Annonce, contrat de location, cautionnement : les nouveautés 2022 pour les bailleurs

Des annonces et contrats de location enrichis par la loi Climat

Afin d’accélérer la rénovation des logements pour atteindre la neutralité carbone d’ici à 2050, la loi Climat du 22 août 2021 met en place une lutte farouche contre les passoires énergétiques dont l’aspect le plus emblématique est l’interdiction progressive de la mise en location des logements classés F et G. Dans le même but, la loi Climat contient une autre mesure : l’information renforcée quant à la performance énergétique du logement.

Loi Climat : de nouvelles mentions dans les annonces

Depuis le 1er janvier 2022, toute annonce de location :

• doit mentionner la classe énergie (la consommation énergétique symbolisée par une lettre, de A à G) et la classe climat (l'émission de gaz à effet de serre, symbolisée par une lettre, de A à G) du logement. C’était déjà le cas depuis le 1er juillet 2021… mais dorénavant cette obligation est assortie d’une lourde sanction (3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale) ;
• doit mentionner le montant des dépenses théoriques annuelles de chauffage et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation ; ces deux données figurent dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui doit être obligatoirement réalisé, soumis au candidat locataire puis annexé au bail ;
• doit mentionner, uniquement pour les logements classés F et G, que la consommation énergétique est excessive. Cette information doit être libellée de la façon suivante :  « Logement à consommation énergétique excessive : classe F » ou « Logement à consommation énergétique excessive : classe G ».

Conseil : l'importance du diagnostic de performance énergétique est encore renforcée par la Loi climat. Il faut donc :

• que les propriétaires bailleurs qui n'ont pas encore fait réaliser de diagnostic de performance énergétique le fassent réaliser, en amont du passage de l'annonce ;
• que les propriétaires bailleurs qui disposent d'un DPE obsolète (plus de dix ans) le fassent refaire, en amont du passage de l'annonce ;
• que les propriétaires bailleurs qui possèdent un DPE encore valable, mais réalisé antérieurement au 1er juillet 2021 (date de la refonte du diagnostic) le fasse idéalement refaire de manière à connaître précisément le classement de leur bien et à préparer des travaux de rénovation énergétique si cela est nécessaire.

Loi Climat : de nouvelles mentions dans les baux d’habitation

Depuis le 1er janvier 2022, tout nouveau contrat de location d’habitation (à la seule exclusion des contrats de location saisonnière) :

• doit mentionner le montant des dépenses théoriques annuelles de chauffage et préciser l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation ; ces deux données figurent dans le diagnostic de performance énergétique qui doit obligatoirement être annexé au bail ;
• doit mentionner, pour les logements classés F et G, que la consommation énergétique du logement ne devra pas excéder, en 2028, le seuil de consommation correspondant à l'étiquette E ;

Nos contrats de location sont à jour de ces nouveautés ; vous pouvez les télécharger sur notre site PAP.fr

Caution solidaire : retour de la mention manuscrite

Depuis le 1er janvier 2022, le contrat de cautionnement solidaire, par lequel un garant s’engage à payer le propriétaire en cas de défaillance du locataire, est modifié. La loi nouvelle, pour une meilleure information du garant, ne modifie pas le contenu de l’acte, mais impose de nouveau une mention manuscrite. En pratique, le garant doit reproduire de sa main, dans l’espace dédié à cet effet, la mention suivante :

 « Par cet acte, je m’engage à payer au propriétaire en cas de défaillance du locataire, les loyers dus qui s'élèvent à (somme en chiffres) _______________________________ €, (somme en lettres) ___________________________________________________

________________________________________________________________________ euros par mois, révisés en fonction de la variation de l’Indice de Référence des Loyers du ______________ trimestre ___________ , les charges provisionnelles ou forfaitaires d’un montant de (somme en chiffres) ____________________________________ €, (somme en lettres) ____________________________________________________________________________________ euros par mois, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure, dans la limite d’un montant de (indiquez impérativement le montant maximal de votre engagement) (somme en chiffres) _______________________€, (somme en lettres) _________________________________________________________________________

__________________________________________euros. Je reconnais que je ne peux pas exiger du propriétaire qu'il poursuive d'abord le locataire ou qu'il divise ses poursuites entre les cautions. »

Notre contrat de caution solidaire est à jour de cette nouveauté ; vous pouvez le télécharger sur notre site PAP.fr

Signature électronique. Depuis le 1er janvier 2022, le contrat de cautionnement peut aussi être signé par voie électronique, ce qui suppose de recourir à un tiers de confiance, un prestataire de signature électronique, qui peut contrôler et authentifier l'identité des signataires.

Des annonces bientôt enrichies pour faire mieux respecter l’encadrement des loyers

Alors qu’aujourd’hui 22 villes appliquent l’encadrement des loyers (24 courant 2022 avec Bordeaux et Montpellier), la mesure n’y est pas parfaitement respectée. Il est vrai que le dispositif n’est pas simple et que la notion de complément de loyer, scandaleusement floue, permet un dépassement du plafond de loyer difficile à estimer… comme à contester.

Les mairies concernées veulent que la situation évolue vers une meilleure effectivité du plafonnement des loyers et elles ont été écoutées. En effet, la loi n° 2022-217 du 21 février 2022l relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale, dit projet de loi « 4D » ou projet de loi « 3DS » contient deux mesures de nature à les satisfaire :

• les annonces renseigneront quant à l'encadrement des loyers. Les annonces de location mentionneront obligatoirement le montant du loyer de référence majoré, le montant du loyer de base et, le cas échéant, le montant du complément de loyer exigé. Cela permettra que le candidat locataire soit immédiatement sensibilisé et informé d’un éventuel dépassement du plafond de loyer. La stigmatisation du complément de loyer dans l’annonce a pour but d'en limiter la fréquence et l’ampleur ; il faudra voir si cela se vérifie dans les faits. Cet enrichissement de l’annonce devrait entrer en vigueur à compter du 1er avril 2022 ;
• le contrôle du respect de l’encadrement des loyers sera renforcé. Aujourd’hui entre les mains des préfectures, il sera délégué aux mairies qui ont fait savoir qu’elles l’appliqueraient avec plus de vigueur ; les sanctions devraient donc être beaucoup plus nombreuses. Ce transfert de pouvoir s’effectuera courant 2022

D'autres mentions obligatoires dans l'annonce. De manière plus anecdotique, la loi « 3DS » fixe un contenu minimal à l'annonce de location. Les mentions seront prochainement listés et devraient s'imposer à compter du 1er avril 2022.