Nouveau DPE : votre logement gagne-t-il une lettre ?

Laurent Lamielle
Mis à jour par Laurent Lamielle
le 13 février 2024
Juriste chez PAP.fr

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) fait l'objet en février 2024 d'une nouvelle réforme. Il s'agit d'en modifier la méthode de calcul pour que les petites surfaces soient moins pénalisées. Un simulateur permet de vérifier la nouvelle lettre des DPE existants. Explications.

Le DPE 2024 vise à exclure de nombreuses petites surfaces des catégories F et G.
Le DPE 2024 vise à exclure de nombreuses petites surfaces des catégories F et G. © PAP

Qu'est-ce qui change avec le nouveau DPE ?

La réforme du diagnostic de performance énergétique devrait sortir des catégories F et G nombre de petites surfaces. Toutefois, déjà critiquée avant même d'être parfaitement connue, cette réforme ne répondra pas à toutes les questions et inquiétudes.

Un nouveau DPE plus favorable aux petites surfaces

La méthode de calcul du DPE applicable depuis le 1er juillet 2021, dite « 3CL-DPE 2021 », consiste en plus d'une centaine de pages de tableaux et de formules mathématiques. Ce référentiel est utilisé par le logiciel de tous les diagnostiqueurs ; le DPE d'un même logement doit donc être identique, quel que soit le diagnostiqueur intervenant.

Selon beaucoup d'observateurs, les critères de déperdition thermique tels qu'ils sont déterminés actuellement pénalisent excessivement les petites surfaces. Plus précisément, deux points seraient à corriger :

  1. la comptabilisation de l'eau chaude sanitaire. La prise en compte de la taille du ballon par rapport à la superficie du logement et au nombre moyen d'occupants pénalise les petites surfaces ;
  2. l'indice de compacité thermique, c'est-à-dire le résultat de la somme des surfaces déperditives (les surfaces portant sur l'extérieur ou sur des locaux non chauffés) divisé par la superficie du logement. Or les surfaces déperditives de chaleur comme les murs sont proportionnellement plus importantes pour une petite superficie, ce qui tire l'indice vers le bas tout comme le résultat du DPE.

La méthode de calcul actuelle a pour conséquence que pour deux logements strictement identiques, la superficie exceptée, le logement de petite taille est systématiquement moins bien classé que le grand logement, aboutissant à ce qu'une majorité de studios soit rangée parmi les passoires thermiques, y compris après la réalisation de travaux de rénovation énergétique sérieux !

💡 Selon l'Agence de la transition écologique (Ademe), 27 % des logements de moins de 40 m² et 34 % des logements de moins de 30 m² sont classés F ou G contre seulement 13 % des logements de plus de 100 m².

La réforme doit permettre de corriger ce biais et de classer plus objectivement les petites surfaces. La réforme devrait consister en une pondération par des coefficients adaptés aux petites surfaces. La modification de l’algorithme devrait permettre à une bonne proportion des petites surfaces de gagner une ou deux catégories et ainsi de sortir de la catégorie des passoires énergétiques (les classes F et G), permettant ainsi leur maintien sur le parc locatif et repoussant l'horizon de l'obligation de travaux.

🗣️ Dans Le Parisien du 12 février 2024, le ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, Christophe Béchu, déclare qu'avec la réforme « nous sortons 140 000 logements de moins de 40 m2 de la catégorie des passoires énergétiques », soit 15 % des plus de 910 000 logements classés F et G en France.

Vers une autre réforme du DPE ? Le 12 février 2024, Bruno Le Maire, ministre en charge de l'énergie, a déclaré vouloir se pencher sur la prise en compte des différents types d'énergies pour le calcul du DPE qui aujourd'hui pénalise l'électricité. Le DPE est décidément le centre de toutes les attentions...

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⏰ Quand rentre en vigueur le nouveau DPE ?

La réforme a été annoncée dans la presse depuis plusieurs jours et notamment le 12 février par le ministre Christophe Béchu ; elle sera présentée aux professionnels de l'immobilier le 15 février. Quoi qu'il en soit, la réforme est actée. Elle devrait entrer en vigueur le 1er juillet 2024, le temps d'être officiellement rédigée et publiée et que les logiciels utilisés par les diagnostiqueurs soient modifiés.

Bonne nouvelle : un simulateur permet déjà à ceux qui disposent d'un DPE de vérifier si sa classification évolue.

Comment corriger son DPE et avoir une nouvelle étiquette ?

Un simulateur pour recalculer votre étiquette déjà disponible !

Depuis le 13 février 2024 un simulateur de l'Ademe permet à ceux qui disposent déjà d'un DPE de vérifier s'ils sont concernés par la réforme et de savoir si la lettre est améliorée. L'information est disponible immédiatement, gratuitement et ne nécessite pas de recourir à un diagnostiqueur ; il suffit d'indiquer dans le cadre dédié le numéro du DPE (13 chiffres et lettres en haut à droite de la première page du diagnostic) et le résultat initial du DPE apparaît et plus bas, le résultat corrigé si correction il y a.

Nos simulations montrent qu'effectivement des petits logements (jusqu'à 40 m²) gagnent une voire deux classes ; beaucoup sortent donc du statut de « passoire énergétique ». Des logements déjà bien classés peuvent aussi voir leur étiquette énergie améliorée. À la question « L’étiquette corrigée peut-elle être moins bonne que l’étiquette du DPE initial ? », l'Ademe répond « Non, l’évolution des étiquettes DPE pour les logements de moins de 40m² conduira systématiquement à une étiquette identique ou meilleure ». Attention : certaines petites surfaces ne voient pas la lettre évoluer et restent des passoires énergétiques classées F ou G malgré la réforme !

Un locataire en place peut se livrer au même exercice pour connaître la classe énergie de son DPE « corrigé ».

Une attestation à télécharger à compter du 1er juillet 2024

Si le simulateur officiel de l'Ademe affiche d'ores et déjà le correctif, il ne permet pas encore de télécharger une attestation. En effet, il s'agit aujourd'hui seulement de simuler, à partir du DPE actuel, l’étiquette du logement sur la base de la modification proposée.

Au 1er juillet 2024 en revanche, une fois la réforme officialisée, le simulateur permettra de générer une attestation permettant de justifier de la modification de l’étiquette DPE du logement. Cette attestation pourra être annexée au dossier de location ou de vente afin de justifier de la performance de votre logement. Il ne sera donc pas nécessaire de réaliser un nouveau diagnostic.

Pourquoi une nouvelle réforme du DPE ?

Alors que l'influence du DPE sur le marché immobilier ne cesse de croître, il est de plus en plus critiqué, poussant le Gouvernement à le réformer à nouveau.

Un nouveau DPE réclamé par tout le Gouvernement

🗣️ Le Premier ministre Gabriel Attal qui, dans son discours de politique générale le 30 janvier 2024, a dit vouloir « déverrouiller le logement » et « revoir le DPE » ;

🗣️ Bruno Le Maire, ministre de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique qui a déclaré « continuer à penser qu’il faut simplifier le DPE notamment pour que les petites surfaces soient traitées de la même manière que les surfaces plus importantes ». C’est, selon lui « extrêmement important pour le logement étudiant » ;

🗣️ Christophe Béchu, ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, dans une réponse ministérielle du 17 janvier 2024. Il y déclare s'apprêter « à faire des annonces en vue de corriger les biais induits par les DPE pour ce qui concerne les petites surfaces, c'est-à-dire les biens de moins de quarante mètres carrés ».

Le DPE au cœur de la tourmente

Le DPE a pris beaucoup d'importance depuis la loi Climat de 2021 ; en effet :

  • il influence le prix de vente puisque pour faire une offre, l'acheteur prend en compte l'étiquette énergie ainsi que le coût, la difficulté et l'échéancier des travaux à réaliser pour que le logement devienne économe en énergie ;
  • il a une incidence sur le marché locatif puisque son résultat détermine si le logement peut ou non être loué et conditionne la fixation du loyer.

👉 Dans le même temps, le DPE exaspère et fait l'objet de vives et incessantes critiques de la part des particuliers comme des diagnostiqueurs.

La fiabilité du DPE contestée

La fiabilité du résultat du DPE est contestée du fait d'une méthode de calcul :

  • pas assez scientifique ;
  • trop standardisée et pas assez conforme à l'utilisation réelle du logement ;
  • qui pénalise les petites surfaces, surreprésentées dans les étiquettes F et G.

🙋‍♀️ Pour résumer la critique envers le DPE, on peut citer la formule cinglante de Laurence Muller-Bronn, députée Les Républicains : « le fameux diagnostic de performance énergétique ou DPE, transformé en quête du Graal climatique, pour lequel l'État investit des milliards d'euros, ne reflète pas la consommation réelle des logements ni les gains énergétiques réellement obtenus à l'issue de travaux ».

Le professionnalisme des diagnostiqueurs interrogé

Le professionnalisme de certains diagnostiqueurs qui réalisent le DPE est lui aussi contesté ; des enquêtes assassines de la presse et d'associations de consommateurs ont montré que pour un même logement, les résultats du diagnostic peuvent être extrêmement différents. Ce phénomène est bien évidemment très marginal, mais renforce la défiance des propriétaires.

Pour que le DPE soit le plus précis possible, le propriétaire a tout intérêt à préparer le diagnostic en fournissant le maximum d'informations au diagnostiqueur (factures de travaux par exemple) puis à être présent pendant sa réalisation.

La formation des diagnostiqueurs sera améliorée prochainement.

Ce qui ne va pas changer après la réforme

Sans cesse critiqué depuis sa création en 2006, maintes fois réformé, parfois dans la douleur comme ce fut le cas pour la dernière fois en 2021, le DPE est comme maudit ! Aujourd'hui encore, alors que la réforme n'est pas encore finalisée, certains la critiquent, la jugeant :

  • contre-productive : la réforme du DPE risque de décourager ceux qui veulent entreprendre des travaux et conforter ceux qui jugent qu'il est urgent d'attendre pour les réaliser. Et ceux qui les ont déjà engagés pourraient avoir le sentiment d'avoir été trompés ;
  • inopportune, voire dangereuse : la réforme, en « cassant le thermomètre », risque de donner l'illusion que les logements mieux notés ne nécessitent pas de travaux, avec le risque que les objectifs de sobriété énergétique et de confort amélioré ne soient pas tenus. En « invisibilisant » la précarité énergétique, la réforme pourrait ainsi maintenir les personnes aux ressources les plus faibles dans des logements jamais vraiment améliorés ;
  • source d'insécurité juridique, voire de litiges : la loi a obligé les propriétaires de logements classés F et G à renoncer à indexer leurs loyers et à ne pas appliquer un complément de loyer. Lorsque leurs logements sortiront des passoires énergétiques comme par miracle, quelle sera leur réaction au-delà de la colère ? Pourront-ils être tentés par un congé frauduleux pour changer de locataire et augmenter leurs loyers ? Quid des ventes en cours pour lesquelles la négociation du prix s'est faite sur un DPE F ou G qui va se transformer en DPE D ou E ? La réforme pourrait aussi se solder par quelques conflits...

👉 Les diagnostiqueurs, qui sont sollicités en permanence pour des modifications du DPE, font état de leur lassitude et réclament, bien au-delà d'une simplification, un DPE réfléchi, fiable et enfin stable dans le temps !

Une réforme du DPE qui ne modifie pas l'impératif de rénovation énergétique

La réforme du DPE ne doit pas faire oublier l'essentiel : le dérèglement climatique demeure tout comme la crise énergétique. Or le bâtiment en général et le logement en particulier sont un gisement d'économie d'énergie et de réduction des gaz à effet de serre. Pour y parvenir, l'essentiel du parc immobilier résidentiel devra inévitablement, inexorablement, faire l'objet de travaux d'isolation et de rénovation énergétique. Modifier le DPE ne modifie pas la qualité des logements ni l'impérieuse nécessité de les rénover ! La réforme du DPE ne doit pas conduire à oublier le réel...

Une réforme du DPE qui n'est pas la solution au casse-tête de la rénovation énergétique

Louable, la rénovation énergétique a un néanmoins un grave effet pervers : elle entraîne une réduction de l'offre locative qui aggrave la crise du logement. La réforme du DPE ne sera pas à elle seule suffisante pour éviter cet écueil et il faudrait aussi un report du calendrier des interdictions de louer, des professionnels de la rénovation compétents en nombre suffisant, un coût des travaux « maîtrisé » et des aides financières importantes et simples.

🎥 Vidéo : 1 minute pour tout comprendre sur le DPE 2024

Qu'est-ce que le diagnostic de performance énergétique ?

Que veut dire DPE ?

Le DPE, c’est le diagnostic de performance énergétique, un diagnostic technique immobilier indispensable pour vendre ou louer un logement puisqu'il doit être soumis au candidat acheteur ou locataire dès la visite puis annexé à la promesse/au compromis de vente ou au contrat de location. Le DPE informe du niveau :

  • de consommation énergétique du logement (en kWh/m² par an) ;
  • d'émissions de gaz à effet de serre générées par cette consommation (en kg CO2/m² par an).

👉 Une lettre, entre A et G, vient résumer le classement du logement selon qu’il est économe en énergie ou énergivore, faiblement ou fortement émetteur de gaz à effet de serre.

Le DPE donne aussi une estimation en euros du coût annuel de l’énergie nécessaire au logement pour son chauffage, son éclairage, sa ventilation et sa climatisation, ainsi qu'une évaluation de la qualité de l'isolation. Enfin, le DPE formule des recommandations d’amélioration de la performance énergétique en estimant le coût des travaux et le gain de performance escompté.

Le coût du diagnostic de performance énergétique (DPE) est pris en compte dans le calcul de la plus-value. Il est également déductible des revenus locatifs dans le cadre du régime réel.

Pour faire réaliser le DPE, vous pouvez contacter notre partenaire AlloDiagnostic au 09 70 69 08 87.

⏰ La durée de validité du DPE

La durée de validité du DPE est de 10 ans ; chaque réforme est toutefois susceptible de le rendre obsolète.

👉 La durée de validité du DPE avant la réforme de 2024

Aujourd'hui, le DPE est valable dix ans. Toutefois, la durée de validité des diagnostics réalisés avant le 1er juillet 2021, date d'entrée en vigueur de la dernière réforme du DPE, est réduite. Ainsi, les diagnostics réalisés :

  • jusqu'au 31 décembre 2017 ne sont désormais plus valides (ils ne l'étaient que jusqu'au 31 décembre 2022) ;
  • entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont valides que jusqu'au 31 décembre 2024. En réalité, leur valeur est faible et il est fortement recommandé de les refaire.

👉 La durée de validité du DPE après la réforme de 2024

Il n'est à ce jour pas question de modifier la durée de validité du DPE qui restera donc certainement de dix ans. Enfin, jusqu'à une prochaine réforme... En revanche :

  • les DPE encore valables mais réalisés avant le 1er juillet 2021, guère pertinents, doivent idéalement être refaits pour mettre en vente ou en location ;
  • les DPE réalisés entre le 1er juillet 2021 et le 1er juillet 2024 doivent être corrigés, gratuitement via le simulateur de l'Ademe, soit pour avoir un meilleur classement, soit pour rassurer acheteurs et locataires, soit enfin pour savoir à quoi s'en tenir quant à ses propres obligations de travaux.

Quelle est l'importance du DPE en 2024 ?

Qu'il s'agisse de la vente ou de la location d'un logement, le diagnostic de performance énergétique joue en 2024 un rôle important sur le marché immobilier.

Le DPE est à prendre en compte pour fixer le prix de vente

Si le DPE est un des éléments de la fixation du prix, son résultat n'interdit jamais de vendre.

Le DPE a une incidence sur le prix de vente d'un logement

Le diagnostic de performance énergétique a d'ores et déjà une influence sur le prix de vente d'un logement. En effet l'importance de la « valeur verte » d'un logement est grandissante du fait d'une part de la prise de conscience de l'impératif de la rénovation énergétique et d'autre part de son coût et de sa complexité. Le résultat du DPE est donc logiquement et légitimement pris en compte par le candidat acquéreur pour fixer son prix et formuler son offre d'achat. Ainsi, un appartement classé A ou B se vend en moyenne 20 % plus cher par rapport au prix d'un logement moyennement classé alors que la décote d'un appartement énergivore est de 11 %. Une maison dont le DPE est A ou B a un prix en moyenne de 15 % supérieur tandis que la décote d'une maison très mal isolée atteint 21 %.

⚠️ Un mauvais DPE n'interdit jamais de vendre un logement

En aucun cas le DPE ne conditionne la possibilité de vendre ! De la même manière qu'il est possible de vendre un logement avec de la mérule, des termites et une installation électrique dangereuse, il est, et restera possible, de vendre un logement mal classé par le diagnostic de performance énergétique. L'obligation du vendeur consiste simplement à informer de l'état du logement. Aucune loi ni aucun projet actuellement en réflexion ne prévoient de restreindre la faculté de vendre une passoire énergétique.

🎙️À écouter aussi : Comment rénover son appartement pour améliorer son DPE ?

Le DPE conditionne la possibilité de louer un logement

Le résultat du DPE est pris en compte pour savoir si un logement peut être loué, mais aussi pour la fixation du loyer.

Vers une interdiction de louer les passoires énergétiques

Depuis le 1er janvier 2023, la performance énergétique est un critère de décence que doit respecter tout logement mis en location. Par ce biais, la loi impose un seuil de performance énergétique à atteindre, sauf à risquer une demande de travaux de mise aux normes et une réduction du loyer de la part du locataire ; compte tenu de la gravité des sanctions, on parle d'interdiction de louer même si ce n'est juridiquement pas le cas. Le seuil de performance à atteindre a minima va être rehaussé périodiquement, pour éradiquer progressivement les passoires thermiques.

📆 Interdiction des passoires énergétiques à la location : échéances clés

Année Métropole Outre-mer
2023 Interdiction si consommation ≥ 450 kWh/m²/an en énergie finale -
2025 Interdiction de la classe G -
2028 Interdiction de la classe F Interdiction de la classe G
2031  - Interdiction de la classe F
2034  Interdiction de la classe E  -

Dans son interview au Parsien du 12 février 2024, Christophe Béchu, ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires indique que la loi sera modifiée pour préciser trois points :

  1. Le locataire ne pourra pas revendiquer le respect d'un seuil de performance énergétique immédiatement mais seulement à l'occasion de la reconduction tacite du bail. Ainsi, si un logement loué vide classé G a été loué en janvier 2023, le locataire ne pourra pas exiger des travaux en janvier 2025 mais seulement à compter de janvier 2026 ;
  2. si un locataire ne respecte pas un congé donné pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique et se maintient abusivement dans les lieux, il ne pourra pas exiger la réalisation des travaux et le propriétaire ne pourra pas être sanctionné pour ne pas les réaliser. Rappelons qu'un congé ne peut être valablement donné pour des travaux que si ceux-ci, par leur ampleur, exigent nécessairement la libération des lieux et donc le départ du locataire ;
  3. si le logement classé F ou G se situe dans une copropriété qui a voté un programme de travaux de rénovation énergétique, l'interdiction de louer sera suspendue deux ans à compter du vote, le temps que les travaux puissent être réalisés.

L'idée générale du ministre est de donner « plus de souplesse en évitant les logiques de contentieux faute de rénovation ».

Le gel des loyers des passoires thermiques

Si un logement loué vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire ou via un bail mobilité est classé F ou G par le DPE, son loyer est gelé. En effet, pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole (à compter du 1er juillet 2024 outre-mer) :

  • l'augmentation du loyer à la relocation (entre deux locataires) est interdite ;
  • l'indexation du loyer chaque année à la date anniversaire du contrat est impossible ;
  • la majoration du loyer malgré une clause travaux est empêchée ;
  • dans les vingt-quatre villes qui appliquent l'encadrement des loyers, aucun complément de loyer ne peut être pratiqué.

Quelle est l'utilité DPE en 2024 ?

La France fait face au dérèglement climatique (réchauffement + multiplication des phénomènes extrêmes), mais aussi à la crise énergétique (coût des énergies structurellement à la hausse). Pour faire face à ces deux enjeux majeurs, beaucoup de leviers doivent être actionnés, dont notamment l'accélération de la rénovation des logements pour atteindre la neutralité carbone d’ici 2050, objectif gravé dans le marbre de la loi. En effet, le bâtiment représente un quart des émissions annuelles de gaz à effet de serre de la France ; il y a donc là un important gisement d'économie d'énergie et de réduction des émissions. L'objectif de la loi est aussi de permettre que les Français vivent dans des logements décents où ils n’ont pas froid l’hiver et chaud l’été.

👉 Dans ce contexte, le DPE est clairement un outil pour stigmatiser les logements énergivores et inciter aux travaux. Il doit aiguillonner les propriétaires pour que l’objectif d’atteindre un parc de logements de niveau basse consommation en moyenne d’ici 2050 soit atteint. Bien évidemment, à lui seul le DPE n'y suffira pas, surtout s'il est sans cesse remanié et perpétuellement déconsidéré !

Sources :


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Passoire énergétique : que faire ?

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