Garantie de loyers impayés ou Visale ? 

Manuel Apruzzese
Publié par Manuel Apruzzese
le 26 avril 2023
Journaliste chez PAP.fr

Quelles solutions pour se protéger des risques locatifs ? Garanties loyers impayés ou garantie Visale ? On vous explique la différence entre les deux.

Que ce soit la « GLI » ou la Visale, il est fortement recommandé de prendre une assurance.
Que ce soit la « GLI » ou la Visale, il est fortement recommandé de prendre une assurance. © PeopleImages/GettyImages

La Garantie des loyers impayés (GLI) et la garantie Visale sont des assurances qui non seulement remboursent les loyers impayés, les charges impayées et les dégradations, mais qui prend aussi en charge la procédure et les frais de contentieux.

Même si les impayés de loyers sont relativement faibles (en moyenne 2 % de la masse des loyers encaissés) cette éventualité effraie les bailleurs. En effet, un propriétaire confronté à un défaut de paiement de son locataire se trouve souvent face à de grandes difficultés pour recouvrer les impayés. La défaillance de son locataire peut avoir aussi de lourdes conséquences financières. Fort heureusement il existe des solutions pour se protéger efficacement contre les locataires indélicats et recouvrer ses créances. En cas d'impayés ou de détériorations immobilières, l'assurance prendra en charge les impayés.

Pourquoi souscrire une assurance loyers impayés ?

La plupart des propriétaires bailleurs souscrivent un crédit immobilier pour financer leur investissement locatif. L'assurance loyers impayés est fortement recommandée pour ne pas être contraint de rembourser le prêt immobilier sans revenu locatif. Une situation peut amener à revendre le bien.

Quelle protection contre les loyers impayés ?

Il est conseillé en premier lieu de prendre quelques « garanties » lors de la signature du bail (bulletins de paie, caution/garant...) et d’y mentionner une clause qui permettra la résiliation automatique du bail en cas de non-paiement du loyer et des charges.

Mais surtout il est aussi fortement recommandé de souscrire une assurance spécifique pour bénéficier d’une indemnisation des loyers non perçus et d’un accompagnement dans les démarches et les procédures à mettre en œuvre pour mettre fin au bail du locataire.

Quelles assurances pour les loyers impayés ?

Pour se protéger contre les loyers impayés, il existe deux solutions. L'une souscrite par le propriétaire bailleur, la Garantie loyers impayés (GLI), le remboursera et prendra en charge la procédure. L'autre, le dispositif Visale, est souscrite par le locataire.  Autre possibilité, le Loca-Pass.

Assurances loyers impayés, comment ça marche ?

Que ce soit la Gli ou le dispositif Visale, ces assurances se substituent au locataire lorsque ce dernier ne paie pas son loyer. L'assurance se chargera ensuite de récupérer auprès du locataire les sommes dues. 

Si le bailleur ou son locataire ont souscrit une assurance de loyers impayés, ce n'est pas la peine d'exiger un garant au locataire. Le garant est une personne physique ou morale qui se porte caution pour le locataire et s'engage à payer le loyer et les charges en cas de non-paiement.


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La garantie loyers impayés (GLI)

La garantie loyers impayés (GLI) est une assurance qui protège le propriétaire contre les impayés et les dégradations ou encore le départ prématuré d'un locataire. Elle prendra aussi en charge l'éventuelle action en justice à engager contre le locataire. La GLI est souscrite auprès d'un assureur privé choisi par le propriétaire bailleur et selon des conditions variables.

Comment monter son dossier ?

Pendant toute la durée du contrat, vous devrez, en cas d'impayés, adresser au locataire, dans des délais prévus au contrat, un courrier de relance puis une mise en demeure de payer. Si la dette n'est pas entièrement recouvrée, vous devrez transmettre à l'assureur, dans le délai imparti contractuellement. Les indemnités sont généralement versées dès le troisième mois suivant celui du premier terme impayé. La garantie est rétroactive et prend en compte les impayés dès le premier mois. Naturellement vous devrez informer l'assureur des éventuels règlements effectués par le locataire postérieurement à la déclaration de sinistre.

Quelles sont les conditions pour activer la garantie des loyers impayés ?

Pendant la durée du contrat, en cas d'impayés, il faut adresser au locataire, dans des délais prévus dans le contrat, un courrier de relance puis une mise en demeure de payer. Si la dette n'est pas entièrement recouvrée, il faut « passer le témoin » à l'assureur, toujours dans les délais contractuels. Il y a un délai de carence. Les indemnités seront le plus souvent versées dès le troisième mois suivant celui du premier terme impayé. La garantie est rétroactive et prend en compte les impayés dès le premier mois. Naturellement vous devrez informer l'assureur des éventuels règlements effectués par le locataire postérieurement à la déclaration de sinistre. 

Combien coûte une garantie loyers impayés ?

Comme pour toute assurance,  les contrats varient d’un assureur à l’autre et d’une formule à l’autre. Le montant des primes est calculé en fonction du risque garanti. Le prix de la GLI dépend du montant du loyer à garantir. La prime représente en moyenne entre 2,5 à 5 % du loyer annuel (charges comprises), selon les contrats. 

Comme pour toute assurance, il est important de bien comparer les tarifs et les garanties offertes et le niveau de couverture.

La garantie Visale 

Visale (Visa pour le Logement et l'Emploi) est un dispositif de sécurisation des loyers impayés. Elle est financée et gérée par Action Logement (ex 1 % logement). La garantie Visale est 100 % gratuite pour le propriétaire comme pour le locataire. Attention, un propriétaire peut refuser un locataire couvert par Visale.

À quoi sert le dispositif Visale ?

La garantie Visale est une caution qui dispense le locataire de présenter toute autre caution au propriétaire (bailleur). Elle permet aux personnes ne disposant pas des garanties nécessaires d’accéder à une location. C’est un contrat de cautionnement équivalent à une garantie loyers impayés (GLI).

Qui est éligible à la garantie Visale : locataire ou propriétaire ?

Pour souscrire Visale il faut remplir un certain nombre de conditions. C'est le locataire qui fait la demande de la garantie Visale avant de signer son bail. Pour être éligible il lui suffit de remplir au moins un des critères suivants :

  • avoir entre 18 et 30 ans ;
  • pour un salarié de plus de 30 ans, il faut une ancienneté avoir été embauché depuis moins de 6 mois (hors CDI confirmé) ou gagner jusqu’à 1 500 € net/mois ou être en mobilité professionnelle ou être possession d’une promesse d’embauche de moins de 3 mois ;
  • être éligible au bail mobilité ;
  • logé par un organisme d’intermédiation locative ;
  • le loyer (charges comprises) de 1 500 € maximum en Île de France ou de 1 300 € maximum sur le reste du territoire.

Comment souscrire Visale ? 

La souscription Visale s'effectue uniquement par internet via le site visale.fr :

  • le locataire crée son espace personnel et effectue sa demande qu'il obtient sous 2 jours. Il remettra son visa à son futur propriétaire bailleur ;
  • le propriétaire bailleur qui souhaite bénéficier de Visale en sélectionnant un candidat locataire disposant de la VIsale crée lui aussi son espace personnel sécurisé. 

Les garanties Visale

Visale couvre les loyers impayés et les dégradations et se charge de l'action en justice.

Les loyers impayés dans la limite de loyer + charges mensuelles de 1 500 € (800 € pour un étudiant) en Île-de-France et de 1 300 € (600 € pour un étudiant) dans le reste du territoire :

  • dans la limite de 36 mensualités ;
  • pendant toute la durée de la location.

Les dégradations : Visale couvre les frais de remise en état du logement en cas de dégradations imputables au locataire jusqu’à deux mois de loyer et charges, après déduction du dépôt de garantie (sauf pour le bail mobilité).

L'action en justice : avec Visale, le propriétaire est déchargé de l'action en justice. Action Logement, l'organisme qui gère Visal, intervient auprès du locataire pour recouvrir sa créance en justice (injonction de payer, résiliation du bail).

Comment fonctionne la garantie Visale ?

Le dispositif Visale doit être obtenu avant la signature du bail et n'est pas cumulable avec une caution solidaire ou bancaire ou avec une assurance loyers impayés. Au-delà d’un mois d’impayés de loyers et charges, le bailleur peut déclarer ses impayés à Visale. Autrement dit, dès que l’impayé est « constitué », il peut faire jouer la garantie. Sur son espace personnel Visale, le bailleur n'a plus qu'à déclarer ses impayés. Il suffit de joindre :

  • le bail ;
  • la lettre de mise en demeure avec AR ;
  • une pièce d'identité ;
  • le mandat de gestion ;
  • la taxe foncière ;
  • le RIB.

Loca-Pass loyers impayés

Loca-Pass est un dispositif qui permet aux locataires d’obtenir gratuitement une aide à la location. Géré par Action Logement Loca-Pass permet de financer sous forme de prêt à taux 0 % le versement du dépôt de garantie, somme généralement exigée au moment de la signature du bail. En cas d'impayés, Loca-Pass peut aussi intervenir.

Comment bénéficier du versement du dépôt de garantie ? 

Comme pour le dispositif Visale, le demandeur doit remplir l'une des conditions suivantes pour pouvoir souscrire le Loca-Pass :

  • être salarié d’une entreprise du secteur privé non agricole, quel que soit l'âge ;
  • avoir moins de 30 ans et être en formation professionnelle (contrat d’apprentissage ou de professionnalisation) ;
  • être en recherche d’emploi ;
  • être étudiant salarié et pouvoir justifier d’un contrat à durée déterminée (CDD) de trois mois minimum en cours au moment de la demande d'aide ou d’un ou plusieurs CDD pour une durée cumulée de trois mois minimum au cours des six mois précédant la demande d'aide ou d’une convention de stage d'au moins trois mois en cours au moment de la demande ;
  • avoir un statut d’étudiant boursier d’État français. 

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