Remettre les clés avant la vente : attention aux risques !
L'acheteur rêve déjà de ses futurs aménagements et aimerait bien récupérer les clés avant la signature de l'acte définitif. Mais est-ce sans risque pour le vendeur ? Pas sûr... ou alors en sortant l'arsenal juridique : on vous dit tout !
📌 En résumé
Vous hésitez à remettre les clés avant la signature ? Un coup de pouce à l’acheteur peut sembler anodin… mais avez-vous bien mesuré les risques que cela implique ?
| Risque | Solution |
|---|---|
| L’acheteur reste sans finaliser la vente | Convention d’occupation précaire |
| Sinistre non couvert (incendie, dégât des eaux, vol…) | Assurance habitation obligatoire pour l’occupant |
| Refus d’achat après remise des clés | Clause de restitution des clés prévue au contrat |
| Travaux non maîtrisés dans le bien | Travaux strictement encadrés dans le contrat |
Faut-il remettre les clés avant la signature de l'acte définitif ?
❌ À 99 % non ! Un acquéreur ne devient propriétaire qu’au moment de la signature de l’acte de vente définitif. Ce fameux jour « J », l’acheteur verse le prix d’achat et, en échange, le vendeur lui remet les clés. C’est à ce moment précis que se réalise le transfert de propriété, avec tout ce que cela implique : transfert des risques (dégâts des eaux, incendie, vol…) et des charges (impôts locaux, frais de copropriété, etc.).
Donner les clefs avant c'est une grande prise de risque ! Tout peut arriver (incendie, dégât des eaux) y compris la non-réalisation de la vente et le maintien dans les lieux du potentiel ex-acquéreur !
✅ À 1 % oui : Cependant, il est possible de remettre les clés avant la signature de l'acte définitif, mais cela doit être l'exception et très encadré... juridiquement !
Laisser rentrer un futur acquéreur avant n'est pas sans risque sauf à le faire selon un protocole précis.
Quels sont les risques à remettre les clés avant la vente ?
Ce tableau résume clairement les risques encourus par le vendeur en cas de remise anticipée des clés.
| La vente ne se fait pas et l'acquéreur reste. | ❌ |
| L’acquéreur ne se plaît pas et ne veut plus acheter ! | ❌ |
| Risque de subir un sinistre (incendie, dégât des eaux, vol etc.) non pris en charge par l'assurance de l'acheteur. | ❌ |
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Comment limiter les risques ?
En signant une convention d’occupation ! La convention d’occupation précaire, aussi appelée convention anticipée, permet à l’acheteur d’entrer dans les lieux avant la signature définitive de la vente. Elle encadre cette situation particulière jusqu’à la finalisation de la transaction.
👉 En contrepartie de cette occupation temporaire, une redevance – comparable à un loyer – est généralement demandée. L’acquéreur doit également souscrire une assurance habitation, comme le ferait un locataire, afin de couvrir les risques liés à son installation.
Le contrat encadre précisément les conditions de cette période : il fixe les éventuels travaux autorisés, prévoit un état des lieux d’entrée, et inclut une clause de restitution des clés en cas d’annulation de la vente.
⚠️ Convention d’occupation précaire : à vérifier avant de signer
Avant toute remise anticipée des clés, assurez-vous que les points essentiels, ci-dessous, sont bien respectés.
| Que l’acheteur a levé la condition suspensive de prêt. | ✅ |
| Que l'acquéreur s'engage à n'accomplir aucuns travaux impactant le gros œuvre. | ✅ |
| Qu’un dépôt de garantie a bien été versé pour couvrir d’éventuels dommages en cas d’annulation de la vente. | ✅ |
| Qu’il a souscrit une assurance multirisque habitation pendant la période d’occupation anticipée. | ✅ |
La convention d’occupation anticipée peut être rédigée par un notaire – c’est vivement recommandé, même si ce n’est pas obligatoire.
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