Quels sont les différents types de contrat de location ?

Les baux d'habitation principale

Votre résidence principale est l'endroit où vous résidez principalement le 31 décembre de l'année, où vous percevez vos revenus, où vous résidez effectivement et habituellement, où vous vivez avec votre famille, celui de vos intérêts professionnels. Le locataire peut faire le choix d'un logement meublé ou non pour sa résidence principale.

👉 Le bail de location vide

Une location vide est un contrat de location immobilière où le logement est loué sans meubles, à l'exception des équipements fixes indispensables comme les sanitaires. Le locataire doit amener ses propres meubles et équipements pour s'installer dans le logement.

Le bail de location vide est d'une durée de trois ans minimum lorsque le propriétaire bailleur est une personne physique ou une SCI familiale (société civile immobilière constituée entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus) et de six ans si le bailleur est une personne morale. Au moment de la signature, le locataire doit s'acquitter d'un dépôt de garantie d'un mois hors charges.

🙋‍♀️ De manière dérogatoire, le bail peut être conclu pour une durée inférieure à trois ans, mais d'au minimum un an si le bailleur prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Les raisons et l'événement nécessaires pour justifier la reprise doivent être connus et indiqués au moment de la signature du bail. Deux mois avant la fin du bail, le bailleur doit confirmer l'événement ou le reporter, faute de quoi le bail se poursuit jusqu'à trois ans.

👉 Le bail de location meublée

Le bail de location meublée est un type de contrat de location qui concerne les logements loués avec des meubles permettant au locataire de s’y installer immédiatement. Une liste de meubles obligatoires dans le logement a été fixée par le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

👉 Le bail classique

Il est d'une durée d'un an renouvelable pas tacite reconduction. Pour y mettre un terme, le locataire doit respecter un préavis d'un mois tandis que le propriétaire ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail en respectant un préavis de trois mois.

👉 Le bail étudiant

Le bail étudiant, comme son nom l'indique, ne peut être signé qu'avec des étudiants pour une durée fixe de 9 mois correspondant à la durée d'une année académique.

Ce bail ne se reconduit pas tacitement. Au bout des neuf mois, il arrive à son terme et le locataire doit quitter les lieux. Si les parties veulent poursuivre, soit elles signent un nouveau bail de neuf mois, soit un avenant qui transforme le bail de neuf mois en bail classique d'un an.

👉 Le bail mobilité

Le bail mobilité est un bail d'un à dix mois destiné aux personnes en mobilité professionnelle. Il ne peut être prolongé qu'une seule fois sans qu'il ne puisse excéder la durée de dix mois au terme desquels il prend fin automatiquement. Il s'adresse aux étudiants, salariés en mission temporaire ou en formation professionnelle qui n'ont pas vocation à rester longtemps dans un logement. Il donne de la flexibilité aux locataires en mobilité et aux bailleurs.

🙋‍♀️ Contrepartie de cette flexibilité : il ne peut être demandé de dépôt de garantie aux locataires. La garantie Visale couvre tous les baux mobilité et permet de minimiser les risques pour les bailleurs.

Quand pouvez-vous donner votre préavis ?

Propriétaire	Peut donner congé tous les 3 ans avec un préavis de 6 mois. Motifs réglementés : vente, reprise, motif légitime.
Locataire	Peut donner congé à tout moment avec un préavis de 3 mois, ou 1 mois avec un motif de préavis réduit.

Le bail mixte permet d’exercer une activité professionnelle à domicile

Le bail mixte est un contrat de location qui vous permet d'exercer dans votre habitation une activité professionnelle. Toutefois, il ne peut s'agir d'une activité commerciale ou artisanale.

• Le logement doit être votre résidence principale. Une partie du logement seulement doit être affectée à l'usage professionnel, le locataire doit continuer à habiter dans les lieux.
• Le locataire ne peut exercer aucune activité dans le logement ni recevoir de clientèle. Il s’agit uniquement d’une domiciliation, en d’autres termes, d’une boîte aux lettres. L’activité concernée ne doit pas être interdite par le règlement de copropriété.
• Le locataire doit notifier au propriétaire son intention d’utiliser cette faculté de domiciliation au moment de la signature du bail pour que le bail soit identifié comme mixte, et en cours de bail.

👉 Le contrat de location utilisé est un bail classique vide ou meublé. Simplement, lors de la signature, la destination du logement doit être renseignée comme étant mixte.

Les baux dits baux Code civil

Certains baux d'habitation ne sont pas régis par la loi du 6 juillet 1989, soit parce que le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, soit parce que le locataire n'est pas une personne physique : on parle de bail Code civil.

Dans ce genre de contrat, le locataire et le propriétaire peuvent discuter presque tous les éléments de la location. Ce bail ne réglemente pas les loyers, ne restreint pas le dépôt de garantie et autorise la conclusion de baux de courte durée. C'est le contrat qui fait office de loi entre les parties.

👉 Le bail de résidence secondaire

Le locataire qui dispose déjà d'une résidence principale en France peut louer une résidence secondaire. Le temps de location peut aller de quelques mois dans l'année à une location courant sur plusieurs années dont le locataire n'aura l'usage que quelque temps par an. Le contrat doit préciser :

• la durée ;
• le loyer ;
• si le contrat est ou non reconductible ;
• les modalités de congé et la durée du préavis, etc.

👉 Le bail logement de fonction

Lorsque le locataire est une personne morale, on ne peut parler d'habitation pour le locataire : les personnes morales ne peuvent avoir d'habitation. Il s'agit souvent de sociétés, associations, institutions, etc. qui souscrivent une location pour le compte de tiers : salariés, adhérents, personnes à charge, etc.

🙋‍♀️ C'est le contrat qui fera office de loi entre les parties et déterminera toutes les modalités, obligations et droits auxquels seront soumises les parties : durée du bail, règle de congé, loyer, occupants du logement, etc.

Le bail de location saisonnière

Pour les  locations de vacances, les parties vont signer un contrat de location saisonnière. Le bail de location saisonnière n'est pas censé excéder une saison, mais selon la localisation géographique, il est arrivé qu'on reconnaisse la qualification de location saisonnière à des baux de six mois.

Un bail de location saisonnière ne peut être signé que pour un usage de résidence principale. Dès la prise de contact, le locataire se voit communiquer un descriptif qui précise :

• les caractéristiques du logement et sa localisation ;
• le coût du séjour et les modalités de paiement ;
• les modalités de réservation ;
• préciser la nature des sommes versées en avance ; arrhes ou acomptes.