Travailler chez soi : quel contrat signer ?

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Start-up, télétravail, avocat, médecin… Travailler à domicile, c’est économiser des loyers et du temps de transports. C’est aussi et surtout signer un bail qui autorise l’exercice d’une activité donnée. Mode d’emploi.

Vous êtes locataire d’un appartement ou d’une maison et vous disposez d’un espace suffisant pour exercer votre activité professionnelle chez vous. Cette solution envisageable matériellement est-elle juridiquement possible ? Pour quelle activité ? Devez-vous demander l’autorisation de votre propriétaire ? Peut-il vous la refuser ? Parce que le travail à domicile est en pleine expansion, voici les réponses aux questions que vous pouvez vous poser.

Vous êtes déjà locataire

Locataire de votre résidence principale, vous êtes titulaire d’un contrat de location vide ou meublé soumis à la loi du 6 juillet 1989. Ce texte, protecteur des intérêts du locataire et de son logement, est d’ordre public. Ainsi, le contrat est obligatoirement conclu pour une durée minimale de trois ans en vide et un an en meublé. Le propriétaire peut vous donner congé à la date d’échéance du bail, mais il doit motiver cette décision.

En tant que locataire, vous devez respecter l’usage d’habitation du local pour que le contrat soit et reste valable. Cela signifie que vous ne pouvez exercer une quelconque activité professionnelle dans le logement. Ce principe comporte des exceptions prévues par la loi. En effet, il vous reste possible de négocier une modification du contrat avec votre propriétaire en cours de bail.

 Domiciliation de l’entreprise

Si vous êtes entrepreneur (commerçant, artisan, auto-entrepreneur...), et que vous ne disposez pas d'un établissement, vous pouvez à titre exclusif d'adresse de l'entreprise, déclarer celle de votre domicile d'habitation comme le siège social de votre entreprise. Pour vous inscrire au Registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que commerçant, ou au Répertoire des métiers (RM) en tant qu'artisan, vous devez justifier d’un siège social. Cette possibilité de domiciliation vous permet de disposer rapidement d’une adresse pour votre entreprise. Ceci n'est possible qu'à condition qu'aucune disposition législative ou stipulation contractuelle ne s'y oppose.

Vous devez remplir un certain nombre de conditions :

  • le logement doit constituer votre résidence principale ;

Cette restriction concerne les villes de plus de 200.000 habitants et les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

Il est possible pour une société de domicilier son siège au domicile de son représentant légal, qui ne peut être que son dirigeant (P-DG ou gérant) à l'exclusion d'un associé.

Dans l'hypothèse où le contrat de bail, le règlement de copropriété ou une disposition législative interdit la domiciliation d'une personne morale au domicile du dirigeant, cette domiciliation reste tout de même possible pour une durée maximale de 5 ans.

  • vous devez notifier au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires votre intention d’utiliser cette faculté de domiciliation ;

Il s’agit simplement d’une information. En aucun cas, votre propriétaire ne peut s’y opposer, et ce même si le règlement de copropriété interdit l’exercice de toute activité dans les locaux ou contient une clause d’habitation exclusivement bourgeoise. L’accord du propriétaire n'est pas nécessaire et vous n'avez pas à signer un avenant à votre contrat, ni bien sûr à subir une augmentation de loyer.

Vous devrez toutefois justifier de cette notification préalable au propriétaire et/ou au syndic de copropriété pour vous inscrire au RCS ou au Répertoire des métiers.

  • vous ne pouvez exercer aucune activité dans votre logement, ni recevoir de clientèle. Il s’agit uniquement d’une domiciliation, en d’autres termes, d’une boîte aux lettres.

Exercice d’une activité professionnelle

Conformément à l'article L631-7-3 du Code de la construction et de l’habitation, « dès lors qu'aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s'y oppose, l'exercice d'une activité professionnelle, y compris commerciale, est autorisé dans une partie d'un local à usage d'habitation, dès lors que l'activité considérée n'est exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local et ne conduit à y recevoir ni clientèle ni marchandises. Les dispositions du présent article sont applicables aux représentants légaux des personnes morales ».

L'exercice d'une activité professionnelle ou commerciale seule est possible sauf contre-indication légale ou contractuelle. Pour cela :

  • le logement doit impérativement constituer votre résidence principale ;
  • une partie du logement seulement doit être affectée à l'usage professionnel. En d’autres termes, vous devez continuer à habiter dans les lieux ; 
  • l’activité envisagée doit être permise par le règlement de copropriété. Une clause d’habitation exclusivement bourgeoise s’y opposerait selon nous ;
  • vous ne pouvez pas recevoir de clientèle, ni stocker de marchandises ;
  • vous ne pouvez pas employer de salariés. C’est vous et les occupants du logement seulement (votre conjoint ou concubin ou vos enfants) qui pouvez exercer cette activité et non des tiers. La loi, en revanche, ne prévoit aucune notification à adresser au bailleur.

Si par contre, en plus de l'activité professionnelle ou commerciale dans votre logement, vous souhaitez y recevoir de la clientèle et/ou stocker de la marchandise, vous devrez alors obtenir l’accord de votre bailleur. L'accord de votre propriétaire reste subordonné à deux éléments :

  • Tout d’abord, le règlement de copropriété doit permettre l’activité que vous voulez exercer.

C’est généralement le cas pour les professions libérales, sauf interdiction expresse du règlement de copropriété.

  • Vous devez obtenir l’autorisation de la préfecture pour un changement d’affectation.

En effet, en vertu de l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation, le changement d'affectation dans certaines communes est subordonné à une autorisation pouvant nécessiter dans certaines communes à l'instar de Paris une compensation.

L’accord obtenu de votre propriétaire doit être matérialisé par un avenant au contrat. Rien ne l’empêche à cette occasion de réclamer une augmentation de loyer.

Vous recherchez un logement

Vous recherchez un logement dans lequel vous voulez à la fois vous loger, et exercer votre activité professionnelle. Vous voulez recevoir de la clientèle et employer si besoin est, des salariés. Le simple bail d'habitation ne convient pas à la situation, le bail professionnel est également exclu puisque vous voulez habiter une partie du logement. Dans cette hypothèse, c'est la signature d'un bail mixte qui s'impose. Comme le bail d’habitation, il est soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Attention : quelques précautions s’imposent avant de signer le contrat.

Des vérifications préalables

  • Règlement de copropriété

Vous devez vérifier que le règlement de copropriété autorise l’exercice de votre activité. Ou plus exactement qu’il ne l’interdit pas. En effet, même si le règlement contient une clause d’habitation exclusivement bourgeoise, cela n’empêche pas l’exercice d’une profession libérale. Seule exception : si l’immeuble est de très haut standing.

  • Autorisation de changement d’affectation

L’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation interdit d’affecter un logement à un autre usage que l’habitation dans un certain nombre de communes. Cette interdiction comporte toutefois des exceptions puisqu’il est possible d’obtenir une autorisation de changement d’affectation pour utiliser une partie du logement à usage professionnel. Quelques précisions :

  • c’est le locataire, c’est-à-dire vous, et non le propriétaire, qui devez demander l’autorisation. En effet, cette dernière est accordée à titre personnel ;
  • vous devez vous adresser à la préfecture de votre département qui vous réclamera un certain nombre de documents (notamment un plan coté du local, une copie du bail ou du projet de bail…) ;
  • vous devez généralement patienter deux mois pour avoir une réponse ;
  • en région parisienne, et notamment sur Paris, vous ne devez pas affecter plus du tiers du logement à l'usage professionnel pour obtenir une autorisation.

Bail mixte 

  • Pour quelle activité ?

Ce bail, réglementé par la loi du 6 juillet 1989, vous permet d’exercer dans le logement que vous louez une activité professionnelle.

Attention : il ne peut s’agir d’une activité commerciale ou artisanale. Dans ces deux cas, le bail mixte n’est pas possible. Il s’agira donc essentiellement de professions libérales, et plus généralement tout ce qui donne lieu fiscalement à la perception de revenus professionnels non commerciaux, imposés au titre des bénéfices non commerciaux (BNC).

  • Quel contenu ?

Le bail mixte est soumis à la loi du 6 juillet 1989, c’est-à-dire aux mêmes dispositions que les baux d’habitation. Le locataire bénéficie là également d'une protection renforcée. Les modalités de fixation du loyer sont les mêmes que pour un bail classique quoique le bail mixte puisse justifier un loyer un petit peu plus élevé. En revanche, le loyer ne peut plus être modifié en cours de bail.

Autre point : le bail doit être consenti pour une durée minimale de 3 ans (ou 6 ans si le propriétaire est une société). Il est toujours possible de de négocier une durée plus longue. Le bailleur peut donner congé à l’échéance du bail en respectant un délai de préavis de 6 mois en location vide et 3 mois en location meublée. Le congé doit être motivé par la vente du logement, la reprise pour habiter ou un motif légitime et sérieux. Le locataire peut donner congé à tout moment en respectant le préavis requis.

Si le bail mixte permet au locataire d'exercer une activité dans son logement, le fait de n'utiliser le logement que pour un seul des deux usages n'est pas un motif pour invalider le contrat. Cependant, le locataire perd son droit au renouvellement à la fin du bail, s'il n'y a pas habité mais qu'il y a uniquement exercé son activité.

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En location, les règles de fixation du loyer et de préavis sont différentes selon que vous vous situez en zone libre ou en zone tendue.

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Professionnel libéral, vous souhaitez utiliser une partie de votre logement pour exercer votre activité ? C'est possible en signant un bail mixte avec votre bailleur.