Remise des clés avant la vente définitive : quels risques ?

C'est en principe le jour de la signature de l'acte de vente définitif que l'acheteur vous verse le prix et qu'en contrepartie vous lui remettez les clés. Par ce geste symbolique on dit qu'il y a « transfert de propriété ». Et qui dit « transfert de propriété » dit  transfert des risques et des charges : assurance du logement (dégât des eaux, incendie, vol...), prise en charge des impôts locaux, règlement des charges et des travaux de copropriété. Il est donc prudent que l'acheteur prenne le relais du vendeur au moment où la vente se réalise concrètement.

Pourtant, beaucoup d'acheteurs s'imaginent être propriétaires dès qu'ils ont signé le compromis de vente et souhaitent avoir les clés pour commencer leurs travaux, entreposer des meubles, etc. En général les propriétaires sont réticents. C'est cependant possible, mais à quelles conditions ?

Les risques de la remise des clefs anticipée

L'entrée en jouissance anticipée est juridiquement possible mais elle est risquée.

Les risques côté vendeur

Si jamais la vente n'aboutissait pas, vous pourriez avoir un occupant, sans droits ni titre, qui se maintienne dans votre logement malgré tout. Ca peut être le cas, par exemple, s'il n'a pas obtenu le prêt pour financer votre logement. Si, entretemps, il a entrepris des travaux importants, votre bien peut être fragilisé. Parfois, aussi, l'acheteur se rend compte en réalisant les travaux qu'il y a un défaut de construction, et il ne souhaite plus poursuivre la vente. Il peut alors vous demander une indemnité pour les travaux accomplis, s'estimant lésé... Par ailleurs, si un sinistre a lieu pendant ce temps, une fois que votre acheteur a les clés, cela pose généralement des problèmes d'assurance.

Les risques côté acheteur 

Pour votre acheteur, il y a aussi un risque. S'il commence des travaux et engage des frais, et que pour une raison ou pour une autre, la vente n'aboutit pas, il aura perdu de l'argent. Car a priori, et sauf accord express avec lui, vous ne serez pas tenu de lui rembourser les travaux réalisés.

 A quelles conditions le propriétaire peut-il accepter l'occupation anticipée ?

Il y a donc des précautions à prendre pour que cette occupation anticipée par votre acheteur se fasse en toute sécurité. Si votre acheteur a besoin d'un crédit pour financer votre logement, nous vous conseillons d'attendre qu'il l'ait obtenu avant de lui donner les clés. Car dès que votre acheteur obtient l'accord définitif de la banque pour son prêt, la vente a toutes les chances d'aboutir.

Un écrit obligatoire

Nous vous recommandons de prévoir toutes les modalités de cette occupation anticipée, dès le compromis de vente. A défaut, si vous vous mettez d'accord avec votre acheteur après avoir signé le compromis, il est conseillé de rédiger une  convention de mise à disposition du bien : une convention d'occupation anticipée, fixant votre accord. C'est un document que vous pouvez rédiger directement entre vous sur papier libre, mais nous vous conseillons toujours de faire appel à votre notaire pour vous entourer de toutes les précautions.

Les mentions impératives

Parmi les conditions que l'on prévoit habituellement dans ce type de convention, vous pourrez indiquer par exemple :

• votre acceptation de l'occupation anticipée par votre acheteur de votre logement ;
• la levée, par le futur acquéreur, de toutes les conditions suspensives, notamment celle du prêt ;
• qu'il s'agit d'une simple occupation dans l'attente de la réalisation de la vente définitive et qu'en aucun cas cette convention ne donne un droit de propriété ni un droit locatif sur le bien ;
• la durée de cette convention, avec comme date de fin la date prévue pour la signature de l'acte de vente définitif chez le notaire ;
• que l'occupation est en principe gratuite, mais vous pouvez prévoir le montant que votre acheteur va verser sur un compte séquestre en garantie du respect de ses engagements, et que ce montant vous reviendra s'il se maintient dans les lieux au-delà de la date butoir ;
• la résiliation de plein droit de cette convention en cas de décès de l'acheteur ;
• l'indication que l'acheteur devra souscrire une assurance multirisque d'occupant auprès d'une compagnie d'assurances et d'en justifier au vendeur.

Et, si l'acheteur prévoit des travaux :

• la liste détaillée de ces travaux, le nom des entrepreneurs qui vont les réaliser, et la justification de leur assurance professionnelle.

Si votre logement est situé dans un immeuble en copropriété, vous ne pouvez pas autoriser votre acheteur à entreprendre des travaux qui touchent aux parties communes (démolition d'un mur porteur pour réunir deux pièces, branchement sur les canalisations communes de l'immeuble de nouveaux équipements...). Car tous les travaux sur partie commune nécessitent l'accord préalable de l'assemblée générale des copropriétaires. Votre acheteur devra donc en faire la demande au syndic pour qu'il inscrive cette demande à l'ordre du jour de l'assemblée générale quand il aura signé l'acte de vente et sera devenu copropriétaire ;

• la souscription par votre acheteur d'une assurance adaptée pour ces travaux ;
• qu'en cas d'échec de la vente, les lieux seront remis en état par l'occupant à ses frais ou conservés avec ou sans contrepartie financière par vous, vendeur.