sous la forme authentique, devant notaire, celui-ci vous remet une copie de la promesse en mains propres et le délai de 10 jours qui permet à l'acheteur de faire jouer son droit de rétractation commence à courir le lendemain de cette remise. La date de la remise est attestée dans l'acte lui-même par une mention manuscrite de l'acquéreur. Cette remise en mains propres est exclue si la promesse est signée directement entre particuliers.

Compromis signé entre particuliers : lorsque la promesse est signée entre particuliers, sous signature privée, la loi prévoit que la promesse doit être adressée à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. C'est donc une formalité incontournable. Dans ce cas, les 10 jours du délai de rétractation commencent à courir à compter du lendemain de la 1re présentation de la lettre recommandée. Par conséquent, si l'acheteur ne va pas chercher sa lettre dès le premier jour, le délai court quand même puisque le fait qu'elle lui ait été présentée suffit pour déclencher le compte à rebours.

Délai de rétractation pour l'achat d'une maison ou d'un appartement

Tout particulier qui achète un logement bénéficie automatiquement du droit de rétractation. Cette protection concerne aussi bien l'achat d'un appartement situé dans un immeuble collectif, en copropriété, que celui d'une maison. Dans les deux cas, le délai de rétractation est de 10 jours et se calcule à compter du lendemain de la notification de la promesse à l'acheteur.

Report du délai de rétractation : lorsque la vente porte sur un appartement ou de tout autre lot situé en copropriété, le vendeur doit fournir un ensemble d'informations relatives à la situation financière de la copropriété à l'acheteur. C'est le syndic qui s'occupe généralement de fournir les informations financières.

Après la signature du compromis, le décompte des dix jours de rétractation commence à courir, à condition que l'ensemble de ces informations aient été remises au plus tard le jour de la signature du compromis de vente à l'acheteur. Si ce n'est pas le cas, le délai de rétractation de l'acheteur ne commence réellement à courir que le lendemain de la communication des pièces requises. En effet, depuis la loi Alur, une liste de pièces est à fournir à tout acheteur d'un lot de copropriété.

En pratique, les notaires vérifient toujours que toutes les pièces et informations ont bien été remises à l'acheteur au plus tard le jour du compromis, et évitent ainsi tout risque de report du délai de rétractation.

Comment compter les 10 jours de rétractation après le compromis ?

Pour se rétracter, l'acheteur doit informer le vendeur par lettre recommandée avec avis de réception avant l'expiration du délai de rétractation de 10 jours. Le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée ou le lendemain de la remise du compromis par le notaire représentent le 1er jour de la période de 10 jours durant laquelle l'acheteur peut se rétracter. 

Toutefois, la loi ne précise pas si l'acheteur doit envoyer sa lettre au plus tard le dixième jour ou si c'est la date de la première présentation au vendeur qui doit intervenir le dixième jour. La jurisprudence penche pour la date de l'expédition. Il est donc admis que l'acheteur peut envoyer sa lettre de rétractation le dixième jour du délai. Toutefois, si vous souhaitez vous rétracter, il est toujours plus confortable, malgré tout, de ne pas attendre la toute dernière minute. 

Délai de rétractation en jours ouvrés ou jours ouvrables ?

Le calcul des 10 jours du délai de rétractation n'est pas comptabilisé en jours ouvrés ni en jours ouvrables, mais en jours calendaires. On tient compte de tous les jours à partir du premier, sans exclure les jours fériés pour compter jusqu'au dixième. Les jours fériés compris dans la période des 10 jours sont donc décomptés normalement. Toutefois, si le dixième jour du délai tombe un jour férié, la fin du délai est reportée au premier jour ouvrable suivant.

Exemples de calcul du délai de rétractation

Le plus fréquent :

  • lundi 9 mars : signature du compromis devant notaire et remise d’un exemplaire à l’acheteur ;
  • mardi 10 mars : début du délai de 10 jours ;
  • jeudi 19 mars à minuit : fin du délai de 10 jours.

L'acheteur doit adresse sa lettre de rétractation au plus tard le jeudi 19 mars au vendeur pour se rétracter.

Le délai expire un jour férié, on reporte au jour ouvrable suivant :

  • lundi 5 août : signature du compromis devant notaire et remise d’un exemplaire à l’acheteur ;
  • mardi 6 août : début du délai de 10 jours ;
  • jeudi 15 août : fin du délai de 10 jours (mais étant donné que le 15 août est un jour férié, l’expiration du délai est reportée au premier jour ouvrable suivant soit au vendredi 16 août).
  • vendredi 16 août à minuit : fin du délai de dix jours.

L'acheteur doit adresse sa lettre de rétractation au plus tard le vendredi 16 août au vendeur pour se rétracter.

Le délai de dix jours inclut un jour férié, le jour férié compte dans le délai de 10 jours :

  • mardi 29 décembre : signature du compromis devant notaire et remise d’un exemplaire à l’acheteur ;
  • mercredi 30 décembre : début du délai de dix jours ;
  • vendredi 1er janvier : jour férié ;
  • le vendredi 8 janvier à minuit : fin du délai de dix jours.

L'acheteur doit adresse sa lettre de rétractation au plus tard le vendredi 8 janvier au vendeur pour se rétracter.

Comment l'acheteur fait-il pour se rétracter ?

Il lui suffit pour cela d'adresser un courrier à son vendeur en recommandé avec accusé de réception l'informant de son souhait de se rétracter et de renoncer à la vente. C'est la façon la plus habituelle de se rétracter. S'il y a plusieurs acheteurs, la rétractation d'un seul est efficace. Mais il est toujours prudent de mentionner les noms de chacun des acheteurs dans la lettre de rétractation. En revanche, si l'acheteur ne se manifeste pas dans les 10 jours, il est définitivement engagé.

Lettre de rétractation après un compromis de vente

Pour rédiger sa lettre de rétractation, l'acquéreur peut utiliser notre modèle type de lettre de rétractation (voir ci-dessous). Cette lettre informe le vendeur de la volonté de se rétracter de l'acheteur, sans que celui-ci n'ait à indiquer de motif particulier. Il lui suffit de la compléter avec ses coordonnées, celles du vendeur et l'adresse du bien. Cela est suffisant pour faire valoir son droit de rétractation auprès du vendeur. Une fois la lettre de rétractation envoyée, la vente est annulée : l'acheteur n'est plus engagé pour acheter le logement.

Modèle de lettre : Lettre de rétractation adressée par l'acheteur d'un bien immobilier au vendeur

Remboursement de l'indemnité d'immobilisation

L'acheteur n'étant plus engagé à acheter le logement, il va pouvoir être remboursé de l'indemnité d'immobilisation qu'il a versée au notaire. Cette somme qui représente environ 5 % du prix de vente du bien est toujours versée sur le compte séquestre du notaire et non pas au vendeur lui-même.

Il appartient donc au notaire de faire le nécessaire pour procéder au remboursement de l'acheteur qui doit récupérer l'intégralité de son dépôt de garantie dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de sa rétractation, sans retenue pour frais d'aucune sorte.

En revanche, si le compromis a été signé directement entre particuliers, l'indemnité n'a pu être versée au notaire, car l'acheteur doit dans ce cas attendre la fin du délai de rétractation pour la verser. Par conséquent, si l'acheteur se rétracte avant la fin de ce délai, l'indemnité n'est pas versée. 

Délai de rétractation dépassé : l'acheteur peut-il encore renoncer ?

Une fois que l'acheteur a laissé s'écouler la période de rétractation de 10 jours sans se manifester, il ne peut plus changer d'avis.  Sauf qu'en réalité, dans presque toutes les promesses de vente il y a des conditions suspensives qui permettent à l'acheteur de ne plus acheter si elles ne se réalisent pas. 

C'est un moyen de protéger l'acheteur pour qu'il puisse renoncer à son projet si la condition ne se réalise pas. La plus connue est la condition suspensive d'obtention d'un prêt pour les acheteurs qui ont besoin d'un crédit pour acheter un bien à usage d'habitation. Si l'acheteur n'obtient pas la somme nécessaire de la part de la banque en temps utile pour financer le logement, il peut renoncer à l'achat.

En revanche, une fois que les conditions suspensives se sont réalisées, l'acheteur est engagé irréversiblement à acheter le logement et la vente poursuit son cours. En principe, l'acte de vente est signé environ 3 mois après la signature de la promesse de vente. Et les compromis comportent systématiquement une clause pénale qui prévoit que si l'acheteur ne vient pas signer l'acte de vente définitif pour acheter le logement comme il s'y est engagé, il sera contraint au versement d'une indemnité représentant 10 % du prix du bien. 

Peut-on se rétracter avant d'avoir signé le compromis de vente ?

Il arrive que l'acheteur change d'avis une fois que son offre d'achat a été acceptée par le vendeur, avant même d'avoir signé le compromis de vente. Le vendeur pourrait être tenté de le contraindre à signer la promesse, car le droit de rétractation de l'acheteur n'est pas encore d'actualité à cette étape de la vente.

En pratique, cela n'aurait aucun intérêt de rédiger et signer une promesse de vente en sachant que la vente n'aboutira pas puisque l'acheteur se rétractera juste après avoir signé le compromis de vente. En revanche, si l'acheteur annonce au vendeur qu'il renonce à acheter avant même d'avoir signé le compromis, cela permet au vendeur de remettre immédiatement son bien en vente, et cela fait gagner du temps à tout le monde.

Le vendeur a-t-il un droit de rétractation après le compromis de vente ?

Contrairement à l'acheteur, le vendeur, quant à lui, ne peut pas se rétracter. Une fois la promesse de vente pour l'achat d'un logement signée, il est engagé à l'égard de l'acheteur et ne peut pas revenir sur sa décision. S'il changeait d'avis et ne voulait plus vendre, il risquerait une poursuite judiciaire de la part de l'acheteur, et d'avoir à lui verser un important dédommagement pour l'annulation de la vente.

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