Trêve hivernale : reprise des expulsions au 1er avril

Petit rappel ! C’est quoi la trêve hivernale ?

Pendant la période de trêve hivernale, l'expulsion forcée d'un locataire de son logement est impossible. Cela ne signifie pas pour autant que les impayés de loyers ne peuvent pas être combattus pendant ce laps de temps.

La période dite de la trêve hivernale est une période durant laquelle on ne peut pas expulser un locataire. Historiquement, on doit cette légalisation de la protection des locataires à l'Abbé Pierre en suite de la vague de froid de l'hiver 56 ayant frappé la France. Aujourd'hui c'est une disposition pérenne étendue aussi aux coupures d’énergie (gaz et électricité) en passant par l'instauration d'une trêve cyclonique.

Date de début et de fin de la trêve hivernale 2024/2025 ?

Réformée par la loi Alur, la période durant laquelle les locataires sont à l'abri des expulsions a été prolongée de quinze jours (article L 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution). La trêve hivernale dure cinq mois ; elle débute chaque année le 1er novembre et prend fin le 31 mars suivant (au lieu du 15 mars avant) et ce quelle que soit la ville dans laquelle se trouve le logement loué.

Qui bénéficie de la trêve hivernale ?

La trêve hivernale bénéficie à tout locataire frappé d'un jugement d'expulsion non encore exécuté. Un propriétaire ne pourra expulser son locataire de son logement avant le 1er avril malgré le jugement d'expulsion. En effet, l'hiver on ne peut expulser. Il y a un sursis à la procédure d'expulsion, prévu par la loi.

Le bailleur qui a obtenu un jugement d'expulsion mais dont les effets ont été suspendus « à cause » de la trêve hivernale va enfin pouvoir faire exécuter son jugement via l’huissier de justice (nouvellement nommé commissaire de justice).

Qui peut être expulsé pendant la trêve hivernale ?

L'expulsion pendant la période hivernale est exceptionnelle et limitée à des cas extrêmes ou justes.

La trêve ne s'applique pas aux squatters

Les squatteurs ne sont plus protégés. La loi Elan a supprimé le bénéfice de la trêve hivernale pour les squatteurs. Cela signifie qu'ils peuvent être expulsés à tout moment, y compris du 1er novembre au 31 mars. Les squatters doivent quitter les lieux immédiatement. Est qualifié de squatter celui qui entre par effraction (après avoir forcé une serrure, cassé une fenêtre...) ou par tout autre moyen sans l'autorisation de son propriétaire.

La trêve hivernale ne s'applique pas pour les locataires ayant trouvé un nouveau logement

Les locataires dont l'expulsion est assortie d'un relogement correspondant aux besoins familiaux du locataire (le nombre de pièces doit correspondre au nombre d'occupants) sortent de la protection de la trêve hivernale.

La trêve hivernale ne s'applique pas pour des faits de violences conjugales

L’époux, partenaire de Pacs ou concubin violent qui a déjà fait l'objet d'une ordonnance d'expulsion du domicile familial par le JAM (juge aux affaires familiales) peut être expulsé à tout moment y compris durant la période de protection allant du 1er novembre au 30 mars.

Si un propriétaire passe outre la trêve hivernale ?

Un propriétaire qui passe outre la trêve hivernale et forcerait un locataire à quitter les lieux qu'il habite (manu militari) s'expose à de lourdes sanctions. Il est passible de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende (article 226-4-2 du Code pénal). De même, il arrive que des propriétaires aient envie de changer les serrures pour inciter leur locataire à intégrer un nouveau logement. Attention ! Le locataire sera en droit de déposer plainte pour violation de domicile. Le propriétaire s'expose alors à une peine d'un an d'emprisonnement et à une amende de 15 000 € selon l'article 226-4 du Code pénal.

Les fournisseurs d'énergie (EDF, Engie...) peuvent-ils couper l'électricité en hiver ?

Non ! Il existe une trêve de l’énergie, qui s'étend aussi au gaz et à l’électricité : on ne peut couper l'approvisionnement en énergie en cas de factures impayées.

Les fournisseurs ne peuvent procéder à des coupures d’énergie pour non-paiement de factures du 1er novembre 2020 au 31 mars de chaque année. Cette trêve hivernale s'aligne sur celle existante en matière d'expulsion pour non-paiement de loyers. Au 1er avril, cette protection s'arrête et les coupures peuvent reprendre. Compte tenu du contexte inflationniste, certains fournisseurs d'énergie ont décidé d'une réduction de puissance et non plus à des coupures d’énergie.

Quels sont les motifs d'expulsion les plus invoqués par les propriétaires ?

Le locataire a des droits mais aussi des devoirs.et certains manquements peuvent mener à l'expulsion. Motifs justifiant une procédure d'expulsion :

• arrêter de payer le loyer ;
• faire de gros travaux sans autorisation du propriétaire ;
• sous-louer sans autorisation du propriétaire ;
• vivre trop nombreux dans le logement ;
• posséder un animal classifié dangereux ;
• provoquer des troubles du voisinage.

Quel délai attendre pour expulser un locataire : quelles sont les dates d'expulsion ? 

Il faut attendre la fin de la trêve hivernale pour engager l'expulsion proprement dite, en l’occurrence le 1er avril de chaque année. 

Quand et comment commencer l'expulsion ?

La procédure d'expulsion est mise en œuvre par un commissaire de justice (ex-huissier de justice rebaptisé en juillet 2022) qui doit obtenir préalablement le concours de la force publique. Pour se prononcer, la préfecture sollicite un rapport du commissariat de police et de l'assistante sociale. L'un et l'autre convoquent le locataire pour qu'il s'explique.

À ce stade, des solutions peuvent encore être trouvées pour éviter le traumatisme de l'expulsion. Enfin, le commissaire de justice et la police se mettent d'accord sur un jour pour procéder à l'expulsion proprement dite. Ensuite, ces personnes ou ces familles sont réorientées vers des structures d'hébergement d'urgence, l'objectif étant de leur trouver un vrai logement.

Le commissaire de justice, muni du feu vert donné par la préfecture, pourra procéder à l’expulsion en se présentant au domicile un jour ouvrable entre 6 h et 21 h.

Que se passe-t-il le jour de l'expulsion ? 

Si le locataire ne coopère pas et n’ouvre pas la porte, le commissaire de justice (ex-huissier de justice) devra dresser un procès-verbal de tentative d’expulsion et devra faire appel aux forces de l’ordre.

Si le locataire n'est pas au domicile, le commissaire de justice va rentrer dans le domicile avec l’aide d’un serrurier et de la police. Un procès-verbal d'expulsion est ensuite dressé. Une affiche est placardée sur la porte. Le locataire ne peut plus rentrer.

Si le locataire n'émet aucune protestation pour quitter les lieux, le commissaire de justice dresse un procès-verbal dans lequel il procède à l'inventaire des meubles.

N'est-il pas envisagé d’accélérer la procédure d'expulsion en cas d'impayés ?

Oui, mais ce n'est qu’une proposition de loi pour protéger les propriétaires, les protéger contre les squatteurs et contre les locataires qui ne paient plus leur loyer. À suivre !

Quel recours pour le locataire ?

Le locataire peut saisir le juge de l'exécution pour obtenir un délai supplémentaire pour quitter le logement. La durée des délais ne peut être inférieure à trois mois, ni supérieure à trois ans.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant (notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune), des circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement (article L 412-4 du Code des procédures civiles d'exécution).

En attendant la fin de trêve hivernale : que peut faire un propriétaire ?

En tant que propriétaire, vous pouvez engager quasiment toutes les démarches pendant l'hiver si vous vous trouvez confronté à des locataires en état d'impayés de loyer. Cela signifie que, contrairement à une idée reçue, vous ne devez pas baisser les bras et commencer les démarches si votre locataire commence à ne pas payer en août ou en septembre par exemple. Il n'est pas trop tard, bien au contraire. C'est précisément le bon moment pour entamer la procédure ou la poursuivre si vous l'aviez déjà amorcée, et ce même en pleine trêve hivernale (saisine de l'huissier de justice, saisine du juge du fond du tribunal judiciaire ou demander le concours de la force publique). Car, pour expulser, il faut au bailleur un jugement d'expulsion.

Les actes de procédure à engager pendant la trêve hivernale

Selon le stade dans lequel vous vous trouvez, vous pouvez faire toutes les démarches utiles et nécessaires sauf expulser le locataire.

Lorsque votre locataire ne paie plus son loyer, vous devez le relancer, d'abord téléphoniquement ou par mail, puis lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Si la situation perdure au bout du deuxième mois d'impayés (un mois plus un jour), vous devez lui faire délivrer par huissier un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le locataire aura alors deux mois pour payer tant en location vide qu'en location meublée. Nos contrats PAP tant en location vide que meublée intègre la clause résolutoire. Si vous avez une caution solidaire ou une garantie telle VISALE pensez-y.

Modèle de lettre : Lettre de mise en demeure pour impayés de loyers

Saisissez juge du contentieux et de la protection

Si, au terme de ce délai, le locataire n'a pas régularisé sa situation, vous devez saisir le juge du contentieux et de la protection (JCP) auprès du tribunal judiciaire pour obtenir un jugement. Ce jugement vise à condamner le locataire à payer les sommes dues, mais surtout à résilier le bail de location et obtenir l'expulsion. L'expulsion n'est pas systématique, le juge tranche au cas par cas et peut décider seulement de condamner le locataire au remboursement des sommes dues. Le jugement est ensuite notifié par le commissaire de justice au locataire qui dispose d'un mois maximum pour faire appel.

Dès la saisine du tribunal par le bailleur, donc dès le départ, la préfecture est prévenue par le commissaire de justice (ex-huissier de justice) et elle diligente une enquête sociale, financière, familiale pour cerner la situation du locataire en difficulté et tenter de l'aider. Différents intervenants se mobilisent à ce stade : une assistante sociale, la Caf, la mairie, les organismes HLM, le Fonds de solidarité logement, la commission Dalo. Tous vont tenter de trouver des aides financières et une solution de relogement. Enfin, l'enquête doit permettre au juge de prendre une décision éclairée, car, à ce stade, il peut encore accorder des délais de paiement ou des délais d'expulsion.

Passé ce délai, si le jugement a prononcé la rupture du bail et l'expulsion, le locataire reçoit un commandement d'avoir à quitter les lieux par huissier. Il a deux mois pour obtempérer. Et ce n'est qu'ensuite que l'expulsion pourra avoir lieu.

Pendant que court ce délai de deux mois, il est possible pour le locataire de saisir le juge d’exécution dans le but d’obtenir un délai de grâce pour quitter le logement. La durée des délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement (article L 412-4 du Code des procédures civiles d'exécution).

C'est donc toute une procédure à mener avec un commissaire de justice (ex-huissier de justice) et souvent un avocat qui va durer au minimum entre six mois et un an. C'est la raison pour laquelle il ne faut pas attendre, mais au contraire engager la procédure rapidement, précisément pendant la trêve hivernale.

Expulsion locative : où s'informer ?

Un numéro de téléphone gratuit est mis en place par l'Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement) pour aider les particuliers à mieux prévenir les risques d'expulsion liés aux situations d’impayés. Les propriétaires et les locataires confrontés à des situations d'impayés de loyers peuvent obtenir des conseils utiles en appelant le numéro SOS impayés de loyers au 0805 160 075. Par ailleurs, les particuliers peuvent aussi contacter les antennes départementales de l'Anil : les agences départementales d'information sur le logement, les Adil, qui les renseignent sur leur situation et les solutions possibles (aides existantes...).