Remettre les clés avant la vente : attention aux risques !

Nathalie Giraud
Mis à jour par Nathalie Giraud
le 26 mars 2025
Juriste chez PAP.fr

L'acheteur rêve déjà de ses futurs aménagements et aimerait bien récupérer les clés avant la signature de l'acte définitif. Mais est-ce sans risque pour le vendeur ? Pas sûr... ou alors en sortant l'arsenal juridique : on vous dit tout !

Une remise anticipée des clés est possible, à condition d’un cadre légal.
Une remise anticipée des clés est possible, à condition d’un cadre légal. © Dave Cutts/shutterstock

📌 En résumé

Vous hésitez à remettre les clés avant la signature ? Un coup de pouce à l’acheteur peut sembler anodin… mais avez-vous bien mesuré les risques que cela implique ?

RisqueSolution
L’acheteur reste sans finaliser la venteConvention d’occupation précaire
Sinistre non couvert (incendie, dégât des eaux, vol…)Assurance habitation obligatoire pour l’occupant
Refus d’achat après remise des clésClause de restitution des clés prévue au contrat
Travaux non maîtrisés dans le bienTravaux strictement encadrés dans le contrat

Faut-il remettre les clés avant la signature de l'acte définitif ?

À 99 % non ! Un acquéreur ne devient propriétaire qu’au moment de la signature de l’acte de vente définitif. Ce fameux jour « J », l’acheteur verse le prix d’achat et, en échange, le vendeur lui remet les clés. C’est à ce moment précis que se réalise le transfert de propriété, avec tout ce que cela implique : transfert des risques (dégâts des eaux, incendie, vol…) et des charges (impôts locaux, frais de copropriété, etc.).

Donner les clefs avant c'est une grande prise de risque ! Tout peut arriver (incendie, dégât des eaux) y compris la non-réalisation de la vente et le maintien dans les lieux du potentiel ex-acquéreur !

✅ À 1 % oui : Cependant, il est possible de remettre les clés avant la signature de l'acte définitif, mais cela doit être l'exception et très encadré... juridiquement !

Laisser rentrer un futur acquéreur avant n'est pas sans risque sauf à le faire selon un protocole précis.

Quels sont les risques à remettre les clés avant la vente ?

Ce tableau résume clairement les risques encourus par le vendeur en cas de remise anticipée des clés.

La vente ne se fait pas et l'acquéreur reste.
L’acquéreur ne se plaît pas et ne veut plus acheter !
Risque de subir un sinistre (incendie, dégât des eaux, vol etc.) non pris en charge par l'assurance de l'acheteur.
Réservé aux particuliers

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Comment limiter les risques ?

En signant une convention d’occupation ! La convention d’occupation précaire, aussi appelée convention anticipée, permet à l’acheteur d’entrer dans les lieux avant la signature définitive de la vente. Elle encadre cette situation particulière jusqu’à la finalisation de la transaction.

👉 En contrepartie de cette occupation temporaire, une redevance – comparable à un loyer – est généralement demandée. L’acquéreur doit également souscrire une assurance habitation, comme le ferait un locataire, afin de couvrir les risques liés à son installation.

Le contrat encadre précisément les conditions de cette période : il fixe les éventuels travaux autorisés, prévoit un état des lieux d’entrée, et inclut une clause de restitution des clés en cas d’annulation de la vente.

⚠️ Convention d’occupation précaire : à vérifier avant de signer

Avant toute remise anticipée des clés, assurez-vous que les points essentiels, ci-dessous, sont bien respectés.

Que l’acheteur a levé la condition suspensive de prêt.
Que l'acquéreur s'engage à n'accomplir aucuns travaux impactant le gros œuvre.
Qu’un dépôt de garantie a bien été versé pour couvrir d’éventuels dommages en cas d’annulation de la vente.
Qu’il a souscrit une assurance multirisque habitation pendant la période d’occupation anticipée.

La convention d’occupation anticipée peut être rédigée par un notaire – c’est vivement recommandé, même si ce n’est pas obligatoire.


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